Tổng quan nghiên cứu

Công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội giai đoạn 2015 - 2017 đã đạt được những bước tiến quan trọng, đóng góp trực tiếp vào nguồn thu ngân sách địa phương với tổng diện tích đấu giá thành công là 30.949,48 m² tại 16 xã, thị trấn, mang lại 213,18 tỷ đồng. Hoạt động quản lý đất đai trước đây thường gặp bất cập do cơ chế hai giá, khi khung giá đất Nhà nước quy định thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế ngoài thị trường. Tình trạng này làm thất thoát nguồn thu công và giảm hiệu quả khai thác tài nguyên đất.

Luận văn thạc sĩ chuyên ngành Quản lý đất đai (mã số 8850103) của tác giả Nguyễn Thị Gấm, dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Nguyễn Văn Quân tại Học viện Nông nghiệp Việt Nam năm 2018, tập trung giải quyết bài toán tối ưu hóa quy trình đấu giá đất. Mục tiêu cụ thể của nghiên cứu là phân tích thực trạng tổ chức đấu giá tại 3 dự án trọng điểm thuộc 3 xã đại diện, từ đó xác định các nhân tố ảnh hưởng đến mức độ chênh lệch giá và đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao hiệu quả quản trị quỹ đất công.

Phạm vi nghiên cứu được xác lập tại huyện Ứng Hòa trong khung thời gian 2015 - 2017, tập trung vào 3 dự án: khu 3 Đồng Cửa Làng (xã Đồng Tân), thôn Quảng Nguyên (xã Quảng Phú Cầu) và khu Đồng Dài I, Đồng Dài II (xã Hòa Xá). Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài được khẳng định qua việc lượng hóa mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá và giá khởi điểm (dao động từ 1,05 đến 1,30 lần), cung cấp cơ sở dữ liệu thực chứng cho công tác lập kế hoạch sử dụng đất và định giá đất khởi điểm sát với thị trường.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu vận dụng lý thuyết địa tô chênh lệch và lý thuyết kinh tế thị trường về phân bổ nguồn lực công nhằm giải thích cơ chế hình thành giá đất trong các giao dịch đấu giá quyền sử dụng đất. Các khái niệm cốt lõi được chuẩn hóa bao gồm: quyền sử dụng đất với tư cách là hàng hóa đặc biệt, thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp và thứ cấp, giá khởi điểm và cơ chế hình thành giá trúng đấu giá thông qua phương thức trả giá lên.

Khung pháp lý của luận văn dựa trên Luật Đất đai 2013 (Điều 113 và Điều 114 quy định về khung giá đất, bảng giá đất và định giá đất cụ thể), Luật Đấu giá tài sản 2016 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2017), Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định 5 phương pháp định giá đất (phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất) cùng Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP. Đồng thời, nghiên cứu tiếp thu bài học quốc tế từ mô hình đấu giá tài sản xử lý nợ tại Nhật Bản, cơ chế xuất nhượng quyền sử dụng đất thông qua Trung tâm Định giá CRECAC tại Trung Quốc với 30 chi nhánh, và chương trình bình quyền đất đô thị tại Đài Loan giúp nâng giá trị đất tăng bình quân 6,4 lần.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp từ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm Phát triển quỹ đất và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Ứng Hòa giai đoạn 2015 - 2017. Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua khảo sát mẫu định lượng với tổng quy mô N = 130 phiếu, bao gồm 30 cán bộ chuyên môn quản lý đất đai và 100 người dân trực tiếp tham gia đấu giá tại 3 dự án (30 người tại xã Đồng Tân, 30 người tại xã Quảng Phú Cầu và 40 người tại xã Hòa Xá).

Phương pháp chọn mẫu phân tầng có chủ đích được áp dụng nhằm phản ánh đặc trưng kinh tế - xã hội của từng vùng: xã Đồng Tân đạt chuẩn nông thôn mới ven tỉnh lộ 428, xã Quảng Phú Cầu là cụm làng nghề mật độ dân số đông, và xã Hòa Xá tiếp giáp thị trấn Tế Tiêu trên trục Quốc lộ 21B. Toàn bộ số liệu được phân tích thống kê mô tả, phân loại theo chỉ tiêu và xử lý tương quan trên phần mềm Microsoft Excel trong khung thời gian từ tháng 03/2017 đến tháng 05/2018. Việc lựa chọn phương pháp thống kê phân tích giúp so sánh chính xác mức độ biến động giữa giá sàn và giá trúng, chứng minh tính khách quan của các kết luận nghiên cứu.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất toàn huyện Ứng Hòa giai đoạn 2015 - 2017 có sự tăng trưởng vượt bậc nhưng thiếu đồng đều qua các năm. Tổng số tiền thu được đạt 213,18 tỷ đồng, trong đó năm 2015 chỉ đạt 23,7 tỷ đồng (chiếm 10% tổng nguồn thu cả giai đoạn), sau đó tăng trưởng mạnh mẽ và đạt đỉnh cao nhất vào năm 2017 ở cả diện tích thực hiện và số tiền thu nộp ngân sách.

Thứ hai, tỷ lệ đấu giá thành công và biên độ chênh lệch giá phụ thuộc lớn vào việc định giá khởi điểm tại từng dự án. Tại dự án thôn Quảng Nguyên (xã Quảng Phú Cầu), tỷ lệ trúng đấu giá vòng 1 đạt 95% (38/40 thửa) nhờ giá sàn phù hợp và nhu cầu đất làng nghề cao. Dự án Đồng Dài I và II (xã Hòa Xá) đạt tỷ lệ trúng thầu 93,3% (42/45 thửa). Ngược lại, dự án khu 3 Đồng Cửa Làng (xã Đồng Tân) chỉ đạt tỷ lệ thành công 67,74% (21/31 thửa) do giá khởi điểm áp sát giá thị trường, khiến tỷ lệ chênh lệch giá trúng so với giá sàn chỉ đạt 1,05 lần, thấp hơn nhiều so với mức 1,30 lần của các dự án khác.

Thứ ba, công tác công khai và mức độ hài lòng của xã hội đạt kết quả khả quan. Trong tổng số 30 cán bộ được khảo sát, 93% xác nhận phương án đấu giá được niêm yết công khai đầy đủ và 86,67% đánh giá giá khởi điểm là hợp lý. Về phía 100 khách hàng tham gia đấu giá, 100% người được hỏi khẳng định thông tin thửa đất về quy hoạch, mốc giới và hạ tầng đều minh bạch; 84% khách hàng bày tỏ sự hài lòng, 14% đánh giá ở mức bình thường và chỉ có 2% chưa hài lòng.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính dẫn đến sự chênh lệch hiệu quả giữa các dự án xuất phát từ sự tương tác giữa vị trí địa lý, hạ tầng kỹ thuật và phương pháp định giá sàn. Các dữ liệu này khi trình bày qua biểu đồ cột kép so sánh giá khởi điểm với giá trúng thầu và biểu đồ cơ cấu tỷ lệ hấp thụ sẽ làm nổi bật sự khác biệt về mặt địa bàn. Tại xã Quảng Phú Cầu và Hòa Xá, lợi thế tiếp giáp trục giao thông huyết mạch và áp lực phát triển làng nghề đã tạo ra lực cầu tự nhiên vượt trội.

Ngược lại, hạn chế tại xã Đồng Tân cho thấy nếu cơ quan quản lý xác định giá khởi điểm quá cao mà chưa đầu tư hoàn chỉnh hạ tầng kết nối, tính thanh khoản của phiên đấu giá sẽ sụt giảm rõ rệt. So sánh với các địa phương khác như thành phố Hà Nội (đạt 2.977 tỷ đồng năm 2016, hoàn thành 96% kế hoạch) hay tỉnh Hòa Bình (thu 211,032 tỷ đồng sau 5 năm), công tác đấu giá đất tại huyện Ứng Hòa đã phát huy tốt vai trò xóa bỏ cơ chế xin - cho, tạo nguồn vốn đầu tư hạ tầng đồng bộ cho khu vực nông thôn ngoại thành.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, hoàn thiện phương pháp xác định giá khởi điểm. Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Ứng Hòa cần phối hợp chặt chẽ với các đơn vị tư vấn thẩm định giá độc lập để áp dụng linh hoạt phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp hệ số điều chỉnh giá đất K. Mục tiêu là duy trì biên độ giá sàn thấp hơn giá giao dịch thị trường từ 10% đến 15% nhằm kích cầu người mua, tránh ấn định mức giá sàn quá sát làm giảm tỷ lệ thành công xuống dưới 70% như tại xã Đồng Tân. Timeline triển khai: Chu kỳ định giá hàng năm từ quý I/2019.

Thứ hai, tập trung đầu tư hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật trước khi tổ chức đấu giá. Ủy ban nhân dân huyện cần bố trí trích lại từ 20% đến 30% tổng nguồn thu tiền sử dụng đất để bàn giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất thực hiện giải phóng mặt bằng sạch, xây dựng hoàn chỉnh đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước và cấp điện tại các khu đất đấu giá mới. Timeline thực hiện: Giai đoạn 2019 - 2023.

Thứ ba, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin và công khai hồ sơ pháp lý. Hội đồng đấu giá huyện cần thiết lập cơ chế công bố thông tin đa kênh, đưa 100% dữ liệu về quy hoạch chi tiết, trích lục bản đồ địa chính và bước giá lên cổng thông tin điện tử trước thời điểm mở bán tối thiểu 30 ngày, hướng đến nâng chỉ số hài lòng của khách hàng từ 84% lên mức trên 95%. Chủ thể thực hiện: Văn phòng HĐND - UBND huyện và các xã liên quan trong năm 2019.

Thứ tư, chuyên nghiệp hóa và xã hội hóa hoạt động tổ chức đấu giá. Thực hiện chuyển giao tối thiểu 80% các phiên đấu giá quyền sử dụng đất quy mô lớn cho các tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp theo đúng tinh thần Luật Đấu giá tài sản 2016, đồng thời tổ chức đào tạo nâng cao kỹ năng điều hành cho 100% cán bộ nghiệp vụ cấp huyện và cấp xã. Chủ thể thực hiện: Sở Tư pháp thành phố Hà Nội phối hợp với UBND huyện Ứng Hòa giai đoạn 2019 - 2021.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Thứ nhất, cán bộ quản lý đất đai tại các phòng ban chuyên môn, Văn phòng Đăng ký đất đai và Trung tâm Phát triển quỹ đất cấp quận, huyện. Luận văn cung cấp quy trình phân tích dữ liệu thực tế, giúp cán bộ tham mưu xây dựng phương án đấu giá, lập kế hoạch sử dụng đất và thẩm định giá khởi điểm hiệu quả.

Thứ hai, các thẩm định viên và tổ chức đấu giá tài sản chuyên nghiệp. Tài liệu này đóng vai trò là một case study thực chứng điển hình về việc phân tích mối tương quan giữa mức giá sàn, bước giá và tỷ lệ trúng đấu giá tại các vùng kinh tế nông thôn chuyển đổi.

Thứ ba, các nhà đầu tư bất động sản và cá nhân có nhu cầu tham gia đấu giá đất. Người tham gia có thể nắm vững quy chế đấu giá, các bước thực hiện nghĩa vụ tài chính, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phương pháp đánh giá tiềm năng sinh lời của các khu đất ven đô.

Thứ tư, giảng viên, học viên cao học và sinh viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Bất động sản và Kinh tế tài nguyên. Luận văn là nguồn tài liệu tham khảo học thuật giá trị với bộ dữ liệu khảo sát 130 mẫu và hệ thống văn bản quy phạm pháp luật được tổng hợp chi tiết.

