Quyền Tiếp Cận Đất Đai Của Nhà Đầu Tư Nước Ngoài: Thực Trạng Và Kiến Nghị

Khóa luận tốt nghiệp nghiên cứu Quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài thực trạng và kiến nghị khóa luận tốt nghiệp, vận dụng lý thuyết vào thực tế, đề xuất giải pháp cụ

• Tác giả: Danh Thị Hồng Đào
• Người hướng dẫn: Th.S Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương
• Trường học: Đại học Bình Dương
• Chuyên ngành: Luật Kinh tế
• Đề tài: Quyền Tiếp Cận Đất Đai Của Nhà Đầu Tư Nước Ngoài: Thực Trạng Và Kiến Nghị
• Loại tài liệu: khóa luận
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Bình Dương

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. MỞ ĐẦU
• 1.1. Lý do chọn đề tài
• 1.2. Tình hình nghiên cứu đề tài
• 1.3. Mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
• 1.4. Phương pháp nghiên cứu đề tài
• 1.5. Ý nghĩa khoa học và giá trị ứng dụng của đề tài
• 1.6. Bố cục của khóa luận
• 2. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI
• 2.1. Khái niệm và đặc điểm về quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài
• 2.2. Đặc điểm về quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài
• 2.3. Sơ lược về sự phát triển pháp luật đất đai về quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài
• 2.3.1. Giai đoạn trước năm 1945
• 2.3.2. Giai đoạn từ sau năm 1945 đến nay
• 2.4. Điều kiện để nhà đầu tư nước ngoài nhận được quyền sử dụng đất
• 2.5. Quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư nước ngoài đối với quyền sử dụng đất
• 2.5.1. Quyền của nhà đầu tư nước ngoài đối với quyền sử dụng đất
• 2.5.2. Nghĩa vụ của nhà đầu tư nước ngoài đối với quyền sử dụng đất
• 2.6. Vai trò quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài
• 2.7. Kết luận chương 1
• 3. THỰC TRẠNG VỀ QUYỀN TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI
• 3.1. Thực trạng nhà đầu tư nước ngoài tiếp cận đất đai thông qua các hình thức
• 3.1.1. Nhà đầu nước ngoài tiếp cận đất đai thông qua hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền
• 3.1.2. Nhà đầu tư nước ngoài tiếp cận đất đai thông qua hình thức thuê đất từ Nhà nước
• 3.1.3. Nhà đầu tư nước ngoài tiếp cận đất đai thông qua nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là quyền sử dụng đất
• 3.1.4. Nhà đầu tư nước ngoài tiếp cận quyền sử dụng đất thông qua hình thức thuê quyền sử dụng đất từ cá nhân, hộ gia đình
• 3.1.5. Nhà đầu tư nước ngoài tiếp cận quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất
• 3.2. Kết luận chương 2
• 4. NHỮNG KHÓ KHĂN, GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH VỀ QUYỀN TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI
• 4.1. Những khó khăn về quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài
• 4.1.1. Thủ tục hành chính
• 4.1.2. Quyền và bảo hộ quyền đối với đất còn yếu
• 4.1.3. Nguồn cung đất rất hạn chế
• 4.1.4. Thông tin về thị trường đất chưa hiệu quả
• 4.2. Các giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả trong việc tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài
• 4.2.1. Sớm hoàn thiện khung pháp lý về đất đai
• 4.2.2. Tăng khả năng tiếp cận đất đai cho nhà đầu tư trong và ngoài nước
• 4.2.3. Cải cách về thủ tục hành chính
• 4.2.4. Nâng cao chất lượng, hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký Đất đai
• 4.3. Kết luận chương 3
• KẾT LUẬN CHUNG
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Cơ sở lý luận về quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài

Chương này phân tích khái niệm và đặc điểm của quyền tiếp cận đất đai đối với nhà đầu tư nước ngoài. Đất đai được xem là tài sản vô giá, có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế và xã hội. Luật đất đai 2013 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện quản lý và trao quyền sử dụng đất. Nhà đầu tư nước ngoài có thể tiếp cận đất đai thông qua các hình thức như giao đất, thuê đất, hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, quyền này bị giới hạn bởi các quy định pháp lý và chính sách đất đai của Việt Nam.

1.1. Khái niệm và đặc điểm

Quyền tiếp cận đất đai là khả năng của nhà đầu tư nước ngoài trong việc sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư. Đặc điểm của quyền này bao gồm tính pháp lý, thời hạn sử dụng, và các nghĩa vụ đi kèm. Nhà đầu tư nước ngoài phải tuân thủ các quy định của pháp luật Việt Nam và chịu sự quản lý của Nhà nước. Quyền này không bao gồm quyền sở hữu đất đai, mà chỉ là quyền sử dụng có thời hạn.

1.2. Điều kiện tiếp cận đất đai

Nhà đầu tư nước ngoài muốn tiếp cận đất đai phải đáp ứng các điều kiện như có dự án đầu tư được phê duyệt, tuân thủ quy hoạch sử dụng đất, và thực hiện các thủ tục pháp lý theo quy định. Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành là cơ sở pháp lý chính để xác lập quyền này. Các hình thức tiếp cận bao gồm giao đất có thu tiền, thuê đất, hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các chủ thể khác.

II. Thực trạng quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài

Chương này đánh giá thực trạng quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Các hình thức tiếp cận phổ biến bao gồm giao đất có thu tiền, thuê đất từ Nhà nước, và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, quá trình này gặp nhiều khó khăn do thủ tục pháp lý phức tạp, nguồn cung đất hạn chế, và thông tin thị trường không minh bạch. Các nhà đầu tư cũng phải đối mặt với rào cản về chính sách và quy định pháp lý.

2.1. Hình thức tiếp cận đất đai

Nhà đầu tư nước ngoài có thể tiếp cận đất đai thông qua các hình thức như giao đất có thu tiền, thuê đất từ Nhà nước, hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các chủ thể khác. Mỗi hình thức có ưu điểm và hạn chế riêng, phụ thuộc vào mục đích sử dụng và quy mô dự án. Thủ tục pháp lý liên quan đến các hình thức này thường phức tạp và tốn nhiều thời gian.

2.2. Khó khăn và thách thức

Các nhà đầu tư nước ngoài gặp nhiều khó khăn trong quá trình tiếp cận đất đai, bao gồm thủ tục hành chính rườm rà, quyền và bảo hộ quyền sử dụng đất chưa đầy đủ, và nguồn cung đất hạn chế. Rào cản pháp lý và sự thiếu minh bạch trong thông tin thị trường cũng là những thách thức lớn. Những vấn đề này ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường đầu tư và thu hút vốn nước ngoài.

III. Kiến nghị và giải pháp hoàn thiện quyền tiếp cận đất đai

Chương này đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện quyền tiếp cận đất đai cho nhà đầu tư nước ngoài. Các kiến nghị tập trung vào việc cải cách thủ tục hành chính, tăng cường minh bạch thông tin thị trường, và hoàn thiện khung pháp lý về đất đai. Các giải pháp này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư, đồng thời đảm bảo quản lý hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai của quốc gia.

3.1. Hoàn thiện khung pháp lý

Cần sớm hoàn thiện khung pháp lý về đất đai, đặc biệt là các quy định liên quan đến quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài. Việc này bao gồm sửa đổi, bổ sung các quy định không phù hợp và tăng cường tính minh bạch trong quy trình tiếp cận đất đai. Pháp luật Việt Nam cần đảm bảo sự công bằng và bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư.

3.2. Cải cách thủ tục hành chính

Cải cách thủ tục pháp lý là một trong những giải pháp quan trọng nhằm giảm thiểu rào cản cho nhà đầu tư nước ngoài. Cần đơn giản hóa quy trình, tăng cường hiệu quả của các cơ quan quản lý đất đai, và áp dụng công nghệ thông tin để nâng cao tính minh bạch và hiệu quả. Những thay đổi này sẽ góp phần cải thiện môi trường đầu tư và thu hút vốn nước ngoài.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong nền kinh tế thị trường gắn liền với xu thế hội nhập quốc tế, việc thu hút nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) là một trong những trọng tâm phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam. Khác với các quốc gia công nhận chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, pháp luật Việt Nam quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Do đó, việc xác lập quyền tiếp cận đất đai và bảo đảm quyền sử dụng đất hợp pháp, công bằng cho nhà đầu tư nước ngoài là điều kiện tiên quyết để triển khai các dự án đầu tư.

Mặc dù hệ thống pháp luật đất đai đã qua nhiều lần sửa đổi nhằm tạo sự bình đẳng giữa các thành phần kinh tế, thực tiễn áp dụng vẫn tồn tại nhiều bất cập. Nguồn quỹ đất có hạn, trong khi thủ tục hành chính phức tạp và quy định giữa các đạo luật (Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp) còn chồng chéo, mâu thuẫn. Theo báo cáo của Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI), đất đai vẫn là một trong những lĩnh vực gây nhiều khó khăn nhất cho doanh nghiệp khi tiếp cận mặt bằng sản xuất kinh doanh.

Khóa luận xác định 03 mục tiêu nghiên cứu cụ thể:

1. Nghiên cứu cơ sở lý luận về các thuật ngữ "quyền tiếp cận", "quyền tiếp cận đất đai", "quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài" theo Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản liên quan.
2. Đánh giá thực trạng quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài thông qua các số liệu và dẫn chứng thực tế.
3. Đề xuất các quan điểm, giải pháp và kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật về đất đai, nâng cao hiệu quả và tính công bằng trong việc tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài.

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các vấn đề lý luận (khái niệm, đặc điểm, nguyên nhân phát sinh) và thực trạng các quy định pháp luật điều chỉnh quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào hệ thống quy phạm pháp luật Việt Nam về đất đai điều chỉnh nhóm chủ thể là nhà đầu tư nước ngoài (bao gồm cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài) từ thời điểm thi hành Luật Đất đai năm 2013 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành.

Cơ sở pháp lý và phương pháp nghiên cứu

Khóa luận xây dựng hệ thống luận cứ dựa trên các nền tảng pháp lý và công trình học thuật chuyên ngành:

• Khung pháp lý thực định: Hiến pháp qua các thời kỳ (1946, 1959, 1980, 2013); Luật Đất đai (1987, 1993, 2003, 2013); Luật Đầu tư (2005, 2014); Luật Doanh nghiệp (2014); Pháp lệnh năm 1994 về Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam; Nghị định số 71/2001/NĐ-CP, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Thông tư số 14/2012/TT-BTNMT.
• Nghiên cứu kế thừa: Luận án tiến sĩ và bài viết học thuật của các học giả như TS. Lưu Quốc Thái (nghiên cứu về thị trường quyền sử dụng đất và chuyển nhượng vốn đầu tư bằng quyền sử dụng đất), TS. Ninh Thị Hiền (nghiên cứu về trao quyền sử dụng đất cho chủ thể kinh doanh bất động sản), TS. Phạm Văn Võ (chế độ pháp lý về sở hữu đất đai), TS. Đặng Anh Quân, TS. Đặng Hùng Võ, cùng các lý thuyết phân tích tính minh bạch quy định của David Bledsoe.
• Phương pháp nghiên cứu: Tác giả kết hợp phương pháp so sánh (đối chiếu quy định cũ - mới, so sánh vị thế pháp lý giữa nhà đầu tư trong nước và nước ngoài), phương pháp tổng hợp (hệ thống hóa quy định pháp luật, thực tiễn áp dụng và ý kiến chuyên gia), cùng phương pháp diễn giải quy phạm để làm sáng tỏ các xung đột luật học.
• Nguồn dữ liệu: Văn bản quy phạm pháp luật, giáo trình luật đất đai của Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh và Đại học Luật Hà Nội, các số liệu khảo sát từ VCCI, Ngân hàng Thế giới (WB), Tổ chức Tài chính Quốc tế (IFC/FIAS).

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý luận về quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài

Chương 1 làm rõ các khái niệm nền tảng. Đất đai là tư liệu sản xuất và tài nguyên đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Điều 4 Luật Đất đai năm 2013). Khái niệm "tiếp cận đất đai" được xác định là khả năng của các chủ thể được tiếp cận quyền sử dụng đất, khai thác và hưởng lợi ích hợp pháp từ đất đai. Khóa luận chỉ ra sự thiếu tương thích về mặt thuật ngữ: trong khi Luật Đầu tư năm 2014 quy định nhà đầu tư nước ngoài là cá nhân có quốc tịch nước ngoài hoặc tổ chức thành lập theo pháp luật nước ngoài, thì Luật Đất đai năm 2013 lại mở rộng áp dụng đối với cả các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thành lập và hoạt động theo pháp luật Việt Nam.

Tác giả đúc kết 06 đặc điểm pháp lý cơ bản của quyền tiếp cận đất đai đối với nhà đầu tư nước ngoài:

1. Nhà đầu tư nước ngoài là chủ thể đặc biệt, việc xác lập quyền sử dụng đất phụ thuộc vào yếu tố quốc tịch và pháp luật thành lập, do đó phạm vi quyền tiếp cận bị hạn chế hơn so với chủ thể trong nước.
2. Hình thức sử dụng đất (giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê) đóng vai trò quyết định đến phạm vi quyền và nghĩa vụ cụ thể của chủ thể.
3. Pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ dựa trên quá nhiều tiêu chí (chủ thể, hình thức, nghĩa vụ tài chính), dẫn đến sự thiếu nhất quán trong hệ thống.
4. Cơ chế thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế tạo ra sự phân biệt đối xử, do nhà đầu tư nước ngoài không được trực tiếp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp từ người dân mà phải phụ thuộc vào việc Nhà nước thu hồi đất.
5. Quy trình giải quyết tranh chấp đất đai được áp dụng thống nhất qua cơ chế hòa giải cơ sở tại UBND cấp xã, sau đó chuyển sang Tòa án nhân dân hoặc UBND cấp huyện theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013.
6. Xác lập cơ chế tiếp cận đất đai theo các nguyên tắc thị trường thông qua thị trường sơ cấp (Nhà nước trực tiếp giao, cho thuê) và thị trường thứ cấp (các giao dịch chuyển nhượng dự án, góp vốn).

Về mặt lịch sử, khóa luận phân tích sự phát triển qua hai giai đoạn lớn: giai đoạn trước năm 1945 (tồn tại song song chế độ công điền và tư điền, trước Cách mạng tháng Tám nông dân chiếm 95% dân số nhưng chỉ sở hữu 30% ruộng đất) và giai đoạn từ sau năm 1945 đến nay (từ Hiến pháp 1946 thừa nhận tư hữu, Hiến pháp 1980 và Luật Đất đai 1987 xác lập chế độ sở hữu toàn dân, đến Luật Đất đai 1993, 2003, 2013 từng bước mở rộng 07 quyền giao dịch đất đai cho người sử dụng đất).

Về điều kiện tiếp cận, nhà đầu tư nước ngoài muốn được giao đất, cho thuê đất phải đáp ứng quy định tại khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai năm 2013 và các Điều 13, 14, 68 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: có vốn thuộc sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án dưới 20 ha và không thấp hơn 15% đối với dự án từ 20 ha trở lên; có khả năng huy động vốn; không vi phạm pháp luật đất đai đối với các dự án đang triển khai.

Chương 2: Thực trạng về quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài

Chương 2 đi sâu phân tích thực trạng pháp lý và thực tiễn triển khai quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài thông qua 05 hình thức cụ thể:

Kênh tiếp cận đất đai	Căn cứ pháp lý	Thực trạng và vướng mắc thực tiễn
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất	Điểm g khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013	Chỉ áp dụng cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; phạm vi tiếp cận bị bó hẹp.
Nhà nước cho thuê đất	Điểm h khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013	Áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho các mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, nông - lâm - ngư nghiệp, công trình công cộng có mục đích kinh doanh.
Nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ	Điểm b khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013; Điều 39 Nghị định 43/2014/NĐ-CP	Quy định yêu cầu giá trị QSDĐ phải được "vốn hóa vào vốn của doanh nghiệp". Thuật ngữ gây vướng mắc, tạo sự phân biệt đối xử so với tổ chức kinh tế trong nước khi thực hiện giao dịch M&A.
Thuê QSDĐ từ hộ gia đình, cá nhân	Điểm d khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013	Không cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được thuê QSDĐ trực tiếp từ hộ gia đình, cá nhân ngoài khu công nghiệp. Đây là điểm hạn chế so với quy định thử nghiệm trước đây tại Điều 108 Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
Nhận góp vốn bằng QSDĐ	Điểm e khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013	Quy định chỉ cho phép "doanh nghiệp liên doanh" được nhận góp vốn, loại trừ doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài. Tuy nhiên, Điều 174 và Điều 179 lại cho phép tổ chức trong nước góp vốn với mọi loại hình doanh nghiệp FDI, bộc lộ mâu thuẫn kỹ thuật lập pháp.

Chương này đánh giá hoạt động trao quyền sử dụng đất tại Việt Nam chưa đáp ứng đầy đủ nguyên tắc minh bạch theo 4 khía cạnh lý thuyết của David Bledsoe (cấu trúc, chức năng, đầu vào, quy định), đặc biệt là sự thiếu minh bạch về quy định (regulatory transparency) khi áp dụng cho nhà đầu tư nước ngoài.

Chương 3: Những khó khăn, giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định về quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài

Chương 3 tổng kết 04 nhóm khó khăn cản trở nhà đầu tư nước ngoài tiếp cận đất đai:

1. Thủ tục hành chính phức tạp: Quy trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thẩm định hồ sơ đất đai qua nhiều tầng nấc, thời gian kéo dài, thiếu sự thống nhất trong quy trình xử lý giữa các cấp chính quyền địa phương.
2. Quyền và mức độ bảo hộ quyền còn yếu: Nhà đầu tư nước ngoài bị giới hạn một số quyền giao dịch tài sản so với doanh nghiệp nội địa, làm giảm tính chủ động trong việc xử lý và bảo toàn vốn đầu tư.
3. Nguồn cung quỹ đất sạch bị hạn chế: Nhà nước không đứng ra thu hồi đất cho các dự án thương mại thông thường; việc tạm dừng chuyển đổi đất có nguồn gốc công từ đầu năm 2017 làm khan hiếm mặt bằng sạch. Khảo sát của IFC/FIAS chỉ ra rằng chỉ có 1 trên 4 doanh nghiệp tiếp cận được đất trực tiếp từ Nhà nước, và 75% doanh nghiệp đang tăng trưởng coi thiếu đất là rào cản lớn nhất.
4. Thông tin thị trường đất đai thiếu minh bạch: Thị trường sơ cấp vận hành mang nặng tính hành chính, thị trường bất động sản có tính minh bạch thấp, thông tin quy hoạch khó tiếp cận dẫn đến sự xuất hiện của các chi phí không chính thức và nạn đầu cơ đẩy giá đất lên cao.

Từ đó, tác giả đưa ra 04 nhóm giải pháp và kiến nghị cụ thể:

• Hoàn thiện khung pháp lý về đất đai: Sửa đổi, chuẩn hóa các khái niệm để bảo đảm sự đồng bộ giữa Luật Đất đai với Luật Đầu tư và Luật Doanh nghiệp; bãi bỏ các điều kiện bất cập liên quan đến việc "vốn hóa" giá trị quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng vốn đầu tư.
• Tăng khả năng tiếp cận đất đai: Cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được quyền thuê đất trực tiếp từ hộ gia đình, cá nhân; mở rộng quyền nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất cho cả doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài thay vì chỉ giới hạn ở doanh nghiệp liên doanh.
• Cải cách thủ tục hành chính: Đơn giản hóa quy trình thẩm định nhu cầu sử dụng đất, rút ngắn thời gian cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và công khai hóa các biểu mẫu thủ tục.
• Nâng cao hiệu quả Văn phòng Đăng ký Đất đai và minh bạch hóa thông tin: Thiết lập hệ thống dữ liệu quy hoạch công khai, dễ tiếp cận nhằm loại bỏ cơ chế xin - cho và ngăn chặn phát sinh chi phí trung gian không chính thức.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đạt được các kết quả cụ thể dựa trên số liệu và phân tích quy phạm thực định:

• Hệ thống hóa toàn diện các căn cứ pháp lý điều chỉnh quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài theo Luật Đất đai năm 2013 và các nghị định hướng dẫn.
• Chỉ ra các mâu thuẫn kỹ thuật lập pháp nội tại: sự xung đột giữa điểm e khoản 1 Điều 169 (chỉ cho phép doanh nghiệp liên doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất) với điểm đ khoản 2 Điều 174 và điểm h khoản 1 Điều 179 (cho phép tổ chức kinh tế và cá nhân góp vốn bằng quyền sử dụng đất với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nói chung).
• Dẫn chứng số liệu thực nghiệm từ khảo sát của IFC/FIAS và VCCI nhằm chứng minh thực trạng khan hiếm nguồn cung đất sạch (75% doanh nghiệp xem thiếu đất là rào cản tăng trưởng) và sự phức tạp của thủ tục hành chính về đất đai.
• Đề xuất các giải pháp lập pháp mang tính kế thừa (kiến nghị đưa quy định tại Điều 108 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP trước đây về việc cho phép doanh nghiệp FDI thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân vào Luật Đất đai).

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Nghiên cứu chủ yếu dựa trên phương pháp phân tích văn bản quy phạm pháp luật thực định và khai thác số liệu thứ cấp từ các báo cáo khảo sát sẵn có (VCCI, IFC/FIAS, WB). Khóa luận chưa thực hiện được các cuộc điều tra xã hội học định lượng trực tiếp trên diện rộng với các doanh nghiệp FDI tại từng địa phương cụ thể.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu đánh giá tác động định lượng của các rào cản tiếp cận đất đai đối với dòng vốn FDI trong từng lĩnh vực cụ thể (bất động sản công nghiệp, khu đô thị, nông nghiệp công nghệ cao); theo dõi và đánh giá hiệu quả thực thi khi các dự thảo sửa đổi Luật Đất đai được ban hành.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là nguồn tài liệu hữu ích phục vụ học tập và nghiên cứu:

• Đối tượng: Sinh viên, học viên chuyên ngành Luật Kinh tế, Luật Đất đai, Kinh doanh bất động sản và các nhà nghiên cứu chính sách đầu tư.
• Nội dung giá trị: Các phần phân tích chuyên sâu về điều kiện thẩm định dự án theo Điều 58 Luật Đất đai 2013 (Điều 13, 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP), bảng hệ thống hóa quyền năng của nhà đầu tư nước ngoài theo từng hình thức thuê đất, và luận điểm so sánh quy định chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất.

Câu hỏi thường gặp

1. Theo Luật Đất đai năm 2013, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong trường hợp nào? Theo quy định tại điểm g khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai năm 2013, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê.

2. Điều kiện về năng lực tài chính để nhà đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án được quy định như thế nào? Căn cứ Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP (hướng dẫn thi hành khoản 3 Điều 58 Luật Đất đai năm 2013), nhà đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô từ 20 ha trở lên; đồng thời phải chứng minh có khả năng huy động vốn từ các tổ chức tín dụng.

3. Khóa luận chỉ ra mâu thuẫn kỹ thuật lập pháp nào liên quan đến việc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của doanh nghiệp FDI? Điểm e khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai năm 2013 quy định chỉ có "doanh nghiệp liên doanh" mới được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn (loại trừ doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài). Tuy nhiên, tại Điều 174 và Điều 179 lại cho phép các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong nước được quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất với mọi "doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài".

4. Khảo sát của IFC/FIAS được trích dẫn trong khóa luận phản ánh thực trạng tiếp cận đất đai ra sao? Khảo sát của IFC/FIAS về doanh nghiệp nhỏ và vừa cho thấy cứ 4 doanh nghiệp thì chỉ có 1 doanh nghiệp được giao đất hoặc thuê đất trực tiếp từ Nhà nước, và 75% số doanh nghiệp đang trong giai đoạn tăng trưởng xác nhận rào cản lớn nhất đối với sự phát triển của họ là tình trạng thiếu quỹ đất.

5. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có được trực tiếp thuê quyền sử dụng đất từ hộ gia đình, cá nhân không? Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình và cá nhân chỉ được cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê quyền sử dụng đất, không bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Tác giả đánh giá đây là điểm hạn chế so với cơ chế thử nghiệm tại Điều 108 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP trước đây.

Kết luận

Khóa luận của tác giả Danh Thị Hồng Đào đã phân tích toàn diện khung pháp lý và thực tiễn thực thi quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài theo Luật Đất đai năm 2013. Công trình đã làm rõ các điểm nghẽn về thủ tục hành chính, sự khan hiếm nguồn cung đất sạch, cũng như các bất cập, xung đột kỹ thuật lập pháp giữa Luật Đất đai với Luật Đầu tư và Luật Doanh nghiệp. Các đề xuất sửa đổi về mở rộng quyền thuê đất từ hộ gia đình, cá nhân và quyền nhận góp vốn cho doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài mang lại giá trị tham khảo thiết thực cho công tác hoàn thiện chính sách đất đai tại Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Cơ sở lý luận về quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài. Chương 2: Thực trạng về quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài. Chương 3: Những khó khăn và kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định về quyền tiếp cận đất đai đối với nhà đầu tư nước ngoài. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN TIẾP CẬN ĐẤT ĐAI CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI 1.

Khái niệm và đặc điểm về quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư nước ngoài 1. Khái niệm So với nhiều tài sản khác, đất đai tồn tại vĩnh viễn trong mối quan hệ với sự tồn tại của con con người. Đất đai có thể là tài sản truyền đời từ thế hệ này sang thế hệ khác. Đất đai không chỉ đơn thuần là tài nguyên, là tài sản, là tư liệu sản xuất, tư liệu tiêu dùng mà còn là di sản lưu truyền giữa các thế hệ, là sự tiếp nối truyền thống, là hương hỏa, là sợi dây kết nối quá khứ và hiện tại, liên kết các thành viên trong cộng đồng, là tài sản chứa đựng các giá trị nhân văn mang tính truyền thống.2 Chẳng những thế, đất đai luôn có tầm quan trọng trong cuộc sống của người.

Nhưng quỹ đất có giới hạn, các giá trị sử dụng đất cũng chênh lệch, khác nhau bởi diện tích, địa lý, tính năng, công dụng của nó. Kéo theo đó, mục đích, nhu cầu sử dụng của các chủ thể đối với đất cũng khác nhau. Song song đó, Điều 4 Luật đất đai 2013 ghi nhận “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”3.

Như vậy, đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là đất đai thuộc sở hữu của toàn thể nhân dân. Tuy nhiên, chủ sở hữu toàn dân đối với đất là một thuật ngữ rất trừu tượng, để thực hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai bắt buộc phải thông qua đại diện và chủ thể đại diện ở đây không ai khác chính là Nhà nước. Mặc khác, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước đại diện quản lý nên chỉ có Nhà nước mới có đủ ba quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Chính vì lẽ đó, tiếp cận đất đai hay quyền tiếp cận đất đai không phải dễ dàng và đặc biệt chủ thể là nhà đầu tư nước ngoài.

Ở một số quốc gia khác tồn tại chế độ sở hữu tư nhân đối với đất đai, chủ sở hữu buộc phải chia sẽ một số quyền thuộc sở hữu cho Nhà nước và chủ thể khác. Ở Việt Nam, trường hợp này Nhà nước cũng phải trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất với những quyền năng cụ thể. Tuy nhiên với phạm vi đề tài thì chủ thể được đề đề cập đến ở đây là Nhà đầu tư nước ngoài. Vì vậy, trước hết chúng ta cần phải hiểu thuật ngữ “quyền tiếp cận đất đất đai” và chủ thể đặc biệt “nhà đầu tư nước ngoài”.

Đất đai Đất đai được coi là tư liệu sản xuất và tư liệu tiêu dùng đặc biệt quan trọng, không thể thay thế đối với toàn xã hội cũng như với mỗi thành viên của nó. Đất đai là yếu tố do thiên nhiên ban tặng và luôn có giới hạn. Con người không thể tạo ra đất đai 2 Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh (2012), Giáo trình Luật Đất đai, Lưu Quốc Thái, nhà xuất bản Hồng Đức, Hội Luật gia Việt Nam, Tr.

3 Điều 4 Luật đất đai năm 2013. 8 nhưng nhu cầu về đất đai lại vô hạn.