Chương 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu. Chương 2: Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thạch Thất thành phố Hà Nội. Chương 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thạch Thất thành phố Hà Nội. 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chƣơng 1.
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Đất đai, bất động sản và thị trƣờng bất động sản 1. Đất đai Theo Bộ TN MT – Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai thì “Đất đai không chỉ giới hạn là bề mặt trái đất, mà còn được hiểu như là khái niệm pháp lý về BĐS. Tài sản hợp pháp được định nghĩa là không gian bên trên, dưới hoặc trên mặt đất và bao gồm một số công trình xây dựng về mặt vật chất hoặc pháp lý gắn với tài sản đó, ví dụ một tòa nhà.
Khái niệm đất đai cũng bao gồm các khu vực có nước bao phủ” [4]. Trong tiến trình lịch sử của loài người, con người và đất đai có mối quan hệ không thể tách rời. Đất đai là nguồn của cải vô tận của con người, dựa vào đất đai con người tạo nên được những sản phẩm để duy trì sự tồn tại của mình. Khi dân số ngày càng đông thì đất đai vẫn có khả năng tạo ra một lượng sản phẩm lớn hơn lượng sản phẩm đủ để duy trì sự sống của người lao động.
Ngược lại con người cùng với những tác động tích cực hay tiêu cực đến đất đai nhằm phục vụ đời sống của mình. Đất đai là thành phần quan trọng của con người. Có thể nói không có đất đai không thể có sự tồn tại của xã hội loài người. Đất đai tham gia vào các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội.
Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông, vận tải, thủy lợi… Đất đai còn cung cấp nguyên liệu cho các ngành xây dựng như: gạch ngói, gốm sứ… cho các ngành công nghiệp chế biến cao su, cà phê,… Ngoài ra đất đai còn tham gia vào các ngành sản xuất của xã hội như là một tư liệu sản xuất đặc biệt. Tuy nhiên đối với từng ngành sản xuất cụ thể trong nền kinh tế quốc dân đất đai cũng giữ vai trò khác nhau. Đặc biệt trong nông nghiệp đất đai là yếu tố hàng đầu và cần thiết và không thể thiếu được. Đối với Việt Nam - một nước chủ yếu là sản xuất nông nghiệp thì đất đai càng quan trọng.
Nó cũng là cơ sở để sản xuất ra tất cả các vật phẩm phục vụ cuộc sống của con người. Bởi vậy Wiliam Petis đã khẳng định: “lao động là cha, đất là mẹ của của cải”. Ngày nay chúng ta cần tập trung hoàn chỉnh các nội dung như: Cơ chế quản lý giá (phải thừa nhận tính dịch vụ của hoạt động giá), hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước về giá, về phương pháp, 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nguyên tắc xác định giá, về đào tạo nhân sự cho hoạt động định giá và thẩm định giá, về hoàn thiện cơ sở pháp lý cho từng đơn vị BĐS như tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tập trung đất đai, gắn liền BĐS thành một khối (nhà - đất - tài sản gắn liền với đất), thực hiện trước một bước công tác đăng ký quyền sử dụng đất, thống nhất đăng ký quyền sở hữu nhà ở, đất ở, thống nhất một hệ thống cơ quan đăng ký tài sản theo tính kinh tế, dịch vụ là chủ yếu, phù hợp với xu thế phát triển chung đặc biệt là để phát triển thị trường BĐS. Bất động sản Pháp luật của các nước trên thế giới đều thống nhất xác định BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Đức).
Tuy nhiên, pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng: - Pháp luật Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. - Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ.
- Luật Dân sự Thái Lan tại điều 100 quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. - Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở. BĐS bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc.
BĐS có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh hưởng lẫn nhau. 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Thị trường Bất động sản TTBĐS “là các hoạt động giao dịch về BĐS tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời gian nhất định, là đầu mối thực hiện giá trị và chuyển dịch giá trị của BĐS thông qua quan hệ giữa những người tham gia giao dịch BĐS theo quy luật thị trường” [8]. Theo nghĩa rộng TTBĐS là hệ thống các quan hệ, thông qua đó mà các giao dịch về BĐS của các bên tham gia được thực hiện.
Thị trường BĐS gồm 3 nhóm yếu tố cấu thành chủ yếu: - Chủ thể thị trường BĐS: đó là các chủ sở hữu BĐS có quyền và lợi ích độc lập, tự chủ quyết định tham gia hay không tham gia vào các giao dịch trên thị trường BĐS. Trong điều kiện của nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Bằng các quy định của pháp luật, Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Đồng thời pháp luật cho phép các chủ thể sử dụng đất có các quyền năng như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,.Từ các chủ thể của quan hệ đất đai, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có khả năng trở thành chủ thể của TTBĐS và được tham gia chuyển dịch một loại BĐS đặc biệt là quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, với việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất, đây là quan hệ mang bản chất hàng hoá tiền tệ. Do đó, Nhà nước trở thành một chủ thể của TTBĐS. - Khách thể của TTBĐS là đất đai và các tài sản gắn liền với đất. Trong điều kiện của nước ta, khách thể trung tâm của TTBĐS là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Các tổ chức trung gian trong TTBĐS Đây là các tổ chức trung gian đứng ra làm cầu nối liên kết giữa các chủ thể thị trường khi họ thực hiện giao dịch về BĐS. Các tổ chức này thực hiện chức năng môi giới, tư vấn, định giá BĐS, cung cấp thông tin về hàng hoá BĐS,. Hiện nay có 4 cách phân loại chủ yếu (đối với công tác quản lý): - Phân loại theo khu vực (không gian). 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com - Phân loại theo công dụng của BĐS: thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường các công trình công nghiệp, thị trường các công trình thương mại - du lịch, TTBĐS nông nghiệp,.
- Phân loại theo tính chất kinh doanh: Thị trường mua bán, thị trường cho thuê, thị trường thế chấp BĐS. - Phân loại theo thứ tự thời gian và thành phần gia nhập TTBĐS (có 3 cấp): + Thị trường cấp 1: với các giao dịch về đất đai gọi là thị trường đất đai hoặc thị trường quyền sử dụng đất. + Thị trường cấp 2: các giao dịch về các công trình xây dựng tức là thị trường xây dựng. +Thị trường cấp 3: với các giao dịch mua bán, cho thuê, thế chấp BĐS.
Cách phân loại này chủ yếu nhằm phục vụ quản lý và phát triển TTBĐS. Đăng ký đất đai, bất động sản 1. Khái niệm về ĐKĐĐ 1. Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính.
Khái niệm này chỉ rõ: - ĐKĐĐ thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức ĐKĐĐ; - Dữ liệu địa chính là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc ĐKĐĐ; - Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu địa chính. Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai ĐKĐĐ là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích Nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân. - Lợi ích đối với Nhà nước và xã hội: + Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; + Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường BĐS; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất; 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com + Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống ĐKĐĐ cũng là một cải cách pháp luật; + Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội; - Lợi ích đối với công dân: + Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với BĐS; + Khuyến khích đầu tư cá nhân; + Mở rộng khả năng vay vốn xã hội.