Chương 1: Cơ sở lý luận về quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài. Chương 2: Thực trạng về quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài. Chương 3: Những khó khăn và kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định về quyền tiếp cận đất đai đối với nhà đầu tư nước ngoài. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI 1.
Khái niệm và đặc điểm về quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài 1. Khái niệm So với nhiều tài sản khác, đất đai tồn tại vĩnh viễn trong mối quan hệ với sự tồn tại của con con người. Đất đai có thể là tài sản truyền đời từ thế hệ này sang thế hệ khác. Đất đai không chỉ đơn thuần là tài nguyên, là tài sản, là tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng mà còn là di sản lưu truyền giữa các thế hệ, là sự tiếp nối truyền thống, là hương hỏa, là sợi dây kết nối quá khứ và hiện tại, liên kết các thành viên trong cộng đồng, là tài sản chứa đựng các giá trị nhân văn mang tính truyền thống.2 Chẳng những thế, đất đai luôn có tầm quan trọng trong cuộc sống của người.
Nhưng quỹ đất có giới hạn, các giá trị sử dụng đất cũng chênh lệch, khác nhau bởi diện tích, địa lý, tính năng, công dụng của nó. Kéo theo đó, mục đích, nhu cầu sử dụng của các chủ thể đối với đất cũng khác nhau. Song song đó, Điều 4 Luật đất đai 2013 ghi nhận “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”3.
Như vậy, đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là đất đai thuộc sở hữu của toàn thể nhân dân. Tuy nhiên, chủ sở hữu toàn dân đối với đất là một thuật ngữ rất trừu tượng, để thực hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai bắt buộc phải thông qua đại diện và chủ thể đại diện ở đây không ai khác chính là Nhà nước. Mặc khác, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước đại diện quản lý nên chỉ có Nhà nước mới có đủ ba quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Chính vì lẽ đó, tiếp cận đất đai hay quyền tiếp cận đất đai không phải dễ dàng và đặc biệt chủ thể là nhà đầu tư nước ngoài.
Ở một số quốc gia khác tồn tại chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai, chủ sở hữu buộc phải chia sẽ một số quyền thuộc sở hữu cho Nhà nước và chủ thể khác. Ở Việt Nam, trường hợp này Nhà nước cũng phải trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất với những quyền năng cụ thể. Tuy nhiên với phạm vi đề tài thì chủ thể được đề đề cập đến ở đây là Nhà đầu tư nước ngoài. Vì vậy, trước hết chúng ta cần phải hiểu thuật ngữ “quyền tiếp cận đất đất đai” và chủ thể đặc biệt “nhà đầu tư nước ngoài”.
Đất đai Đất đai được coi là tư liệu sản xuất và tư liệu tiêu dùng đặc biệt quan trọng, không thể thay thế đối với toàn xã hội cũng như với mỗi thành viên của nó. Đất đai là yếu tố do thiên nhiên ban tặng và luôn có giới hạn. Con người không thể tạo ra đất đai 2 Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Luật Đất đai, Lưu Quốc Thái, nhà xuất bản Hồng Đức, Hội Luật gia Việt Nam, Tr.
3 Điều 4 Luật đất đai năm 2013. 8 nhưng nhu cầu về đất đai lại vô hạn. Hơn nữa, đây là loại tài nguyên thiên nhiên không thể thay thế và không thể tái tạo qua quá trình sử dụng. Con người cần đến đất đai không chỉ khi còn sống mà ngay cả khi đã chết.
Ông bà xưa có câu “không một tấc đất cắm dùi” để chỉ sự nghèo khó tột cùng của con người. Không phải ngẫu nhiên họ lại có câu nói như thế, đối với người Việt Nam sống cần phải có đất để ở, để thờ cúng tổ tiên, để canh tác, chết cần có đất để chôn. Như vậy, đất đai rất có tầm quan trọng trong đời sống thường ngày, là một “cực phẩm” mà ai cũng muốn được sở hữu và sử dụng. Hiểu theo nghĩa rộng, đất đai được coi là “một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các yếu tố cấu thành môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó”4.
Với ý nghĩa là một thực thể thống nhất xác định theo không gian đa chiều, đất không chỉ bao gồm những yếu tố thổ nhưỡng mà còn bao gồm các tài sản trên đất và trong lòng đất như khoáng sản, tài nguyên nước, di vật, cổ vật và những hiện vật có giá trị. vì chúng đều thuộc vào đất đai.5 Bên cạnh đó, có rất nhiều cách hiểu về khái niệm đất đai. Đối với các nhà địa lý “Đất đai là cảnh quan, một sản phẩm của quá trình địa chất địa mạo”, đối với những Luật gia “Đất đai là một khoảng không gian trải dài vô tận từ trung tâm trái đất tới vô cực trên trời và liên quan đến nó là một loạt các quyền lợi khác nhau quyết định những gì có thể thực hiện được với đất”6, theo thông tư 14/2012/BTNMT “Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thủy văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người”7, còn khái niệm đất đai theo Luật Đất đai năm 2013 “Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ”.8 Như vậy, Đất đai là một loại tài sản, tài nguyên thiên nhiên có vai trò vô cùng quan trọng. Nó là tư liệu đầu vào không thể thiếu đối với mọi hoạt động sản xuất kinh doanh và sinh hoạt của con người.
Đồng thời đây là loại tài sản bị hạn chế về nguồn cung nên việc phân phối, sử dụng phải thực sự hợp lý mới có thể đáp ứng tốt được nhu cầu của đời sống xã hội. Với một loại tài sản vô cùng quan trọng như vậy nên không phải ai sở hữu đều được. Chỉ duy nhất một chủ thể có quyền sở hữu không ai khác chính là Nhà nước, theo đó “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ 4 Đinh Trọng Thắng (2002), Sở hữu tư nhân về đất đai hay về quyền sử dụng đất đai: Kinh nghiệm quốc tế và một vài liên hệ với Việt Nam, Tạp chí Tài chính, (07), Tr. 5 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tlđd, Tr.
6 Đất đai là gì? Khái niệm đất đai theo Luật đất đai 2003, 2013, Wikipedia, Fao, http://luatdragon.vn/goc-tu- van/dat-dai-la-gi.html, truy cập ngày 10/08/2019. 7 Khoản 2 Điều 4 Thông tư 14/2012/TT – BTNMT ngày 26 tháng 11 năm 2012. 8 Khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013. 9 sở hữu và thống nhất quản lý.
Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai”. Nhà đầu tư nước ngoài Cho đến nay, nhà đầu tư nước ngoài không phải là một khái niệm mới đối với nhiều người, nhất là đối với những người hoạt động trong lĩnh vực kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, thuật ngữ này lại được hiểu rất khác nhau. Thậm chí thuật ngữ này thường được sử dụng rộng rãi như câu cửa miệng.
Vậy nhà đầu tư nước ngoài theo đúng nghĩa của nó là gì? Những đặc trưng nào có thể quyết định một chủ thể là nhà đầu tư nước ngoài? Trong pháp luật đất đai, thuật ngữ “nhà đầu tư” lần đầu tiên được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2003 và sau đó đến Luật đất đai 2013 nhưng chưa một lần định nghĩa cụ thể. Như vậy, có thể xem “nhà đầu tư” mà Luật đất đai nhắc đến cũng chính là các nhà đầu tư được quy định trong Luật đầu tư, mặc dù xét góc độ chủ thể (người sử dụng đất) thì trong Luật Đầu tư 2005 và Luật Đầu tư hiện hành với Luật đất đai năm 2013 vẫn còn có sự không tương thích về tên gọi các chủ thể.10 Tuy nhiên, với khuôn khổ đề tài khóa luận tác giả chỉ đi tìm hiểu về chủ thể đặc biệt của pháp luật đất đai và chủ thể đó không ai khác chính là nhà đầu tư nước ngoài. Theo Luật Doanh nghiệp năm 2014 “Nhà đầu tư nước ngoài là tổ chức, cá nhân được hiểu là nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư”11. Trước đây, Luật Đầu tư 2005 thì “Nhà đầu tư nước ngoài là tổ chức, cá nhân nước ngoài bỏ vốn để thực hiện hoạt động đầu tư tại Việt Nam”12.
So với luật trước đây thì Luật Đầu tư 2014 đã có bổ sung, quy định cụ thể “Nhà đầu tư nước ngoài là cá nhân có quốc tịch nước ngoài, tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam”13. Theo đó, nhà đầu tư nước ngoài được đề cập sẽ bao gồm: (i) Cá nhân nước ngoài, (ii) Tổ chức nước ngoài (Doanh nghiệp nước ngoài). Từ những quy định trên về thuật ngữ nhà đầu tư nước ngoài tác giả nhận thấy có sự mâu thuẫn về cách hiểu trong quy định của Luật Đất đai với Luật Đầu tư. Trong Luật Đầu tư chủ thể được xem là nhà đầu tư nước ngoài nếu là tổ chức thì phải được tổ chức và thành lập theo pháp luật nước ngoài để thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh tại Việt Nam.
Tuy nhiên, theo pháp luật về Đất đai thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không tổ chức và thành lập theo pháp luật nước ngoài nhưng vẫn được pháp luật Đất đai xem là nhà đầu tư nước ngoài. Như vậy, ở đây có sự không tương đồng về thuật ngữ và quy định giữa Luật Đất đai và Luật Đầu tư. Sự không tương 9 Điều 4 Luật Đất đai năm 2013. 10 Lưu Quốc Thái (2015)“Quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư thông qua các giao dịch về quyền sử dụng đất”tạp chí khoa học pháp lý số 01 (86)/2015, Tr.
11 Khoản 20 Điều 4 Luật Doanh nghiệp năm 2014. 12 Khoản 5 Điều 3 Luật Đầu tư năm 2005. 13 Khoản 14 Điều 3 Luật Đầu tư năm 2014.