Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở lý luận công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 1. Sự cần thiết của công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng 1. Thế nào là thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng Thu hồi là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 [4].
Công tác bồi thường, GPMB được thực hiện sau khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế nhằm đảm bảo quyền lợi cho những tổ chức cá nhân có đất bị thu hồi. Theo từ điển tiếng Việt, “Bồi thường” có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác. “Giải phóng mặt bằng” có nghĩa là di dời, dọn dân đi nơi khác để lấy mặt bằng xây dựng công trình. Như vậy, không phải mọi khoản đều bồi thường bằng tiền, có thể thay thế bằng hiện vật tương xứng về giá trị hoặc công lao.
Sự mất mát của người bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều trường hợp còn mất mát cả về mặt tinh thần, đặc biệt đối với trường hợp người sử dụng đất phải di chuyển đến chỗ ở mới. Việc bồi thường có thể vô hình hoặc hữu hình, có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể. Trên thực tế, ngoài các khoản bồi thường nói trên thì còn có một hình thức bồi thường khác gọi là hỗ trợ. Nhà nước cần phải có các chính sách hỗ trợ để người bị thu hồi đất ổn định cuộc sống trong thời gian đầu.
Nhu cầu thu hồi đất trong công cuộc CNH - HĐH đất nước Công nghiệp hóa - hiện đại hóa và đô thị hoá là con đường phát triển của mọi quốc gia trên thế giới. Sức ép về việc phân bổ quỹ đất phù hợp để có n 5 thể phục vụ quá trình sản xuất cũng như phục vụ cuộc sống sinh hoạt của người dân. Vì vậy việc sử dụng quỹ đất đai hợp lý phục vụ cho nền kinh tế luôn là nhiệm vụ hàng đầu và công tác quản lý, sử dụng vốn đất quốc gia cũng cần được nâng cao trước xu thế vận động của nền kinh tế. Xuất phát từ những lý do trên mà việc thu hồi đất để phục vụ quá trình công nghiệp, hóa hiện đại hóa là vấn đề tất yếu và không thể tránh khỏi.
Công cuộc GPMB, thu hồi đất đang diễn ra mọi nơi, song còn tồn tại nhiều bất cập: + Chưa đảm bảo được cân bằng giữa lợi ích chung (Nhà nước, xã hội, cộng đồng) và lợi ích riêng (cá nhân, hộ gia đình, tổ chức bị ảnh hưởng). + Kinh phí dùng để bồi thường GPMB từ ngân sách Nhà nước trong khi lợi ích cho phát triển mang lại chưa trở thành nguồn thu đầy đủ, ổn định và hợp pháp của nhà đầu tư. + Việc dựa vào chứng cứ pháp lý để giải quyết bồi thường chưa thỏa đáng vì hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, chồng chéo. Xuất phát từ thực tiễn trên, chúng ta cần hiểu rõ bản chất của việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Đó là việc Nhà nước đảm bảo cho lợi ích của những người dân phải di chuyển: phải được có chỗ ở ổn định, có điều kiện sống và tiện nghi bằng hoặc cao hơn nơi ở cũ tạo điều kiện cho người dân sống ổn định và phát triển. Đặc điểm của công tác giải phóng mặt bằng Quá trình bồi thường, GPMB mang tính đa dạng và phức tạp, cụ thể như sau: * Tính đa dạng thể hiện: mỗi dự án được tiến hành trên địa bàn khác nhau với điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và trình độ dân trí nhất định. Đối với khu vực trung tâm, mật độ dân cư cao, giá trị đất và tài sản lớn, dẫn đến quá trình bồi thường, giải phóng mặt bằng có những thuận lợi, khó khăn khác với khu vực ven đô. n 6 * Tính phức tạp thể hiện - Ở khu vực nông thôn, dân cư sống chủ yếu nhờ sản xuất nông nghiệp.
Đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng, đặc biệt là khi trình độ dân trí, trình độ sản xuất của người dân còn hạn chế, khả năng chuyển đổi nghề nghiệp không cao. Công tác tuyên truyền, vận động dân cư di chuyển là rất khó khăn, việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp rất cần thiết. Mặt khác, công tác định giá bồi thường trên khu vực này gặp nhiều khó khăn, do cây trồng, vật nuôi vừa đa dạng vừa không tập trung. - Việc bồi thường đối với đất ở có nhiều phức tạp hơn vì: Đất ở có giá trị lớn, liên quan trực tiếp tới đời sống người dân.
Bên cạnh đó là tâm lý không muốn di chuyển chỗ ở, thay đổi môi trường sống của người dân. Nguồn gốc hình thành đất khác nhau, tình trạng lấn chiếm trái phép gây nên khó khăn trong việc xác định diện tích đủ điều kiện bồi thường. Từ những điểm trên có thể nhận thấy công tác BT, GPMB tại những khu vực khác nhau thì sẽ có những đặc điểm khác nhau và cần phải có phương án bồi thường sao cho phù hợp, thoả đáng. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác giải phóng mặt bằng 1.
Việc ban hành văn bản và thực hiện các văn bản Ở nước ta, sau khi ban hành Luật Đất đai 1993 đến nay, Chính phủ đã ba lần trình Quốc hội Luật sửa đổi, bổ sung các quy định của Luật Đất đai năm 1998, 2001 và 2003 nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đất nước. Theo đó, chính sách bồi thường, GPMB cũng luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi cho phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những đổi mới về pháp Luật Đất đai, đã cơ bản đáp ứng được tính ổn định, thống nhất của pháp Luật Đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, GPMB.
n 7 Việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2003 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho thấy: Nhận thức của người dân và kể cả một bộ phận không nhỏ cán bộ quản lý đất đai ở địa phương về chính sách pháp luật nhìn chung còn hạn chế; trong khi đó việc tuyên truyền, phổ biến của các cơ quan có trách nhiệm chưa tốt. Nhận thức pháp luật chưa đến nơi đến chốn, thậm chí lệch lạc của một số cán bộ quản lý đất đai cùng với việc áp dụng pháp luật còn thiếu dân chủ, không công khai, công bằng ở các địa phương chính là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ chức việc bồi thường, GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà Nhà nước đóng vai trò tổ chức.
Bất kỳ một phương án bồi thường GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế - xã hội cao nhất. Quy hoạch sử dụng đất không chỉ là công cụ cho thị trường mà còn là phương tiện quan trọng nhất thực hiện các mục tiêu chính trị - xã hội hoá về công bằng, dân chủ, văn minh trong bồi thường GPMB và cũng là công việc mà hoạt động quản lý Nhà nước có ảnh hưởng nhiều nhất, hiệu quả nhất, đúng chức năng nhất. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tác động tới chính sách bồi thường GPMB trên hai phương diện: - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng. n 8 - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, từ đó tác động tới giá đất tính bồi thường.
Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo quy định của các nước, đất đai là một trong các tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Ở nước ta, theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh đất (lô đất) cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất. Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là căn cứ để xác định loại đất, diện tích đất, đối tượng tính bồi thường.
Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn hạn chế, đặc biệt là đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn. Yếu tố giá đất và định giá đất Một trong những vấn đề đang gây ách tắc cho công tác bồi thường, GPMB hiện nay đó là giá bồi thường cho người có đất bị thu hồi.
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.