Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCNQSDĐ) là một trong 15 nội dung cốt lõi của công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại Việt Nam. Đây là cơ sở pháp lý để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

Thành phố Yên Bái là đô thị miền núi phía Bắc, giữ vai trò trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của tỉnh Yên Bái và là cửa ngõ đi vào vùng Tây Bắc. Nằm trên hành lang kinh tế xuyên Á (Vân Nam - Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng) thông qua tuyến cao tốc Nội Bài - Lào Cai, hệ thống đường sắt liên vận, đường thủy sông Hồng và các tuyến quốc lộ 32, 32C, nhu cầu sử dụng đất và giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố có tốc độ tăng trưởng nhanh. Tuy nhiên, quá trình lập hồ sơ địa chính và xử lý thủ tục hành chính về cấp GCN tại đây vẫn còn gặp phải nhiều trở ngại. Trước bối cảnh đó, khóa luận tốt nghiệp "Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2017-2019" được tác giả Phùng Thị Loan thực hiện nhằm phân tích thực tiễn và tìm giải pháp hoàn thiện công tác quản lý địa chính tại địa phương.

Khóa luận xác định rõ ba mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể:

  1. Tìm hiểu thực trạng và quy trình thực hiện việc cấp GCN tại thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.
  2. Đánh giá công tác cấp mới GCNQSD đất tại thành phố Yên Bái giai đoạn 2017 – 2019.
  3. Xác định những thuận lợi, khó khăn và đưa ra một số giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác cấp mới GCNQSD đất tại thành phố Yên Bái.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Các hồ sơ, số liệu, báo cáo tổng hợp liên quan đến công tác đăng ký và cấp GCNQSDĐ tại thành phố Yên Bái.
  • Phạm vi không gian: Toàn bộ địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái (gồm 17 đơn vị hành chính: 7 phường và 10 xã).
  • Phạm vi thời gian: Thu thập và đánh giá chuỗi số liệu thực tế giai đoạn 2017 – 2019; thời gian thực tập và hoàn thành khóa luận từ ngày 23/08/2020 đến ngày 23/11/2020 tại Văn phòng Đăng ký đất đai và phát triển quỹ đất tỉnh Yên Bái.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung pháp lý và cơ sở lý luận

Khóa luận hệ thống hóa cơ sở lý luận về quản lý đất đai, phân định hai giai đoạn đăng ký đất đai (đăng ký ban đầu để thiết lập hồ sơ địa chính và đăng ký biến động khi có thay đổi). Hệ thống văn bản pháp lý được tổng hợp theo hai mốc thời gian:

  • Giai đoạn trước Luật Đất đai 2013: Hiến pháp 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều 17, 18, 84), Bộ luật Dân sự (Điều 181, 688), Luật Đất đai các năm 1993, 1998, 2001, 2003; Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg; các Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, 198/2004/NĐ-CP, 84/2007/NĐ-CP, 69/2009/NĐ-CP, 88/2009/NĐ-CP; các Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT, 95/2005/TT-BTC, 09/2006/TT-BTNMT, 08/2007/TT-BTNMT, 09/2007/TT-BTNMT, 17/2009/TT-BTNMT, Quyết định 24/2004/BTNMT.
  • Giai đoạn thi hành Luật Đất đai 2013 đến thời điểm nghiên cứu: Luật Đất đai năm 2013 (các điều 3, 95, 98, 99, 100, 101, 102, 105); các Nghị định quy định chi tiết gồm Nghị định 43/2014/NĐ-CP (Điều 19 về các trường hợp không cấp GCN, Điều 32 về chứng nhận quyền sở hữu công trình không phải nhà ở, Điều 70 về trình tự thủ tục cấp GCN), Nghị định 44/2014/NĐ-CP (giá đất), Nghị định 45/2014/NĐ-CP (thu tiền sử dụng đất), Nghị định 46/2014/NĐ-CP (thu tiền thuê đất), Nghị định 47/2014/NĐ-CP (bồi thường, hỗ trợ tái định cư); các Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT (quy định phôi GCN gồm 4 trang, kích thước 190mm x 265mm nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen), 24/2014/TT-BTNMT (hồ sơ địa chính), 25/2014/TT-BTNMT (bản đồ địa chính), 28/2014/TT-BTNMT (thống kê, kiểm kê đất đai).

Tác giả cũng đối chiếu số liệu thực tiễn cấp GCN trên cả nước (đạt 42,3 triệu GCN với diện tích 22,9 triệu ha, tương ứng 94,8% diện tích cần cấp) và tại một số địa phương như Bình Thuận (đạt 98,22%), Sơn La (489.965 GCN), Tuyên Quang (38.387 GCN lần đầu) và toàn tỉnh Yên Bái (tính đến 31/12/2019 cấp được 504.054 GCN với 334.686,00 ha, đạt tỷ lệ 91,26%).

