Luận văn: Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất tại Quảng Yên, Quảng Ninh

Luận văn thạc sĩ đánh giá thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất tại thị xã Quảng Yên, Quảng Ninh, đề xuất các giải pháp hoàn thiện chính sách.

• Tác giả: Đặng Thị Dung
• Người hướng dẫn: PGS.TS: Nguyễn Minh Thanh
• Trường học: Trường Đại Học Lâm Nghiệp
• Chuyên ngành: Quản Lý Đất Đai
• Đề tài: Đánh Giá Việc Thực Hiện Quyền Của Người Sử Dụng Đất Trên Địa Bàn Thị Xã Quảng Yên, Tỉnh Quảng Ninh
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ
• Năm xuất bản: 2020
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC BẢNG
• DANH MỤC HÌNH
• 1. Chương 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
• 1.1. Cơ sở lý luận về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất
• 1.1.1. Quyền sở hữu
• 1.1.2. Các hình thức sở hữu
• 1.1.3. Quyền sử dụng đất
• 1.1.4. Người sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
• 1.1.5. Thủ tục hành chính thực hiện quyền của người sử dụng đất
• 1.1.6. Những yếu tố tác động đến việc thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất
• 1.2. Quy định về quyền đối với đất đai tại một số nước trên thế giới
• 1.2.1. Quy định về thực hiện quyền đối với đất đai tại Thụy Điển
• 1.2.2. Quy định về thực hiện quyền đối với đất đai tại Cộng hòa Liên bang Đức
• 1.2.3. Quy định về thực hiện quyền đối với đất đai tại Trung Quốc
• 1.3. Thực hiện quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam và tỉnh Quảng Ninh
• 1.3.1. Thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam
• 1.3.2. Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của tỉnh Quảng Ninh
• 2. Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. Địa điểm nghiên cứu
• 2.2. Thời gian nghiên cứu
• 2.3. Đối tượng nghiên cứu
• 2.4. Nội dung nghiên cứu
• 2.4.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thị và quản lý đất đai tại thị xã Quảng Yên
• 2.4.2. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã Quảng Yên giai đoạn 2017 - 2019
• 2.4.3. Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã Quảng Yên
• 2.4.4. Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên
• 2.5. Phương pháp nghiên cứu
• 2.5.1. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp
• 2.5.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp
• 2.5.3. Phương pháp thống kê xử lý số liệu
• 2.5.4. Phương pháp so sánh, tổng hợp số liệu
• 2.5.5. Phương pháp phân tích
• 3. Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 3.1. Khái quát điêu kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khu vực nghiên cứu
• 3.1.1. Điều kiện tự nhiên
• 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
• 3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất tại thị xã Quảng Yên năm 2019
• 3.1.4. Một số hoạt động trong công tác quản lý và sử dụng đất ở khu vực
• 3.2. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã Quảng Yên giai đoạn 2017 - 2019
• 3.2.1. Tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất
• 3.2.2. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 3.2.3. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất
• 3.2.4. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất
• 3.2.5. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất
• 3.3. Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên
• 3.3.1. Về việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị xã Quảng Yên
• 3.3.2. Về thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị xã Quảng Yên
• 3.3.3. Về thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị xã Quảng Yên
• 3.3.4. Về thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên
• 3.3.5. Đánh giá chung về việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên
• 3.4. Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên
• 3.4.1. Tăng cường khả năng tiếp cận đối với quy định của người sử dụng đất khi thực hiện quyền
• 3.4.2. Về thủ tục hành chính thực hiện quyền của người sử dụng đất
• 3.4.3. Nâng cao năng lực của cán bộ tiếp nhận và thụ lý hồ sơ
• 3.4.4. Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai
• KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Tổng quan quyền sử dụng đất tại Quảng Yên Quảng Ninh

