Luận văn thạc sĩ đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thành phố hạ long tỉnh quảng ninh giai đoạn 2014 2018

Luận văn thạc sĩ đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại Hạ Long, Quảng Ninh giai đoạn 2014-2018, phân tích hiệu quả và thách thức.

• Tác giả: Vũ Thu Trang
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Đức Thạnh
• Trường học: Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh Giá Công Tác Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất Tại Hạ Long (2014-2018)
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Thái Nguyên

Tóm tắt

I. Tổng Quan Đấu Giá Quyền Sử Dụng Đất Hạ Long 2014 2018

Đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một phương thức quan trọng để Nhà nước khai thác nguồn lực từ đất đai, đặc biệt trong bối cảnh phát triển kinh tế - xã hội nhanh chóng của các đô thị như Hạ Long. Giai đoạn 2014-2018 chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ của Hạ Long, đòi hỏi nguồn vốn lớn để đầu tư cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị. Việc đánh giá hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ trong giai đoạn này là vô cùng cần thiết để nhìn nhận những thành công, hạn chế và đề xuất giải pháp cho tương lai. Đây là một công cụ hữu hiệu để đảm bảo tính công khai, minh bạch trong quản lý đất đai, đồng thời tạo nguồn thu cho ngân sách địa phương. Bài viết này sẽ đi sâu vào phân tích, đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Hạ Long giai đoạn 2014-2018, từ đó đưa ra những kiến nghị thiết thực.

1.1. Vai Trò Của Đấu Giá QSDĐ Trong Phát Triển Đô Thị

Đấu giá QSDĐ đóng vai trò quan trọng trong việc tạo vốn cho phát triển cơ sở hạ tầng, đô thị hóa và các dự án kinh tế - xã hội khác. Thông qua đấu giá, giá trị đất đai được xác định một cách khách quan, phản ánh đúng giá thị trường, giúp tối ưu hóa nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Nguồn thu này có thể được tái đầu tư vào các công trình công cộng, nâng cao chất lượng sống của người dân. Đấu giá QSDĐ còn giúp ngăn chặn tình trạng tham nhũng, tiêu cực trong quản lý đất đai, đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong tiếp cận nguồn lực đất đai. Theo Vũ Thu Trang, việc đấu giá QSDĐ đã thể hiện được tính ưu việt hơn các hình thức giao đất khác, đảm bảo tính công khai, rõ ràng và bình ổn thị trường bất động sản.

1.2. Bối Cảnh Kinh Tế Xã Hội Hạ Long 2014 2018

Giai đoạn 2014-2018 là thời kỳ phát triển mạnh mẽ của Hạ Long, với sự tăng trưởng du lịch, đầu tư và đô thị hóa. Nhu cầu sử dụng đất tăng cao, đặc biệt là đất ở và đất thương mại dịch vụ. Việc quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả trở thành một thách thức lớn đối với chính quyền địa phương. Đấu giá QSDĐ được xem là một giải pháp quan trọng để giải quyết bài toán này, vừa tạo nguồn thu cho ngân sách, vừa đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích và hiệu quả. Theo luận văn của Vũ Thu Trang, Hạ Long đang nắm vững cơ hội là trung tâm khu vực Đông Bắc Bộ và là một trung tâm du lịch của đất nước.

II. Thách Thức Trong Đấu Giá QSDĐ Tại Hạ Long Phân Tích

Mặc dù mang lại nhiều lợi ích, công tác đấu giá QSDĐ tại Hạ Long giai đoạn 2014-2018 vẫn còn tồn tại một số hạn chế và thách thức. Việc xác định giá khởi điểm, thủ tục hành chính rườm rà, tình trạng “quân xanh, quân đỏ” và sự tham gia chưa đầy đủ của người dân là những vấn đề cần được giải quyết. Việc đánh giá khách quan những tồn tại này là cơ sở quan trọng để đề xuất các giải pháp cải thiện và nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ trong tương lai. Một trong những thách thức lớn là xây dựng giá đất khởi điểm phù hợp với giá thị trường, đảm bảo tính cạnh tranh và thu hút sự tham gia của nhiều nhà đầu tư. Đồng thời, cần tăng cường kiểm tra, giám sát để ngăn chặn các hành vi tiêu cực, đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong đấu giá.

