Luận văn: Đánh giá công tác đấu giá đất tại huyện Yên Mô, Ninh Bình

Luận văn đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Mô, Ninh Bình. Phân tích kết quả, hạn chế và đề xuất giải pháp thiết thực.

• Tác giả: Vũ Thị Thu Hà
• Người hướng dẫn: TS. Xuân Thị Thu Thảo
• Trường học: Trường Đại học Lâm Nghiệp
• Chuyên ngành: Quản Lý Đất Đai
• Đề tài: Đánh Giá Công Tác Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất Tại Huyện Yên Mô, Tỉnh Ninh Bình
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ
• Năm xuất bản: 2020
• Địa điểm: Hà Nội

Tóm tắt

I. Toàn cảnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Yên Mô

Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tại Yên Mô, Ninh Bình đóng vai trò then chốt trong việc huy động nguồn lực tài chính cho ngân sách địa phương. Đây là cơ chế giúp chuyển hóa tiềm năng đất đai thành vốn đầu tư, trực tiếp phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng, thúc đẩy quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Luận văn của Vũ Thị Thu Hà (2020) nhấn mạnh, việc đưa quyền sử dụng đất (QSDĐ) vào đấu giá là "hướng đi mới cho thị trường BĐS", giúp giá đất nhà nước quy định và giá thị trường xích lại gần nhau hơn. Thông qua các phiên đấu giá quyền sử dụng đất công khai, minh bạch, huyện Yên Mô không chỉ tối đa hóa nguồn thu mà còn tạo lập một thị trường bất động sản Ninh Bình lành mạnh, giảm thiểu cơ chế “xin - cho” và các tiêu cực tiềm ẩn. Quá trình này được điều chỉnh bởi một hệ thống pháp lý chặt chẽ, từ Luật Đất đai mới nhất đến các nghị định, thông tư hướng dẫn của Chính phủ và các bộ ngành, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho nhà nước và các nhà đầu tư. Việc đánh giá chính xác thực trạng công tác này là cơ sở quan trọng để đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả trong tương lai, góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội bền vững của huyện.

1.1. Vai trò của đấu giá đất với ngân sách và hạ tầng Yên Mô

Đấu giá QSDĐ là công cụ kinh tế hữu hiệu giúp Nhà nước huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và phát triển kinh tế. Nghiên cứu tại Yên Mô giai đoạn 2017-2019 cho thấy, nguồn thu từ các phiên đấu giá đã trở thành một phần quan trọng trong tổng thu ngân sách huyện. Cụ thể, nguồn vốn này được ưu tiên đầu tư vào các công trình phúc lợi xã hội, hệ thống giao thông, trường học, trạm y tế, góp phần hoàn thiện các tiêu chí xây dựng nông thôn mới. Việc công khai lựa chọn nhà đầu tư có đủ năng lực tài chính và kỹ thuật cũng đảm bảo các dự án đất nền Yên Mô được triển khai đồng bộ, hiệu quả, nâng cao giá trị sử dụng đất và tạo ra một bộ mặt đô thị, nông thôn khang trang, hiện đại. Đây là cơ sở nền tảng cho sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản Ninh Bình.

1.2. Khung pháp lý điều chỉnh hoạt động đấu giá đất đai

Cơ sở pháp lý cho công tác đấu giá QSDĐ được quy định rõ trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Trọng tâm là Luật Đất đai 2013 và Luật Đấu giá tài sản 2016. Các văn bản này quy định nguyên tắc đấu giá phải đảm bảo công khai, liên tục, khách quan, trung thực và bình đẳng. Bên cạnh đó, các Nghị định của Chính phủ như Nghị định 44/2014/NĐ-CP về giá đất, và các thông tư liên tịch như Thông tư 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP đã chi tiết hóa quy trình tổ chức thực hiện, từ việc lập phương án, xác định giá khởi điểm đất đấu giá Ninh Bình, đến việc tổ chức phiên đấu giá quyền sử dụng đất. Các quy định này là hành lang pháp lý quan trọng để các đơn vị tổ chức đấu giá tài sản và cơ quan quản lý nhà nước tại Yên Mô triển khai hoạt động một cách thống nhất, minh bạch, bảo vệ quyền lợi các bên tham gia.

