Chương 1 TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở khoa học của đề tài 1. Khái quát về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất 1. Khái niệm về đăng ký đất, tài sản gắn liền với đất: Đăng ký đất đai là một nội dung của quản lý nhà nước về đất đai được ghi nhận trong Khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013.
Đạo Luật này giải thích về đăng ký đất đai như sau: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” 1. Các hình thức đăng ký đất đai Theo Điều 95 Luật Đất đai năm 2013, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau. * Đăng ký đất đai theo hình thức Một là, đăng ký đất đai trên giấy.
Đây là hình thức đăng ký đất đai phổ biến thực hiện trong nhiều năm qua. Theo hình thức này, người sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (hoặc thông qua cán bộ địa chính cấp xã) kê khai tình trạng ban đầu của thửa đất như diện tích, vị trí, mục đích sử dụng đất, chủ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, nguồn gốc đất, giấy tờ pháp lý (gọi chung là các thông tin đất đai) v. Trên cơ sở các thông tin do người sử dụng đất kê khai cán bộ Văn phòng 5 đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện tiếp nhận, đối chiếu, thẩm tra và vào Sổ sách địa chính để theo dõi, quản lý. Hai là, đăng ký đất đai điện tử online.
Đây là hình thức đăng ký đất đai hiện đại và mới được thực hiện ở nước ta. Theo hình thức này, người sử dụng đất thay vì trực tiếp đến Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (hoặc thông qua cán bộ địa chính cấp xã) đăng ký thì họ truy cập vào trang Website của các cơ quan này để điền thông tin đất đai cần thiết vào mẫu form đăng ký. Ưu điểm lớn nhất của hình thức đăng ký này là sự thuận lợi, tiện dụng và tiết kiệm thời gian, công sức cho người sử dụng đất. Hình thức đăng ký đất đai điện tử online góp phần vào việc xây dựng mô hình Chính phủ điện tử ở nước ta và đang được khuyến khích, hỗ trợ thực hiện tại các địa phương.
Theo Luật Đất đai năm 2013, hình thức đăng ký đất đai điện tử và hình thức đăng ký đăng ký trên giấy có giá trị pháp lý như nhau. * Đăng ký đất đai theo nội dung Thứ nhất, đăng ký đất đai ban đầu. Theo Luật Đất đai năm 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”. Các trường hợp đăng ký đất đai ban đầu được quy định tại khoản 3 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013.
Theo pháp luật đất đai hiện hành, đăng ký đất đai ban đầu được hiểu là trường hợp người sử dụng đất được giao đất, cho thuê đất; đang sử dụng đất mà chưa đăng ký; đất được giao quản lý mà chưa đăng ký; nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký nay đăng ký lần đầu tiên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thứ hai, đăng ký đất đai biến động. Đây là trường hợp người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ hoặc trong quá trình sử dụng đất có sự biến động (thay đổi) so với các thông tin đăng ký đất đai lần đầu thì họ phải đi đăng ký. 6 Các trường hợp đăng ký đất đai biến động được quy định cụ thể tại khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013.
Đặc điểm của đăng ký đất đai * Đăng ký đất mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai Đăng ký đất là công việc của hệ thống quản lý Nhà nước ở các cấp, do hệ thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện. Công tác quản lý đất đai dựa trên nền tảng của hệ thống pháp luật. Luật Đất đai xác định rõ hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai là hệ thống thống nhất từ Trung ương (TW) đến địa phương. Cơ quan quản lý đất đai cao nhất ở TW là Bộ TN & MT, cơ quan quản lý đất đai cao nhất ở địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc TW, thành phố thuộc tỉnh, quận, huyện, thị xã là Sở và Phòng TN & MT tương ứng; Cấp xã, phường, thị trấn là bộ phận địa chính.
* Đăng ký đất thực hiện với đối tượng đặc biệt là đất đai Đăng ký đất thực chất là đăng ký quyền sử dụng đất. Điều 17, Luật Đất đai 2013, Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất dưới ba hình thức: giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất. Ba hình thức này chỉ áp dụng cho một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể. Đối với từng loại đối tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền và nghĩa vụ khác nhau.
Vì vậy, việc đăng ký đất phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải đăng ký [8]. Đất đai thường có quan hệ gắn bó với các loại tài sản cố định trên đất như: nhà cửa, các công trình trên đất…các loại tài sản này cùng với đất đai hình thành nên hệ thống bất động sản. Trong nhiều trường hợp, các loại tài sản này không thuộc sở hữu Nhà nước mà thuộc sở hữu của các tổ chức hay cá nhân. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên đất cũng 7 như quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, khi đăng ký cần quan tâm đến đặc điểm này trong quá trình hình thành thị trường bất động sản (Lưu Vỹ Kỳ, 2019).
* Đăng ký đất đai thực hiện theo phạm vi đơn vị hành chính cấp xã Theo quy định của Luật Đất đai, công tác đăng ký đất, thiết lập HSĐC được tiến hành theo đơn vị hành chính cấp xã. Bộ máy Nhà nước hiện nay ở nước ta được tổ chức thành 4 cấp, bao gồm: xã, huyện, tỉnh, trung ương. Trong đó mọi hoạt động về kinh tế - xã hội đều diễn ra trực tiếp ở cấp xã, do vậy đều có liên quan đến tình hình quản lý và sử dụng đất đai. Vì vậy, để tăng cường cũng như nâng cao hiệu quả của công việc quản lý và sử dụng đất đai thì các thông tin về đất đai cần được quản lý theo đơn vị hành chính cấp xã.
Một mặt giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ hơn về đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư khai thác sử dụng đất đạt hiệu quả cao. Vai trò của đăng ký đất đai * Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là Nhà nước không thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân hoặc bất kỳ hình thức sở hữu nào khác ngoài hình thức sở hữu toàn dân. Quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối.
Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi có nhu cầu. Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật. Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận, đăng ký đất quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm, cũng như xác định 8 các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả… * Đăng ký đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo cho lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng đất.
Các thông tin cần thiết phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai: - Đối với đất mà Nhà nước đã giao quyền sử dụng, các thông tin bao gồm: Tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý. - Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin bao gồm: vị trí, hình thể, diện tích, loại đất. * Đăng ký đất là nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế - xã hội của từng thửa đất.
