CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1 Tình hình đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một số nước trên thế giới Trên thế giới có rất nhiều Quốc gia và ở mỗi Quốc gia có một hình thức sở hữu đất đai và các quan hệ đất đai riêng. Điều đó phụ thuộc vào bản chất của từng Nhà nước và lợi ích của giai cấp thống trị của Quốc gia đó. * Nước Mỹ Mỹ là một Quốc gia phát triển, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.
Đến nay, nước Mỹ đã hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoàn thiện hồ sơ địa chính. Nước Mỹ đã xây dựng một hệ thống thông tin về đất đai và đưa vào lưu trữ trong máy tính, qua đó có khả năng cập nhật các thông tin về biến động đất đai một cách nhanh chóng và đầy đủ đến từng thửa đất. Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Mỹ sớm được hoàn thiện. Đó cũng là một trong các điều kiện để thị trường bất động sản tại Mỹ phát triển ổn định (Nguồn: Trang thông tin thị trường bất động sản).
* Nước Pháp Hầu hết đất đai tại Pháp thuộc sở hữu toàn dân. Nước Pháp đã thiết lập được hệ thống thông tin, được nối mạng truy cập từ trung ương đến địa phương. Đó là hệ thống tin học hoàn chỉnh (phục vụ trong quản lý đất đai). Nhờ hệ thống này mà họ có thể cập nhật các thông tin về biến động đất đai một cách nhanh chóng, thường xuyên và phù hợp và cũng có thể cung cấp thông tin chính xác, kịp thời đến từng khu vực, từng thửa đất.
Tuy nhiên, nước Pháp không tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà họ tiến hành quản lý đất đai bằng tư liệu đã được tin học hoá và tư liệu trên giấy, bao gồm: các chứng thư bất động sản và sổ địa chính. Ngoài ra, mỗi chủ sử dụng đất được cấp một trích lục địa chính cho phép chứng thực chính xác của các dữ liệu địa chính đối với bất kỳ bất động sản nào cần đăng ký (Nguồn: Trang thông tin thị trường bất động sản). 5 * Nước Thái Lan Thái Lan đã tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Thái Lan được chia làm 3 loại: - Đối với các chủ sử dụng đất hợp pháp và mảnh đất không có tranh chấp thì được cấp bìa đỏ. - Đối với các chủ sử dụng đất sở hữu mảnh đất có nguồn gốc chưa rõ ràng cần xác minh lại thì được cấp bìa xanh.
- Đối với các chủ sử dụng mảnh đất không có giấy tờ thì cấp bìa vàng. Tuy nhiên, sau đó, họ sẽ xem xét tất cả các trường hợp sổ bìa xanh, nếu xác minh mảnh đất được rõ ràng họ sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ. Đối với trường hợp bìa vàng thì Nhà nước sẽ xem xét các quyết định xử lý cho phù hợp và nếu hợp pháp sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ. * Nước Ôstrâylia Đây là một nước rộng lớn, bốn bề là biển, tỷ lệ diện tích trên đầu người cao, 90% quỹ đất tự nhiên là do tư nhân sở hữu.
Khi Nhà nước muốn sử dụng thì họ phải tiến hành làm hợp đồng thuê đất của tư nhân. Để quản lý tài nguyên đất, Ôtsrâylia đã tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tiến hành hoàn thiện hệ thống thông tin đất. Vì vậy, các giao dịch về đất đai rất thuận tiện, quản lý đất đai rất nhanh chóng (Trần Thị Minh Hà - 2000). Tổng quan hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam qua các thời kỳ * Thời kỳ phong kiến Trong thời kỳ phong kiến, người đứng đầu Quốc gia đã đánh giá được tầm quan trọng của đất đai cũng như công tác quản lý đất đai.
Có hai yếu tố được triều đại phong kiến quan tâm đó là: “ đinh” nghĩa là lao động và “ điền thổ ” nghĩa là đất đai. Công tác địa chính nước ta được tiến hành đầu tiên vào thế kỷ thứ VI cho đến thời kỳ Gia Long (1806), nước ta tiến hành đo đạc lập sổ địa bạ cho từng cụm, từng xã với mục đích phân rõ đâu là đất công, đâu là đất tư và định từng hạng đất để thu thuế. 6 * Thời kỳ Pháp thuộc Sau khi thực dân Pháp tiến hành xâm lược nước ta. Trong thời kỳ này, để thuận tiện cho việc vơ vét của cải, tài nguyên của nước ta, chúng chia nước ta thành 3 miền tương ứng để cai trị.
Thực dân Pháp đã tiến hành xây dựng hệ thống tam giác đạc ở Nam Kỳ, đây là cơ sở để tiến hành đo vẽ, thành lập bản đồ. Đồng thời chúng tiến hành lập sổ địa chính, sổ thuế và sổ điền thổ nhằm quản lý nguồn tài nguyên của nước ta. Ở Bắc Kỳ từ những năm 1889 đến năm 1920, thực dân Pháp đã tiến hành đo đạc lập bản đồ giải thửa chi tiết, lập sổ địa chính và sổ mục kê. Nội dung các tài liệu này thể hiện quỹ đất theo từng loại đất và từng chủ sử dụng đất, đây là cơ sở để chúng tiến hành thu thuế.