II. Thách thức trong việc đấu giá đất nền tại huyện Yên Mô

Mặc dù đạt được nhiều kết quả tích cực, công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Yên Mô vẫn đối mặt với không ít thách thức. Một trong những khó khăn lớn nhất là việc xác định giá khởi điểm. Luận văn của Vũ Thị Thu Hà (2020) chỉ ra rằng, giá do Nhà nước quy định thường thấp hơn giá thực tế trên thị trường, "tạo sự chênh lệch giữa hai loại giá", có thể dẫn đến thất thoát ngân sách. Bên cạnh đó, thủ tục tham gia đấu giá đôi khi còn phức tạp, kéo dài, đặc biệt là ở khâu giải phóng mặt bằng và hoàn thiện hồ sơ pháp lý cho các khu đất. Công tác thông tin, tuyên truyền chưa thực sự sâu rộng, dẫn đến tình trạng một số phiên đấu giá quyền sử dụng đất có ít người tham gia, tính cạnh tranh không cao. Ngoài ra, việc quản lý sau đấu giá, đảm bảo các nhà đầu tư triển khai dự án đúng tiến độ theo quy hoạch sử dụng đất huyện Yên Mô cũng là một bài toán cần lời giải. Việc nhận diện và khắc phục những tồn tại này là yêu cầu cấp thiết để nâng cao hiệu quả công tác đấu giá đất.

2.1. Khó khăn trong việc xác định giá khởi điểm đất đấu giá

Việc xác định giá khởi điểm đất đấu giá Ninh Bình là yếu tố quyết định sự thành công của một phiên đấu giá. Tuy nhiên, đây là một công việc phức tạp. Giá đất phải vừa đảm bảo không gây thất thoát ngân sách nhà nước, vừa phải hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư. Thực tế tại Yên Mô cho thấy, việc áp dụng các phương pháp định giá theo quy định đôi khi chưa phản ánh kịp thời biến động của thị trường bất động sản Ninh Bình. Sự thiếu hụt thông tin giao dịch thực tế, hoặc thông tin không đủ độ tin cậy, gây khó khăn cho hội đồng thẩm định giá. Một mức giá khởi điểm quá cao sẽ không có người tham gia, trong khi mức giá quá thấp lại tiềm ẩn nguy cơ lãng phí tài nguyên đất đai của nhà nước.

2.2. Những vướng mắc trong trình tự và thủ tục tham gia đấu giá

Quy trình và thủ tục tham gia đấu giá QSDĐ hiện nay được quy định khá chặt chẽ, tuy nhiên trong quá trình thực thi tại địa phương vẫn phát sinh một số vướng mắc. Công tác giải phóng mặt bằng thường kéo dài do những bất đồng trong chính sách bồi thường, ảnh hưởng đến tiến độ chuẩn bị quỹ đất sạch để đấu giá. Hồ sơ pháp lý của các lô đất, bao gồm việc phê duyệt quy hoạch sử dụng đất huyện Yên Mô chi tiết 1/500, đôi khi bị chậm trễ. Đối với người dân và nhà đầu tư, việc tiếp cận thông báo đấu giá đất Yên Mô và hoàn thiện hồ sơ đăng ký, nộp tiền đặt trước đấu giá đất đôi khi còn gặp khó khăn do thông tin chưa được phổ biến rộng rãi trên nhiều kênh. Những rào cản này làm giảm tính cạnh tranh và hiệu quả chung của hoạt động đấu giá.

