CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI 1. Khái niệm về đăng ký đất đai Việc đăng ký nhà nước về đất đai có ý nghĩa đảm bảo các quyền về đất đai được nhà nước công nhận, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính.Đem lại những lợi lợi ích không chỉ cho người sử dụng mà cả cho nhà nước và xã hội. Đăng ký nhà nước về đất đai được thể hiện thông qua các đặc điểm sau: - Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của nhà nước, chỉ có cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có thẩm quyền tổ chức đăng ký đất đai.
- Dữ liệu địa chính (Hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai; Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu địa chính (Hồ sơ địa chính). Vai trò, lợi ích của đăng ký đất đai Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân. Trong đó lợi ích đối với nhà nước và xã hội được thể hiện trong các lĩnh vực sau [2]: + Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng. + Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường BĐS; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất.
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; + Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội; 5 Đăng ký quyền sử dụng đất cũng đem lại những lợi ích đối với công dân như sau [2]: + Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với BĐS; + Khuyến khích đầu tư cá nhân. + Mở rộng khả năng vay vốn xã hội. Nguyên tắc đăng ký đất đai, bất động sản Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc: - Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ; - Nguyên tắc công khai; - Nguyên tắc chuyên biệt hoá. - Nguyên tắc đồng thuận; Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ.
Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý [2]. Đơn vị đăng ký đất đai Đơn vị đăng ký đất đai là thửa đất. Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký.
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không. Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao đã có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 1.
Chủ trương, đường lối của Đảng; chính sách, pháp luật của Nhà nước về cải cách hành chính Đại hội đại biểu toàn quốc Đảng cộng sản Việt Nam lần thứ IX (tháng 4/2001): “Đổi mới và hoàn thiện thể chế, thủ tục hành chính, kiên quyết chống tệ cửa quyền, sách nhiễu, “xin - cho” và sự tắc trách vô kỷ luật trong công việc” - Nghị quyết số 38/2004/NQ-CP ngày 04 tháng 5 năm 1994 của Chính phủ về cải cách một bước thủ tục hành chính trong giải quyết công việc của công dân và tổ chức. - Quyết định số 136/2001/QĐ-TTg ngày 17 tháng 9 năm 2001 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Chương trình tổng thể cải cách hành chính Nhà nước giai đoạn 2001 - 2010 với mục tiêu xây dựng nền hành chính dân chủ trong sạch, vững mạnh, chuyên nghiệp, hiện đại hoá, nhiệm vụ này được xác định là một trong 3 giải pháp cơ bản để thực hiện chiến lược phát triển kinh tế. - Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ tướng Chính phủ ban hành quy chế thực hiện cơ chế “một cửa” tại các cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất * Các văn bản của Nhà nước cấp trung ương - Bộ luật Dân sự năm 2005: quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật dân sự 2005 quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản (điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản (điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản (điều 173).
Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể 7 nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ của mình về bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền SDĐ) đối với Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền [3]. - Luật Đất đai năm 2003: quy định việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại VPĐK trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCN; người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bão lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người sử dụng đất đã có GCN được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án, Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành [6]. - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. Nghị định này quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Quyết định thành lập VPĐK thuộc Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của VPĐK tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn Quyết định thành lập VPĐK thuộc Phòng TN&MT [7].
Như vậy, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP đã quy định rất rõ sự phân cấp trong vịêc thành lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý nhà nước về đất đai. - Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Nội vụ hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức phát triển quỹ đất. Theo đó, thông tư này quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với công tác cải cách hành chính [18]. 8 - Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyền hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có), liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT [20].
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Thông tư này quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất [21]. - Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh [23]. Nghị định số 84/2008/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2008 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai [8].
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư [9]. 9 Tuy nhiên, các văn bản pháp quy liên quan đến VPĐK còn những hạn chế như: - Thông tư số 38/2004/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm 2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Nội vụ quy định không rõ ràng (cho phép các địa phương có thể không thành lập VPĐK) vì vậy cơ chế bắt buộc phải thành lập mô hình VPĐK đang bị "bỏ ngỏ" [18]. - Thiếu các quy định hướng dẫn tổ chức hoạt động của VPĐK và việc phổ biến, tổ chức tập huấn cho công tác này chưa được tiến hành đồng bộ. - Chính quyền các cấp chưa nhận thức đầy đủ vai trò, vị trí và tác dụng của tổ chức này đối với nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai.