Luận văn thạc sĩ đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện tư nghĩa tỉnh quảng ngãi

Luận văn thạc sĩ phân tích đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền, đánh giá thực trạng, chỉ ra hạn chế, đề xuất giải

• Tác giả: Võ Văn Tượng
• Người hướng dẫn: Hoàng Thị Thái Hòa
• Trường học: Đại học Huế - Trường Đại học Nông Lâm
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Tư Nghĩa, tỉnh Quảng Ngãi
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Huế

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CÁM ƠN
• TÓM TẮT
• MỤC LỤC
• DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC BẢNG
• DANH MỤC HÌNH
• 1. MỞ ĐẦU
• 1.1. TÍNH CẤP THIẾT ĐỀ TÀI
• 1.2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
• 1.2.1. Mục tiêu chung
• 1.2.2. Mục tiêu cụ thể
• 1.3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
• 1.3.1. Ý nghĩa khoa học
• 1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn
• 2. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
• 2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
• 2.1.1. Các khái niệm cơ bản về hệ thống địa chính
• 2.1.1.1. Hệ thống địa chính
• 2.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
• 2.2.1. Tổng quan về vấn đề nghiên cứu một số nước trên thế giới
• 2.2.2. Lịch sử công tác đăng ký đất đai qua các thời kỳ ở Việt Nam
• 2.2.3. Các văn bản của UBND tỉnh Quảng Ngãi
• 2.3. MỘT SỐ CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN
• 2.4. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.4.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
• 2.4.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
• 2.4.2.1. Phạm vi về thời gian
• 2.4.2.2. Phạm vi về không gian
• 2.4.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
• 2.4.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.4.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu
• 2.4.4.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp
• 2.4.4.3. Phương pháp phân tích, so sánh
• 2.4.4.4. Phương pháp xử lý số liệu
• 2.5. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 2.6. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ VÀ XÃ HỘI CỦA HUYỆN TƯ NGHĨA
• 2.6.1. Điều kiện tự nhiên
• 2.6.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
• 2.6.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Tư Nghĩa, tỉnh Quảng Ngãi
• 2.7. ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI HUYỆN TƯ NGHĨA, TỈNH QUẢNG NGÃI
• 2.7.1. Thực trạng công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính tại huyện Tư Nghĩa, tỉnh Quảng Ngãi
• 2.7.2. Phân tích và đánh giá những ưu điểm, tồn tại về thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại huyện Tư Nghĩa, tỉnh Quảng Ngãi
• 2.8. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM LÀM TỐT CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TƯ NGHĨA, TỈNH QUẢNG NGÃI
• 2.8.1. Về cơ cấu tổ chức
• 2.8.2. Về lực lượng nhân sự
• 2.8.3. Về xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và hồ sơ địa chính
• 2.8.4. Về phía các cấp chính quyền
• 2.8.5. Về phía cơ quan Tài nguyên và Môi trường huyện Tư Nghĩa
• 3. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là văn bản pháp lý quan trọng, xác nhận quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình. Tại huyện Tư Nghĩa, Quảng Ngãi, việc cấp giấy chứng nhận này đã được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai 2013. Công tác này không chỉ đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất mà còn giúp Nhà nước quản lý hiệu quả quỹ đất. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua cơ chế 'một cửa', giúp giảm thời gian và tăng tính minh bạch.

1.1. Quy trình cấp giấy chứng nhận

Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Tư Nghĩa bao gồm các bước: tiếp nhận hồ sơ, xử lý thông tin, và cấp giấy chứng nhận. Cán bộ tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ và viết giấy biên nhận. Hồ sơ sau đó được chuyển đến các bộ phận liên quan để xử lý. Quy trình này đã được chuẩn hóa, đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật.

1.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận

Tính đến thời điểm nghiên cứu, huyện Tư Nghĩa đã cấp được 102.912 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Kết quả này cho thấy sự nỗ lực của các cơ quan chức năng trong việc thực hiện công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, vẫn còn một số tồn tại cần được khắc phục để nâng cao hiệu quả công tác này.

II. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận

Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận tại huyện Tư Nghĩa cho thấy những thành tựu đáng kể. Công tác này đã đi vào nề nếp, được sự quan tâm chỉ đạo của Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND huyện. Tuy nhiên, vẫn còn một số khó khăn như thời gian xử lý hồ sơ kéo dài, thiếu nhân lực chuyên môn. Chính sách đất đai và quy định về quyền sử dụng đất cần được cập nhật để phù hợp với thực tiễn.

2.1. Ưu điểm của công tác cấp giấy chứng nhận

Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Tư Nghĩa đã đạt được nhiều ưu điểm. Cơ chế 'một cửa' giúp giảm thời gian luân chuyển hồ sơ. Các cán bộ luôn nêu cao tinh thần trách nhiệm, thường xuyên làm việc ngoài giờ để đẩy nhanh tiến độ. Điều này đã góp phần nâng cao hiệu quả công tác.

2.2. Tồn tại và thách thức

Mặc dù đạt được nhiều thành tựu, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn còn một số tồn tại. Thời gian xử lý hồ sơ kéo dài, thiếu nhân lực chuyên môn là những thách thức lớn. Ngoài ra, việc cập nhật và chỉnh lý hồ sơ địa chính cần được thực hiện thường xuyên để đảm bảo tính chính xác của dữ liệu.

III. Quyền sử dụng đất tại huyện Tư Nghĩa

Quyền sử dụng đất tại huyện Tư Nghĩa được xác lập thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là căn cứ pháp lý quan trọng để người dân yên tâm đầu tư, sản xuất trên đất. Đất đai và quyền lợi của người sử dụng được bảo vệ thông qua các quy định pháp luật. Tuy nhiên, việc giải quyết tranh chấp đất đai vẫn còn nhiều khó khăn do thiếu giấy tờ pháp lý.

3.1. Quyền lợi của người sử dụng đất

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp người dân yên tâm đầu tư, sản xuất trên đất. Đây là căn cứ pháp lý quan trọng để xác lập mối quan hệ giữa người sử dụng đất và Nhà nước. Quyền lợi của người sử dụng đất được bảo vệ thông qua các quy định pháp luật, đảm bảo công bằng và ổn định kinh tế - xã hội.

3.2. Giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai tại huyện Tư Nghĩa vẫn còn nhiều khó khăn do thiếu giấy tờ pháp lý. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giải pháp quan trọng để giải quyết các tranh chấp này. Tuy nhiên, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng để đảm bảo tính hiệu quả trong việc giải quyết tranh chấp.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những nội dung trọng yếu của quản lý nhà nước về đất đai tại Việt Nam. Trên địa bàn huyện Tư Nghĩa, tỉnh Quảng Ngãi, với tổng diện tích tự nhiên khoảng 22.628,79 ha và dân số đông, việc quản lý đất đai hiệu quả góp phần quan trọng vào phát triển kinh tế - xã hội, ổn định an ninh trật tự. Từ năm 2014 đến 2016, công tác này đã được triển khai với nhiều thành tựu như cấp được hơn 102.912 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

Tuy nhiên, thực tế vẫn còn tồn tại nhiều khó khăn, hạn chế trong quy trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận, ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý và quyền lợi người dân. Mục tiêu nghiên cứu là đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Tư Nghĩa, phân tích ưu điểm, tồn tại và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này. Nghiên cứu có phạm vi thời gian từ 2014 đến 2016, tập trung tại huyện Tư Nghĩa, nhằm cung cấp cơ sở khoa học cho các cơ quan quản lý và chính quyền địa phương trong việc hoàn thiện công tác quản lý đất đai, góp phần phát triển bền vững kinh tế - xã hội địa phương.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết và mô hình quản lý đất đai hiện đại, trong đó nổi bật là:

• Hệ thống địa chính (Land administration): Bao gồm các công cụ quản lý nhà nước về đất đai như pháp luật, quy hoạch, kinh tế và các biện pháp hành chính như hệ thống đăng ký, hồ sơ địa chính, thủ tục hành chính. Hệ thống này giúp quản lý tổng thể đất đai từ cấp vĩ mô đến vi mô.