Thị xã Quảng Yên, nằm ở phía Tây Nam tỉnh Quảng Ninh, đang nổi lên như một trung tâm kinh tế năng động, đặc biệt sau khi dự án đường cao tốc Hạ Long - Hải Phòng đi vào hoạt động. Vị trí chiến lược này đã thúc đẩy mạnh mẽ nhu cầu sử dụng đất, kéo theo sự gia tăng các giao dịch liên quan đến quyền của người sử dụng đất. Nghiên cứu của Đặng Thị Dung (2020) về “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên” cho thấy, giai đoạn 2017-2019 chứng kiến sự sôi động của các hoạt động chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho và đặc biệt là thế chấp quyền sử dụng đất. Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất một cách chính xác và minh bạch trở thành yếu tố cốt lõi, không chỉ đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người dân mà còn là cơ sở cho công tác quản lý nhà nước, thu hút đầu tư và phát triển kinh tế - xã hội bền vững. Trong bối cảnh đó, việc nắm rõ các quy định pháp luật, quy trình thủ tục và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị xã Quảng Yên là vô cùng cần thiết. Bài viết này, dựa trên cơ sở phân tích học thuật, sẽ cung cấp một cái nhìn toàn diện về thực trạng, các thách thức và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi quyền sử dụng đất tại địa phương, từ đó hỗ trợ các bên liên quan đưa ra quyết định tối ưu.

1.1. Thị trường bất động sản thị xã Quảng Yên và tiềm năng

Thị xã Quảng Yên sở hữu lợi thế kết nối trực tiếp với các cực tăng trưởng lớn là Hạ Long và Hải Phòng, tạo thành một trục kinh tế động lực ven biển. Sự phát triển của các khu công nghiệp, hạ tầng giao thông đồng bộ và quá trình đô thị hóa nhanh chóng đã làm cho thị trường bất động sản tại đây ngày càng sôi động. Nhu cầu về đất ở, đất sản xuất kinh doanh và đất nông nghiệp công nghệ cao đều tăng. Điều này đặt ra yêu cầu cấp thiết về một hệ thống quản lý đất đai hiệu quả, trong đó công tác định giá đất Quảng Yên phải phản ánh đúng giá trị thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch và ngăn ngừa tình trạng đầu cơ, lãng phí tài nguyên.

1.2. Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSDĐ

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân và doanh nghiệp. Đây là điều kiện tiên quyết để thực hiện hầu hết các quyền như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, và đặc biệt là định giá đất để thế chấp ngân hàng. Việc hoàn thiện công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn Quảng Yên không chỉ bảo vệ quyền lợi chính đáng của người sử dụng đất mà còn tạo ra một nền tảng dữ liệu minh bạch, là cơ sở để các công ty thẩm định giá tại Quảng Ninh thực hiện nghiệp vụ một cách chính xác, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường bất động sản.

II. Thách thức trong việc xác định giá trị đất tại Quảng Yên

Quá trình xác định giá trị quyền sử dụng đất tại thị xã Quảng Yên đối mặt với không ít thách thức, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân và hiệu quả quản lý của nhà nước. Một trong những vấn đề lớn nhất, như nhiều địa phương khác, là sự chênh lệch đáng kể giữa khung giá đất do UBND tỉnh ban hành và giá giao dịch thực tế trên thị trường. Luận văn của Đặng Thị Dung (2020) chỉ ra rằng các quy định pháp luật vẫn còn những bất cập, chưa theo kịp tốc độ phát triển kinh tế, dẫn đến khó khăn trong việc áp dụng. Sự thiếu đồng bộ này gây ra hệ lụy trong nhiều lĩnh vực: từ việc xác định nghĩa vụ tài chính (thuế, phí) cho đến công tác đền bù, giải phóng mặt bằng. Khi giá đất đền bù giải phóng mặt bằng Quảng Yên được áp theo khung giá nhà nước quá thấp, người dân sẽ không đồng thuận, gây chậm trễ cho các dự án phát triển. Thêm vào đó, việc thiếu một hệ thống thông tin đất đai tập trung và minh bạch cũng là một rào cản lớn. Người dân và nhà đầu tư thường phải dựa vào các nguồn tin không chính thức, dễ dẫn đến các quyết định sai lệch và tạo cơ hội cho các hoạt động đầu cơ, gây bất ổn cho thị trường.