Tuy nhiên toàn bộ hệ thống hồ sơ địa chính trong thời kỳ này vẫn còn nhiều điểm bất cập, chưa đầy đủ và hoàn thiện, công tác quản lý đất đai chỉ nhằm mục đích khai thác triệt để nguồn tài nguyên đất của nước ta. * Thời kỳ Mỹ - Nguỵ Trong thời kỳ này dưới sự cai trị của Mỹ - Nguỵ đã tiến hành những chính sách đất đai, nổi bật là chính sách: "Quốc sách cải tạo điền địa" của Ngô Đình Diệm, sau đó là chính sách "Người cày có ruộng" của Nguyễn Văn Thiệu. Công tác địa chính chủ yếu của thời kỳ này là lập sổ địa bạ, sổ điền chủ và sổ lập điền chủ nhằm quản lý việc sử dụng đất và thu thuế. - Từ năm 1951 đến năm 1955 thành lập Nha Địa chính và Nam phần, Trung phần và Cao nguyên Trung phần.
- Từ năm 1956 đến năm 1959 thành lập Nha Tổng giám đốc Địa chính, Địa hình để thi hành các quốc sách về điền thổ và nông nghiệp. - Từ năm 1960 đến 1975 thành lập Nha Điều tra nhằm xây dựng tài liệu, tổ chức điều hành các công tác đo đạc, thành lập bản đồ, lập sổ địa chính ở Nam Kỳ. * Thời kỳ Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà và Nhà nước Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945, Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà ra đời, công tác địa chính bắt đầu được củng cố từ Trung ương đến địa phương. Các 7 thông tư, nghị định đã được ban hành nhằm tăng cường hiệu quả của công tác quản lý và sử dụng đất.
- Ngày 18/2/1953, Luật Cải cách Ruộng đất ra đời, đánh đổ hoàn toàn chế độ sở hữu ruộng đất phong kiến, thực hiện khẩu hiệu “Người cày có ruộng”. Sau khi thực hiện cải cách ruộng đất ở miền Bắc người dân thi đua làm ăn tập thể theo kiểu hợp tác xã. - Hiến pháp 1959 ra đời quy định ba chế độ sở hữu ruộng đất, đó là: Sở hữu toàn dân, sở hữu tư nhân và sở hữu tập thể. - Năm 1960, Chính phủ quyết định chuyển Sở Địa chính từ Bộ Tài chính thành Vụ Quản lý Ruộng đất thuộc Bộ Nông nghiệp.
- Năm 1970 Bộ Nông nghiệp đã triển khai chỉnh lý bản đồ giải thửa và thống kê diện tích đất đai cả nước. - Ngày 19/11/1979 Chính phủ có Nghị định số 404/NĐ-CP cho thành lập hệ thống quản lý đất đai trực thuộc Hội đồng Bộ trưởng và UBND các cấp. Toàn bộ quỹ đất đai do Tổng cục Quản lý Ruộng đất quản lý. - Hiến pháp 1980 quy định “ Đất đai là tài nguyên thiên nhiên thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo pháp luật” nhằm thống nhất công tác quản lý đất đai trên phạm vi toàn quốc.
- Hiến pháp năm 1992 ra đời quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, đúng mục, có hiệu quả” nhằm tăng cường hiệu quả hoạt động quản lý đất đai và phù hợp với tình hình chung của đất nước. - Luật Đất đai 1993 ra đời dựa trên tinh thần của Hiến pháp 1992, trong đó Luật Đất đai quy định rõ các quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất. Đây là bộ luật đất đai quy định đầy đủ và chi tiết những vấn đề có liên quan đến đất đai, cũng như quá trình sử dụng đất của người sử dụng. Sau 5 năm thực hiện Luật Đất đai 1993 vẫn còn nhiều điểm bất cập, không phù hợp với thực tế sử dụng đất.
Chính vì vậy Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 vào các năm 1998, 2001. - Tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá XI, đã thông qua Luật Đất đai năm 2003; đây là bộ luật đầy đủ nhất cho công tác quản lý và sử dụng đất ở nước ta ở thời điểm 8 hiện tại, tuy nhiên quá trình triển khai Luật Đất đai 2003 và thực tiễn cuộc sống vẫn đòi hỏi phải có những vấn đề mới cần được bổ sung, đặc biệt là công tác giải phóng mặt bằng. Ngày 29 tháng 11 năm 2013 Luật Đất đai năm 2013 đã được Quốc hội ban hành và có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2013 đến nay đã nhanh chóng đi vào đời sống và góp phần giải quyết những khó khăn vướng mắc mà Luật đất đai giai đoạn trước chưa được giả quyết phù hợp với sự phát triển kinh tế - xã hội của nước ta. Nhìn chung qua các thời, ứng với mỗi giai đoạn phát triển của đất nước, Nhà nước ta luôn quan tâm, chú trọng đến công tác quản lý và sử dụng đất.
Nhà nước ta đã ban hành một hệ thống các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất đai tương đối đầy đủ và phù hợp với chế độ chính trị, cũng như điều kiện kinh tế - xã hội của đất nước.Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1. Cơ sở lý luận * Những vấn đề về đất đai * Khái niệm về đất đai: - Theo V. Docutraiep (1846 - 1903): Đất trên bề mặt lục địa là một vật thể thiên nhiên được hình thành do sự tác động tổng hợp cực kỳ phức tạp của 5 yếu tố: Sinh vật, đá mẹ, địa hình, khí hậu và tuổi thọ địa phương.