III. Phương pháp tổ chức một phiên đấu giá đất thành công

Để tổ chức thành công một phiên đấu giá quyền sử dụng đất, cần tuân thủ một quy trình chặt chẽ và chuyên nghiệp, dựa trên các quy định của Luật Đất đai mới nhất. Quá trình này bắt đầu từ khâu chuẩn bị quỹ đất sạch, đảm bảo khu đất đã được giải phóng mặt bằng và có đầy đủ hồ sơ pháp lý. Tiếp theo, cơ quan chức năng cần lập phương án đấu giá chi tiết, trình UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt. Một bước cực kỳ quan trọng là xác định giá khởi điểm một cách khoa học, sát với giá thị trường, thông qua việc thuê các đơn vị tổ chức đấu giá tài sản và thẩm định giá chuyên nghiệp. Sau khi giá khởi điểm được phê duyệt, việc niêm yết công khai thông báo đấu giá đất Yên Mô trên các phương tiện thông tin đại chúng là bắt buộc để thu hút đông đảo người tham gia. Quy trình tiếp nhận hồ sơ, thu tiền đặt trước đấu giá đất, và tổ chức phiên đấu giá phải được thực hiện công khai, minh bạch, đảm bảo cạnh tranh công bằng. Cuối cùng, việc hoàn tất thủ tục sau đấu giá và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần được tiến hành nhanh chóng để bảo vệ quyền lợi cho người trúng đấu giá.

3.1. Quy trình từ chuẩn bị quỹ đất đến thông báo đấu giá

Quy trình chuẩn bị cho một phiên đấu giá quyền sử dụng đất đòi hỏi sự phối hợp đồng bộ giữa nhiều cơ quan. Đầu tiên, khu đất phải nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được phê duyệt. Công tác giải phóng mặt bằng phải được hoàn tất triệt để, tạo ra quỹ đất sạch. Sau đó, Phòng Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các đơn vị liên quan xây dựng phương án đấu giá chi tiết, bao gồm thông tin về vị trí, diện tích, mục đích sử dụng, hạ tầng kỹ thuật và giá khởi điểm dự kiến. Phương án này sau đó được trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND huyện phê duyệt. Cuối cùng, thông báo đấu giá đất Yên Mô được niêm yết công khai tại trụ sở UBND xã, huyện và trên các phương tiện thông tin đại chúng ít nhất 15 ngày trước khi mở phiên đấu giá.

3.2. Hướng dẫn thủ tục đăng ký và điều kiện tham gia đấu giá

Các tổ chức, cá nhân muốn tham gia đấu giá đất nền Yên Mô cần đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật. Người tham gia phải có đơn đăng ký theo mẫu, bản sao CMND/CCCD hoặc giấy phép kinh doanh. Một trong những yêu cầu quan trọng là nộp một khoản tiền đặt trước đấu giá đất, thường bằng 20% giá khởi điểm của lô đất, cho đơn vị tổ chức đấu giá tài sản. Khoản tiền này nhằm đảm bảo trách nhiệm tham gia của người đăng ký. Toàn bộ hồ sơ và tiền đặt trước phải được nộp trong thời hạn quy định trong thông báo. Việc nắm rõ thủ tục tham gia đấu giá giúp các nhà đầu tư chuẩn bị đầy đủ, tránh những sai sót không đáng có và đảm bảo quyền lợi khi tham gia vào các phiên đấu giá quyền sử dụng đất.

IV. Phân tích kết quả đấu giá đất huyện Yên Mô giai đoạn qua

Giai đoạn 2017-2019 ghi nhận những thành công đáng kể trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Yên Mô. Theo số liệu từ luận văn của Vũ Thị Thu Hà, huyện đã triển khai thành công nhiều dự án, đóng góp nguồn thu quan trọng cho ngân sách. Kết quả đấu giá đất huyện Yên Mô cho thấy giá trúng đấu giá thường cao hơn đáng kể so với giá khởi điểm, phản ánh đúng nhu cầu thực tế và giá trị của đất đai. Điển hình là các dự án tại xã Khánh Thịnh và Yên Từ. Các phiên đấu giá này không chỉ thành công về mặt tài chính mà còn nhận được đánh giá tích cực từ người dân và cán bộ thực hiện về tính công khai, minh bạch. Kết quả này đã tác động tích cực đến thị trường bất động sản Ninh Bình, tạo ra một mặt bằng giá mới, thu hút các nhà đầu tư đất nền Ninh Bình và góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội tại địa phương. Việc phân tích sâu các kết quả đấu giá đất này cung cấp những bài học kinh nghiệm quý báu cho các dự án trong tương lai.