2.1. Bất cập từ bảng giá đất Quảng Yên 2024 và các năm trước

Hàng năm, UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành bảng giá đất Quảng Yên làm căn cứ cho việc tính thuế, phí và bồi thường. Tuy nhiên, bảng giá này thường có độ trễ và thấp hơn đáng kể so với giá chuyển nhượng thực tế. Nguyên nhân là do quy trình xây dựng bảng giá còn phức tạp, chưa cập nhật kịp thời các biến động của thị trường. Hệ quả là Nhà nước thất thu một khoản thuế không nhỏ từ các giao dịch bất động sản, đồng thời người dân bị thiệt thòi khi Nhà nước thu hồi đất. Để giải quyết vấn đề này, cần có cơ chế điều chỉnh giá đất linh hoạt hơn, sát với thực tế thị trường.

2.2. Khó khăn trong thẩm định giá đất đền bù giải phóng mặt bằng

Công tác giải phóng mặt bằng là khâu then chốt cho các dự án đầu tư phát triển hạ tầng và kinh tế. Tuy nhiên, việc xác định giá đất đền bù giải phóng mặt bằng Quảng Yên luôn là vấn đề nhạy cảm và phức tạp. Việc áp dụng giá đất theo khung nhà nước thường không được người dân chấp thuận. Mặc dù pháp luật cho phép thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể, quy trình này vẫn còn nhiều vướng mắc, kéo dài thời gian và đôi khi chưa đảm bảo tính khách quan. Cần có một quy trình thẩm định độc lập, công khai và có sự tham gia của cộng đồng để tạo sự đồng thuận.

III. Phương pháp định giá bất động sản Quảng Yên hiệu quả

Để việc thẩm định giá đất Quảng Yên phản ánh chính xác giá trị thị trường, việc áp dụng các phương pháp định giá khoa học và phù hợp là vô cùng quan trọng. Các công ty thẩm định giá tại Quảng Ninh và cơ quan nhà nước cần linh hoạt sử dụng tổ hợp các phương pháp để có được kết quả đáng tin cậy nhất. Lựa chọn phương pháp phụ thuộc vào loại đất (đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ), mục đích định giá và mức độ sẵn có của dữ liệu thị trường. Việc ban hành một chứng thư thẩm định giá đất có giá trị pháp lý cao đòi hỏi chuyên gia định giá phải tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn nghiệp vụ, đồng thời có sự am hiểu sâu sắc về đặc điểm kinh tế - xã hội của thị xã Quảng Yên. Một kết quả định giá chính xác không chỉ giúp các giao dịch dân sự diễn ra suôn sẻ mà còn là cơ sở vững chắc cho các hoạt động tín dụng, đầu tư và giải quyết tranh chấp. Hơn nữa, việc chuẩn hóa các phương pháp định giá bất động sản sẽ góp phần xây dựng một thị trường minh bạch và bền vững, hạn chế các rủi ro cho tất cả các bên tham gia.

3.1. Áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá đất

Phương pháp so sánh là một trong những phương pháp định giá bất động sản phổ biến và được ưu tiên áp dụng nhất tại Quảng Yên, đặc biệt đối với định giá đất ở tại đô thị Quảng Yên. Phương pháp này dựa trên việc phân tích mức giá của các bất động sản tương đồng đã giao dịch thành công trong khu vực lân cận. Để áp dụng hiệu quả, cần có một cơ sở dữ liệu về giá giao dịch đủ lớn và đáng tin cậy. Các yếu tố cần điều chỉnh khi so sánh bao gồm vị trí, diện tích, hình dạng thửa đất, tình trạng pháp lý và thời điểm giao dịch. Sự chính xác của phương pháp này phụ thuộc lớn vào chất lượng thông tin đầu vào.

3.2. Sử dụng phương pháp thu nhập và chiết trừ hiệu quả

Đối với các bất động sản có khả năng tạo ra dòng tiền (như đất cho thuê kinh doanh, đất nông nghiệp sản xuất), phương pháp thu nhập là một công cụ hữu hiệu. Phương pháp này tính toán giá trị tài sản dựa trên việc vốn hóa dòng thu nhập ròng mà nó có thể tạo ra trong tương lai. Trong khi đó, phương pháp chiết trừ (hay thặng dư) thường được áp dụng để định giá đất Quảng Yên cho các dự án phát triển. Nó xác định giá trị đất bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển dự kiến trừ đi toàn bộ chi phí phát triển và lợi nhuận của nhà đầu tư. Cả hai phương pháp này đòi hỏi sự phân tích tài chính chuyên sâu và dự báo thị trường chính xác.

