Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên đặc biệt của mỗi quốc gia, vừa là tư liệu sản xuất không thể thay thế của ngành nông - lâm nghiệp, vừa là thành phần thiết yếu của môi trường sống với giới hạn cố định về không gian và số lượng. Dưới tác động của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đô thị hóa, mật độ dân cư gia tăng kéo theo nhu cầu sử dụng đất cho xây dựng nhà ở, công trình công cộng và khu công nghiệp ngày càng lớn. Để thiết lập trật tự quản lý, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) được xác định là nhiệm vụ trọng tâm hàng đầu nhằm giúp cơ quan quản lý nhà nước nắm chắc tình hình biến động về cả số lượng lẫn chất lượng quỹ đất.
Tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ, quá trình triển khai cấp GCNQSDĐ có những thuận lợi nhất định nhờ sự chỉ đạo của các cấp chính quyền và sự phối hợp của cán bộ địa phương cùng nhân dân. Tuy nhiên, thực tiễn quản lý vẫn đối mặt với các khó khăn như tình trạng sử dụng đất sai mục đích, hiệu quả chưa cao và tranh chấp, lấn chiếm đất đai. Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Anh Kỳ được thực hiện nhằm phân tích thực trạng và đưa ra giải pháp hoàn thiện công tác này.
Nhiệm vụ và mục tiêu nghiên cứu được xác định cụ thể như sau:
- Mục tiêu tổng quát: Trên cơ sở đánh giá kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ, làm rõ những thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp khắc phục hạn chế, đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ, nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương.
- Mục tiêu cụ thể:
- Đánh giá kết quả cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ.
- Xác định những thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa bàn nghiên cứu.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại địa phương.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ.
- Phạm vi không gian: Toàn bộ địa bàn huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ (gồm 14 đơn vị hành chính cấp xã, thị trấn).
- Phạm vi thời gian: Thu thập và phân tích dữ liệu quản lý đất đai trong giai đoạn 2017 – 2019 (thời gian thực hiện đề tài từ tháng 2/2020 đến tháng 5/2020).
Cơ sở lý thuyết và phương pháp
Khóa luận dựa trên hệ thống cơ sở pháp lý và lý luận quản lý nhà nước về đất đai theo quy định của pháp luật Việt Nam, kết hợp khảo cứu kinh nghiệm quốc tế và trong nước:
- Khái niệm và quy định pháp lý cốt lõi: Quyền sử dụng đất được định nghĩa là quyền khai thác các thuộc tính của đất đai phục vụ mục tiêu của cá nhân, tổ chức hoặc Nhà nước. Theo Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền hợp pháp của chủ thể.
- Quy chuẩn kỹ thuật mẫu GCN: Căn cứ Điều 3 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, phôi GCN được phát hành thống nhất toàn quốc gồm 01 tờ 04 trang in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (kích thước 190mm x 265mm) và trang bổ sung nền trắng.
- Quy định về điều kiện, đối tượng và thẩm quyền cấp: Căn cứ Điều 99, Điều 100, Điều 105 Luật Đất đai năm 2013; Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; Điều 15 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT; quy định xử lý các loại giấy tờ tạo lập trước ngày 15/10/1993, giấy tờ lập theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ; cùng hệ thống các văn bản quy phạm liên quan như Nghị định số 44/2014/NĐ-CP (giá đất), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP (tiền sử dụng đất), Nghị định số 46/2014/NĐ-CP và Thông tư số 77/2014/TT-BTC (tiền thuê đất), Nghị định số 01/2017/NĐ-CP, Nghị định số 91/2019/NĐ-CP (xử phạt vi phạm hành chính đất đai), Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT, Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT và Thông tư số 46/2017/TT-BTNMT.
- Khảo cứu thực tiễn: Tác giả tổng quan kinh nghiệm quản lý đất đai tại Trung Quốc (Luật Quản lý đất đai, Hiến pháp 1982, Hiến pháp 1988), Mỹ, Pháp; cùng tình hình cấp GCNQSDĐ toàn quốc năm 2019 (tỷ lệ cấp lần đầu đạt 97,36% diện tích cần cấp, đo đạc địa chính đạt trên 77% diện tích tự nhiên, 165/713 huyện thuộc 46 tỉnh vận hành cơ sở dữ liệu đất đai), cũng như thực tiễn tại TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.
