phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm 3 chương: Chƣơng 1: Cơ sở khoa học quản lý và sử dụng đất trong quy hoạch hạ tầng kỹ thuật khu đô thị. Chƣơng 2: Đánh giá hiệu quả sử dụng đất trong quy hoạch hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Bắc sông Cấm thành phố Hải Phòng. Chƣơng 3: Biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Bắc sông Cấm. 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.
Kết quả của luận văn: - Kết quả khoa học: + Phân tích được đầy đủ tình hình sử dụng đất trong quy hoạch hạ tầng kỹ thuật đô thị khu đô thị Bắc sông Cấm thành phố Hải Phòng. + Đề xuất các biện pháp sử dụng đất hiệu quả trong quy hoạch hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Bắc sông Cấm thành phố Hải Phòng. - Khả năng ứng dụng: + Kết quả của đề tài có thể ứng dụng cho công tác điều chỉnh quy hoạch chi tiết khu đô thị Bắc sông Cấm thành phố Hải Phòng, Lập quy hoạch khu đô thị khác tương tự. 13 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1.
CƠ SỞ KHOA HỌC QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT TRONG QUY HOẠCH HẠ TẦNG KỸ THUẬT KHU ĐÔ THỊ 1. Khái niệm về quy hoạch đô thị 1. Đô thị là một tổng thể Định nghĩa chung nhất về đô thị là các điểm dân cư tập trung với mật độ cao, chủ yếu là lao động phi nông nghiệp, dân cư sống và làm việc theo phong cách văn minh, hiện đại hơn, có tổ chức chặt chẽ và hiệu quả kinh tế cao hơn, có trình độ văn hóa cao. Đó là phong cách, lối sống thành thị, lối sống công nghiệp.
Đô thị ở nước ta là các điểm dân cư tập trung với các tiêu chí cụ thể sau: - Là trung tâm tổng hợp hay chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của một vùng lãnh thổ nhất định. - Quy mô dân số tối thiểu của nội thành, nội thị là 4000 người. - Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp của nội thành, nội thị từ 65% trở lên trong tổng số lao động nội thành, nội thị và là nơi có sản xuất, dịch vụ, thương mại phát triển. - Có cơ sở hạ tầng kỹ thuật phục vụ các hoạt động của dân cư tối thiểu phải đạt 70% mức tiêu chuẩn, quy chuẩn theo quy định đối với từng loại đô thị (ít nhất là bước đầu xây dựng một số công trình công cộng và hạ tầng kỹ thuật cơ bản).
- Có mật độ dân số nội thành, nội thị phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng đô thị, tối thiểu là 2000 người/km2 trở lên. Khái niệm về đất đô thị, quy hoạch đô thị Đất là nền tảng để phát triển đô thị, ở đó con người sinh sống, làm việc và sử dụng các dịch vụ. Vì vậy đất đô thị là đất để quy hoạch phát triển đô thị. Theo (Điều 55) luật đất đai năm 1993 và (Điều 1) nghị đinh 88/CP năm 1994, “Đất đô thị là đất nội thành, nội thị xã, thị trấn được xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất kinh doanh, CSHT phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng, an ninh và vào các mục đích khác.
Đất ngoại thành, ngoại thị đã có qui hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng được quản lý như đất đô thị”. 14 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Theo Luật Đất đai năm 2003, đất đô thị thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được chia thành 6 loại gồm: đất xây dựng nhà ở, đất xây dựng công trình công cộng, đất nông lâm nghiệp, đất chuyên dùng, đất quốc phòng và đất chưa sử dụng. Theo cơ cấu quy hoạch, đất đô thị được chia thành 2 loại: - Đất dân dụng bao gồm đất ở, đất phục vụ công cộng, đất cây xanh, đất giao thông và các công trình hạ tầng kỹ thuật. - Đất ngoài khu dân dụng bao gồm đất công nghiệp kho bãi, các trung tâm chuyên ngành, đất giao thông đối ngoại, cơ quan ngoài đô thị đất an ninh quốc phòng, đất chuyên dùng khác, đất chưa sử dụng và các loại đất khác [33].
Đất đô thị có những đặc điểm chủ yếu sau: - Có nguồn gốc từ đất tự nhiên hoặc đất nông nghiệp, được trang bị cơ sở hạ tầng công cộng khi chuyển đổi mục đích sử dụng; - Việc sử dụng đất đô thị phải có căn cứ quy hoạch xây dựng, dự án đầu tư và thiết kế công trình được duyệt. Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật; - Đất đô thị có vị trí cố định, mỗi vị trí có đặc thù riêng, không giống với bất kỳ một vị trí khác; - Đất đô thị có giá trị kinh tế cao. Giá trị của đất phụ thuộc vào khả năng sinh lời do vị trí đất đem lại; mức độ trang bị cơ sở hạ tầng, mục đích sử dùng hoặc chức năng của các lô đất xác định theo quy hoạch xây dựng đô thị được duyệt; - Đất đô thị là một loại bất động sản, là tài sản có giá trị đặc biệt. Đất gắn với nhà và kết cấu hạ tầng trở thành đối tượng chủ yếu trong các quan hệ dân sự và là động lực thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản [34].
Nhu cầu đất đô thị rất khác nhau giữa các nước phát triển và các nước đang phát triển, cũng như giữa các thành phố và trị trấn trong một quốc gia. Chỉ số đất đô thị (m2/người): USA- Mỹ 740, England – Anh 440, Braxin 428 (Sao Paolo), Argentina 58 (Buros Aires), India – Ấn Độ 27 (Cancuta). Tỷ lệ diện tích đất đô thị/ Tổng điện tích đất đai (%): Tại USA - Mỹ 1, England-Anh 7, Germany- Đức 10. Nếu tính bình quân diện tích đất đô thị 500m2/người và dân đô thị hiện tại khoảng 15 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 1,5 tỷ người thì diện tích đất đô thị 750.
Cơ sở pháp lý về quản lý và phát triển quỹ đất xây dựng và phát triển đô thị 1. Pháp luật đất đai chủ yếu trong lĩnh vực quản lý và phát triển quỹ đất xây dựng và phát triển đô thị. Khái quát hề thống văn bản pháp qui về đất đai hiện hành: Hệ thống các văn bản pháp qui về đất đai hiện hành của Việt Nam bao gồm: - Các văn bản luật: Luật đất đai, luật thuế chuyển quyền sử dụng đất… - Các nghị định của chính phủ: Hướng dẫn thi hành các văn bản luật như: Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004… - Các thông tư: hướng dẫn thực hiện các nghị định (xem hình 1. Nội dung chính của pháp luật hiện hành về quản lý đất đai: a.
Sở hữu và quản lý đất đai: - Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; - Nhà nước giữ quyền định đoạt cao nhất đối với đất đai bằng việc thực hiện những quyền nông cụ thể: quyết định mục đích sử dụng đất, quy định thời gian sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất và định giá đất; - Nhà nước có quyền hưởng lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính như: thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. - Nhà nước trao quyền cho người sử dụng đất thông qua các hình thức: giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với những người đang sử dụng đất ổn định, quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (xem hình 1. Phân loại đất: - Nếu phân loại đất vừa theo theo tiêu chí mục đích sử dụng đất chủ yếu vừa theo tiêu chí không gian dẫn đến sự đan xen, chồng chéo giữa các loại đất, gây khó khăn cho việc quản lý đất đai. 16 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.2004) về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai TT 114/2004/TT-BTC NĐ188/2004/NĐ-CP (16.2004) về việc phương pháp xác định giá đất và khung giá hướng dẫn thực hiện NĐ các loại đất.
188/2004/NĐ-CP LUẬT ĐẤT NĐ 13/2006/NĐ-CP (24.2006) về xác định ĐAI QSDĐ để tính vào giá trị tài sản của các tổ chức 2003 được nhà nước giao đất khụng thu tiền sử TT 116/2004/TT-BTC dụng đất.2004) về việc hướng dẫn thực hiện NĐ NĐ 197/2004/NĐ-CP (03.2004) về bồi 197/2004/NĐ-CP thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. TT 117/2004/TT-BTC (07.2004) về việc NĐ 198/2004/NĐ-CP (03.2004) quy hướng dẫn thực hiện NĐ định về thu tiền sử dụng đất.2004) Về hướng dẫn thi hành luật dất đai TT 120/2005/TT-BTC NĐ 142/2005/NĐ-CP (14.2004) về việc định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước hướng dẫn thực hiện NĐ 142/2005/NĐ-CP 1.2004) về ban hành Quy định về Giấy chứng nhận QSDĐ.2004) về việc ban hành Kế hoạch về triển khai thi hành lụât đất đai. TT 28/2004/TT-BTNMT (01.2004) về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất. TT 29/2004/TT-BTNMT (01.2004) về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
TT 30/2004/TT-BTNMT (01.2004) về việc hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoach sử dụng đất.2006) về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai và Nghị định 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần.2007), qui định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tỏi định cư, khi nhà nước thu hồi. Hệ thống các văn bản pháp luật chủ yếu về đất đai hiện hành [34] 17 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Để tạo điều kiện cho việc quản lý vĩ mô của Nhà nước, phù hợp với tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, đồng thời tạo thuận lợi cho người sử dụng đất chuyển đổi cơ cấu cây trồng, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, đất được chia thành 3 nhóm sau: - Nhóm đất nông nghiệp bao gồm che loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản và đất trống muối; - Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm đất ở nông thôn, đất ở tại đô thị, đất chuyên dùng (mà Luật Đất đai 1993 đã quy định); - Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng đất [34].