IV. Hướng dẫn thủ tục định giá đất đai chi tiết tại Quảng Yên

Việc nắm rõ thủ tục định giá đất đai là điều cần thiết cho người sử dụng đất khi thực hiện các quyền của mình, từ chuyển nhượng, thừa kế đến thế chấp vay vốn. Quy trình này đòi hỏi sự phối hợp giữa người dân, các tổ chức hành nghề thẩm định giá và cơ quan quản lý nhà nước. Tùy thuộc vào mục đích, thủ tục có thể do cơ quan nhà nước thực hiện (để tính thuế, bồi thường) hoặc do các đơn vị thẩm định giá độc lập thực hiện (để vay ngân hàng, mua bán). Người dân cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý, quan trọng nhất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để quá trình thẩm định diễn ra thuận lợi. Hiểu rõ các bước trong quy trình và các khoản chi phí thẩm định giá sổ đỏ liên quan sẽ giúp người dân chủ động hơn trong các giao dịch, tiết kiệm thời gian và tránh được những rủi ro pháp lý không đáng có. Sự minh bạch trong thủ tục hành chính cũng là một giải pháp quan trọng được đề xuất trong nghiên cứu của Đặng Thị Dung (2020) nhằm nâng cao hiệu quả quản lý đất đai tại địa phương.

4.1. Quy trình các bước thẩm định giá đất Quảng Yên chi tiết

Quy trình thẩm định giá đất Quảng Yên thường bao gồm các bước sau: (1) Tiếp nhận yêu cầu và xác định mục đích thẩm định giá. (2) Lập kế hoạch thẩm định chi tiết. (3) Khảo sát thực địa, thu thập thông tin về thửa đất và các giao dịch so sánh. (4) Phân tích thông tin và lựa chọn phương pháp định giá phù hợp. (5) Lập báo cáo và cấp chứng thư thẩm định giá đất. (6) Lưu trữ hồ sơ thẩm định. Đối với các thủ tục hành chính tại cơ quan nhà nước, hồ sơ sẽ được nộp tại bộ phận một cửa của UBND thị xã Quảng Yên và xử lý bởi Phòng Tài nguyên và Môi trường.

4.2. Chi phí thẩm định giá sổ đỏ và các lệ phí liên quan

Chi phí thẩm định giá sổ đỏ được xác định dựa trên thỏa thuận giữa khách hàng và công ty thẩm định giá, phụ thuộc vào giá trị, độ phức tạp của bất động sản và mục đích thẩm định. Mức phí này thường được tính theo một tỷ lệ phần trăm trên giá trị tài sản. Ngoài ra, khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, người dân cần thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác với Nhà nước như lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, và các loại phí, lệ phí địa chính khác theo quy định. Việc công khai, minh bạch các loại chi phí này là cần thiết để đảm bảo quyền lợi cho người dân.

V. Kết quả thực hiện các quyền sử dụng đất 2017 2019

Giai đoạn 2017-2019, thị xã Quảng Yên đã chứng kiến sự năng động trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Dữ liệu từ luận văn của Đặng Thị Dung (2020) cho thấy quyền thế chấp và chuyển nhượng chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng số các giao dịch. Cụ thể, trên toàn thị xã có khoảng 32.000 giao dịch được thực hiện, chiếm 7,61% tổng giao dịch của tỉnh Quảng Ninh. Điều này phản ánh nhu cầu cao về vốn cho sản xuất kinh doanh và sự dịch chuyển đất đai do quá trình đô thị hóa. Hoạt động định giá đất để thế chấp ngân hàng diễn ra thường xuyên, trở thành kênh huy động vốn quan trọng cho người dân và doanh nghiệp. Trong khi đó, các quyền như thừa kế và tặng cho cũng diễn ra đều đặn nhưng thường mang tính chất nội bộ gia đình. Sự chênh lệch trong cơ cấu thực hiện các quyền cho thấy rõ tác động của yếu tố kinh tế thị trường lên việc sử dụng tài nguyên đất. Việc phân tích các số liệu này là cơ sở thực tiễn quan trọng để đánh giá hiệu quả của chính sách đất đai và đề xuất các giải pháp quản lý phù hợp hơn trong tương lai.

