Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận, những khái niệm có liên quan 1. Những khái niệm có liên quan 1. Khái niệm về đất đai Có nhiều khái niệm, cách hiểu khác nhau về đất đai.
Theo cách định nghĩa của tổ chức FAO thì: “Đất đai là một tổng thể vật chất, bao gồm cả sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự nhiên của tổng thể vật chất đó”. Nhưng cũng có quan điểm, quan niệm tổng hợp và cụ thể hơn, cho rằng đất đai là những tài nguyên sinh thái và tài nguyên kinh tế - xã hội của một tổng thể vật chất.Thống nhất với quan điểm này, Hội nghị quốc tế về Môi trường ở Riode Janerio, Brazil năm 1992 đã đưa ra khái niệm về đất đai như sau: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước (sông, suối, hồ, đầm lầy…) các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với các mạch nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn động vật và thực vật, trạng thái của sinh vật”. Theo khái niệm trên đây thì: Đất đai là một phần diện tích cụ thể trên bề mặt trái đất, Bao gồm cả các yếu tố cấu thành môi trường sinh thái ngay trên và dưới mặt đất như: + Thổ nhưỡng, địa hình, địa mạo, nước mặt; + Địa chất, các lớp trầm tích sát bề mặt, nước ngầm; + Điều kiện khí hậu thời tiết; + Động vật, thực vật, vi sinh vật; + Trạng thái định cư của con người, các kết quả hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại. 5 Tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 14/2012/TT-BTNMT về Quy định kỹ thuật điều tra thóai hóa đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, đất đai được hiểu như sau: Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người.
Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự). Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng.
Bên cạnh đó, đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006). Đăng ký đất đai Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Có hai hình thức đăng ký là đăng ký tự nguyện và đăng ký bắt buộc. Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký đất trong từng 6 thời kỳ, đăng ký đất được chia thành hai giai đoạn: Giai đoạn một là đăng ký đất ban đầu và giai đoạn hai là đăng ký biến động đất đai.
Đăng ký ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp GCN cho tất cả các chủ sử dụng đủ điều kiện. Còn đăng ký biến động thực hiện ở những địa phương đã hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã thiết lập. Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, cộng đồng, công dân như quản lý nguồn thuế, Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân bằng lợi ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất. Nhà nước biết được cách để quản lý lợi ích chung qua việc dùng công cụ đăng ký đất đai để quản lý.
Lợi ích công dân có thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ người công dân khi có các tranh chấp, khuyến khích đầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả năng tranh chấp đất đai. Là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, thực chất là sở hữu Nhà nước, Nhà nước chia cho dân sử dụng trên bề mặt, không được khai thác trong lòng đất và trên không, nếu được phải có sự cho phép của Nhà nước. Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân nghĩa là bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp và giám sát nghĩa vụ theo quy định pháp luật để đảm bảo lợi ích chung toàn xã hội. Vì vậy, đăng ký đất đai với vai trò thiết lập hệ thống tin về đất đai sẽ là công cụ giúp Nhà nước quản lý.
Đăng ký đất đai là điều kiện để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất. Biết mục đích sử dụng, từ đó có điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ sơ địa chính, hồ sơ địa chính cung cấp gồm tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh, hạng đất, thời hạn sử dụng, mục đích sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý của những thay đổi này. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Theo Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. GCN có vai trò rất quan trọng, nó là các căn cứ để xây dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các thẩm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý vi phạm về đất đai.
Chức năng chủ yếu của đất đai - Chức năng sản xuất: Là nền tảng trợ giúp cho hệ thống trợ giúp sự sống, thông qua việc sản xuất sinh khối để cung cấp lương thực, thực phẩm chăn nuôi, gỗ, dầu và các vật liệu sinh vật sống cho con người sử dụng một cách trực tiếp hoặc thông qua. - Chức năng môi trường sống: Đất đai là nền tảng cho đa dạng hóa sinh vật trong đất bằng cách cung cấp môi trường sống cho sinh vật và là nơi dự trữ nguồn gen cho thực vật, động vật và vi sinh vật, ở trên và bên dưới mặt đất. - Chức năng điều hòa khí hậu: Đất đai và sử dụng đất đai là nguồn và nơi chứa của ga nhà kín hay hình thành một đồng xác định của cân bằng năng lượng toàn cầu phản chiếu hay hấp thu chuyển đổi năng lượng của bức xạ mặt trời và của chu kỳ thủy văn toàn cầu. - Chức năng nước: Đất đai điều hòa sự tồn trữ và chảy đi của nguồn tài nguyên nước mặt, nước ngầm và những ảnh hưởng chất lượng của nước.
- Chức năng tồn trữ: Đất đai là nơi chứa các vật liệu và các chất cho việc sử dụng của con người. 8 - Chức năng kiểm soát chất thải và ô nhiễm: Đất đai có khả năng chấp nhận, lọc, đệm và chuyển đổi những thành phần nguy hại. - Chức năng không gian sống: Đất đai cung cấp nền tảng tự nhiên cho việc xây dựng khu dân cư, nhà máy và các hoạt động sinh hoạt khác. - Chức năng nối liền không gian: Đất đai cung cấp không gian cho sự vận chuyển của con người đầu tư và sản xuất, cho sự dịch chuyển của động vật, thực vật giữ những vùng riêng hệ sinh thái tự nhiên.
Vấn đề quản lý đất đai, sự cần thiết thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính Quản lý đất đai là các hoạt động quản lý gắn liền đối với đất đai mà đất được coi như một nguồn tài nguyên cả về ý nghĩa môi trường và kinh tế. Quản lý đất đai là một ngành khoa học có truyền thống lâu đời và ngày nay càng có vai trò quan trọng, mang tính liên tục theo thời gian và không gian. Quản lý đất đai bao gồm những chức năng, nhiệm vụ liên quan đến việc xác lập và thực thi các quy tắc cho việc quản lý, sử dụng và phát triển đất đai cùng với những lợi nhuận thu được từ đất (thông qua bán, cho thuê, hoặc thuế) và giải quyết những tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Quản lý đất đai là một khái niệm đa nghĩa.
Theo nghĩa rộng, quản lý đất đai bao hàm cả việc bảo vệ lẫn việc kiểm soát sử dụng đất đai sao cho đất đai phục vụ con người tốt nhất trong hiện tại và tương lai.
