Tổng quan nghiên cứu

Việc xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản là một nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, góp phần đảm bảo nguồn thu ngân sách và thúc đẩy phát triển đô thị. Trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi, trong giai đoạn từ 2014 đến 2017, công tác này đã được triển khai với nhiều dự án lớn như Khu đô thị mới Nam Lê Lợi, Khu nhà ở nông thôn kết hợp thương mại dịch vụ Nghĩa An và Khu Đô thị - Dịch vụ VSIP Quảng Ngãi – Giai đoạn 1A. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy còn tồn tại nhiều vướng mắc, bất cập trong việc xác định giá đất, ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý và nguồn thu ngân sách.

Mục tiêu nghiên cứu là đánh giá thực trạng công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, phân tích các khó khăn, đồng thời đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo nguồn thu ngân sách và thúc đẩy quá trình đô thị hóa. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các dự án đã được giao đất, cho thuê đất trong giai đoạn từ 01/7/2014 đến 30/6/2017 tại thành phố Quảng Ngãi.

Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn cho các cơ quan quản lý nhà nước, góp phần hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai, đồng thời hỗ trợ các nhà đầu tư và doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản có cái nhìn rõ ràng về giá đất và nghĩa vụ tài chính liên quan. Qua đó, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội bền vững tại địa phương.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu dựa trên các lý thuyết và mô hình về giá đất và định giá bất động sản, bao gồm:

  • Khái niệm giá đất: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích tại thời điểm xác định, chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố tự nhiên, kinh tế, pháp lý và thị trường. Giá đất bao gồm giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định.

  • Nguyên tắc định giá đất: Theo Luật Đất đai năm 2013, việc định giá đất phải tuân thủ nguyên tắc theo mục đích sử dụng đất hợp pháp, thời hạn sử dụng đất, phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và đồng nhất giá đối với các thửa đất liền kề có điều kiện tương tự.

  • Phương pháp định giá đất: Nghiên cứu áp dụng năm phương pháp chính gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Trong đó, phương pháp thặng dư được sử dụng chủ đạo để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án có tiềm năng phát triển.

  • Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất: Bao gồm yếu tố tự nhiên (vị trí, diện tích, địa hình), yếu tố kinh tế (khả năng sinh lợi, hạ tầng kỹ thuật), yếu tố pháp lý (quy hoạch, tính pháp lý sử dụng đất), yếu tố thị trường (cung - cầu) và yếu tố nhà nước (chính sách, pháp luật).

Phương pháp nghiên cứu

  • Nguồn dữ liệu: Số liệu thu thập từ các cơ quan quản lý nhà nước như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Cục Thuế tỉnh Quảng Ngãi, Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh; dữ liệu từ các dự án bất động sản trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi; tài liệu pháp luật, báo cáo ngành và các công trình nghiên cứu liên quan.

  • Phương pháp thu thập số liệu: Kết hợp thu thập số liệu thứ cấp (văn bản pháp luật, báo cáo, tài liệu nghiên cứu) và số liệu sơ cấp (khảo sát thực tế, phỏng vấn chuyên gia, lãnh đạo các đơn vị chủ đầu tư và cơ quan quản lý).

  • Phương pháp phân tích: Thống kê, phân tích số liệu định lượng và định tính; so sánh các chỉ tiêu về diện tích đất quy hoạch, diện tích đã giải phóng mặt bằng, diện tích đã giao đất, cho thuê đất và diện tích đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; phân tích các vướng mắc, bất cập trong công tác xác định giá đất.

  • Timeline nghiên cứu: Nghiên cứu tập trung vào giai đoạn từ 01/7/2014 đến 30/6/2017, tương ứng với thời gian thực hiện các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi.

  • Cỡ mẫu và chọn mẫu: Nghiên cứu tập trung vào ba dự án tiêu biểu gồm Khu đô thị mới Nam Lê Lợi, Khu nhà ở nông thôn kết hợp thương mại dịch vụ Nghĩa An và Khu Đô thị - Dịch vụ VSIP Quảng Ngãi – Giai đoạn 1A, đại diện cho các loại hình dự án bất động sản trên địa bàn.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Thực trạng xác định giá đất tại các dự án:

    • Dự án Khu đô thị mới Nam Lê Lợi có tổng diện tích quy hoạch 312.917,90 m², trong đó diện tích đất ở tính thu tiền sử dụng đất là 122.841,67 m² và diện tích đất thương mại dịch vụ tính tiền thuê đất là 8.477,84 m².
    • Giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo phương pháp thặng dư kết hợp phương pháp so sánh trực tiếp, với đơn giá đất ở dao động từ 5 triệu đến 7 triệu đồng/m² tùy vị trí đường giao thông.
    • Thời điểm xác định giá đất lần đầu vào tháng 3/2016, trước khi UBND tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất.

  2. Kết quả nghĩa vụ tài chính:

    • Tổng doanh thu phát triển dự án Khu đô thị mới Nam Lê Lợi được tính toán chiết khấu về giá trị hiện tại là khoảng 560 tỷ đồng.
    • Tổng chi phí phát triển dự án (bao gồm chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí lãi vay, chi phí dự phòng, chi phí quảng cáo, lợi nhuận nhà đầu tư) ước tính khoảng 345 tỷ đồng cộng thêm 15% giá trị khu đất theo quy hoạch.

  3. Vướng mắc trong công tác xác định giá đất:

    • Thời điểm xác định giá đất chưa đồng nhất với thời điểm giao đất, dẫn đến chênh lệch giá đất tính thu tiền sử dụng đất so với giá thị trường thực tế.
    • Việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết sau khi xác định giá đất gây khó khăn trong việc cập nhật giá đất tính thu tiền sử dụng đất.
    • Tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng và giao đất còn chậm, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án và nghĩa vụ tài chính.

  4. So sánh với các nghiên cứu khác:

    • Kết quả nghiên cứu phù hợp với các báo cáo ngành và các luận văn thạc sĩ về giá đất và thị trường bất động sản tại các địa phương khác như Biên Hòa, Đồng Nai.
    • Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất như vị trí, hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch và pháp lý được xác nhận là những nhân tố quyết định giá đất.

Thảo luận kết quả

Việc xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thành phố Quảng Ngãi đã được thực hiện theo đúng các quy định pháp luật hiện hành, sử dụng phương pháp thặng dư làm chủ đạo nhằm phản ánh chính xác giá trị đất theo tiềm năng phát triển dự án. Tuy nhiên, việc xác định giá đất trước thời điểm giao đất và sự điều chỉnh quy hoạch sau đó đã tạo ra sự không đồng bộ, ảnh hưởng đến tính chính xác và công bằng trong thu nghĩa vụ tài chính.

Các số liệu cho thấy giá đất tại các dự án có sự ổn định trong giai đoạn nghiên cứu, tuy nhiên, tiến độ giải phóng mặt bằng và giao đất còn chậm đã làm giảm hiệu quả sử dụng đất và ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách. So với các nghiên cứu tại các địa phương khác, tình hình tại Quảng Ngãi có nhiều điểm tương đồng về các yếu tố ảnh hưởng và các khó khăn trong quản lý giá đất.

Dữ liệu có thể được trình bày qua các biểu đồ thể hiện cơ cấu diện tích đất theo loại hình sử dụng, tiến độ giải phóng mặt bằng, cũng như bảng tổng hợp chi phí và doanh thu dự án để minh họa rõ ràng hơn các kết quả phân tích.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Cập nhật và đồng bộ thời điểm xác định giá đất với thời điểm giao đất

    • Động từ hành động: Điều chỉnh
    • Target metric: Giảm chênh lệch giá đất tính thu tiền sử dụng đất so với giá thị trường thực tế
    • Timeline: Triển khai trong vòng 1 năm
    • Chủ thể thực hiện: UBND tỉnh Quảng Ngãi phối hợp Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính

  2. Tăng cường quản lý và kiểm soát việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết dự án

    • Động từ hành động: Kiểm soát, rà soát
    • Target metric: Giảm thiểu điều chỉnh quy hoạch sau khi xác định giá đất
    • Timeline: Liên tục trong quá trình thực hiện dự án
    • Chủ thể thực hiện: UBND thành phố Quảng Ngãi, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường

  3. Đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng và giao đất

    • Động từ hành động: Tăng tốc, phối hợp
    • Target metric: Rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng xuống dưới 12 tháng
    • Timeline: Áp dụng cho các dự án mới trong 2 năm tới
    • Chủ thể thực hiện: Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh, UBND các cấp

  4. Nâng cao năng lực chuyên môn cho cán bộ tham gia xác định giá đất

    • Động từ hành động: Đào tạo, bồi dưỡng
    • Target metric: Tăng tỷ lệ cán bộ đạt chuẩn chuyên môn lên 90%
    • Timeline: Triển khai đào tạo định kỳ hàng năm
    • Chủ thể thực hiện: Sở Tài nguyên và Môi trường, các đơn vị đào tạo chuyên ngành

  5. Xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất và thị trường bất động sản minh bạch, cập nhật thường xuyên

    • Động từ hành động: Xây dựng, vận hành
    • Target metric: Cập nhật dữ liệu giá đất hàng quý
    • Timeline: Hoàn thành trong 18 tháng
    • Chủ thể thực hiện: Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp các đơn vị liên quan

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và tài chính

    • Lợi ích: Cung cấp cơ sở khoa học để hoàn thiện chính sách, pháp luật về giá đất và nghĩa vụ tài chính liên quan.
    • Use case: Xây dựng quy trình xác định giá đất, quản lý thu tiền sử dụng đất hiệu quả.

  2. Các nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản

    • Lợi ích: Hiểu rõ quy trình, nguyên tắc xác định giá đất và nghĩa vụ tài chính, từ đó hoạch định chiến lược đầu tư phù hợp.
    • Use case: Đánh giá chi phí đầu tư, dự toán nghĩa vụ tài chính khi triển khai dự án.

  3. Các chuyên gia, nhà nghiên cứu trong lĩnh vực quản lý đất đai và bất động sản

    • Lợi ích: Tham khảo các phương pháp định giá đất, phân tích thực trạng và đề xuất giải pháp quản lý đất đai.
    • Use case: Phát triển nghiên cứu sâu hơn về giá đất và thị trường bất động sản tại các địa phương khác.

  4. Sinh viên, học viên cao học chuyên ngành quản lý đất đai, kinh tế bất động sản

    • Lợi ích: Nắm bắt kiến thức thực tiễn về công tác xác định giá đất và quản lý nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực bất động sản.
    • Use case: Tham khảo tài liệu học tập, làm luận văn, nghiên cứu khoa học.

Câu hỏi thường gặp

  1. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định như thế nào?
    Giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định dựa trên giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định, áp dụng các phương pháp định giá như phương pháp thặng dư, so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập. Ví dụ, tại dự án Khu đô thị mới Nam Lê Lợi, phương pháp thặng dư được sử dụng chủ đạo để phản ánh giá trị tiềm năng phát triển của đất.

  2. Tại sao thời điểm xác định giá đất lại quan trọng?
    Thời điểm xác định giá đất ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Nếu thời điểm xác định giá không trùng với thời điểm giao đất, có thể dẫn đến chênh lệch giá đất so với thị trường thực tế, gây khó khăn trong quản lý và thu ngân sách.

  3. Những yếu tố nào ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất?
    Các yếu tố chính gồm vị trí địa lý, quy hoạch sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, tính pháp lý của đất, cung cầu thị trường và chính sách nhà nước. Ví dụ, đất ở trung tâm thành phố Quảng Ngãi có giá cao hơn đất ở vùng ven do vị trí thuận lợi và hạ tầng phát triển.

  4. Phương pháp thặng dư trong định giá đất là gì?
    Phương pháp thặng dư xác định giá đất bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển dự án trừ đi tổng chi phí phát triển, phản ánh giá trị đất dựa trên tiềm năng phát triển và lợi nhuận kỳ vọng. Đây là phương pháp phù hợp với các dự án có quy hoạch và tiềm năng phát triển cao.

  5. Làm thế nào để khắc phục vướng mắc trong công tác xác định giá đất?
    Cần đồng bộ thời điểm xác định giá với thời điểm giao đất, tăng cường kiểm soát điều chỉnh quy hoạch, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, nâng cao năng lực cán bộ và xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất minh bạch. Các giải pháp này đã được đề xuất và áp dụng tại thành phố Quảng Ngãi nhằm nâng cao hiệu quả quản lý.

Kết luận

  • Công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thành phố Quảng Ngãi đã được triển khai theo quy định pháp luật, sử dụng phương pháp thặng dư làm chủ đạo để phản ánh giá trị thực của đất.
  • Thực trạng cho thấy còn tồn tại các vướng mắc như thời điểm xác định giá chưa đồng bộ, điều chỉnh quy hoạch sau khi xác định giá, tiến độ giải phóng mặt bằng chậm.
  • Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bao gồm vị trí, hạ tầng, quy hoạch, pháp lý và thị trường, phù hợp với các nghiên cứu trong và ngoài nước.
  • Đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả công tác xác định giá đất, đảm bảo nguồn thu ngân sách và thúc đẩy phát triển đô thị bền vững.
  • Nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn cho các cơ quan quản lý, nhà đầu tư, chuyên gia và học viên trong lĩnh vực quản lý đất đai và bất động sản.

Next steps: Triển khai các giải pháp đề xuất, cập nhật chính sách pháp luật, nâng cao năng lực cán bộ và xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất minh bạch.

Call-to-action: Các cơ quan quản lý và nhà đầu tư cần phối hợp chặt chẽ để thực hiện các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản tại Quảng Ngãi.