Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận về văn phòng đăng ký đất đai 1. Khái niệm về đất đai Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: Đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt. “Với nghĩa chung nhất, đó là lớp vỏ trái đất, lớp thổ nhưỡng hoặc là cả quả địa cầu, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, rừng cây, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá.
Với nghĩa hẹp hơn thì “đất đai” biểu hiện khối lượng và tính chất của tài sản mà con người có thể chiếm hữu đối với đất. Nó có thể bao gồm mọi tài sản hoặc lợi ích trên đất cả về mặt pháp lý và sự bình đẳng cũng như về quyền địa dịch và về di sản thiêng liêng. Đất đai là một mặt còn tài sản trên đất là một mặt khác, vì tài sản trên đất là có thời hạn hoặc đất là được sử dụng cho các tài sản đó trong một thời hạn nhất định” (West Publishing Co, 1991). Đặc điểm Đất đai không chỉ giới hạn là bề mặt trái đất, mà còn được hiểu như là khái niệm pháp lý về bất động sản.
Tài sản hợp pháp được định nghĩa là không gian bên trên, dưới hoặc trên mặt đất và bao gồm một số công trình xây dựng về mặtvật chất hoặc pháp lý gắn với tài sản đó, ví dụ một tòa nhà. Khái niệm đất đai cũng bao gồm các khu vực có nước bao phủ (Tommy Österberg, 2011). [35] Đất là tài sản cố định, là nguồn nội lực của quốc gia, cộng đồng, gia đình: Đất là cơ sở để hình thành bất động sản (đất đai và tài sản trên đất); đất và các LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 quyền đất đai là nguồn vốn khi tham gia thị trường bất động sản. Đất như là môi trường sống: Đất là bộ phận của môi trường sinh thái; mọi tác động đến môi trường đất đều ảnh hưởng đến môi trường nước, không khí, đa dạng sinh học và ngược lại (Đỗ Hậu và Nguyễn Đinh Bồng, 2012 ).
Vai trò của đất đai Đối với đời sống của con người, đất đai có những chức năng quan trọng, đó là chức năng “vật mang” - là cơ sở tồn tại của mọi sinh vật và vật thể phi sinh vật (vật kiến trúc, đường sá.), nơi tồn giữ khoáng sản, là vật mang của hệ thống sinh thái, văn hóa và tự nhiên để cung cấp cảnh quan cho con người; là chức năng dưỡng dục khi trở thành tư liệu sản xuất và nguồn sống của muôn loài, nhờ đó mà khi trở thành tài sản, nhu cầu xã hội làm cho giá đất tăng lên không ngừng, đất đai trở thành nơi đầu tư để tích trữ vốn và gia tăng giá trị (Tôn Gia Huyên, 2009). Văn phòng đăng ký đất đai 1. Khái niệm Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật (Chính phủ, 2014). Chức năng, nhiệm vụ của văn phòng đăng ký đất đai Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng, nhiệm vụ thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu (Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ, Bộ Tài chính, 2015).
[2] LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Đăng ký đất đai 1. Đăng ký nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nó thực hiện đăng ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết với mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống. Đăng ký đất được thực hiện với toàn bộ đất đai trên phạm vi cả nước (gồm cả đất chưa giao quyền sử dụng) và là yêu cầu bắt buộc mọi đối tượng sử dụng đất phải thực hiện trong mọi trường hợp như: Đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất cho thuê đất sử dụng, được Nhà nước cho phép thay đổi mục đích sử dụng, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung chuyển quyền sử dụng đất đã đăng ký khác.
Việc đăng ký đất thực chất là quá trình thực hiện các công việc nhằm thiết lập HSĐC đầy đủ cho toàn bộ đất đai trong phạm vi hành chính từng xã, phường, thị trấn trong cả nước và cấp GCN QSDĐ cho những người sử dụng đất đủ điều kiện, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng pháp luật. Vai trò, ý nghĩa của đăng ký đất đai - Đăng ký đất đai có ý nghĩa đảm bảo các quyền về đất đai được Nhà nước bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân. Trong đó lợi ích đối với Nhà nước và xã hội được thể hiện trong các lĩnh vực sau: + Đảm bảo phát triển kinh tế, xã hội; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất; + Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; + Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; + Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường BĐS. - Đăng ký quyền sử dụng đất cũng đem lại những lợi ích đối với công dân như sau: + Đảm bảo quyền của người sử dụng đất; + Khuyến khích đầu tư cá nhân; LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 + Mở rộng khả năng vay vốn xã hội; + Hỗ trợ các giao dịch về bất động sản.
- Đối với chủ thể sử dụng đất và các chủ thể liên quan: Lợi ích đầu tiên được thể hiện rõ ràng là sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất đối với một diện tích xác định. Bởi vì dữ liệu đăng ký thể hiện chủ quyền chỉ của duy nhất một người thì chỉ người đó mới có thể định đoạt đối với quyền sử dụng và những lợi ích trên đất, và quyền lợi của họ sẽ được Nhà nước đảm bảo trước sự xâm phạm của chủ thể khác. Đăng ký đất đai còn cung cấp một sự bảo vệ phù hợp cho tất cả những người liên quan đối với thửa đất không phải chủ sử dụng đất đối với các thửa đất liền kề về lối đi, các tiện ích công cộng như điện, nước, cống rãnh,. hạn chế mục đích sử dụng đất, xây dựng công trình trên đất.
- Đối với Nhà nước: Thông tin đất đai đáng tin cậy và luôn được cập nhật là cơ sở để thực hiện nhiệm vụ bảo vệ lãnh thổ, chủ quyền quốc gia, thực thi nhiệm vụ của một chủ thể quản lý xã hội và sau đó là bảo vệ quyền sở hữu đất đai của Nhà nước. Thông tin đất đai có trong hệ thống đăng ký là cơ sở đảm bảo hoạt động cho thị trường đất đai và BĐS, làm tăng ngân sách thông qua các nguồn thu từ thuế; hỗ trợ cho hoạt động quy hoạch đất đai cho các mục đích phát triển kinh tế (Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2012). Cơ sở đăng ký đất đai a. Hồ sơ địa chính Hồ sơ địa chính là tài liệu chứa đựng thông tin về hiện trạng và tình hình pháp lý của việc quản lý và sử dụng đất đai để phục vụ yêu cầu quản lý của nhà nước về đất đai và cung cấp thông đất đai cho tổ chức cá nhân khi có nhu cầu.
Hồ sơ địa chính, được lập để phục vụ việc quản lý của nhà nước và thực hiện các quyền, nghĩa vụcủa người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Đối với nhà nước: Để thực hiện việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý, hiệu quả. Đối với công dân: Việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.
Đơn vị đăng ký - thửa đất Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký. Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp. Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ địa chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).