Phương pháp nghiên cứu

Khóa luận kết hợp các phương pháp nghiên cứu thực tiễn quản lý địa chính:

  • Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Kế thừa tài liệu từ Phòng Tổng hợp (quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội đến năm 2020), Phòng Thống kê (Niên giám thống kê 2019), Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Yên Bái, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Yên Bái và Văn phòng Đăng ký đất đai.
  • Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Phỏng vấn, làm việc trực tiếp và điều tra thông tin thông qua đội ngũ cán bộ, chuyên viên chuyên trách tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Yên Bái.
  • Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu: Đối soát thông tin thửa đất giữa hồ sơ địa chính và bản đồ địa chính; phân nhóm đối tượng, xử lý dữ liệu định lượng bằng phần mềm Microsoft Excel và Microsoft Word để lập các bảng biểu so sánh theo thời gian và đơn vị hành chính.

Nội dung chính theo từng chương

Phần 1: Mở đầu

Tác giả trình bày tính cấp thiết của việc cấp GCN trong hệ thống quản lý nhà nước về đất đai; phân tích đặc điểm vị trí địa lý của thành phố Yên Bái là đô thị cửa ngõ vùng Tây Bắc gắn liền với hành lang kinh tế xuyên Á, qua đó làm gia tăng nhu cầu sử dụng và biến động đất đai; xác định mục tiêu nghiên cứu, nhiệm vụ, ý nghĩa khoa học và thực tiễn của khóa luận.

Phần 2: Tổng quan tài liệu

Chương này tổng kết toàn diện cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Tác giả phân tích thẩm quyền cấp GCN (UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện theo Điều 105 Luật Đất đai 2013), các nguyên tắc cấp GCN (Điều 98), trường hợp được cấp và không được cấp (Điều 99 Luật Đất đai 2013 và Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP), quy chuẩn phôi GCN (Thông tư 23/2014/TT-BTNMT) cùng tình hình cấp GCN thực tế tại Việt Nam và tỉnh Yên Bái.

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Trình bày cụ thể đối tượng nghiên cứu là hồ sơ cấp GCN giai đoạn 2017-2019; phạm vi không gian tại 17 xã, phường của thành phố Yên Bái; thời gian thực tập 3 tháng tại Văn phòng Đăng ký đất đai và phát triển quỹ đất tỉnh Yên Bái; xây dựng quy trình thu thập dữ liệu thứ cấp, sơ cấp và phương pháp phân tích thống kê địa chính.

Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Chương 4 là nội dung trọng tâm của khóa luận, gồm hai phần lớn:

1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất

  • Tự nhiên: Tọa độ 21°40’ - 21°16’ vĩ độ Bắc, 104°50’08’’ - 104°58’15’’ kinh độ Đông; diện tích tự nhiên 10.678,13 ha; địa hình chia làm 3 dạng chính (bậc thềm phù sa sông Hồng cao 31-35m, vùng đồi bát úp đỉnh bằng sườn dốc, vùng thung lũng xen giữa đồi). Khí hậu nhiệt đới gió mùa nóng ẩm, nhiệt độ trung bình năm 22,98°C, lượng mưa trung bình 2.339,5 mm/năm (tập trung 80-85% từ tháng 5 đến tháng 9). Thổ nhưỡng gồm 5 nhóm đất: đất đỏ Ferralsols chiếm đa số với 9.456,87 ha (88,55%), đất phù sa Fluvisols 750 ha (7,02%), đất Glây Gleysols 320 ha (3,00%), đất tầng mỏng Leptosols 117,32 ha (1,15%) và đất đen Luvisols 30 ha (0,28%).
  • Kinh tế - xã hội: Tăng trưởng GDP bình quân hàng năm đạt 7%; cơ cấu kinh tế năm 2019 gồm Công nghiệp - Xây dựng (30,8%), Dịch vụ (47,9%), Nông - Lâm nghiệp (21,3%); thu nhập bình quân đầu người đạt 47,5 triệu đồng/năm.
  • Hiện trạng sử dụng đất năm 2019:
Nhóm đất Loại đất Diện tích (ha) Cơ cấu (%)
1. Đất nông nghiệp (NNP) - Đất sản xuất nông nghiệp (SXN)
- Đất lâm nghiệp (LNP)
- Đất nuôi trồng thủy sản (NTS)
- Đất nông nghiệp khác (NKH)		 2.956,38
3.827,88
215,64
4,02		 27,68
35,84
2,01
0,03
Tổng nhóm nông nghiệp 7.003,92 65,59
2. Đất phi nông nghiệp (PNN) - Đất ở (ONT: 257,57 ha; ODT: 443,58 ha)
- Đất chuyên dùng (CDG)
- Đất tôn giáo, tín ngưỡng (TTN)
- Đất nghĩa trang, nghĩa địa (NTD)
- Đất sông suối, mặt nước chuyên dùng (SMN)
- Đất phi nông nghiệp khác (PNK)		 701,15
2.030,73
9,14
45,22
809,04
5,36		 6,56
19,01
0,08
0,42
7,57
0,05
Tổng nhóm phi nông nghiệp 3.599,56 33,71
3. Đất chưa sử dụng (CSD) - Đất bằng chưa sử dụng (BCS)
- Đất đồi núi chưa sử dụng (DCS)		 42,22
32,34		 0,39
0,30
Tổng nhóm chưa sử dụng 74,56 0,69
TỔNG DIỆN TÍCH TỰ NHIÊN 10.678,13 100,00

2. Thực trạng công tác cấp GCN giai đoạn 2017 – 2019

Tác giả phân tích chi tiết kết quả tiếp nhận và thẩm định hồ sơ theo từng năm, từng đơn vị xã/phường, phân tích nguyên nhân tồn đọng và kết quả cấp GCN lần đầu.

Năm Tổng số hồ sơ tiếp nhận Số hồ sơ đủ điều kiện cấp Tỷ lệ (%) Số hồ sơ không đủ điều kiện Lý do chủ yếu
2017 3.754 3.509 93,5 245 Không phù hợp với quy hoạch
2018 2.192 2.118 96,6 74 Không phù hợp với quy hoạch
2019 3.011 2.922 97,0 89 Không đủ điều kiện pháp lý
Tổng cộng 8.957 8.549 95,4 408

Đối với hồ sơ cấp lần đầu, trong cả giai đoạn 2017-2019, thành phố đã cấp 2.066 GCN cho 1.629 hộ gia đình, cá nhân:

  • Năm 2017: Cấp 974 GCN (chiếm 47,14%) cho 742 hộ (chiếm 45,55%).
  • Năm 2018: Cấp 449 GCN (chiếm 21,73%) cho 343 hộ (chiếm 21,05%).
  • Năm 2019: Cấp 643 GCN (chiếm 31,12%) cho 544 hộ (chiếm 33,40%).

Phần 5: Kết luận và đề nghị

Khóa luận đúc kết những thành tựu đạt được trong công tác quản lý địa chính của thành phố, đồng thời kiến nghị UBND thành phố Yên Bái và Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Yên Bái tiếp tục hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, tăng cường công tác tuyên truyền chính sách pháp luật đất đai và nâng cao trình độ chuyên môn cho cán bộ địa chính cơ sở.

Kết quả và đóng góp

Kết quả nghiên cứu chính

Khóa luận đã định lượng hóa toàn bộ kết quả công tác cấp GCN tại thành phố Yên Bái trong giai đoạn 2017–2019 với tỷ lệ giải quyết hồ sơ hợp lệ đạt trên 93% mỗi năm (năm 2017 đạt 93,5%; năm 2018 đạt 96,6%; năm 2019 đạt 97,0%).

Nghiên cứu chỉ rõ và phân loại diện tích chưa đủ điều kiện cấp GCN theo 3 nhóm nguyên nhân chính:

  1. Tranh chấp, khiếu nại tố cáo về đất đai: Diện tích vướng mắc giảm dần qua các năm (năm 2017 là 21.250,9 m² - chiếm 36%; năm 2018 là 6.022,6 m² - chiếm 32%; năm 2019 là 3.365,9 m² - chiếm 29%).
  2. Không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất: Diện tích vướng mắc giảm mạnh nhờ thành phố hoàn thành công tác lập quy hoạch (năm 2017 là 27.153,9 m² - chiếm 46%; năm 2018 là 8.092,9 m² - chiếm 43%; năm 2019 là 3.365,9 m² - chiếm 28%).
  3. Không đủ điều kiện pháp lý: Tỷ trọng vướng mắc tăng lên vào năm 2019 (năm 2017 là 10.625,6 m² - chiếm 18%; năm 2018 là 4.705,1 m² - chiếm 25%; năm 2019 là 4.990,9 m² - chiếm 43%). Nguyên nhân do việc triển khai Dự án tổng thể về đất đai dẫn đến sai sót kỹ thuật từ các đơn vị tư vấn đo đạc và người dân chưa hoàn thiện hồ sơ theo Luật Đất đai 2013.

