chương 1 Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ [19] về cấp Giấy chứng nhận và Điều 98 Luâ ̣t đấ t đai 2013 [9] : Giấy chứng nhận được cấp theo thửa. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận chung cho các thửa đó. Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì có GCN được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận được cấp cho người đề nghị cấp giấy sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp không phải nộp hoặc được miễn hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; trường hợp Nhà nước cho thuê đất thì Giấy chứng nhận được cấp sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký.
Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Thẩm quyền cấp GCN QSDĐ thực hiện theo quy định tại Điều 105 của Luật Đất đai 2013 [9]: - Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. - Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Những trường hợp được cấ p giấ y chứng nhận quyề n sử dụng đấ t Những trường hơ ̣p đủ điề u kiê ̣n cấ p giấ y chứng nhâ ̣n quyề n sử du ̣ng đấ t đươ ̣c quy đinh ̣ ta ̣i Điề u 99, 100, 101, 102 của Luật đất đai 2013 [9], bao gồ m: - Người sử du ̣ng đấ t có giấ y tờ về quyề n sử du ̣ng đấ:tQuyế t đinh ̣ giao đấ t, hơ ̣p đồ ng thuê đấ t, các giấy tờ về quyền sử dụng đất được nhà nước cấp qua các thời kỳ lich ̣ sử khác nhauvà chưa bị trưng thu chuyển sang sở hữu tòa n dân. - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. - Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013, nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trình tự, thủ tục đăng ký đấ t đai, cấ p giấ y chứng nhận quyề n sử dụng đấ t Hiện nay nước ta chưa có một cơ quan quản lý thống nhất cả đất đai và tài sản gắn liền với đất.
Thông tin về bất động sản bị chia nhỏ, mỗi cơ quan quản lý lưu trữ một khía cạnh. Mặt khác, các đối tượng sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất ở nước ta rất đa dạng, hiện nay chưa có bô ̣ luật nào quy định chung cho tất cả các đối tượng, nên công tác cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất vẫn có sự tham gia của rất nhiều cơ quan khác nhau: Cơ quan quản lý nhà nước về tài nguyên môi trường, cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, công trình xây dựng, cơ quan quản ký nhà nước về nông nghiệp và các cơ quan nhà nước khác có liên quan. Mă ̣c dù theo quy đinh ̣ của pháp luật, viê ̣c thực hiê ̣n đăng k ý đất đai đươ ̣c thực hiê ̣n theo cơ chế mô ̣t cửa , nhưng trên thực tế vẫn phải đế n nhiề u cơ quan khác nhau (cơ quan đăng ký , cơ quan công chứng, kho ba ̣c nhà nước). - UBND xã, phường, thị trấn có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ xin cấp GCN đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư tại xã, thị trấn.
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, cộng đồng dân cư tại xã, phường, thị trấn. - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất là tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư. - Phòng Tài nguyên và Môi trường trình UBND cùng cấp để UBND ký 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com quyế t đinh ̣ cấ p GCN. Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCN theo ủy quyền hoă ̣c trình hồ sơ đế n UBND cùng cấ p nế u không đươ ̣c ủy quyề n.
- UBND huyện, tỉnh ký cấp GCN. Ngoài ra còn có sự tham gia của một số ngành có liên quan như xây dựng, quy hoạch, kiến trúc, tài chính, cơ quan thuế. Mục đích, vai trò của kê khai đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ Đăng ký đất đai nhằm mục tiêu bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai; làm cơ sở để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất đai quốc gia, đồng thời để Nhà nước có đủ căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ đối với chủ sử dụng đất, bảo vệ quyền sử dụng và lợi ích hợp pháp của họ theo quy định của pháp luật. Đăng ký đất đai là một trong 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai được xác lập tại Điều 22 Luật đất đai 2013, thông qua đó để xác lập mối quan hệ pháp lý chính thức về quyền sử dụng đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất đồng thời Nhà nước thiết lập hồ sơ địa chính làm cơ sở xác định các quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Đối với Nhà nước và xã hội: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý nên Nhà nước phải nắm rõ các thông tin liên quan đến việc sử dụng đất, thông qua công tác cấp GCN, Nhà nước có thể: - Thực hiện quản lý đất đai theo quy hoach và kế hoạch sử dụng đất. - Thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế chuyển nhượng…đúng đối tượng. Khi Nhà nước nắm được một cách chính xác thông tin về thửa đất và tài sản trên đất thì việc tính thuế sẽ trở nên dễ dàng, chính xác và hiệu quả hơn, giúp Nhà nước tránh được tình trạng thất thu ngân sách. Kế t quả của công tác đăng ký, cấp GCN còn cung cấp các tư liệu phục vụ việc đánh giá tính hợp lý của hệ thống chính sách pháp luật, hiệu quả trong công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật và ý thức thi hành pháp luật.
Giúp nhà nước giải quyết các vấn đề về tranh chấp, khiếu nại về đất đai. GCN QSDĐ là công cụ giúp nhà nước quản lý và điều tiết sự phát triển của thị trường bất động sản. Đối với người dân: Nhà nước cấp GCN nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất hợp pháp trong trường hợp xảy ra các tranh 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com chấp lợi ích liên quan đến đất đai. Là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất, nhằm sử dụng đất đai một cách hiệu quả và tiết kiệm.
Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền hợp pháp như : Mua bán, thừa kế, chuyển nhượng , góp vốn…bằng quyền sử dụng đất , tài sản gắn liề n với đấ t. Là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính: Nộp thuế trước bạ, thuế từ chuyển quyền sử dụng đất, các loại thuế có liên quan… Là căn cứ để người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Là điều kiện để người sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản và đưa ra các quyết định đúng đắn.