4.1. Điển hình thành công từ các dự án đất thổ cư Yên Mô

Nghiên cứu điển hình 03 dự án tại Yên Mô cho thấy hiệu quả rõ rệt. Dự án khu Tứ Đoạn và Phần Trăm (xã Khánh Thịnh, 2017) và dự án khu Đồng Luận (xã Khánh Thịnh, 2019) đều có tỷ lệ đấu giá thành công cao, giá trúng cao hơn giá khởi điểm từ 15-30%. Đặc biệt, dự án khu Đồng Nuốn (xã Yên Từ, 2018), với vị trí đắc địa gần chợ Bút, đã thu hút số lượng lớn người tham gia, đẩy giá trúng lên mức cao kỷ lục, mang lại nguồn thu đột phá cho ngân sách xã. Những dự án đất thổ cư Yên Mô này sau khi hoàn thiện hạ tầng đã nhanh chóng hình thành các khu dân cư mới sầm uất, minh chứng cho việc đấu giá đất là phương thức hiệu quả để khai thác quỹ đất và tạo động lực phát triển.

4.2. Đánh giá của người dân về tính minh bạch của phiên đấu giá

Khảo sát ý kiến của người đã tham gia và cán bộ thực hiện đấu giá tại 03 dự án cho thấy mức độ hài lòng cao. Bảng 3.8 trong luận văn cho thấy đa số người được hỏi đánh giá cao tính công khai, minh bạch trong việc tổ chức. Các thông tin về quy hoạch sử dụng đất huyện Yên Mô, giá khởi điểm, và thể lệ đấu giá đều được niêm yết rõ ràng. Quy trình đấu giá trực tiếp bằng bỏ phiếu kín hoặc trả giá công khai được thực hiện đúng quy chế, đảm bảo sự công bằng. Kết quả đấu giá đất huyện Yên Mô được công bố ngay sau khi kết thúc phiên đấu giá, tạo được lòng tin cho người dân và nhà đầu tư, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường đất nền Yên Mô.

V. Giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá đất theo Luật Đất đai

Để tối ưu hóa công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Yên Mô, cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp dựa trên nền tảng của Luật Đất đai mới nhất. Trước hết, cần hoàn thiện cơ chế tài chính, đặc biệt là quy trình xác định giá khởi điểm. Việc xây dựng một cơ sở dữ liệu giá đất thị trường, cập nhật thường xuyên các giao dịch thực tế sẽ giúp việc định giá khoa học và chính xác hơn. Thứ hai, cần đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian từ khâu giải phóng mặt bằng đến khi tổ chức đấu giá. Công tác quản lý nhà nước sau đấu giá cũng cần được tăng cường, giám sát chặt chẽ việc triển khai dự án của nhà đầu tư trúng đấu giá để đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích và hiệu quả theo bản đồ quy hoạch Yên Mô 2030. Cuối cùng, việc ứng dụng công nghệ thông tin trong việc công khai thông tin và tổ chức đấu giá trực tuyến cũng là một hướng đi cần được xem xét để tăng tính minh bạch và thu hút nhiều nhà đầu tư hơn.

5.1. Cải thiện cơ chế tài chính và công tác quản lý nhà nước

Giải pháp về cơ chế tài chính tập trung vào việc định giá đất. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan tài chính, tài nguyên môi trường và các đơn vị tổ chức đấu giá tài sản độc lập để xác định giá khởi điểm đất đấu giá Ninh Bình sát với thực tế. Về công tác quản lý, cần quy định rõ trách nhiệm của các bên liên quan trong suốt quá trình đấu giá. Sau khi có kết quả đấu giá đất, cơ quan chức năng phải tăng cường giám sát, xử lý nghiêm các trường hợp chậm nộp tiền hoặc không triển khai dự án, tránh tình trạng đầu cơ, giữ đất gây lãng phí tài nguyên và ảnh hưởng đến môi trường đầu tư đất nền Ninh Bình.