• Hệ thống đăng ký đất đai bằng khoán (Title system): Đây là mô hình đăng ký đất đai dựa trên thủ tục đăng ký thống nhất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm chứng thư pháp lý duy nhất, thay thế các giấy tờ pháp lý khác. Hệ thống này đảm bảo tính thống nhất, chính xác và minh bạch trong quản lý đất đai.

• Khái niệm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở: Quyền sử dụng đất được Nhà nước giao hoặc công nhận, là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được pháp luật bảo hộ, thể hiện qua giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Các khái niệm chính bao gồm: hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quản lý nhà nước về đất đai, và vai trò của giấy chứng nhận trong bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng kết hợp các phương pháp sau:

• Thu thập số liệu thứ cấp: Tổng hợp số liệu từ các cơ quan quản lý như Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Quảng Ngãi, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Tư Nghĩa, UBND huyện và các phòng ban liên quan. Số liệu bao gồm dữ liệu đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính trong giai đoạn 2014-2016.

• Thu thập số liệu sơ cấp: Khảo sát 90 hộ gia đình, cá nhân tại 3 địa phương (xã Nghĩa Kỳ, xã Nghĩa Thuận, thị trấn La Hà) thông qua phiếu điều tra về tình hình sử dụng đất, thủ tục hành chính, mức độ hài lòng và nhận xét về công tác cấp giấy chứng nhận.

• Phân tích, so sánh: Sử dụng phương pháp thống kê mô tả, phân tích so sánh để đánh giá thực trạng, ưu điểm và tồn tại trong công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận.

• Xử lý số liệu: Áp dụng phần mềm Microsoft Excel để tổng hợp, mô tả số liệu, xây dựng bảng biểu và biểu đồ minh họa các kết quả nghiên cứu.

Timeline nghiên cứu tập trung trong giai đoạn 2014-2016, phù hợp với dữ liệu thu thập và thực trạng công tác quản lý đất đai tại huyện Tư Nghĩa.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Thành lập bộ phận “một cửa” tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai: Giúp tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ngay tại trụ sở, giảm thời gian luân chuyển hồ sơ từ UBND huyện đến Văn phòng đăng ký đất đai. Tỷ lệ hồ sơ được xử lý đúng hạn đạt khoảng 90%.

2. Số lượng giấy chứng nhận đã cấp: Toàn huyện Tư Nghĩa đã cấp được 102.912 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong giai đoạn nghiên cứu, cho thấy công tác cấp giấy chứng nhận đã đi vào nền nếp và được đẩy mạnh.

3. Sự phối hợp giữa các cơ quan: Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh, UBND huyện và các phòng ban chức năng phối hợp chặt chẽ, cán bộ công chức luôn nêu cao tinh thần trách nhiệm, làm việc ngoài giờ để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận.

4. Cơ sở dữ liệu địa chính tập trung: Sau khi thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai một cấp, việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu địa chính được thực hiện thường xuyên, xây dựng mô hình cơ sở dữ liệu tập trung phục vụ quản lý đất đai hiệu quả.

Thảo luận kết quả

Việc áp dụng cơ chế “một cửa” đã góp phần giảm thiểu thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ, nâng cao sự hài lòng của người dân. Kết quả cấp hơn 102.000 giấy chứng nhận trong giai đoạn 2014-2016 phản ánh sự quan tâm chỉ đạo sát sao của các cấp chính quyền và sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan liên quan.

So với các nghiên cứu trong nước và quốc tế, mô hình tổ chức và quy trình cấp giấy chứng nhận tại huyện Tư Nghĩa tương đồng với các hệ thống đăng ký đất đai hiện đại như hệ thống Torrens ở Australia hay hệ thống đăng ký đất đai điện tử tại Thụy Điển, đảm bảo tính minh bạch và pháp lý cao.

Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại một số hạn chế như thủ tục hành chính phức tạp ở một số khâu, thiếu nhân lực chuyên môn, và khó khăn trong việc cập nhật dữ liệu địa chính do biến động đất đai nhanh. Biểu đồ thể hiện tiến độ cấp giấy chứng nhận qua các năm cho thấy sự tăng trưởng ổn định nhưng chưa đạt tối đa công suất.

Việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính tập trung là bước tiến quan trọng, tạo nền tảng cho việc tin học hóa quản lý đất đai, hỗ trợ tra cứu thông tin nhanh chóng, chính xác, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Tăng cường đào tạo, nâng cao năng lực cán bộ: Đào tạo chuyên sâu về nghiệp vụ đăng ký đất đai, kỹ năng xử lý hồ sơ và ứng dụng công nghệ thông tin cho cán bộ Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Tư Nghĩa nhằm nâng cao chất lượng và tốc độ giải quyết hồ sơ trong vòng 12 tháng tới.

2. Đơn giản hóa thủ tục hành chính: Rà soát, cắt giảm các bước không cần thiết trong quy trình đăng ký và cấp giấy chứng nhận, áp dụng cơ chế một cửa liên thông giữa các phòng ban để giảm thời gian xử lý hồ sơ xuống dưới 30 ngày, thực hiện trong 6 tháng tới, do UBND huyện chủ trì.

3. Đẩy mạnh tin học hóa hồ sơ địa chính: Hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính tập trung, xây dựng hệ thống quản lý điện tử đồng bộ, cho phép tra cứu, cập nhật thông tin trực tuyến, dự kiến hoàn thành trong 18 tháng, phối hợp giữa Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng Đăng ký đất đai.

4. Tăng cường tuyên truyền, phổ biến pháp luật: Tổ chức các buổi tập huấn, hội nghị, phát hành tài liệu hướng dẫn cho người dân về quyền và nghĩa vụ trong đăng ký đất đai, thủ tục cấp giấy chứng nhận nhằm nâng cao nhận thức và giảm thiểu tranh chấp, thực hiện liên tục hàng năm.

5. Phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan liên quan: Thiết lập cơ chế phối hợp thường xuyên giữa UBND huyện, các phòng ban chức năng, Văn phòng Đăng ký đất đai và các xã, thị trấn để kịp thời tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong quá trình cấp giấy chứng nhận, đảm bảo tiến độ và chất lượng công tác.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cán bộ quản lý nhà nước về đất đai: Giúp hiểu rõ thực trạng, quy trình và các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, từ đó áp dụng vào công tác quản lý tại địa phương.

2. Nhà nghiên cứu, học viên cao học chuyên ngành quản lý đất đai, tài nguyên môi trường: Cung cấp cơ sở lý luận, số liệu thực tiễn và phương pháp nghiên cứu để tham khảo, phát triển đề tài nghiên cứu sâu hơn.

3. Chính quyền địa phương và các phòng ban liên quan: Hỗ trợ trong việc xây dựng chính sách, quy trình cải tiến thủ tục hành chính, nâng cao hiệu quả phối hợp giữa các đơn vị trong công tác quản lý đất đai.

4. Người sử dụng đất, doanh nghiệp bất động sản: Hiểu rõ quyền lợi, nghĩa vụ và quy trình thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, từ đó thực hiện các giao dịch đất đai hợp pháp, minh bạch.

Câu hỏi thường gặp

1. Tại sao việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại quan trọng?
   Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch, vay vốn và quản lý nhà nước.

2. Quy trình cấp giấy chứng nhận tại huyện Tư Nghĩa diễn ra như thế nào?
   Quy trình bao gồm tiếp nhận hồ sơ tại bộ phận một cửa, kiểm tra hồ sơ, xử lý tại Văn phòng Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và trả kết quả cho người dân, với thời gian xử lý trung bình khoảng 30 ngày.

3. Có những khó khăn nào trong công tác cấp giấy chứng nhận hiện nay?
   Khó khăn gồm thủ tục hành chính còn phức tạp, thiếu nhân lực chuyên môn, dữ liệu địa chính chưa đồng bộ hoàn toàn, và sự phối hợp giữa các cơ quan đôi khi chưa hiệu quả.

4. Làm thế nào để người dân có thể theo dõi tiến độ hồ sơ cấp giấy chứng nhận?
   Người dân có thể tra cứu trực tiếp tại bộ phận một cửa hoặc qua hệ thống quản lý điện tử của Văn phòng Đăng ký đất đai nếu đã được tin học hóa, hoặc liên hệ trực tiếp với cán bộ phụ trách hồ sơ.

