CHƯƠNG I TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở pháp lý và thực tiễn về bồi thường giải phóng mặt bằng 1.1 Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và chính sách bồi thường - Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này. [19] - Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác. - Việc bồi thường thiệt hại này có thể vô hình hoặc hữu hình (bồi thường bằng tiền, bằng vật chất khác…) có thể do các quy định của pháp luật điều tiết, hoặc do thoả thuận giữa các chủ thể. - Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi.[19] - Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.[19] - Giải phóng mặt bằng là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình khác trên diện tích đó.
- Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng xác lập từ khi thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư.2 Đặc điểm của quá trình bồi thường Giải phóng mặt bằng là quá trình phức tạp, liên quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội nó thể hiện khác nhau đối với mỗi dự án. Quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng có các đặc điểm sau: n 5 - Tính đa dạng thể hiện: Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực nội thành, mật độ dân cư cao, ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn, cho nên quá trình giải phóng mặt bằng có đặc điểm khác với khu vực nông thôn hoạt động sản xuất chủ yếu là nông nghiệp hoặc tiểu thủ công nghiệp. Do đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được tiến hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực và từng dự án cụ thể.
- Tính phức tạp: Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội đối với mọi người dân. Tại khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp cho nên đất đai là tư liệu sản xuất cơ bản. Đối với khu vực thành thị đất đai là tài sản có giá trị lớn gắn trực tiếp với đời sống sinh hoạt của người dân, với những chủ thể kinh doanh thì vị trí đất còn gắn với thu nhập của họ. Từ các đặc điểm như trên cho chúng ta thấy việc bồi thường thiệt hại cho mỗi diện tích đất khác nhau bị thu hồi về vị trí, điều kiện sử dụng thường khác nhau.
- Đối với đất ở lại càng phức tạp hơn do những nguyên nhân sau: + Đất ở là tài sản có giá trị lớn, gắn bó trực tiếp với đời sống và sinh hoạt của người dân mà tâm lý, tập quán là ngại di chuyển chỗ ở. + Nguồn gốc sử dụng đất khác nhau qua nhiều thời kỳ với chế độ quản lý khác nhau, cơ chế chính sách không đồng bộ dẫn đến tình trạng lấn chiếm đất đai xây nhà trái phép diễn ra thường xuyên. + Thiếu quỹ đất do xây dựng khu tái định cư cũng như chất lượng khu tái định cư thấp chưa đảm bảo được yêu cầu. + Dân cư một số vùng sống chủ yếu bằng nghề buôn bán nhỏ và sống bám vào các trục đường giao thông của khu dân cư làm kế sinh nhai nay chuyển đến ở khu vực mới thì điều kiện kiếm sống bị thay đổi nên họ không n 6 muốn di chuyển.
Từ các điểm trên cho thấy mỗi dự án khác nhau thì công tác GPMB được thực hiện khác nhau.2 Giá đất và định giá đất 1.1 Giá đất Trong điều kiện đổi mới quản lý kinh tế giá đất đã được hình thành và được quy định trong Luật pháp, đó là tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”. Điều 56 Luật đất đai 2003 quy định: “Nhà nước quy định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Do đó chúng ta có thể hiểu “Giá đất” là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước. [19] Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện phù hợp với quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại thời điểm xác định.
Như vậy trên thực tế có hai loại giá đất: giá do Nhà nước quy định và giá đất theo giá thị trường, hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất.2 Định giá, định giá đất và định giá bất động sản Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định (GS. Sealrooke- Viện đại học Portsmouth, VQ Anh); n 7 Định giá là một khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (GS. Lim Lan Yuan- Khoa Xây dựng và BDS, ĐH quốc gia Singapore). Định giá đất: Là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
Đất đai là một tài sản, vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Định giá bất động sản: Là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Định giá BĐS thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất.
Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì BĐS là một đơn vị thống nhất; thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng.3 Ảnh hưởng của yếu tố định giá đất đến công tác bồi thường, GPMB và tái định cư Trong quá trình đổi mới quản lý kinh tế khái niệm kinh tế thị trường được hiểu và áp dụng khá rộng vào trong các văn bản pháp quy và trong các tài liệu nghiên cứu. Đồng thời khái niệm về thị trường bất động sản cũng hình thành và đang được hoàn thiện thông qua sự phát triển của nền kinh tế theo hướng thị trường mà trước hết là sự phát triển, hoàn thiện của hệ thống pháp luật về kinh tế. Mặc dù pháp luật nói chung và Luật Đất đai chưa đề cập đến việc đất có giá nhưng trên thực tế, lý thuyết “giá trị” bất động sản bao gồm các yếu tố nhu cầu sử dụng, sự khan hiếm, sức mua đã chứng minh rằng đất n 8 có giá. Hiến pháp năm 1992 đã khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tổ chức cá nhân được quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.
Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998 và năm 2001 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để thu thuế chuyển quyền sử dụng đất. Thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Tuy nhiên trong thực tế việc thực hiện thu hồi đất GPMB hầu hết đều bị ách tắc trong việc định giá đất để xác định giá trị bồi thường, mặc dù khung giá đất của Chính phủ tuy đã được điều chỉnh so với khung giá đất hiện hành, sau đó được cụ thể hoá ở từng địa phương, tuy nhiên để tính mức thuế thì ít người phản đối, nhưng tính tiền bồi thường GPMB thì người nhận bồi thường luôn không thoả mãn.3 Chính sách bồi thường ở một số nước trên thế giới Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và người dân, người bị ảnh hưởng không những không hạn chế về số lượng mà còn có xu hướng ngày càng tăng.
Đặc biệt, ở những nước đang phát triển, người dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp đó là vấn đề sống còn của họ. Dưới đây là một số kinh nghiệm quản lý đất đai của các nước trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, đặc biệt trong chính sách bồi thường GPMB.1 Tại Trung Quốc Pháp luật đất đai của Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với pháp luật đất đai của Việt Nam. Tuy nhiên nhìn về tổng thể việc chấp hành pháp luật của người Trung Quốc rất cao. Việc sử dụng đất đai tại Trung Quốc thực sự tiết kiệm, Nhà nước Trung Quốc hoàn toàn cấm việc mua bán chuyển n 9 nhượng đất đai.
Do vậy thị trường đất đai gần như không tồn tại mà chỉ có thị trường nhà cửa.