Đặt vấn đề Trong nền kinh tế thị trường đất đai trở thành hàng hoá đặc biệt. Câu nói “tấc đất, tấc vàng” càng minh chứng rõ tầm quan trọng của đất đai trong xã hội ngày nay. Chuyển quyền sử dụng đất là nội dung quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, có quan hệ mật thiết với các nội dung khác. Nó đang diễn ra sôi động như: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp,.
tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện các mục đích của mình như mua bán, hợp tác, kinh doanh,… thúc đẩy xã hội phát triển. Hơn nữa, thông qua các hoạt động chuyển quyền Nhà nước sẽ thu được khoản thuế, khoản lệ phí lớn đóng góp vào ngân sách Nhà nước, nâng cao giá trị của đất đai. Thông qua thuế chuyển quyền sẽ đảm bảo công bằng xã hội: Người nào có quyền sử dụng đất ở các đô thị thì sẽ phải đóng thuế cao hơn những người có quyền sử dụng đất ở vùng nông thôn, vùng sâu, vùng xa. Nếu không có chuyển quyền sử dụng đất thì đất đai sẽ không có giá trị.
Xã Yên Đổ là một xã thuộc huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên, Việt Nam. Xã nằm tại phía bắc của huyện và có tuyến quốc lộ 3 chạy qua địa bàn theo chiều bắc-nam, ngoài ra xã còn là nơi bắt đầu tuyến tỉnh lộ 268, tuyến đường huyết mạch của huyện Định Hóa. các hoạt động sản xuất, kinh doanh, buôn bán của xã ,…đang diễn ra tấp nập. Do đó, chuyển quyền sử dụng đất của người dân, tổ chức, doanh nghiệp trở nên phổ biến.
Chính vì vậy, cần phải nâng cao công tác chuyển quyền sử dụng đất ở địa phương. Nhận thức được thực tiến và tầm quan trọng của công tác điều tra đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất, với vai trò là một sinh viên đang thực tập tốt nghiệp được sự phân công của Khoa Quản Lý Tài Nguyên - Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên, được sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo Th.S Nguyễn Minh Cảnh, em đã chọn đề tài “ Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Xã Yên Đổ - Huyện Phú Lƣơng – Tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2009 - 2013 1. Mục đích của đề tài - Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại Xã Yên Đổ - Huyện phú lương - Tỉnh Thái Nguyên - Xác định được những mặt thuận lợi và khó khăn của công tác chuyển quyền sử dụng đất - Bổ sung, hoàn thiện những kiện thức về quản lý đất đai, về công tác chuyển quyền sử dụng đất cho bản thân - Đề xuất những giải pháp thích hợp góp phần đẩy mạnh tiến độ của công tác chuyển quyền sử dụng đất cho Xã Yên Đổ - Huyện Phú Lương 1. Mục tiêu của đề tài - Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất từ năm 2009 - 2013 bằng số liệu thứ cấp theo các hình thức và thời gian chuyển quyền sử dụng đất, qua Số lượng hồ sơ chuyển quyền nhiều nhất vào năm nào? - Nguyên nhân các hồ sơ chuyển quyền chậm được giải quyết? Nguyên nhân các hồ sơ chuyển quyền không được giải quyết? - Đánh giá sự hiểu biết về chuyển quyền sử dụng đất của các hộ dân được điều tra để biết nhận thức của họ đến đâu? 1.
Ý nghĩa của đề tài - Giúp tác giả củng cố lại những kiến thức đã học, áp dụng nghiên cứu tại địa phương, giúp tác giả khi ra trường khỏi bỡ ngỡ với công việc. Đồng thời, trong quá trình thực hiện đề tài, giúp tác giả có thêm kỹ năng điều tra, phỏng vấn, thu thập tài liệu, kỹ năng tổng hợp số liệu. - Giúp bổ sung tư liệu thực tiễn về chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương. Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.
Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở pháp lý - Hiến pháp 2013 - Luật Đất đai 2003 - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003. - Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về xử phạt hành chính trong lĩnh vực quản lý sử dụng đất đai. - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 quy định bổ sung về cấp giấy chứng quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. - Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. - Thông tư số 01/2005/TT- BTNMT ngày 13 tháng 04 năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường huớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2003.
- Thông tư số 02 ngày 08/01/2007 sửa đổi, bổ sung Thông tư số 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ. Cơ sở lý luận Luật Đất đai 1993 đã đề cập đến các hình thức chuyển quyền song không quy định rõ như Luật Đất đai 2003, tức là, không quy định các quyền chung và các quyền riêng mà quy định người sử dụng đất có 8 quyền và 7 nghĩa vụ, đồng thời, trước đây cũng không tách nhỏ các hình thức chuyển quyền mà gọi chung 5 hình thức (Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp) là quyền được chuyển quyền. Trong quá trình phát triển của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nội dung này được cụ thể hoá và được quy định chặt chẽ hơn phù hợp với từng giai đoạn phát triển của đất nước. Luật Đất đai 2003 ra đời đã tách ra 6 quyền chung (là quyền người sử dụng đất nào cũng có), ngoài ra, bổ sung thêm 3 hình thức chuyển quyền (tặng cho, bão lãnh, góp vốn) và các quyền này được quy định cụ thể cho phù hợp với từng đối tượng sử dụng đất.
Với nền kinh tế thị trường như hiện nay, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất đang diễn ra sôi động. Chính vì vậy, các hình thức chuyển quyền sử dụng đất phải được thực hiện đúng quy định của pháp luật tránh tình trạng gây thất thu cho ngân sách Nhà nước, tình trạng tranh chấp đất đai,…Tuy nhiên, để thực hiện được đúng theo quy định của pháp luật đòi hỏi cả phía cán bộ chuyên môn và người dân phải am hiểu pháp luật. Do đó, đòi hỏi phải điều tra, đánh giá nhìn nhận một cách khách quan, để rút ra những thuận lợi, khó khăn, và đề xuất biện pháp phù hợp. Cơ sở thực tiễn Chuyển quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đây là cơ sở để người dân thực hiện các giao dịch về đất đai, tuy nhiên, đã có một số người dân tự ý chuyển quyền sử dụng đất trái phép dẫn đến hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà không hay biết.
Do đó, để thực hiện tốt nội dung này, đòi hỏi những người làm công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là cán bộ địa chính phải nắm vững quy định của pháp luật, thấy được thực trạng và tìm giải pháp giải quyết những hạn chế còn tồn tại, để từ đó tham mưu cho lãnh đạo và hướng dẫn người dân thực hiện có hiệu quả. Một số vấn đề cơ bản liên quan đến các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 2. Khái niệm về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất thoả thuận đổi đất và quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của pháp luật.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho người khác để lấy một khoản tiền tương đương giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng. Tặng cho quyền sử dụng đất là hình thức chuyển dịch quyền sử dụng đất theo quan hệ tình cảm huyết thống. Thừa kế quyền sử dụng đất là việc chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người chết sang người sống theo di chúc hoặc theo pháp luật. Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác sử dụng trong một thời gian nhất định và có thu tiền trong thời gian sử dụng.
Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình để thế chấp cho tổ chức hoặc cá nhân nào đó theo quy định của pháp luật nhằm vay tiền trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình để bảo lãnh cho người khác vay vốn theo quy định của pháp luật 8. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất * Điều 105 Luật Đất đai 2003 đã quy định quyền chung của người sử dụng đất: 1.
Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; 3. Hưởng các lợi ích của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; 4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; 5.
Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; 6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. * Điều 107 Luật Đất đai 2003 đã quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất: 1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật; 2.