Chương I, Thông tư liên tịch số 01/2010/TTLT-BTNMT-BTC-BNV của Liên Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Tài chính và Bộ Nội vụ, cụ thể: + Tổ chức phát triển quỹ đất cấp huyện có Giám đốc và không quá 02 Phó Giám đốc; việc bổ nhiệm và miễn nhiệm Giám đốc, Phó Giám đốc thực hiện theo phân cấp quản lý cán bộ của UBND cấp tỉnh, phù hợp với tiêu chuẩn, chức danh theo quy định của pháp luật. + Tổ chức phát triển quỹ đất cấp huyện được thành lập tối đa không quá 03 phòng chuyên môn, nghiệp vụ, số lượng phòng chuyên môn, nghiệp vụ thành lập căn cứ vào đặc điểm của từng địa phương và theo nhiệm vụ của Tổ chức phát triển quỹ đất. + Chủ tịch UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quy định cụ thể nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Tổ chức PTQĐ cấp huyện theo đề nghị của Giám đốc Tổ chức PTQĐ và Trưởng phòng Nội vụ cấp huyện. + Biên chế của Tổ chức PTQĐ cấp huyện là biên chế sự nghiệp do UBND cấp tỉnh quyết định.
Việc quản lý, sử dụng biên chế của Tổ chức PTQĐ cấp huyện được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 112/2004/NĐ-CP ngày 08/4/2004 và Nghị định số 43/2006/NĐ-CP ngày 25/4/2006 của Chính phủ [5]. 13 * Thời điểm từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành Tổ chức phát triển quỹ đất hoạt động trên cơ sở văn phòng một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh [24]. Công tác phát triển quỹ đất của một số nước trên thế giới 1. Mô hình của Tổ chức tạo lập quỹ đất Tại Hàn Quốc có 03 hình thức sở hữu về đất đai như sau: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân; trong đó diện tích đất thuộc sở hữu tư nhân chiếm khoảng 70% diện tích đất của Hàn Quốc, Chủ sở hữu đất có toàn quyền định đoạt đối với đất thuộc quyền sở hữu [7].
Nhà nước có quyền thu hồi đất trong các trường hợp sử dụng đất để thực hiện các dự án: về quốc phòng, an ninh, các dự án giao thông, xây dựng trụ sở các cơ quan Nhà nước, các dự án văn hóa, giáo dục, các dự án do Nhà nước thực hiện và một số dự án công tư kết hợp. Việc thu hồi đất và bồi thường đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện thông qua hai hình thức là nhận chuyển nhượng của Người sở hữu và thực hiện thu hồi đất để bồi thường theo Luật thu hồi và bồi thường đất phục vụ cho các mục đích công cộng. Chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được pháp luật quy định khá đồng bộ và cụ thể từ nguyên tắc đến các định mức, tiêu chuẩn được hưởng và trình tự thủ tục tổ chức thực hiện công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được triển khai có sự tham gia của Nhà quản lý, các luật sư, các định giá viên và Chủ sở hữu tài sản và giá đất tính bồi thường theo giá thực tế thông qua thực hiện thương thảo xác định của cả người quản lý, Chủ đầu tư và cả Chủ sở hữu có đất bị thu hồi. Nên tính khách quan, công khai, minh bạch trong việc bồi thường được nâng cao, giá bồi thường đất cơ bản bảo đảm phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế và giảm thiểu việc khiếu kiện của người bị thu hồi đất.
Với mô hình doanh nghiệp Nhà nước (Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn quốc) thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án được giao thực hiện trong toàn quốc và được sử dụng đa dạng các nguồn vốn (kể cả vay từ tổ chức tín dụng, huy động của khách hàng mua đất, nhà). Nên đã nâng cao được tính thống nhất và chuyên môn hóa trong tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng. Tăng cường được nguồn vốn để chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tạo lập nhà đất tái định cư và đầu 14 tư hạ tầng trên đất để nâng cao giá trị đất chuyển nhượng kinh doanh, góp phần tạo điều kiện thuận lợi trong bồi thường đất thu hồi, đẩy nhanh tiến độ tạo lập quỹ đất sử dụng để thực hiện dự án. Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc được thành lập vào tháng 10 năm 2009 trên cơ sở sáp nhập giữa Tập đoàn Đất đai (thành lập năm 1960) và Tập đoàn Nhà (thành lập năm 1970) với mục tiêu ổn định đời sống, nhà ở của người dân và sử dụng hiệu quả đất đai nhằm cải thiện chất lượng cuộc sống người dân và thúc đẩy phát triển kinh tế quốc gia [7].