5.1. Phân tích tình hình chuyển nhượng và tặng cho quyền sử dụng đất

Theo thống kê, quyền chuyển nhượng QSDĐ diễn ra rất sôi động, đặc biệt tại các khu vực có dự án phát triển, các phường trung tâm. Đây là biểu hiện rõ nét của một thị trường bất động sản đang phát triển. Bên cạnh đó, quyền tặng cho QSDĐ cũng chiếm một tỷ lệ đáng kể, chủ yếu là giao dịch giữa các thành viên trong gia đình. Các thủ tục định giá đất đai trong trường hợp này thường nhằm mục đích xác định nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Việc đăng ký biến động đất đai sau khi chuyển nhượng, tặng cho đã được người dân quan tâm thực hiện để đảm bảo tính pháp lý cho quyền lợi của mình.

5.2. Thống kê hoạt động thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất

Quyền thế chấp QSDĐ là quyền được thực hiện nhiều nhất, chiếm tới 18,58% tổng số giao dịch tại Quảng Ninh trong giai đoạn nghiên cứu, cho thấy nhu cầu vốn tín dụng rất lớn. Hầu hết các hồ sơ thế chấp đều yêu cầu chứng thư thẩm định giá đất từ một tổ chức có chức năng. Ngược lại, quyền thừa kế dù diễn ra thường xuyên trong thực tế nhưng số lượng hồ sơ đăng ký tại cơ quan nhà nước lại không cao. Nghiên cứu chỉ ra rằng nhiều gia đình vẫn giữ thói quen giải quyết nội bộ, chưa thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định, tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp sau này.

5.3. So sánh việc định giá đất nông nghiệp và đất ở tại đô thị

Có sự khác biệt rõ rệt giữa việc thực hiện quyền đối với hai loại đất chính. Việc định giá đất ở tại đô thị Quảng Yên thường có giá trị cao và diễn ra thường xuyên hơn do tính thanh khoản tốt và nhu cầu lớn. Các giao dịch liên quan đến đất ở phức tạp hơn, đòi hỏi quy trình thẩm định chặt chẽ. Trong khi đó, việc định giá đất nông nghiệp Quảng Yên có giá trị thấp hơn và các giao dịch chủ yếu phục vụ mục đích dồn điền đổi thửa hoặc chuyển đổi cơ cấu sản xuất. Chính sách đất đai cần có những quy định riêng biệt, phù hợp với đặc thù của từng loại đất để phát huy tối đa hiệu quả sử dụng.

VI. Giải pháp nâng cao hiệu quả quyền sử dụng đất Quảng Yên

Để nâng cao hiệu quả thực thi quyền sử dụng đất, cần có một hệ thống giải pháp đồng bộ. Dựa trên những phân tích và đánh giá thực trạng, nghiên cứu của Đặng Thị Dung (2020) đã đề xuất nhiều giải pháp quan trọng. Trọng tâm là việc cải cách thủ tục hành chính thực hiện quyền của người sử dụng đất theo hướng đơn giản, minh bạch và hiệu quả hơn. Việc ứng dụng công nghệ thông tin, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia liên thông là yếu tố then chốt để rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và cung cấp thông tin chính xác cho người dân, doanh nghiệp. Song song đó, việc nâng cao năng lực chuyên môn và đạo đức công vụ của đội ngũ cán bộ địa chính là không thể thiếu. Một giải pháp căn cơ khác là tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai đến mọi tầng lớp nhân dân. Khi người dân hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình, họ sẽ chủ động và tuân thủ pháp luật tốt hơn, góp phần giảm thiểu tranh chấp và xây dựng một môi trường pháp lý ổn định cho sự phát triển của thị xã Quảng Yên.