5.2. Tối ưu hóa quy hoạch sử dụng đất huyện Yên Mô đến 2030

Quy hoạch phải đi trước một bước. Việc xây dựng và công khai quy hoạch sử dụng đất huyện Yên Mô một cách rõ ràng, ổn định là nền tảng để tạo ra các quỹ đất sạch, có giá trị cao để đưa ra đấu giá. Bản đồ quy hoạch Yên Mô 2030 cần xác định rõ các khu vực phát triển đô thị, thương mại - dịch vụ, khu dân cư mới. Quy hoạch chi tiết 1/500 cho từng khu đất đấu giá phải được lập và phê duyệt sớm, kèm theo các chỉ tiêu về mật độ xây dựng, tầng cao... Điều này không chỉ giúp nhà đầu tư có đầy đủ thông tin để ra quyết định mà còn đảm bảo sự phát triển đồng bộ, bền vững của địa phương, nâng cao sức hấp dẫn của đất thổ cư Yên Mô.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất 1. Khái niệm về đất đai và đấu giá quyền sử dụng đất 1. Khái niệm về đất đai Theo quan điểm luật học: Đất đai là một khoảng không gian trải dài vô tận từ trung tâm trái đất tới vô cực trên trời và liên quan đến nó là một loạt các quyền lợi khác nhau quyết định những gì có thể thực hiện được với đất.

Theo quan điểm kinh tế học: Đất đai là tài sản quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, là đối tượng lao động đồng thời cũng là sản phẩm lao động. Đất là mặt bằng để phát triển nền kinh tế quốc dân. Ngày nay đất đai bao gồm các vật thể được gắn liền trực tiếp với bề mặt đất, kể cả những vùng bị nước bao phủ. Nó bao gồm vô số các tính chất tự nhiên trừu tượng, từ các quyền lợi đối với sự phát triển hay xây dựng trên đất, đối với nước ngầm và khoáng sản và các quyền lợi liên quan đến việc sử dụng và khai thác chúng.

Khái niệm về đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá là một quá trình mua và bán bằng cách đưa ra món hàng cần đấu giá, ra giá và sau đó bán món hàng cho người ra giá cao nhất. Dưới góc độ quan hệ pháp luật dân sự: Bán đấu giá có thể được hiểu là hình thức bán hàng đặc biệt để cho những người mua tự trả giá, không thấp hơn giá thấp nhất do người bán quy định. Ai trả giá cao nhất sẽ được mua. Bán đấu giá có thể được thực hiện dưới hình thức tất cả những người mua được trả giá một lần thông qua bỏ phiếu kín hoặc những người mua được phép trả giá nhiều lần công khai trong một khoảng thời gian xác định.

Đấu giá QSDĐ là hoạt động của những người tham gia đấu giá tự đặt giá đất đới với quỹ đất tạo vốn xây dựng công trình cơ sở hạ tầng. Đấu giá đất 5 đối với quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là đưa quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường BĐS, tăng các công trình hạ tầng kỹ thuật, góp phần nâng cao đời sống nhân dân, phát triển kinh tế - hội cho địa phương. Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công khai lựa chọn nhà đầu tư là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thuộc mọi thành phần kinh tế có đủ điều kiện về vốn và khả năng đảm bảo yêu cầu về kỹ thuật của dự án để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, nhằm tạo vốn đầu tư xây dựng công trình cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn. Tổng quan về thị trường bất động sản 1.

Thị trường bất động sản Có rất nhiều định nghĩa khác nhau về thị trường bất động sản xong khái quát thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động kinh doanh bất động sản dưới sự quản lý của Nhà nước. Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động sản được trao đổi; TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS; TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS. Thị trường bất động sản (TTBĐS) là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế Thị trường Bất động sản liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như Thị trường hàng hóa, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ. Do vậy, thị trường bất động sản được hiểu một cách khái quát như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.