Nhiệm vụ: Thực hiện phát triển quỹ đất và kinh doanh bất động sản thông qua việc xây dựng các khu đô thị, mạng lưới đô thị, khu công nghiệp, phát triển hạ tầng,xây dựng hệ thống thông tin đất đai và địa lý, xây dựng, cải tạo, kinh doanh nhà ở và cơ sở hạ tầng phục vụ khu dân cư. Nguồn nhân lực: Hiện Tổng Công ty có 6.702 lao động, trong đó 3.209 kỹ sư xây dựng, 926 kiến trúc sư, 324 kỹ sư quy hoạch đô thị, 187 kiến trúc sư cảnh quan, 439 kỹ sư điện và 770 kỹ sư khác). Để thực hiện các dự án đô thị mới Tập đoàn Đất đai và nhà ở Hàn Quốc xây dựng quy hoạch sử dụng đất, nghiên cứu tiền khả thi, giải phóng mặt bằng, thiết kế quy hoạch chi tiết, lựa chọn nhà đầu tư, xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng, nhà ở, khu thương mại, trường học và các điều kiện cần thiết cho người dân. Do làm tốt từ khâu quy hoạch đến triển khai nên các khu đô thị do Tập đoàn thực hiện rất đồng bộ, không bị chia cắt manh mún.
Ngoài việc đầu tư phát triển các đô thị mới, Tập đoàn Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc còn thực hiện nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án công ích của Quốc gia [7]. Các nguồn vốn được huy động để tạo lập quỹ đất Về các nguồn vốn để bồi thường, thu hồi tạo lập quỹ đất và đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng trên đất để nâng cao giá trị của đất được sử dụng chủ yếu từ các nguồn, gồm: - Nguồn vốn tự có của Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn quốc; - Nguồn vốn của Chính phủ cấp phát; - Nguồn vốn vay từ các tổ chức tín dụng; - Nguồn vốn hỗ trợ phát triển của các tổ chức tài chính quốc tế; - Nguồn vốn huy động từ khách hàng; 15 - Nguồn thu từ bán sản phẩm đầu tư (đất, công trình, nhà ở). Ngoài ra, trong một số trường hợp cần thiết có thể thực hiện phát hành trái phiếu để huy động vốn hoặc sử dụng hình thức góp vốn liên doanh, liên kết để thực hiện dự án [7]. Trung Quốc Tại Trung Quốc thi hành chế độ công hữu về đất đai gồm: chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể của nông dân về đất đai.
Luật Đất đai năm 1999 của Trung Quốc quy định đất đai trong khu vực đô thị là thuộc sở hữu Nhà nước. Đất đai khu vực nông thôn và ngoại ô đô thị thuộc sở hữu tập thể nông dân; đất tự xây dựng nhà ở, đất tự canh tác, đất đồi núi thuộc sở hữu tập thể. Hiện nay đất thuộc sở hữu toàn dân chiếm 53%; sở hữu tập thể chiếm 46%; và 1% đất chưa rõ sở hữu. Toàn bộ đất đai được chia thành 3 nhóm chính (đất nông nghiệp, đất xây dựng, đất chưa sử dụng).
Việc phân phối đất đai được thực hiện theo nguyên tắc không thu tiền và có thu tiền sử dụng đất đối với cả 2 hình thức đất đai thuộc sở hữu Nhà nước hoặc sở hữu tập thể. - Đối với đất đai thuộc sở hữu Nhà nước khi có đề nghị của cơ quan hành chính quản lý về đất đai và được chính quyền nhân dân có thẩm quyền phê chuẩn thì được thu hồi đối với 5 loại đất sau: + Cần phải sử dụng vì mục đích công cộng. + Cần phải điều chỉnh việc sử dụng đất để thực hiện chỉnh trang đô thị cũ theo quy hoạch đô thị. + Thời hạn thoả thuận sử dụng đất trong hợp đồng xuất nhượng đất đai có trả tiền đã hết mà người sử dụng đất chưa xin phép kéo dài hoặc việc xin phép kéo dài chưa được phê chuẩn.
+ Đơn vị giải thể, chuyển đi nơi khác mà ngừng việc sử dụng đất được cấp thuộc sở hữu nhà nước. + Đất làm đường bộ, đường sắt, sân bay, hầm mỏ đã được phê chuẩn ngừng hoạt động. - Đối với đất thuộc sở hữu tập thể: Tổ chức tập thể nông thôn sau khi báo cáo được chính quyền nhân dân có thẩm quyền phê duyệt, có thể thu hồi các loại đất sau: + Do nhu cầu sử dụng đất cho cơ sở công cộng và xây dựng sự nghiệp công ích trong thôn của hương (trấn). 16 + Sử dụng đất không theo mục đích đã được phê chuẩn.
+ Do giải thể, di chuyển mà ngừng việc sử dụng đất. - Quy định về thẩm quyền thu hồi đất: Chỉ có Chính phủ (Quốc vụ viện) và chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Quốc vụ viện có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các loại đất khác. Dưới hạn mức này thì do chính quyền tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi đất.
Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từ đất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước. - Quy định về trách nhiệm bồi thường: Pháp luật đất đai Trung Quốc quy định, người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường do người sử dụng đất trả. Tiền bồi thường bao gồm các khoản như lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi.
Ngoài ra, pháp luật đất đai Trung quốc còn quy định mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất đất nông nghiệp. Quy định về nguyên tắc bồi thường: Các khoản tiền bồi thường phải đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Ở Bắc Kinh, phần lớn các gia đình dùng số tiền bồi thường đó cộng với khoản tiền tiết kiệm của họ có thể mua được căn hộ mới.