Giải pháp tác giả đề xuất

  • Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến Luật Đất đai 2013 và các nghị định hướng dẫn đến từng thôn, tổ dân phố nhằm nâng cao nhận thức pháp luật của người dân.
  • Nâng cao chất lượng lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quản lý chặt chẽ ranh giới đất công, hạn chế tình trạng tái lấn chiếm đất đai.
  • Chấn chỉnh, nâng cao chất lượng đo đạc, chỉnh lý bản đồ địa chính của các đơn vị tư vấn khi thực hiện các dự án đo đạc tổng thể.
  • Đơn giản hóa và công khai quy trình thủ tục hành chính, giải quyết dứt điểm các hồ sơ tồn đọng do nợ nghĩa vụ tài chính hoặc thiếu giấy tờ pháp lý.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế: Số liệu của khóa luận giới hạn trong chu kỳ 3 năm (2017-2019), các phân tích chủ yếu tập trung vào đối tượng hộ gia đình, cá nhân; việc tiếp cận các số liệu chi tiết về biến động đất đai của các tổ chức kinh tế và cơ sở tôn giáo còn ở mức độ khái quát theo báo cáo hành chính có sẵn.
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng phạm vi đánh giá cho các giai đoạn tiếp theo (từ sau năm 2020), nghiên cứu sâu hơn về hiệu quả ứng dụng hệ thống thông tin đất đai (LIS), chuyển đổi số trong quản lý hồ sơ địa chính và đánh giá mức độ hài lòng của công dân khi thực hiện thủ tục cấp GCN qua cơ chế một cửa liên thông.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là tài liệu tham khảo chuyên khảo dành cho:

  • Sinh viên và học viên ngành Quản lý đất đai, Quản lý tài nguyên, Luật đất đai: Tham khảo phương pháp xây dựng đề cương, cách thức thu thập, đối soát số liệu địa chính cấp huyện và phương pháp lập bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất từ cấp xã/phường.
  • Cán bộ quản lý địa chính cấp cơ sở: Cung cấp tài liệu thực chứng về phương pháp phân tích nguyên nhân tồn đọng hồ sơ không đủ điều kiện cấp GCN (tranh chấp, sai quy hoạch, thiếu thủ tục pháp lý) để đưa ra hướng xử lý phù hợp với thực tiễn quản lý đất đai tại các đô thị miền núi.

Câu hỏi thường gặp

1. Tổng số hồ sơ xin cấp GCN tại thành phố Yên Bái giai đoạn 2017-2019 được giải quyết như thế nào?
Trong giai đoạn 2017-2019, thành phố Yên Bái tiếp nhận tổng cộng 8.957 bộ hồ sơ, trong đó đã giải quyết cấp GCN đủ điều kiện cho 8.549 hồ sơ (đạt tỷ lệ 95,4%) và có 408 hồ sơ không đủ điều kiện cấp.

2. Kết quả cấp GCN lần đầu trên địa bàn thành phố Yên Bái trong giai đoạn nghiên cứu đạt số lượng bao nhiêu?
Thành phố đã hoàn thiện hồ sơ và cấp 2.066 GCN lần đầu cho 1.629 hộ gia đình, cá nhân. Trong đó, năm 2017 cấp 974 GCN (cho 742 hộ), năm 2018 cấp 449 GCN (cho 343 hộ) và năm 2019 cấp 643 GCN (cho 544 hộ).

3. Ba nguyên nhân chính dẫn đến việc hồ sơ không đủ điều kiện cấp GCN tại thành phố Yên Bái là gì?
Ba nguyên nhân chính gồm: (1) Tình trạng tranh chấp, khiếu nại tố cáo về đất đai; (2) Thửa đất không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất; (3) Hồ sơ không đủ điều kiện pháp lý (thiếu giấy tờ, sử dụng sai mục đích hoặc sai sót đo đạc từ đơn vị tư vấn).

4. Cơ cấu hiện trạng sử dụng đất thành phố Yên Bái năm 2019 được phân bổ như thế nào?
Tổng diện tích tự nhiên của thành phố là 10.678,13 ha; trong đó đất nông nghiệp chiếm 7.003,92 ha (65,59%), đất phi nông nghiệp chiếm 3.599,56 ha (33,71%) và đất chưa sử dụng chiếm 74,56 ha (0,69%).

5. Nhóm đất thổ nhưỡng nào chiếm diện tích lớn nhất trên địa bàn thành phố Yên Bái?
Nhóm đất đỏ Ferralsols chiếm diện tích lớn nhất với 9.456,87 ha (tương ứng 88,55% diện tích tự nhiên toàn thành phố), phân bố chủ yếu ở khu vực đồi núi cao có độ dốc trên 15°.

Kết luận

Khóa luận của tác giả Phùng Thị Loan đã phản ánh chi tiết bức tranh toàn cảnh về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái giai đoạn 2017–2019. Nghiên cứu cung cấp hệ thống số liệu thực tiễn minh bạch, chỉ rõ những kết quả đạt được cũng như nguyên nhân của các vướng mắc tồn đọng trong quản lý địa chính địa phương. Các giải pháp được tác giả đề xuất có tính ứng dụng thực tế, hỗ trợ thiết thực cho công tác nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai tại các địa bàn đô thị miền núi.