5. Giải pháp nào giúp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận?
   Đơn giản hóa thủ tục, nâng cao năng lực cán bộ, tin học hóa hồ sơ địa chính, tăng cường phối hợp liên ngành và tuyên truyền pháp luật là những giải pháp thiết thực và hiệu quả.

Kết luận

• Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Tư Nghĩa đã đạt được nhiều kết quả tích cực với hơn 102.000 giấy chứng nhận được cấp trong giai đoạn 2014-2016.
• Việc thành lập bộ phận một cửa và xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính tập trung đã góp phần nâng cao hiệu quả, giảm thời gian xử lý hồ sơ.
• Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại các hạn chế về thủ tục hành chính, nhân lực và cập nhật dữ liệu địa chính cần được khắc phục.
• Đề xuất các giải pháp cụ thể như đào tạo cán bộ, đơn giản hóa thủ tục, tin học hóa hồ sơ và tăng cường phối hợp liên ngành nhằm nâng cao hiệu quả công tác trong thời gian tới.
• Kêu gọi các cơ quan quản lý và chính quyền địa phương triển khai các giải pháp đề xuất để hoàn thiện công tác quản lý đất đai, góp phần phát triển kinh tế - xã hội bền vững tại huyện Tư Nghĩa.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Các khái niệm cơ bản về hệ thống địa chính a. Hệ thống địa chính Hệ thống địa chính (Land administration) theo nghĩa rộng là hệ thống quản lý nhà nước về đất đai nói chung, bao gồm công cụ để quản lý đất đai (pháp luật, quy hoạch, kinh tế) và biện pháp hành chính để quản lý đất đai (hệ thống đăng ký, hồ sơ địa chính, bộ máy hành chính, thủ tục hành chính).

Có thể hiểu công cụ quản lý chính là những thành phần xây dựng nên thể chế hành chính, còn biện pháp quản lý là các giải pháp nhằm xây dựng hệ thống các cơ quan quản lý, công chức, thủ tục hành chính trong quản lý nhà nước về đất đai [3]. Hệ thống hành chính trong quản lý nhà nước về đất đai Hiện nay, người ta thường gọi tắt hệ thống hành chính trong quản lý nhà nước về đất đai là hệ thống địa chính theo nghĩa hẹp. Hệ thống này quy định cụ thể các hồ sơ địa chính, cơ quan quản lý, cơ quan thực hiện dịch vụ công, công chức, viên chức, trình tự thủ tục hành chính mà chủ sở hữu và chủ sử dụng đất phải thực hiện để có được tư cách pháp lý của mình và của thửa đất có liên quan. Hạt nhân của hệ thống này là hồ sơ địa chính (cadastre) ghi nhận những thông tin cần thiết về các mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của thửa đất để phục vụ sự quản lý của nhà nước ở tầm vĩ mô và vi mô.

Hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ quản lý đất đai được chia thành 3 nhóm: Hệ thống địa bạ, Hệ thống bằng khoán và Hệ thống hỗn hợp [3]. * Hệ thống địa bạ (Deed system) Hệ thống địa bạ là hệ thống hồ sơ địa chính trong quản lý đất đai dựa trên cơ sở các chứng thư pháp lý dân sự (di chúc, hợp đồng dân sự.) xác nhận tư cách pháp lý của thửa đất và của chủ sở hữu, chủ sử dụng thửa đất đó. Chủ sở hữu, chủ sử dụng thửa đất lưu giữ mọi loại giấy tờ được pháp luật dân sự thừa nhận mà có liên quan đến quyền và nghĩa vụ của mình đối với thửa đất. Nhà nước thiết lập sổ sách quản lý gọi là địa bạ để ghi nhận rõ ràng từ tổng quát đến chi tiết các thông tin cần quản lý về thửa đất (sơ đồ và mô tả thửa đất, vị trí trong đơn vị hành chính, các đặc điểm tự nhiên, loại và hạng đất, chủ sở hữu, người sử dụng, thuế đất, thời gian đã chuyển nhượng, mục đích sử dụng,.

PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 4 Mỗi lần thực hiện biến động về thửa đất như chuyển nhượng sang chủ khác, thay đổi mục đích sử dụng., chủ sở hữu, chủ sử dụng thửa đất phải làm các thủ tục đăng ký đất đai (land registration) cần thiết để thay đổi nội dung trong sổ sách quản lý. Chủ sở hữu, chủ sử dụng thửa đất phải giữ tất cả những giấy tờ pháp lý về thửa đất từ khi thửa đất được hình thành. Tư cách pháp lý của thửa đất và cả chủ sở hữu, chủ sử dụng thửa đất đó được ghi nhận trong địa bạ. Tùy theo trình độ công nghệ của mỗi thời kỳ mà trong địa bạ người ta chỉ mô tả thửa đất, hoặc có kèm theo việc lập sơ đồ thửa đất, đo đạc chính xác hay đo bản đồ giải thửa toàn khu vực.

Quản lý địa bạ thường được gắn liền với bộ máy cơ quan hành chính đã được xác lập. Hệ thống địa bạ có các ưu điểm sau: - Các thủ tục hành chính quen thuộc với người dân, đơn giản, nhanh chóng, thuận tiện cho thực hiện các biến động đất đai; - Giá thành rẻ, nhất là ở hệ thống quản lý không dùng bản đồ, sơ đồ trích thửa. Bên cạnh đó, Hệ thống địa bạ có những nhược điểm sau: - Thiếu tính thống nhất khi phải công nhận nhiều thể loại giấy tờ làm chứng thư pháp lý đối với đất đai; - Thiếu tính đồng nhất giữa giấy tờ pháp lý do người quản lý và chủ sở hữu, người sử dụng lưu giữ; - Khó vận hành một hệ thống quản lý tổng hợp trong mối quan hệ giữa đất đai với các phạm vi quản lý khác như ngân hàng, dân cư, dân sự,. - Không đáp ứng được nhu cầu quản lý vĩ mô của nhà nước về đất đai như quy hoạch, giá đất, môi trường, v.

- Khó vận hành thị trường bất động sản trên cơ sở vận động đầu tư trên đất [3]. * Hệ thống bằng khoán (Title system) Hệ thống bằng khoán hay còn gọi là hệ thống giấy chứng nhận về đất đai là hệ thống hồ sơ địa chính trong quản lý đất đai dựa trên cơ sở thủ tục đăng ký đất đai (land registration), thành lập hồ sơ địa chính thống nhất (land records) và thay thế mọi giấy tờ pháp lý đối với thửa đất bằng một loại giấy gọi là Giấy chứng nhận về đất đai (land title certificate). Hệ thống bằng khoán ra đời sau hệ thống địa bạ và có xu hướng thay thế hệ thống địa bạ trong quá trình công nghiệp hóa kinh tế và hiện đại hóa hệ thống hành chính. Hệ thống bằng khoán bao gồm quá trình đăng ký đất đai, thành lập hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đối với thửa PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 đất.

Đăng ký đất đai bao gồm 2 loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động. Đăng ký ban đầu là đăng ký do người mới có đất từ nguồn chưa được đăng ký thực hiện hoặc đăng ký khi thửa đất mới được xác lập. Đăng ký biến động là đăng ký khi có thay đổi về sử dụng đất, về người sử dụng, về giá trị của thửa đất hoặc chủ sở hữu, người sử dụng thực hiện các quyền của mình được pháp luật cho phép. Giấy chứng nhận về đất đai là chứng thư pháp lý duy nhất về thửa đất do nhà nước cấp, thay thế cho tất cả mọi giấy tờ khác về đất đai được pháp luật dân sự thừa nhận.

Giấy chứng nhận có thể chỉ phát hành 1 bản cho chủ sở hữu hoặc người sử dụng mà người quản lý chỉ nắm giữ trên hồ sơ địa chính, hoặc cũng có thể phát hành 2 bản mà chủ sở hữu hoặc người sử dụng giữ 1 bản và người quản lý giữ 1 bản. Trong thời gian đầu, việc đăng ký đất đai do các cơ quan hành chính trong bộ máy nhà nước thực hiện. Đăng ký đất đai là một nội dung có thể đưa vào xã hội hóa, tức là có thể thực hiện đăng ký đất đai tại các cơ quan dịch vụ công (nước ta thường gọi là cơ quan sự nghiệp hay gọi là Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất). Cơ quan dịch vụ công tiếp nhận và làm thủ tục đăng ký đất đai gọi là Văn phòng Đăng ký đất đai (Land title office).

Văn phòng Đăng ký đất đai (gọi là Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất) thực hiện việc đăng ký theo quy định của pháp luật, tự trang trải mọi hoạt động của mình trên cơ sở được giữ lại một phần của phí đăng ký do người đăng ký nộp. Hệ thống bằng khoán hoàn toàn phù hợp với tư duy quản lý trong xã hội công nghiệp, tạo tính thống nhất cao, đảm bảo tính chặt chẽ, đáp ứng được cả quản lý vĩ mô và vi mô về đất đai. Hệ thống này càng phù hợp hơn với xã hội thông tin với mục tiêu tin học hóa hệ thống quản lý [3]. Hệ thống bằng khoán có các ưu điểm chủ yếu sau: - Hệ thống đảm bảo độ tin cậy cao vì thông tin trên Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu hoặc người sử dụng thống nhất với thông tin do người quản lý nắm giữ trong hồ sơ địa chính hoặc trên bản sao giấy chứng nhận, đo đạc khảo sát thửa đất chính xác, đủ cung cấp thông tin chính xác, toàn diện và thống nhất cho cả quản lý vi mô lẫn vĩ mô; - Hệ thống đảm bảo thủ tục hành chính đơn giản, chức năng rõ ràng, dễ vận hành, tính đơn giản càng thể hiện rõ trong trường hợp đăng ký thực hiện tại Văn phòng Đăng ký đất đai; - Hệ thống đăng ký đất đai tại Văn phòng Đăng ký đất đai có giá thành hạ vì không phải sử dụng kinh phí của nhà nước để nuôi bộ máy cơ quan đăng ký, phí đóng góp của người có nhu cầu thực hiện đăng ký đất đai hoặc khai thác thông tin đất đai đảm bảo cho bộ máy Văn phòng Đăng ký đất đai hoạt động, hơn thế nữa có thể tăng thu cho nhà nước; PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 - Hệ thống đảm bảo nhanh chóng khi giải quyết thủ tục về đất đai, người dân không phải chờ đợi lâu, sự nhanh chóng trong giải quyết các thủ tục đăng ký đất càng thể hiện rõ trong trường hợp hệ thống hồ sơ địa chính đã được tin học hóa; - Hệ thống có tính phù hợp cao đối với quản lý đất đai trong xã hội công nghiệp, quản lý bất động sản, thuận tiện cho việc vận hành một hệ thống quản lý khác như ngân hàng, dân sự, tòa án,.

Hệ thống bằng khoán có các nhược điểm chủ yếu sau: - Đòi hỏi kinh phí đầu tư ban đầu lớn khi chuyển từ hệ thống địa bạ sang hệ thống bằng khoán. Ở Việt Nam, nếu hoàn thành được việc xây dựng toàn bộ hệ thống hồ sơ địa chính chính qui được tin học hóa ước phải chi khoản 300 triệu USD. Ở một nước có diện tích nhỏ Singapore (nhỏ hơn diện tích của thành phố Hà Nội), việc xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại LandNet cũng phải chi phí tới 35 triệu USD trong 12 năm xây dựng; - Đòi hỏi kỹ thuật đo đạc thành lập bản đồ địa chính đạt được trình độ công nghệ cao. Tuy nhiên, do những ưu việt của hệ thống bằng khoán nên các nước đang phát triển, các nước có nền kinh tế chuyển đổi đều hướng tới xây dựng hệ thống này trong quản lý sử dụng đa ngành nói chung.

Việt nam đã quyết định áp dụng hệ thống bằng khoán trên phạm vi cả nước từ năm 1987 [17]. * Hệ thống hỗn hợp Hệ thống hỗn hợp là hệ thống áp dụng cả hai hình thức địa bạ và bằng khoán tùy theo từng loại đất.