Trong cách diễn đạt thông thường, khái niệm thị trường bất động sản thường 6 được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất động sản, chức năng của thị trường BĐS là đưa những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hóa và dịch vụ bất động sản được giao dịch. Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn thuần chỉ địa điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giao dịch về bất động sản diễn ra (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005). Bất động sản Bất động sản là các tài sản không di dời được. Tuy tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.

Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2005 quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định; “Bất động sản là một tài sản có giá trị lớn. Giá trị Bất động sản tại hầu hết các nước phương tây chiếm khoảng 25-30% GDP,Mỹ 30-40%”. Thị trường quyền sử dụng đất Theo Điều 5, Luật đất đai 2013, Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Theo đó, nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: - Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất); - Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; - Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; - Định giá đất.

7 Bên cạnh đó Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau: - Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; - Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; - Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Với nội dung này, thị trường quyền sử dụng đất được vận hành theo đúng pháp luật về đất đai; xác định đúng giá các loại đất khi Nhà nước cung đất đai ra thị trường thông qua việc giao đất, cho thuê đất; cần chống lại đầu cơ, tham nhũng, tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất. Thị trường quyền sử dụng đất nước ta gồm 2 loại hình: Thứ nhất là thị trường Nhà nước cung đất cho nhu cầu sử dụng phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, xét duyệt thông qua việc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường sơ cấp; thứ hai là thị trường giao dịch quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất thông qua việc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thường người ta đặt tên cho loại hình này là thị trường thứ cấp.

Trước đây, hoạt động của thị trường sơ cấp chỉ là những quyết định hành chính mang tính bao cấp, xin - cho về đất. Đối với thị trường quyền sử dụng đất, các chính sách đổi mới nói trên đã đưa được ra 3 nội dung chủ yếu như sau: Thứ nhất, tạo thuận lợi cho việc vận hành thị trường quyền sử dụng đất, trong đó có thị trường sơ cấp giữa nhà nước và những người được nhà nước 8 giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng và thị trường thứ cấp bao gồm các giao dịch về quyền sử dụng và tài sản gắn liền giữa những người sử dụng đất. Việc tạo thuận lợi này được thể hiện cụ thể trong hoàn chỉnh các cơ chế chuyển dịch đất đai, bao gồm: Chuyển dịch đất đai bắt buộc thông qua quyền quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Chuyển dịch đất đai tự nguyện thông qua quan hệ thị trường giữa bên cần đất và bên đang sử dụng đất. Thứ hai, quan tâm đặc biệt tới khung pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp nhằm bảo đảm chuyển dịch đất đai tạo hiệu quả cao trong tích tụ, tập trung đất đai phục vụ phát triển kinh tế nông nghiệp quy mô lớn, công nghệ cao nhằm tạo ra các nông sản đặc trưng của Việt Nam có sức cạnh tranh cao trên thị trường quốc tế; từ đây chính sách phát triển thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp cần tập trung vào tạo quan hệ sản xuất mới trong nông nghiệp như mô hình hợp tác xã kiểu mới, mô hình liên kết giữa doanh nghiệp nông nghiệp và các hộ gia đình nông dân.

Thứ ba, hoàn chỉnh công cụ cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có tích hợp với các các loại quy hoạch khác nhằm tạo hiệu quả cao trong việc xác định các kịch bản phát triển đạt hiệu suất và hiệu quả cao trong tương lai, thể hiện chức năng dẫn đường cho phát triển của Nhà nước gắn với động lực phát triển của kinh tế tư nhân. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 1. Giá đất sử dụng trong đấu giá QSDĐ Luật đất đai năm 2003 quy định về giá đất tại khoản 23 Điều 4 thì giá đất (giá QSDĐ) được hiểu là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Theo khoản 19, điều 3 luật đất đai năm 2013 quy định như sau: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.