CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ địa chính 1. Đất đai Như ta đã biết đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, cùng với vòng quay của bánh xe thời gian thì con người xuất hiện và tác động vào đất đai, cải tạo đất đai và biến đất đai từ sản phẩm của tự nhiên lại mang trong mình sức lao động của con người, tức cũng là sản phẩm của của xã hội Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”.
Bởi vậy, nếu không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của một quốc gia. Luật Đất đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay!”( Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam 1993) Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai trò quan trọng như đã nêu trên mà nó còn có ý nghĩa về mặt chính trị.
Tài sản quý giá ấy phải bảo vệ bằng cả xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc gia. Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ. Đất đai có tính cố định vị trí, không thể di chuyển được, tính cố định vị trí quyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian và chịu sự chi phối của các yếu tố môi trường nơi có đất. Mặt khác, đất đai không giống các hàng hóa khác có thể sản sinh qua quá trình sản xuất do đó, đất đai là có hạn.
Tuy nhiên, giá trị của đất đai ở các vị trí khác nhau lại không giống nhau. Đất đai ở đô thị có giá trị lớn hơn ở nông thôn và vùng sâu, vùng xa; đất đai ở những nơi tạo ra nguồn lợi lớn hơn, các điều kiện cơ sở hạ tầng hoàn thiện hơn sẽ có giá trị lớn hơn những đất đai có điều kiện kém hơn. Chính vì vậy, khi vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ kém thuận lợi nếu các điều kiện xung quanh nó trở nên tốt hơn thì đất đó có giá trị hơn. Vị trí đất đai hoặc điều kiện đất đai không chỉ tác động đến việc sản xuất, kinh doanh tạo nên lợi thế thương mại cho một 5 công ty, một doanh nghiệp mà nó còn có ý nghĩa đối với một quốc gia.
Chẳng hạn, Việt Nam là cửa ngõ của khu vực Đông Nam á, chúng ta có biển, có các cảng nước sâu thuận lợi cho giao thông đường biển, buôn bán với các nước trong khu vực và trên thế giới, điều mà nước bạn Lào không thể có được. Đất đai là một tài sản không hao mòn theo thời gian và giá trị đất đai luôn có xu hướng tăng lên theo thời gian. Đất đai có tính đa dạng phong phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất đai và phù hợp với từng vùng địa lý, đối với đất đai sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì tính đa dạng phong phú của đất đai do khả năng thích nghi của các loại cây, con quyết định và đất tốt hay xấu xét trong từng loại đất để làm gì, đất tốt cho mục đích này nhưng lại không tốt cho mục đích khác. Đất đai một tư liệu sản xuất gắn liền với hoạt động của con người.
Con người tác động vào đất đai nhằm thu được sản phẩm để phục vụ cho các nhu cầu của cuộc sống. Tác động này có thể trực tiếp hoặc gián tiếp và làm thay đổi tính chất của đất đai có thể chuyển đất hoang thành đất sử dụng được hoặc là chuyển mục đích sử dụng đất. Tất cả những tác động đó của con người biến đất đai từ một sản phẩm của tự nhiên thành sản phẩm của lao động. Trong điều kiện sản xuất tư bản chủ nghĩa, những đầu tư vào ruộng đất có liên quan đến các quan hệ kinh tế – xã hội.
Trong xã hội có giai cấp, các quan hệ kinh tế – xã hội phát triển ngày càng làm các mâu thuẫn trong xã hội phát sinh, đó là mối quan hệ giữa chủ đất và nhà tư bản đi thuê đất, giữa nhà tư bản với công nhân. Trong nền kinh tế thị trường, các quan hệ đất đai phong phú hơn rất nhiều, quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường đất đai. Lúc này, đất đai được coi như là một hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt. Thị trường đất đai có liên quan đến nhiều thị trường khác và những biến động của thị trường này có ảnh hưởng đến nền kinh tế và đời sống dân cư.
Sở hữu đất đai Hiến pháp năm 1980 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã quy định hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai là hình thức sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý trong cả nước. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta được xây dựng dữ trên những luận cứ khoa học của học thuyết Mác-Lênin về quốc hữu hóa đất đai, những điều kiện thực tiến đặc thù của nước ta, cũng như kế thừa va phát triển tập quán chiếm hữu đất đai của ông cha ta trong lịch sử. “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân…” là nguyên tắc hiến định, được quy định tại điều 17- Hiến pháp 1980: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời…cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước đều thuộc sở hữu toàn dân”. Đây là cơ sở pháp lý cao nhất xác định rõ toàn dân là chủ sở hữu đối với toàn bộ vốn đất quốc gia.
6 Với tư cách là chủ thể trong quan hệ sở hữu đất đai, nhân dân có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình. Nhưng nhân dân không thể tự mình thực hiện mà quyền này được chuyển giao cho Nhà nước. Nhà nước ta là Nhà nước của nhân dân, do nhân dân, vì nhân dân không có mục đích tự thân. Nhà nước chỉ là công cụ là phương tiện để nhân dân thực hiện quyền chủ thể trong quan hệ sở hữu tài sản thuộc sở hữu toàn dân nói chung đất đai nói riêng.
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Vì vậy nhà nước với tư cách đại diện sở hữu toàn dân quản lý đất đai. Toàn bộ đất dù ở đất liền hay lãnh hải, dù đất đang sử dụng hay đất chưa sử dụng đều thuộc Nhà nước. Mục đích của quy định “Nhà nước thống nhất quản lý” là nhằm sử dụng đất đai có hiệu quả, phục vụ tốt các mục tiêu kinh tế xã hội.
Nhà nước thống nhất quản lý đất đai cũng là quy định cần thiết khi Nhà nước thừa nhận đất đai là hàng hóa đặc biệt, xúc tiến việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản. Trong pháp luật Việt Nam có sự tách bạch giữa chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quan hệ đất đai. Thực ra ở đây có mối quan hệ khăng khít giữa nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu đất đai với người sử dụng vốn đất đai của Nhà nước. Tuy đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhưng Nhà nước đại diện chủ sở hữu, vì vậy Nhà nước có quyền xác lập pháp lý cụ thể với người sử dụng đất.
Điều đặc trưng ở đây là tuy đất đai là tài nguyên quốc gia có giá trị lớn song Nhà nước vẫn có thể xác lập hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất với người sử dụng. Nhà nước còn chủ trương xác định giá đất làm cơ sở cho việc lưu chuyển quyền sử dụng đất trong đời sống xã hội. Tóm lại, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai là một khái niệm pháp lý gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ sở hữu đất đai trong đó xác nhận quy định và bảo vệ quyền đại diện chủ sở hữu của Nhà nước trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và lập hồ sơ địa chính Năm 1980, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã khẳng định: “ Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch chung nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm…”.
Công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ được Đảng và Nhà nước ta Quan tâm chỉ đạo thông qua hệ thống các văn bản pháp luật sau: 1. Các văn bản do Quốc hội, Uỷ ban thường vụ Quốc hội ban hành Hiến pháp năm 2013 tiếp tục khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Hiến pháp, năm 2013). Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội đã thông qua ngày 29/11/2013, có hiệu lực kể từ 01/7/2014 (Quốc hội, năm 2013). Các văn bản thuộc thẩm quyền của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về giá đất. - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về tiền sử dụng đất.