Phương pháp nghiên cứu thực tế được tác giả áp dụng bao gồm:
- Phương pháp điều tra thu thập số liệu: Thu thập tài liệu thứ cấp, báo cáo chuyên môn tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Lâm Thao, các văn bản quy phạm pháp luật của Trung ương và địa phương, số liệu thống kê hiện trạng và biến động đất đai giai đoạn 2017 – 2019.
- Phương pháp tổng hợp số liệu: Xử lý, tính toán dữ liệu thô trên phần mềm Microsoft Excel và Microsoft Word, chiết xuất và phân nhóm thành các bảng thống kê điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng và biến động đất đai.
- Phương pháp phân tích số liệu: Sử dụng phương pháp so sánh, thống kê mô tả nhằm đánh giá biến động đất đai giữa các năm, làm rõ tỷ lệ chuyển mục đích sử dụng đất, kết quả giao đất, đấu giá quyền sử dụng đất và giải quyết đơn thư khiếu nại.
- Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến chuyên môn của các cán bộ quản lý đất đai tại địa phương và giảng viên hướng dẫn để nhận diện vướng mắc và đề xuất nhóm giải pháp khả thi.
Nội dung chính theo từng chương
Phần I: Mở đầu
Tác giả xác lập tính cấp thiết của đề tài xuất phát từ vai trò của công tác cấp GCNQSDĐ trong quản lý nhà nước tại huyện Lâm Thao; xác định mục tiêu tổng quát, 3 mục tiêu cụ thể; giới hạn đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu về không gian (huyện Lâm Thao) và thời gian (2017 – 2019).
Phần II: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu
Hệ thống hóa các khái niệm cơ bản về quyền sử dụng đất, GCNQSDĐ, sự cần thiết của công tác cấp GCN; quy định mẫu giấy chứng nhận theo Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT; điều kiện cấp giấy không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ hợp lệ trước 15/10/1993 hoặc theo Chỉ thị 299-TTg; đối tượng và thẩm quyền cấp giấy (phân định thẩm quyền giữa UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện). Tổng hợp hệ thống 16 văn bản luật, nghị định, thông tư điều chỉnh lĩnh vực đất đai và phân tích bài học kinh nghiệm từ Trung Quốc, Mỹ, Pháp, TP. Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh.
Phần III: Nội dung và phương pháp nghiên cứu
Xác định địa điểm nghiên cứu tại huyện Lâm Thao, thời gian nghiên cứu từ tháng 2/2020 đến tháng 5/2020. Trình bày chi tiết 5 nội dung nghiên cứu chính và quy trình triển khai 4 phương pháp: điều tra thu thập số liệu, tổng hợp số liệu, phân tích số liệu và phương pháp chuyên gia.
Phần IV: Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Chương này tập trung trình bày các kết quả thực chứng tại huyện Lâm Thao:
- Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội: Huyện Lâm Thao được tái lập theo Nghị định số 59/1999/NĐ-CP (sau các lần điều chỉnh địa giới hành chính theo Nghị định số 32/2003/NĐ-CP và Nghị định số 133/2006/NĐ-CP), nằm ở tọa độ 21°15' - 21°24' vĩ Bắc và 105°14' - 105°21' kinh Đông. Huyện gồm 14 đơn vị hành chính (12 xã, 2 thị trấn), mạng lưới giao thông gồm Quốc lộ 32C (14 km), 5 tuyến Tỉnh lộ (52,5 km), 5 tuyến huyện lộ (18,5 km) và 28 km đường thủy trên sông Hồng. Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân đạt trên 8%/năm; cơ cấu kinh tế năm 2019 gồm nông - lâm - thủy sản chiếm 20,4%, công nghiệp - xây dựng - dịch vụ chiếm 79,8%; thu nhập bình quân đạt 39 triệu đồng/người/năm; tỷ lệ hộ nghèo còn 2,18%. Huyện có phương án sáp nhập 3 xã Sơn Dương, Kinh Kệ, Hợp Hải thành xã Phùng Nguyên (giảm còn 12 đơn vị hành chính, giảm 58 khu dân cư).
- Hiện trạng và biến động đất đai 2017 – 2019: Tổng diện tích tự nhiên của huyện là 9.835,44 ha.
| STT |
Nhóm/Loại đất |
Mã |
Diện tích năm 2019 (ha) |
Cơ cấu năm 2019 (%) |
Biến động so với 2017 (ha) |
| 1 |
Nhóm đất nông nghiệp |
NNP |
6.221,83 |
63,26 |
-30,27 |
| 1.1 |
Đất sản xuất nông nghiệp |
SXN |
5.338,86 |
54,28 |
-29,49 |
| - |
Đất trồng lúa |
LUA |
3.629,46 |
36,39 |
-28,01 |
| - |
Đất trồng cây hàng năm khác |
HNK |
595,67 |
6,57 |
-1,32 |
| - |
Đất trồng cây lâu năm |
CLN |
1.113,73 |
11,32 |
-0,16 |
| 1.2 |
Đất lâm nghiệp (Rừng sản xuất) |
LNP/RSX |
264,83 |
2,69 |
-0,20 |
| 1.3 |
Đất nuôi trồng thủy sản |
NTS |
586,90 |
5,97 |
-1,01 |
| 1.4 |
Đất nông nghiệp khác |
NKH |
31,24 |
0,32 |
+0,43 |
| 2 |
Nhóm đất phi nông nghiệp |
PNN |
3.574,42 |
36,34 |
+30,28 |
| 2.1 |
Đất ở tại nông thôn |
ONT |
521,59 |
5,30 |
+10,75 |
| 2.2 |
Đất ở tại đô thị |
ODT |
109,73 |
1,12 |
+1,32 |
| 2.3 |
Đất chuyên dùng |
CDG |
1.484,15 |
15,09 |
+18,22 |
| - |
Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp |
CSK |
231,79 |
2,36 |
+12,65 |
| - |
Đất sử dụng vào mục đích công cộng |
CCC |
1.130,74 |
11,50 |
+5,56 |
| 2.4 |
Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối |
SON |
1.285,78 |
13,07 |
0,00 |
| 2.5 |
Các loại đất phi nông nghiệp khác (quốc phòng, an ninh, tôn giáo, tín ngưỡng, nghĩa trang...) |
- |
173,17 |
1,76 |
0,00 |
| 3 |
Nhóm đất chưa sử dụng |
CSD |
39,19 |
0,40 |
-0,01 |
| 3.1 |
Đất bằng chưa sử dụng |
BCS |
38,55 |
0,39 |
-0,01 |
| 3.2 |
Đất đồi núi chưa sử dụng |
DCS |
0,64 |
0,01 |
0,00 |
| Tổng |
Tổng diện tích đất tự nhiên |
- |
9.835,44 |
100,00 |
0,00 |
- Công tác quy hoạch, giao đất, đấu giá và thu hồi đất:
- Năm 2017: Chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp là 352.299,9 m2 (35,23 ha) theo danh mục tổng hợp; duyệt cấp đất ở 619 ô (83.649 m2, thu 54,3 tỷ đồng); đấu giá đất ở 46 ô (5.958 m2, thu 23,3 tỷ đồng).
- Năm 2018: Thực hiện 104/108 dự án theo kế hoạch (đạt 96,3%); diện tích chuyển mục đích đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp là 25,35 ha; duyệt giao đất ở 100 ô (18.985 m2, thu 11,83 tỷ đồng); bán đấu giá QSDĐ 468 ô (6,13 ha, thu 79 tỷ đồng); tiền thuê đất thu được 0,124 tỷ đồng.
- Năm 2019: Phê duyệt kế hoạch 120 dự án (259,53 ha); cấp đất ở cho 243 hộ (3,9 ha, thu 22,5 tỷ đồng); đấu giá 193 ô (2,9 ha, thu 56,5 tỷ đồng); tổng thu ngân sách từ giao đất và đấu giá vượt 70 tỷ đồng.
- Công tác thanh tra, xử lý đơn thư: Năm 2017 tiếp nhận 12 đơn mới, thụ lý 30 đơn thuộc thẩm quyền và giải quyết xong 26 đơn; năm 2019 tiếp nhận 33 đơn, giải quyết 29 đơn, còn 04 đơn đang tiếp tục xử lý.
Kết quả và đóng góp
Khóa luận đã lượng hóa kết quả quản lý đất đai và công tác tạo lập hồ sơ cấp GCNQSDĐ tại huyện Lâm Thao giai đoạn 2017 – 2019:
- Phân tích cơ cấu và biến động đất đai: Giai đoạn 2017 – 2019 ghi nhận sự chuyển dịch quỹ đất rõ nét: nhóm đất nông nghiệp giảm 30,27 ha (trong đó đất trồng lúa giảm mạnh nhất 28,01 ha) để chuyển sang nhóm đất phi nông nghiệp (tăng 30,28 ha). Diện tích tăng tập trung chủ yếu vào đất chuyên dùng (+18,22 ha, trong đó đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tăng 12,65 ha, đất công cộng tăng 5,56 ha) và đất ở (+12,08 ha, gồm đất ở nông thôn tăng 10,75 ha, đất ở đô thị tăng 1,32 ha). Quỹ đất chưa sử dụng chỉ còn 39,19 ha (chiếm 0,40%), cho thấy mức độ khai thác đất đai của huyện đạt tỷ lệ rất cao.
- Kết quả thực hiện nghĩa vụ tài chính và tạo nguồn thu: Tổng hợp số liệu giao đất và đấu giá quyền sử dụng đất mang lại nguồn thu ngân sách đáng kể cho địa phương: năm 2017 đạt 77,6 tỷ đồng (giao đất 54,3 tỷ đồng, đấu giá 23,3 tỷ đồng); năm 2018 đạt trên 90,83 tỷ đồng (giao đất 11,83 tỷ đồng, đấu giá 79 tỷ đồng); năm 2019 tổng thu đạt trên 70 tỷ đồng (giao đất 22,5 tỷ đồng, đấu giá 56,5 tỷ đồng).
- Đóng góp của khóa luận: Tác giả đã tổng hợp bức tranh toàn diện về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại huyện Lâm Thao; hệ thống hóa chi tiết các danh mục chỉ tiêu chuyển mục đích sử dụng đất theo từng năm (2017, 2018, 2019); phân tích thực trạng giải quyết tranh chấp, khiếu nại; từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao sự phối hợp giữa cơ quan chuyên môn và người sử dụng đất, đẩy mạnh cải cách hành chính và đồng bộ bản đồ địa chính.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
Khóa luận có các giới hạn nghiên cứu cụ thể sau:
- Hạn chế về phạm vi và nguồn dữ liệu: Nghiên cứu giới hạn không gian tại một đơn vị hành chính cấp huyện (huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ) trong giai đoạn 2017 – 2019. Nguồn số liệu chủ yếu dựa trên báo cáo thống kê, kiểm kê và hồ sơ lưu trữ thứ cấp của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Lâm Thao, chưa mở rộng điều tra xã hội học diện rộng về mức độ hài lòng của người dân đối với thủ tục cấp GCN.
- Hướng nghiên cứu tiếp: Cần tiếp tục theo dõi, đánh giá biến động đất đai và công tác cấp đổi GCNQSDĐ sau khi hoàn tất đề án sáp nhập 3 xã (Sơn Dương, Kinh Kệ, Hợp Hải thành xã Phùng Nguyên); nghiên cứu việc xây dựng và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính số đồng bộ kết nối liên thông với cơ quan thuế theo định hướng chuyển đổi số của ngành Quản lý đất đai.
Giá trị tham khảo
Khóa luận là nguồn tài liệu tham khảo cho:
- Sinh viên và học viên ngành Quản lý đất đai, Địa chính, Bất động sản: Cung cấp cấu trúc báo cáo thực tập tốt nghiệp chuẩn mực, phương pháp chiết xuất, tổng hợp và phân tích bảng số liệu kiểm kê hiện trạng, biến động đất đai theo biểu mẫu ngành tài nguyên môi trường.
- Cán bộ địa chính và cơ quan quản lý cấp huyện/xã: Tham khảo bức tranh số liệu biến động đất đai thực tế tại huyện Lâm Thao giai đoạn 2017 – 2019, quy trình xử lý kế hoạch sử dụng đất hàng năm, quy trình giao đất, đấu giá đất và giải quyết khiếu nại tranh chấp đất đai ở cơ sở.
Câu hỏi thường gặp
1. Cơ cấu sử dụng đất của huyện Lâm Thao năm 2019 được phân bổ như thế nào?
Năm 2019, tổng diện tích tự nhiên của huyện Lâm Thao là 9.835,44 ha. Trong đó, nhóm đất nông nghiệp chiếm 6.221,83 ha (63,26%), nhóm đất phi nông nghiệp chiếm 3.574,42 ha (36,34%), và nhóm đất chưa sử dụng còn lại 39,19 ha (chiếm 0,40%).
2. Diện tích đất nông nghiệp và phi nông nghiệp tại huyện Lâm Thao biến động ra sao trong giai đoạn 2017 – 2019?
Trong giai đoạn 2017 – 2019, đất nông nghiệp giảm 30,27 ha (chủ yếu là đất trồng lúa giảm 28,01 ha và đất nuôi trồng thủy sản giảm 1,01 ha). Ngược lại, đất phi nông nghiệp tăng 30,28 ha (trong đó đất chuyên dùng tăng 18,22 ha với đất sản xuất kinh doanh tăng 12,65 ha; đất ở tăng 12,08 ha gồm đất ở nông thôn tăng 10,75 ha và đất ở đô thị tăng 1,32 ha). Đất chưa sử dụng giảm 0,01 ha.
3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Lâm Thao từ năm 2017 đến năm 2019 đạt những kết quả cụ thể nào?
Năm 2017, huyện bán đấu giá 46 ô đất ở (diện tích 5.958 m2) thu 23,3 tỷ đồng. Năm 2018, bán đấu giá 468 ô đất ở (diện tích 6,13 ha) thu 79 tỷ đồng. Năm 2019, tổ chức bán đấu giá 193 ô đất ở (diện tích 2,9 ha) thu 56,5 tỷ đồng.
4. Khóa luận trích dẫn quy chuẩn nào về kích thước và hình thức mẫu GCNQSDĐ hiện hành?
Khóa luận căn cứ theo Điều 3 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định mẫu GCN gồm 01 tờ có 04 trang in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, kích thước mỗi trang là 190mm x 265mm, kèm theo trang bổ sung nền trắng.
5. Phương án sắp xếp đơn vị hành chính cấp xã tại huyện Lâm Thao được văn bản đề cập có nội dung gì?
Văn bản nêu định hướng sáp nhập 3 xã Sơn Dương, Kinh Kệ và Hợp Hải thành xã mới lấy tên là xã Phùng Nguyên (diện tích trên 15 km2, dân số gần 13.000 người). Sau sắp xếp, toàn huyện giảm từ 14 xuống còn 12 đơn vị hành chính cấp xã (10 xã, 2 thị trấn) và giảm từ 199 khu dân cư xuống còn 141 khu dân cư (giảm 58 khu).
Kết luận
Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Anh Kỳ đã tổng hợp và đánh giá thực trạng quản lý, sử dụng đất cùng công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện Lâm Thao, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2017 – 2019. Bằng hệ thống phương pháp thu thập, tổng hợp và so sánh số liệu thực tế từ Phòng Tài nguyên và Môi trường, nghiên cứu làm rõ bức tranh biến động giảm 30,27 ha đất nông nghiệp để chuyển đổi sang đất phi nông nghiệp phục vụ phát triển hạ tầng, khu dân cư và sản xuất kinh doanh. Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở dữ liệu thực chứng phục vụ công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương.