Câu hỏi thường gặp

Kết quả thu ngân sách từ đấu giá đất huyện Ứng Hòa giai đoạn 2015 - 2017 đạt bao nhiêu? Tổng nguồn thu ngân sách nhà nước từ đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện giai đoạn 2015 - 2017 đạt 213,18 tỷ đồng với tổng diện tích 30.949,48 m² tại 16 xã và thị trấn. Trong đó, nguồn thu có sự bứt phá mạnh mẽ vào năm 2017, cao gấp gần 9 lần so với năm 2015 (năm 2015 chỉ đạt 23,7 tỷ đồng, chiếm 10% tổng nguồn thu).

Vì sao dự án tại xã Đồng Tân có tỷ lệ trúng đấu giá chỉ đạt 67,74%? Nguyên nhân chủ yếu do việc xác định giá khởi điểm tại khu 3 Đồng Cửa Làng quá sát với giá giao dịch thực tế trên thị trường, dẫn đến mức chênh lệch giữa giá trúng và giá khởi điểm chỉ đạt 1,05 lần. Điều này làm giảm biên độ kỳ vọng sinh lời của người tham gia, khiến tỷ lệ trúng thầu đạt thấp hơn các dự án khác.

Khách hàng tham gia đấu giá đánh giá thế nào về tính minh bạch của thông tin dự án? Kết quả khảo sát 100 khách hàng tham gia đấu giá cho thấy 100% người dân ghi nhận các thông tin liên quan đến diện tích, vị trí, ranh giới và quy hoạch hạ tầng được niêm yết công khai rõ ràng. Mức độ hài lòng chung đạt 84%, mức bình thường là 14% và chỉ có 2% khách hàng chưa thực sự hài lòng.

Cơ sở pháp lý chính điều chỉnh hoạt động đấu giá đất trong luận văn là gì? Hoạt động đấu giá đất trong nghiên cứu chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai 2013, Luật Đấu giá tài sản 2016, Nghị định 44/2014/NĐ-CP về định giá đất, Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP và Quyết định số 04/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội về quy định đấu giá quyền sử dụng đất.

Luận văn đề xuất giải pháp then chốt nào để tối ưu nguồn thu từ đất công? Tác giả đề xuất xây dựng giá khởi điểm có biên độ hợp lý (thấp hơn thị trường 10% đến 15%), trích 20% đến 30% tiền sử dụng đất thu được để tái đầu tư hạ tầng kỹ thuật trước khi đấu giá, và chuyển giao tối thiểu 80% phiên đấu giá cho các tổ chức chuyên nghiệp thực hiện.

Kết luận

  • Đánh giá toàn diện kết quả thực hiện 30.949,48 m² đất đấu giá mang lại 213,18 tỷ đồng cho ngân sách huyện Ứng Hòa trong giai đoạn 2015 - 2017.
  • Lượng hóa chính xác mối tương quan giữa giá khởi điểm và tỷ lệ trúng đấu giá tại 3 dự án điểm, dao động từ 67,74% tại xã Đồng Tân đến 95% tại xã Quảng Phú Cầu.
  • Kiểm chứng thực nghiệm mức độ hài lòng của 100 người dân tham gia đấu giá với 84% đánh giá tích cực và 100% ghi nhận tính minh bạch thông tin.
  • Đóng góp hệ thống 4 nhóm giải pháp thực tiễn về hoàn thiện cơ chế định giá sàn, trích 20% - 30% nguồn thu đầu tư hạ tầng và xã hội hóa quy trình đấu giá.
  • Định hướng lộ trình thực thi giai đoạn 2019 - 2023 nhằm thúc đẩy tính minh bạch, chuyên nghiệp hóa bộ máy và phát triển bền vững thị trường bất động sản địa phương.

Công trình nghiên cứu của tác giả Nguyễn Thị Gấm là tài liệu học thuật và thực tiễn quan trọng, cung cấp góc nhìn sâu sắc về quản lý tài chính đất đai cấp huyện. Các cơ quan quản lý và nhà nghiên cứu quan tâm có thể khai thác toàn văn luận văn tại thư viện Học viện Nông nghiệp Việt Nam để áp dụng vào công tác hoạch định chính sách phát triển quỹ đất tại địa phương.