2.1. Giá Khởi Điểm Khoảng Cách Giữa Lý Thuyết Và Thực Tế

Một trong những vấn đề nổi cộm là việc xác định giá khởi điểm chưa sát với giá thị trường, dẫn đến tình trạng đấu giá không thành công hoặc thất thu ngân sách. Nguyên nhân có thể do quy trình định giá còn nhiều bất cập, thiếu thông tin thị trường hoặc có sự can thiệp từ các yếu tố bên ngoài. Việc cải thiện quy trình định giá, tăng cường sử dụng thông tin thị trường và đảm bảo tính độc lập của các đơn vị định giá là rất quan trọng.

2.2. Thủ Tục Hành Chính Rào Cản Cho Nhà Đầu Tư

Thủ tục hành chính rườm rà, phức tạp cũng là một rào cản lớn đối với các nhà đầu tư tham gia đấu giá QSDĐ. Việc đơn giản hóa thủ tục, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin sẽ giúp thu hút nhiều nhà đầu tư hơn và nâng cao hiệu quả công tác đấu giá. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các sở, ban, ngành liên quan để giải quyết các vướng mắc trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính.

2.3. Vấn Nạn Quân Xanh Quân Đỏ Trong Đấu Giá QSDĐ

Tình trạng “quân xanh, quân đỏ” – tức là việc các đối tượng tham gia đấu giá thông đồng, dàn xếp để nâng giá hoặc hạ giá bất thường – gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến tính minh bạch và công bằng của cuộc đấu giá. Giải pháp cho vấn đề này không chỉ nằm ở việc tăng cường kiểm tra, giám sát mà còn ở việc nâng cao ý thức pháp luật của người dân và xây dựng một cơ chế đấu giá công khai, minh bạch, khó bị lợi dụng.

III. Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Đấu Giá QSDĐ Gợi Ý

Để nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ tại Hạ Long, cần có một giải pháp đồng bộ và toàn diện, bao gồm cả việc hoàn thiện thể chế, nâng cao năng lực cán bộ, tăng cường kiểm tra, giám sát và đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin. Việc xây dựng một hệ thống thông tin đất đai đầy đủ, chính xác và minh bạch là nền tảng quan trọng để đảm bảo tính khách quan và công bằng trong đấu giá. Đồng thời, cần tăng cường sự tham gia của người dân vào quá trình đấu giá, đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ của các bên liên quan. Giải pháp cần tập trung vào cải thiện quy trình định giá, đơn giản hóa thủ tục hành chính, tăng cường kiểm tra, giám sát và nâng cao nhận thức của người dân.

3.1. Hoàn Thiện Quy Trình Định Giá Đất Đảm Bảo Tính Khách Quan

Quy trình định giá đất cần được hoàn thiện theo hướng minh bạch, khách quan và dựa trên cơ sở khoa học. Cần tăng cường sử dụng thông tin thị trường, áp dụng các phương pháp định giá phù hợp và đảm bảo tính độc lập của các đơn vị định giá. Việc công khai thông tin về quy trình định giá, kết quả định giá và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sẽ giúp tăng cường tính minh bạch và giảm thiểu nguy cơ tiêu cực.

3.2. Đơn Giản Hóa Thủ Tục Hành Chính Thu Hút Đầu Tư

Thủ tục hành chính cần được đơn giản hóa, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ và tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin. Việc xây dựng một cổng thông tin điện tử về đấu giá QSDĐ sẽ giúp các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận thông tin, nộp hồ sơ và theo dõi tiến độ xử lý. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các sở, ban, ngành liên quan để giải quyết các vướng mắc trong quá trình thực hiện thủ tục hành chính.

3.3. Tăng Cường Kiểm Tra Giám Sát Ngăn Chặn Tiêu Cực

Cần tăng cường kiểm tra, giám sát hoạt động đấu giá QSDĐ, từ khâu chuẩn bị đến khâu tổ chức và thực hiện. Việc xử lý nghiêm các hành vi vi phạm pháp luật, đặc biệt là các hành vi tiêu cực như thông đồng, dàn xếp giá, sẽ giúp răn đe và đảm bảo tính minh bạch, công bằng trong đấu giá. Cần có cơ chế bảo vệ người tố cáo, tố giác các hành vi vi phạm.

IV. Kết Quả Nghiên Cứu Đấu Giá QSDĐ Hạ Long Giai Đoạn 2014 2018

Nghiên cứu về công tác đấu giá QSDĐ tại Hạ Long giai đoạn 2014-2018 cho thấy những kết quả tích cực trong việc tạo nguồn thu cho ngân sách, góp phần phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Tuy nhiên, cũng cần nhìn nhận những hạn chế và tồn tại để có những giải pháp cải thiện phù hợp. Theo luận văn, công tác đấu giá đã thể hiện được tính ưu việt hơn các hình thức giao đất khác. Việc đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý đất đai là rất quan trọng để có cái nhìn toàn diện về công tác đấu giá QSDĐ. Theo số liệu trong luận văn, hoạt động đấu giá QSDĐ đã góp phần đem lại nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước và cải thiện đời sống nhân dân.

4.1. Đánh Giá Hiệu Quả Kinh Tế Của Đấu Giá QSDĐ

Hiệu quả kinh tế của đấu giá QSDĐ được thể hiện qua nguồn thu ngân sách, giá trị gia tăng của đất đai và sự phát triển của các dự án sau đấu giá. Việc so sánh giá trúng đấu giá với giá thị trường sẽ giúp đánh giá mức độ hiệu quả của công tác đấu giá. Số liệu cần được thu thập và phân tích một cách cẩn thận để có kết luận chính xác. Luận văn cũng chỉ ra rằng, thông qua việc dùng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là một biện pháp khai thác nguồn vốn to lớn từ đất đai.

4.2. Đánh Giá Tác Động Xã Hội Của Đấu Giá QSDĐ

Tác động xã hội của đấu giá QSDĐ thể hiện qua việc giải quyết nhu cầu nhà ở, tạo việc làm và cải thiện điều kiện sống của người dân. Việc đánh giá tác động này cần dựa trên các tiêu chí cụ thể, như số lượng nhà ở được xây dựng, số lượng việc làm được tạo ra và mức độ hài lòng của người dân. Cần có sự tham gia của cộng đồng vào quá trình đánh giá để đảm bảo tính khách quan và toàn diện.

V. Kiến Nghị Cho Đấu Giá QSDĐ Hạ Long Hướng Đến Tương Lai

Từ những phân tích và đánh giá trên, có thể đưa ra một số kiến nghị để nâng cao hiệu quả công tác đấu giá QSDĐ tại Hạ Long trong tương lai. Các kiến nghị này tập trung vào việc hoàn thiện thể chế, nâng cao năng lực cán bộ, tăng cường kiểm tra, giám sát và đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cấp, các ngành và sự tham gia của cộng đồng để thực hiện thành công các kiến nghị này. Việc xây dựng một môi trường đấu giá QSDĐ minh bạch, công bằng và hiệu quả sẽ góp phần quan trọng vào sự phát triển bền vững của Hạ Long.

5.1. Tăng Cường Đào Tạo Bồi Dưỡng Cán Bộ Nâng Cao Năng Lực

Cần tăng cường đào tạo, bồi dưỡng cán bộ làm công tác đấu giá QSDĐ, trang bị cho họ những kiến thức và kỹ năng cần thiết để thực hiện nhiệm vụ một cách hiệu quả. Chương trình đào tạo cần tập trung vào các nội dung như pháp luật về đất đai, quy trình đấu giá, kỹ năng định giá và kỹ năng giải quyết tranh chấp. Việc cập nhật kiến thức thường xuyên là rất quan trọng để cán bộ có thể đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của công việc. Luận văn của Vũ Thu Trang cũng đề xuất tăng cường tập huấn nghiệp vụ, mở các lớp bồi dưỡng cho đấu giá viên.

5.2. Ứng Dụng Công Nghệ Thông Tin Nâng Cao Tính Minh Bạch

Việc ứng dụng công nghệ thông tin vào công tác đấu giá QSDĐ sẽ giúp nâng cao tính minh bạch, công khai và hiệu quả. Cần xây dựng một hệ thống thông tin đất đai đầy đủ, chính xác và minh bạch, cho phép các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận thông tin, nộp hồ sơ và theo dõi tiến độ xử lý. Việc tổ chức đấu giá trực tuyến cũng là một giải pháp hiệu quả để thu hút nhiều nhà đầu tư hơn và giảm thiểu nguy cơ tiêu cực.

VI. Kết Luận Tầm Quan Trọng Của Đấu Giá QSDĐ Với Hạ Long

Đấu giá QSDĐ đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển của Hạ Long. Việc đánh giá và cải thiện công tác này là một quá trình liên tục, đòi hỏi sự nỗ lực của tất cả các bên liên quan. Bằng cách xây dựng một môi trường đấu giá minh bạch, công bằng và hiệu quả, Hạ Long có thể khai thác tối đa nguồn lực từ đất đai, phục vụ cho sự phát triển bền vững của địa phương. Nghiên cứu của Vũ Thu Trang đã cung cấp những cơ sở khoa học và thực tiễn quan trọng để thực hiện mục tiêu này. Việc tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện các giải pháp sẽ giúp Hạ Long ngày càng phát triển và thịnh vượng.

6.1. Nhấn Mạnh Vai Trò Quyết Định Của Đấu Giá QSDĐ

Đấu giá quyền sử dụng đất không chỉ đơn thuần là một công cụ tạo nguồn thu ngân sách mà còn là một yếu tố then chốt trong việc thúc đẩy sự phát triển bền vững của Hạ Long. Tính minh bạch và hiệu quả của quy trình đấu giá đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút đầu tư, quản lý tài nguyên đất đai một cách khôn ngoan và đảm bảo công bằng cho mọi thành phần kinh tế.

6.2. Triển Vọng Tương Lai Của Công Tác Đấu Giá QSDĐ

Với những giải pháp và kiến nghị được đề xuất, công tác đấu giá QSDĐ tại Hạ Long hứa hẹn sẽ có những bước tiến đáng kể trong tương lai. Việc áp dụng công nghệ tiên tiến, nâng cao trình độ chuyên môn của cán bộ và sự tham gia tích cực của cộng đồng sẽ tạo nên một hệ thống đấu giá QSDĐ minh bạch, hiệu quả và góp phần quan trọng vào sự phát triển thịnh vượng của thành phố.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học 1.1 Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản 1.1 Bất động sản Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại là bất động sản và động sản. Mặc dù tiêu chí phân loại bất động sản của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Ở Việt Nam tại Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015, tại chương XI, khoản 1 đã quy định “Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” [18].

Đất đai là bất động sản nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường bất động sản. Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia và một số nước ASEAN như Thái Lan, Malaysia, Singapore quy định bất động sản (Đất đai) hoặc bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường bất động sản; tại Trung Quốc, bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường bất động sản, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất. Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại bất động sản đều được tham gia vào thị trường bất động sản do có nhiều bất động sản không phải là bất động sản hàng hoá (Ví dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). Đất đai là bất động sản theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng hoá.

Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn 5 và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS.

Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Đó là nơi tiến hành các hoạt động giao dịch về BĐS, mang tính khu vực và biến động theo thời gian. Có thể nói đó là tổng hòa các giao dịch BĐS đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời điểm nhất định. Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá; quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật canh tranh và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả.

Phạm vi hoạt động của thị trường BĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên không đồng nhất. Đó có thể là trong phạm vi địa phương, quốc gia hay quốc tế. Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau; xác định giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường. Một số khái niệm khác - Đấu giá: là một quá trình mua và bán bằng cách đưa ra món hàng cần đấu giá, ra giá và sau đó bán món hàng cho người ra giá cao nhất.

- Đấu giá BĐS: Là việc bán, chuyển nhượng BĐS công khai để chọn người mua, nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản. - Đấu thầu là quá trình lựa chọn nhà thầu để ký kết và thực hiện hợp đồng cung cấp dịch vụ tư vấn, dịch vụ phi tư vấn, mua sắm hàng hóa, xây lắp; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn 6 lựa chọn nhà đầu tư để ký kết và thực hiện hợp đồng dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư, dự án đầu tư có sử dụng đất trên cơ sở bảo đảm cạnh tranh, công bằng, minh bạch và hiệu quả kinh tế. - Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ”. - Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền SDĐ bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.

- Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thể tại một thời điểm xác định. - Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản. - Sàn giao dịch BĐS: Là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS.

Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 1. Khái niệm về giá đất Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền SDĐ. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Theo Khoản 9 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất [21].

Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận thành của bên sở hữu đất và các bên khác có liên quan (thường là các giao dịch thành công trên thực tế); theo quy định, giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại một thời điểm xác định là số tiền Việt Nam tính trên một đơn vị diện tích đất theo từng mục đích sử Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn 7 dụng hợp pháp, được hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế đã hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng trong điều kiện thương mại bình thường, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến không hợp lý, như: đầu cơ, thiên tai, địch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay đổi quy hoạch, chuyển nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy định. Giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Giá đất do Nhà nước quy định phải sát với giá chuyển nhượng quyền SDĐ thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.

Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động. Cơ sở khoa học xác định giá đất * Địa tô Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai, là sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra.

Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ [28]. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê.

Trong chủ Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn 8 nghĩa tư bản, có các loại địa tô: Địa tô chênh lệch; Địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản. Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt.

Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch.