CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học của đề tài 1. Cơ sở pháp lý của đề tài Cơ sở pháp lý của đề tài là tất cả các văn bản liên quan đến công tác chuyển QSDĐ, bao gồm những văn bản chính sau: - Hiến pháp năm 1992 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; - Luật Đất đai năm 2003; số 13 - Bộ luật Dân sự năm 2005; - Luật thuế sử dụng đất và nhà ở; - Luật thuế chuyển QSDĐ; - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai năm 2003. - Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về giá đất. - Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 117/2004/TT-BTC). - Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lí, quản lí hồ sơ địa chính (gọi tắt là Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT). - Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai (gọi tắt là Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT).
4 - Thông tư số 23/2006/TT-/BTC-BTNMT ngày 24/3/2006 của Bộ Tài chính - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai. - Thông tư số 03/2006/TT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài Nguyên và Môi trường về sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài Nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT). - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/07/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện, một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại đất đai. - Quyết định số 93/2007/TTCP ngày 22/6/2007 của Thủ tuớng Chính phủ về việc ban hành quy chế thực hiện theo cơ chế “ Một cửa liên thông” tại cơ quan hành chính nhà nước tại địa phương. 5 - Quyết định số 1978/QĐ-UBND ngày 20/6/2009 của Chủ tịch UBND tỉnh về việc quy định thủ tục hành chính áp dụng tại ủy ban nhân dân cấp huyện, xã trên địa bàn tỉnh Hà Giang. - Quyết định số 1598/QĐ-UBND ngày 14/10/2009 của Chủ tịch UBND huyện Quang Bình ban hành quy định về thủ tục, trình tự thực hiện cơ chế một cửa của ủy ban huyện Quang Bình.
- Báo cáo số: 01/2010/BC-TNMT ngày 04 tháng 01 năm 2010 về việc thống kê công tác quản lý đất đai của phòng tài nguyên và môi trường huyện Quang Bình. - Báo cáo số: 03/2011//BC-TNMT ngày 09 tháng 01 năm 2011 về việc thống kê công tác quản lý đất đai của phòng tài nguyên và môi trường huyện Quang Bình. - Báo cáo số: 01/2012//BC-TNMT ngày 09 tháng 01 năm 2012 về việc thống kê công tác quản lý đất đai của phòng tài nguyên và môi trường huyện Quang Bình. - Báo cáo số: 01/2013//BC-TNMT ngày 08 tháng 01 năm 2013 về việc thống kê công tác quản lý đất đai của phòng tài nguyên và môi trường huyện Quang Bình.
- Báo cáo số: 01/2014//BC-TNMT ngày 03 tháng 01 năm 2014 về việc thống kê công tác quản lý đất đai của phòng tài nguyên và môi trường huyện Quang Bình. - Báo cáo số: 05/2015//BC-TNMT ngày 15 tháng 01 năm 2015 về việc thống kê công tác quản lý đất đai của phòng tài nguyên và môi trường huyện Quang Bình. - Báo cáo tổng hợp quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu giai đoạn (2011-2015) của huyện Quang Bình tỉnh Hà Giang. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo qui định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993.
Tuy vậy luật đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003. Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển QSDĐ trong 3 trường hợp sau: - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp; 7 - Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật qui định không được chuyển quyền sử dụng; - Đất đang có tranh chấp. Cơ sở thực tiễn của đề tài Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội.
Huyện Quang Bình là một huyện có tuyến đường quốc lộ 279 và tỉnh lộ 183 chạy qua, là nơi dân cư đông đúc, nền kinh tế phát triển tương đối so với các huyện khác trong toàn tỉnh. Vì vậy đất đai của huyện cũng trở lên có giá trị hơn, nhu cầu đất sử dụng cho các mục đích về an ninh quốc phòng, cho phát triển các ngành cũng tăng nhanh chóng. Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề quan tâm lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý đất đai tại địa phương. Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, UBND Huyện cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh-tế xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng.
Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Luật đất đai 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSDĐ đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSDĐ. 8 * Quyền chuyển đổi QSDĐ Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, huyện với người chuyển đổi (Điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP và Điều 113 Luật Đất đai 2003). - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, huyện để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP). - Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 102 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP). * Quyền chuyển nhượng QSDĐ Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ, đó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị.
Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