6.1. Cải cách thủ tục hành chính và ứng dụng công nghệ

Giải pháp hàng đầu là tiếp tục rà soát, đơn giản hóa các thủ tục định giá đất đai và đăng ký biến động. Cần công khai toàn bộ quy trình, thời gian giải quyết và các loại phí, lệ phí trên cổng thông tin điện tử của địa phương. Việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính điện tử, liên thông dữ liệu giữa cơ quan tài nguyên môi trường, thuế và các tổ chức tín dụng sẽ giúp giảm bớt gánh nặng giấy tờ cho người dân và tăng cường hiệu quả quản lý. Đây là bước đi cần thiết để hướng tới một nền hành chính công hiện đại và minh bạch.

6.2. Nâng cao năng lực cán bộ và tăng cường phổ biến pháp luật

Con người là yếu tố quyết định. Cần thường xuyên tổ chức các lớp tập huấn, bồi dưỡng nghiệp vụ về các phương pháp định giá bất động sản, quy định pháp luật mới cho đội ngũ cán bộ địa chính. Đồng thời, cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra để ngăn chặn các hành vi tiêu cực. Bên cạnh đó, các cơ quan chức năng cần đa dạng hóa hình thức tuyên truyền pháp luật đất đai, sử dụng các kênh truyền thông hiện đại để thông tin dễ dàng tiếp cận với người dân, giúp họ tự bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình và thực hiện đúng nghĩa vụ đối với Nhà nước.

Trích đoạn nội dung tài liệu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ÐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP ĐẶNG THỊ DUNG ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ QUẢNG YÊN, TỈNH QUẢNG NINH CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI MÃ SỐ: 8850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜİ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS: NGUYỄN MİNH THANH Hà Nội - 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Hà Nội, ngày tháng năm 2020 Người cam đoan Đặng Thị Dung ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới.TS : Nguyễn Minh Thanh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài.

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Lãnh đạo Viện Quản lý đất đai & Phát triển nông thôn, Bộ môn Quy hoạch & Quản lý đất đai, đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân thị xã Quảng Yên, các phòng ban trong thị xã, Ủy ban nhân dân, cán bộ địa chính và nhân dân của các xã, phường điều tra đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã trực tiếp và gián tiếp tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn. Hà Nội, ngày 3 tháng 11 năm 2020 Tác giả Luận văn Đặng Thị Dung iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN.

ii MỤC LỤC. iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT. vi DANH MỤC BẢNG. vii DANH MỤC HÌNH.

TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU. Cơ sở lý luận về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Quyền sở hữu. Các hình thức sở hữu.

Quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Thủ tục hành chính thực hiện quyền của người sử dụng đất. Những yếu tố tác động đến việc thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất.

Quy định về quyền đối với đất đai tại một số nước trên thế giới. Quy định về thực hiện quyền đối với đất đai tại Thụy Điển. Quy định về thực hiện quyền đối với đất đai tại Cộng hòa Liên bang Đức. Quy định về thực hiện quyền đối với đất đai tại Trung Quốc.

Thực hiện quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam và tỉnh Quảng Ninh. Thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Việt Nam. Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất của tỉnh Quảng Ninh. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.

Địa điểm nghiên cứu. Thời gian nghiên cứu. Đối tượng nghiên cứu. Nội dung nghiên cứu.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thị và quản lý đất đai tại thị xã Quảng Yên. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã Quảng Yên giai đoạn 2017 - 2019. Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã Quảng Yên. Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên.

Phương pháp nghiên cứu. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp. Phương pháp thống kê xử lý số liệu.

Phương pháp so sánh, tổng hợp số liệu. Phương pháp phân tích. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN. Khái quát điêu kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khu vực nghiên cứu.

Điều kiện tự nhiên. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội. Hiện trạng sử dụng đất tại thị xã Quảng Yên năm 2019. Một số hoạt động trong công tác quản lý và sử dụng đất ở khu vực.

Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất tại thị xã Quảng Yên giai đoạn 2017 - 2019. Tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất.

Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên. Về việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị xã Quảng Yên.

Về thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị xã Quảng Yên. Về thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn Thị xã Quảng Yên. Về thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên. Đánh giá chung về việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên.

Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên. Tăng cường khả năng tiếp cận đối với quy định của người sử dụng đất khi thực hiện quyền. Về thủ tục hành chính thực hiện quyền của người sử dụng đất. Nâng cao năng lực của cán bộ tiếp nhận và thụ lý hồ sơ.

Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai. 90 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ. 91 TÀI LIỆU THAM KHẢO. 94 PHỤ LỤC vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản ĐVHC Đơn vị hành chính GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HGĐ Hộ gia đình HSĐC Hồ sơ địa chính NĐ-CP Nghị định của Chính phủ QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất TN&MT Tài nguyên và Môi trường TN&TKQ Tiếp nhận và trả kết quả TT Thông tư TTHC Thủ tục hành chính UBND Ủy ban nhân dân VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vii DANH MỤC BẢNG Bảng 4.

Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2019. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2019. Kết quả thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên giai đoạn 2017-2019. Tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất giai đoạn 2017-2109 (theo đơn vị hành chính).

Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại thị xã Quảng Yên giai đoạn 2017 - 2019. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ tại thị xã Quảng Yên giai đoạn 2017 – 2019. Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại thị xã Quảng Yên giai đoạn 2017 – 2019. Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ tại thị xã Quảng Yên giai đoạn 2017 – 2019.

Kết quả điều tra về việc thực hiện chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn Thị xã Quảng Yên. Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn thị xã Quảng Yên. Kết quả điều tra về việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ trên địa bàn thị xã Quảng Yên. Kết quả điều tra về việc thực hiện thế chấp QSDĐ trên địa bàn thị xã Quảng Yên.

84 viii DANH MỤC HÌNH Hình 4. Sơ đồ hành chính thị xã Quảng Yên. Cơ cấu thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên giai đoạn 2017-2019. Tính cấp thiết của đề tài Thị xã Quảng Yên nằm ở phía Tây Nam tỉnh Quảng Ninh với nhiều di tích có giá trị lịch sử lớn lao.

Ngày 25 tháng 11 năm 2011, thị xã Quảng Yên được tái thành lập trên cơ sở toàn bộ diện tích và nhân khẩu của huyện Yên Hưng thuộc tỉnh Quảng Ninh, Quảng Yên đang vươn mình phát triển cùng với các huyện, thị xã khác trong cùng tỉnh. Quảng Yên có điều kiện phát triển kinh tế đặc biệt là có tiềm năng lớn về cửa mở giao lưu thương mại trong nước cũng như Quốc tế bằng đường biển và liên kết không gian kinh tế với các thành phố Hạ Long, Hải Phòng để tạo thành trục kinh tế động lực ven biển Hải Phòng – Quảng Yên - Hạ Long của vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ với dự án đường cao tốc Hạ Long - Hải Phòng chính thức đi vào hoạt động ngày 01/9/2018 Trong những năm gần đây cùng với cả nước thực hiện CNH-HĐH kéo theo nhu cầu về sử dụng đất đai ngày càng tăng nên các hoạt động thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở đây có xu hướng ngày càng tăng lên, trong khi đó việc thực hiện đăng ký các quyền của người sử dụng đất còn nhiều bất cập. Do đó, nhu cầu thực hiện các quyền của người sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng, đặc biệt là chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên việc đăng ký tại các cơ quan Nhà nước theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng vẫn còn chưa đúng theo quy định, những quy định pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nước còn nhiều bất cập đã ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Do đó đề tài luận văn “Đánh giá việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh ” đã được đề xuất thực hiện. Nghiên cứu sẽ tập trung đánh giá những mặt tồn tại và hạn chế trong công tác quản lý Nhà nước 2 về đất đai nói chung và việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của người sử dụng đất đai nói riêng, làm cơ sở đề xuất các biện pháp quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả. Mục tiêu nghiên cứu 1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất giai đoạn 2017 – 2019 làm cơ sở đề xuất một số giải pháp về việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh.