CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý về giao dịch bảo đảm 1. Cơ sở lý luận về giao dịch bảo đảm Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống các chính sách pháp luật về đất đai, đặc biệt là chính sách pháp luật về giao dịch bảo đảm trên địa bàn huyện Vân Đồn và đề xuất giải pháp thực hiện hiệu quả hơn.
Công tác quản lý Nhà nước về đất đai là nhiệm vụ trọng tâm được đặt lên hàng đầu và xuyên suốt thời gian thực hiện chức năng, nhiệm vụ của cơ quan Tài nguyên và Môi trường. Trong đó công tác giao dịch bảo đảm cũng là một trong những nhiệm vụ quan trọng, thể hiện đầy đủ ý trí của luật pháp, chính sách của Đảng và nhà nước. Xuất phát từ nhiệm vụ đó kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các giao dịch về đất đai trên địa bàn đồng thời cũng góp phần hoàn thiện một số chính sách pháp luật đất đai, thủ tục về việc thực hiện giao dịch bảo đảm đối với huyện Vân Đồn; Góp phần hạn chế đơn thư, khiếu kiện của nhân dân, đẩy mạnh thực hiện công tác cải cách hành chính của huyện, cùng với đó là việc nâng cao ý thức trách nhiệm, kỹ năng nghề nghiệp của đội ngũ cán bộ trong thực hiện nhiệm vụ, tạo niềm tin trong nhân dân đối với chính quyền, mang lại sự hài lòng khi giải quyết thủ tục hành chính. Từ khi Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm ra đời đã đánh dấu sự thành công bước đầu trong việc nhất thể hoá pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm của nước ta, góp phần tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong việc tìm hiểu và áp dụng pháp luật.
Với những quy định mới tạo sự chuyển biến tích cực trong hoạt động đăng ký giao dịch bảo đảm, đồng thời thể hiện một cách rõ nét vai trò của đăng ký giao dịch bảo đảm, tác động trực tiếp tới các bên tham gia Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 giao dịch cũng như các bên có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan và tác động tới nền kinh tế xã hội một cách đáng kể, cụ thể đó là: - Đối với bên nhận bảo đảm: Đăng ký giao dịch bảo đảm là một trong những cách thức để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên nhận bảo đảm. Pháp luật về giao dịch bảo đảm của các nước đều thừa nhận giao dịch bảo đảm được đăng ký mang ý nghĩa công bố quyền lợi của bên nhận bảo đảm với người thứ ba và tất cả những ai (người thứ ba) xác lập giao dịch liên quan đến tài sản bảo đảm đều buộc phải biết về sự hiện hữu của các quyền liên quan đến tài sản bảo đảm đã được đăng ký. - Đối với bên bảo đảm: Một trong những yêu cầu đặt ra trong đời sống kinh tế - xã hội là việc dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không được ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt của bên bảo đảm. Điều này có nghĩa, bên bảo đảm vẫn giữ tài sản bảo đảm và tiếp tục khai thác, sử dụng tài sản nhằm phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh của mình.
Thông qua cơ chế đăng ký giao dịch bảo đảm, bên bảo đảm vừa đạt được mục đích dùng tài sản để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ, vừa duy trì được hoạt động sản xuất - kinh doanh của mình. Chính nguồn lợi thu được từ việc khai thác tài sản bảo đảm sẽ giúp bên nhận bảo đảm từng bước thu hồi vốn, tái đầu tư và thanh toán được nợ cho bên nhận bảo đảm. - Đối với bên thứ ba: Trong nhiều trường hợp, do thiếu thông tin nên bên thứ ba có thể dễ dàng cho rằng tài sản vẫn chưa được dùng để bảo đảm cho bất kỳ một nghĩa vụ nào trên thực tế. Vậy làm thế nào để bên thứ ba (ví dụ: bên cho vay tiếp theo hoặc bên mua tài sản) có thể xác định để biết được liệu còn có ai đó có quyền lợi liên quan đến một tài sản cụ thể nào đó hay không? Việc công khai hóa thông tin về giao dịch bảo đảm được đăng ký là một giải pháp, cụ thể là bên thứ ba có thể tìm hiểu thông tin tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm để biết được những giao dịch bảo đảm liên quan đến tài sản bảo Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 đảm đã tồn tại từ trước, vì những thông tin về giao dịch bảo đảm được lưu giữ, công bố rộng rãi.
Nhờ đó, rủi ro pháp lý trong giao dịch sẽ giảm thiểu, nhất là trong trường hợp tài sản bảo đảm vẫn do bên bảo đảm chiếm giữ, khai thác. - Đối với nền kinh tế - xã hội: Nền kinh tế - xã hội phát triển đòi hỏi hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm phải thực sự hiện đại, khoa học. Khi giao dịch bảo đảm được đăng ký chính xác, thuận lợi với chi phí đăng ký hợp lý thì chi phí giao dịch (gồm chi phí về thời gian, công sức, tiền của.) trong xã hội sẽ ở mức thấp, nhờ đó, tính cạnh tranh của nền kinh tế sẽ tăng cao. Mặt khác, nếu giao dịch bảo đảm được đăng ký và công khai hoá, thì sẽ hạn chế được những tranh chấp phát sinh trong cuộc sống do các tổ chức, cá nhân dễ dàng tiếp cận với thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản bảo đảm trước khi ký kết, thực hiện các giao dịch có liên quan đến tài sản đó.
Cơ sở thực tiễn của đề tài Sau khi Luật đất đai năm 1993 ra đời, quyền sử dụng đất ở nước ta mới bắt đầu hình thành và phát triển một cách chính thức. Do vậy hoạt động các quyền của người sử dụng đất vẫn còn ít, các quan hệ chủ yếu thông qua hình thức dân sự. Tuy nhiên Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 13 triệu hộ gia đình, cá nhân. Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất.
Thị trường quyền sử dụng đất là thị trường giao dịch về các quyền sử dụng đất; trong đó có quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trong những năm qua, pháp luật Việt Nam đã có những bước chuyển mới, điều chỉnh nhất định đối với lĩnh vực đăng ký, quản lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Việc thực hiện quyền thế Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh. Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn.
Có thể khẳng định công tác đăng ký giao dịch đảm bảo là công cụ hữu hiệu để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, quyền bình đẳng trước pháp luật của mọi chủ thể khi tham gia giao dịch bảo đảm. Đồng thời qua việc đăng ký giao dịch bảo đảm có căn cứ để xác định chính xác thứ tự ưu tiên thanh toán trong trường hợp cần xử lý tài sản thanh toán nghĩa vụ. Từ đó góp phần bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch dân sự, thương mại, đặc biệt trong hoạt động đầu tư vốn, tín dụng ngân hàng. Đăng ký giao dịch bảo đảm còn là công cụ quan trọng để hình thành đồng bộ các yếu tố thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Việc đăng ký nêu trên còn góp phần vào việc ngăn ngừa các tranh chấp về dân sự liên quan đến giao dịch bảo đảm, hợp đồng vay, góp vốn và cung cấp chứng cứ Tuy nhiên, việc đăng ký giao dịch bảo đảm vẫn còn một số hạn chế đó là các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm được quy định rải rác tại nhiều văn bản dẫn đến việc tra cứu, áp dụng pháp luật còn gặp nhiều khó khăn. Liên quan đến đăng ký giao dịch bảo đảm có Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày (23/7/2010) về đăng ký giao dịch đảm bảo; Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày (16/2/2011) của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn đề về đăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo đảm, hợp đồng tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục đăng ký Quốc gia giao dịch bảo đảm – Bộ Tư pháp. Ngoài ra, còn có Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT – BTP – BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liến với đất. Việc xác định trình tự, thủ tục, cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm đối với một số loại tài sản còn được quy định ở nhiều luật Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 9 chuyên ngành như: Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự 2005, hay văn bản hướng dẫn việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với căn hộ chung cư hình thành trong tương lai của Bộ Tư pháp.
Vì được quy định ở nhiều văn bản pháp luật nên việc giải thích pháp luật, xác định thẩm quyền, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm trong nhiều trường hợp còn chưa thống nhất, chưa tách bạch và thể hiện rõ thẩm quyền thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm đối với các loại tài sản. Thực tế, đang có một số vướng mắc trong thực hiện đăng ký giao dịch này. Những năm gần đây, Việt Nam đang rất tích cực trong việc cải cách thủ tục hành chính, việc xây dựng, hoàn thiện theo hướng đơn giản thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm là điều rất cần thiết.