Thực trạng công tác xác định giá đất và thu tiền sử dụng đất tại Quảng Ngãi

Luận văn thạc sĩ phân tích thực trạng công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất tiền thuê đất đối với các dự án kinh, đánh giá thực trạng, chỉ ra hạn chế, đề xuất giải

• Tác giả: Nguyễn Tiến Cần
• Người hướng dẫn: PGS. Hồ Kiệt
• Trường học: Trường Đại học Nông lâm Huế
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh Giá Công Tác Xác Định Giá Đất Cho Dự Án Bất Động Sản Tại Quảng Ngãi
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Quảng Ngãi

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• 1. MỞ ĐẦU
• 1.1. Tính cấp thiết của đề tài
• 1.2. Mục tiêu của đề tài
• 1.2.1. Mục tiêu chung
• 1.2.2. Mục tiêu cụ thể
• 1.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
• 1.3.1. Ý nghĩa khoa học
• 1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn
• 2. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
• 2.1. Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu
• 2.1.1. Giá đất
• 2.1.2. Giá trị quyền sử dụng đất
• 2.1.3. Tài chính về đất đai
• 2.1.3.1. Thu tiền sử dụng đất
• 2.1.3.2. Thu từ tiền thuê đất
• 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi
• 3.1.1. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
• 3.1.2. Đánh giá thực trạng công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi
• 3.1.3. Kết quả thực hiện xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của một số dự án trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi
• 3.1.4. Kết quả thực hiện nghĩa vụ tài chính của các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi
• 3.1.5. Phân tích những vướng mắc, bất cập trong quá trình tổ chức thực hiện công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản
• 3.1.5.1. Về thời điểm xác định giá đất
• 3.1.5.2. Về việc điều chỉnh, thay đổi quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án sau khi giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được xác định
• 3.1.5.3. Về tiến độ thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và diện tích giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án
• 3.1.6. Đề xuất một số giải pháp để khắc phục những vướng mắc, bất cập trong công tác xác định giá tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản
• 3.1.6.1. Về quy hoạch và phân kỳ tiến độ thực hiện dự án
• 3.1.6.2. Về thẩm định và phê duyệt chủ trương đầu tư dự án
• 3.1.6.3. Về thẩm định điều chỉnh, thay đổi quy hoạch chi tiết của dự án
• 3.1.6.4. Về tiến độ thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và diện tích giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án
• 4. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Giới thiệu về công tác xác định giá đất

Công tác xác định giá đất là một trong những vấn đề quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là trong bối cảnh phát triển dự án bất động sản tại Quảng Ngãi. Việc xác định giá đất không chỉ ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách mà còn tác động đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Theo quy định của pháp luật, giá đất được xác định dựa trên nhiều yếu tố như vị trí, mục đích sử dụng và tình hình thị trường. Tuy nhiên, thực tế cho thấy công tác này vẫn còn nhiều bất cập, cần được đánh giá và cải thiện để đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong việc giao đất, cho thuê đất.

1.1. Tầm quan trọng của việc xác định giá đất

Việc xác định giá đất chính xác có vai trò quan trọng trong việc thu hút đầu tư và phát triển kinh tế địa phương. Giá đất không chỉ phản ánh giá trị thực tế của tài sản mà còn ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của các doanh nghiệp. Đặc biệt, trong lĩnh vực bất động sản, việc xác định giá đất hợp lý sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án bất động sản phát triển, đồng thời đảm bảo quyền lợi cho người dân và nhà đầu tư. Theo một nghiên cứu gần đây, việc xác định giá đất không chính xác có thể dẫn đến tình trạng khiếu nại, tranh chấp và làm giảm niềm tin của nhà đầu tư vào chính sách đất đai của nhà nước.

II. Thực trạng công tác xác định giá đất tại Quảng Ngãi

Tại Quảng Ngãi, công tác xác định giá đất cho các dự án bất động sản đang gặp nhiều khó khăn. Nhiều nhà đầu tư phản ánh rằng quy trình xác định giá đất còn thiếu minh bạch và không đồng nhất. Điều này dẫn đến sự không hài lòng và ảnh hưởng đến quyết định đầu tư. Theo số liệu thống kê, có đến 30% các dự án bất động sản gặp phải vướng mắc trong việc xác định giá đất. Các yếu tố như quy hoạch đất đai, chính sách giá đất và tình hình thị trường đều có tác động lớn đến quá trình này. Việc thiếu thông tin và dữ liệu chính xác cũng là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này.

2.1. Những vướng mắc trong công tác xác định giá đất

Một trong những vướng mắc lớn nhất trong công tác xác định giá đất tại Quảng Ngãi là sự không đồng bộ giữa các quy định pháp luật và thực tiễn. Nhiều nhà đầu tư cho rằng các quy định về giá đất chưa phù hợp với tình hình thực tế của thị trường bất động sản. Hơn nữa, việc điều chỉnh giá đất theo quy hoạch cũng gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là trong các trường hợp thay đổi quy hoạch chi tiết. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà đầu tư mà còn làm giảm hiệu quả sử dụng đất đai.

III. Đề xuất giải pháp cải thiện công tác xác định giá đất

Để cải thiện công tác xác định giá đất tại Quảng Ngãi, cần có những giải pháp đồng bộ và hiệu quả. Trước hết, cần nâng cao tính minh bạch trong quy trình xác định giá đất bằng cách công khai thông tin và dữ liệu liên quan. Thứ hai, cần xây dựng một hệ thống thông tin về giá đất để các nhà đầu tư có thể tham khảo và đưa ra quyết định chính xác. Cuối cùng, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng trong việc thực hiện quy hoạch và xác định giá đất. Những giải pháp này không chỉ giúp nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường bất động sản tại địa phương.

3.1. Tăng cường công tác quản lý và giám sát

Cần tăng cường công tác quản lý và giám sát trong việc xác định giá đất. Các cơ quan chức năng cần thường xuyên kiểm tra, đánh giá và điều chỉnh các quy định liên quan đến giá đất để phù hợp với tình hình thực tế. Đồng thời, cần có các biện pháp xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm trong công tác xác định giá đất. Việc này không chỉ giúp nâng cao tính công bằng trong quản lý đất đai mà còn tạo niềm tin cho các nhà đầu tư vào chính sách của nhà nước.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Việc xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản là một nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, góp phần đảm bảo nguồn thu ngân sách và thúc đẩy phát triển đô thị. Trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi, trong giai đoạn từ 2014 đến 2017, công tác này đã được triển khai với nhiều dự án lớn như Khu đô thị mới Nam Lê Lợi, Khu nhà ở nông thôn kết hợp thương mại dịch vụ Nghĩa An và Khu Đô thị - Dịch vụ VSIP Quảng Ngãi – Giai đoạn 1A. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy còn tồn tại nhiều vướng mắc, bất cập trong việc xác định giá đất, ảnh hưởng đến hiệu quả quản lý và nguồn thu ngân sách.

Mục tiêu nghiên cứu là đánh giá thực trạng công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, phân tích các khó khăn, đồng thời đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai, đảm bảo nguồn thu ngân sách và thúc đẩy quá trình đô thị hóa. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các dự án đã được giao đất, cho thuê đất trong giai đoạn từ 01/7/2014 đến 30/6/2017 tại thành phố Quảng Ngãi.

Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn cho các cơ quan quản lý nhà nước, góp phần hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai, đồng thời hỗ trợ các nhà đầu tư và doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản có cái nhìn rõ ràng về giá đất và nghĩa vụ tài chính liên quan. Qua đó, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội bền vững tại địa phương.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu dựa trên các lý thuyết và mô hình về giá đất và định giá bất động sản, bao gồm:

• Khái niệm giá đất: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích tại thời điểm xác định, chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố tự nhiên, kinh tế, pháp lý và thị trường. Giá đất bao gồm giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định.

• Nguyên tắc định giá đất: Theo Luật Đất đai năm 2013, việc định giá đất phải tuân thủ nguyên tắc theo mục đích sử dụng đất hợp pháp, thời hạn sử dụng đất, phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và đồng nhất giá đối với các thửa đất liền kề có điều kiện tương tự.

• Phương pháp định giá đất: Nghiên cứu áp dụng năm phương pháp chính gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Trong đó, phương pháp thặng dư được sử dụng chủ đạo để xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với các dự án có tiềm năng phát triển.

• Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất: Bao gồm yếu tố tự nhiên (vị trí, diện tích, địa hình), yếu tố kinh tế (khả năng sinh lợi, hạ tầng kỹ thuật), yếu tố pháp lý (quy hoạch, tính pháp lý sử dụng đất), yếu tố thị trường (cung - cầu) và yếu tố nhà nước (chính sách, pháp luật).

Phương pháp nghiên cứu

• Nguồn dữ liệu: Số liệu thu thập từ các cơ quan quản lý nhà nước như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Cục Thuế tỉnh Quảng Ngãi, Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh, Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh; dữ liệu từ các dự án bất động sản trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi; tài liệu pháp luật, báo cáo ngành và các công trình nghiên cứu liên quan.

• Phương pháp thu thập số liệu: Kết hợp thu thập số liệu thứ cấp (văn bản pháp luật, báo cáo, tài liệu nghiên cứu) và số liệu sơ cấp (khảo sát thực tế, phỏng vấn chuyên gia, lãnh đạo các đơn vị chủ đầu tư và cơ quan quản lý).

• Phương pháp phân tích: Thống kê, phân tích số liệu định lượng và định tính; so sánh các chỉ tiêu về diện tích đất quy hoạch, diện tích đã giải phóng mặt bằng, diện tích đã giao đất, cho thuê đất và diện tích đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; phân tích các vướng mắc, bất cập trong công tác xác định giá đất.

• Timeline nghiên cứu: Nghiên cứu tập trung vào giai đoạn từ 01/7/2014 đến 30/6/2017, tương ứng với thời gian thực hiện các dự án kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi.

• Cỡ mẫu và chọn mẫu: Nghiên cứu tập trung vào ba dự án tiêu biểu gồm Khu đô thị mới Nam Lê Lợi, Khu nhà ở nông thôn kết hợp thương mại dịch vụ Nghĩa An và Khu Đô thị - Dịch vụ VSIP Quảng Ngãi – Giai đoạn 1A, đại diện cho các loại hình dự án bất động sản trên địa bàn.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Thực trạng xác định giá đất tại các dự án:

   • Dự án Khu đô thị mới Nam Lê Lợi có tổng diện tích quy hoạch 312.917,90 m², trong đó diện tích đất ở tính thu tiền sử dụng đất là 122.841,67 m² và diện tích đất thương mại dịch vụ tính tiền thuê đất là 8.477,84 m².
   • Giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo phương pháp thặng dư kết hợp phương pháp so sánh trực tiếp, với đơn giá đất ở dao động từ 5 triệu đến 7 triệu đồng/m² tùy vị trí đường giao thông.
   • Thời điểm xác định giá đất lần đầu vào tháng 3/2016, trước khi UBND tỉnh ban hành quyết định giao đất, cho thuê đất.

2. Kết quả nghĩa vụ tài chính:

   • Tổng doanh thu phát triển dự án Khu đô thị mới Nam Lê Lợi được tính toán chiết khấu về giá trị hiện tại là khoảng 560 tỷ đồng.
   • Tổng chi phí phát triển dự án (bao gồm chi phí đầu tư hạ tầng, chi phí lãi vay, chi phí dự phòng, chi phí quảng cáo, lợi nhuận nhà đầu tư) ước tính khoảng 345 tỷ đồng cộng thêm 15% giá trị khu đất theo quy hoạch.

3. Vướng mắc trong công tác xác định giá đất:

   • Thời điểm xác định giá đất chưa đồng nhất với thời điểm giao đất, dẫn đến chênh lệch giá đất tính thu tiền sử dụng đất so với giá thị trường thực tế.
   • Việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết sau khi xác định giá đất gây khó khăn trong việc cập nhật giá đất tính thu tiền sử dụng đất.
   • Tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng và giao đất còn chậm, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án và nghĩa vụ tài chính.

4. So sánh với các nghiên cứu khác:

   • Kết quả nghiên cứu phù hợp với các báo cáo ngành và các luận văn thạc sĩ về giá đất và thị trường bất động sản tại các địa phương khác như Biên Hòa, Đồng Nai.
   • Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất như vị trí, hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch và pháp lý được xác nhận là những nhân tố quyết định giá đất.

Thảo luận kết quả

Việc xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thành phố Quảng Ngãi đã được thực hiện theo đúng các quy định pháp luật hiện hành, sử dụng phương pháp thặng dư làm chủ đạo nhằm phản ánh chính xác giá trị đất theo tiềm năng phát triển dự án. Tuy nhiên, việc xác định giá đất trước thời điểm giao đất và sự điều chỉnh quy hoạch sau đó đã tạo ra sự không đồng bộ, ảnh hưởng đến tính chính xác và công bằng trong thu nghĩa vụ tài chính.

Các số liệu cho thấy giá đất tại các dự án có sự ổn định trong giai đoạn nghiên cứu, tuy nhiên, tiến độ giải phóng mặt bằng và giao đất còn chậm đã làm giảm hiệu quả sử dụng đất và ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách. So với các nghiên cứu tại các địa phương khác, tình hình tại Quảng Ngãi có nhiều điểm tương đồng về các yếu tố ảnh hưởng và các khó khăn trong quản lý giá đất.

Dữ liệu có thể được trình bày qua các biểu đồ thể hiện cơ cấu diện tích đất theo loại hình sử dụng, tiến độ giải phóng mặt bằng, cũng như bảng tổng hợp chi phí và doanh thu dự án để minh họa rõ ràng hơn các kết quả phân tích.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Cập nhật và đồng bộ thời điểm xác định giá đất với thời điểm giao đất

   • Động từ hành động: Điều chỉnh
   • Target metric: Giảm chênh lệch giá đất tính thu tiền sử dụng đất so với giá thị trường thực tế
   • Timeline: Triển khai trong vòng 1 năm
   • Chủ thể thực hiện: UBND tỉnh Quảng Ngãi phối hợp Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính

2. Tăng cường quản lý và kiểm soát việc điều chỉnh quy hoạch chi tiết dự án

   • Động từ hành động: Kiểm soát, rà soát
   • Target metric: Giảm thiểu điều chỉnh quy hoạch sau khi xác định giá đất
   • Timeline: Liên tục trong quá trình thực hiện dự án
   • Chủ thể thực hiện: UBND thành phố Quảng Ngãi, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường

3. Đẩy nhanh tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng và giao đất

   • Động từ hành động: Tăng tốc, phối hợp
   • Target metric: Rút ngắn thời gian giải phóng mặt bằng xuống dưới 12 tháng
   • Timeline: Áp dụng cho các dự án mới trong 2 năm tới
   • Chủ thể thực hiện: Trung tâm phát triển quỹ đất tỉnh, UBND các cấp

4. Nâng cao năng lực chuyên môn cho cán bộ tham gia xác định giá đất

   • Động từ hành động: Đào tạo, bồi dưỡng
   • Target metric: Tăng tỷ lệ cán bộ đạt chuẩn chuyên môn lên 90%
   • Timeline: Triển khai đào tạo định kỳ hàng năm
   • Chủ thể thực hiện: Sở Tài nguyên và Môi trường, các đơn vị đào tạo chuyên ngành

5. Xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất và thị trường bất động sản minh bạch, cập nhật thường xuyên

   • Động từ hành động: Xây dựng, vận hành
   • Target metric: Cập nhật dữ liệu giá đất hàng quý
   • Timeline: Hoàn thành trong 18 tháng
   • Chủ thể thực hiện: Sở Tài nguyên và Môi trường phối hợp các đơn vị liên quan

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và tài chính

   • Lợi ích: Cung cấp cơ sở khoa học để hoàn thiện chính sách, pháp luật về giá đất và nghĩa vụ tài chính liên quan.
   • Use case: Xây dựng quy trình xác định giá đất, quản lý thu tiền sử dụng đất hiệu quả.

2. Các nhà đầu tư và doanh nghiệp bất động sản

   • Lợi ích: Hiểu rõ quy trình, nguyên tắc xác định giá đất và nghĩa vụ tài chính, từ đó hoạch định chiến lược đầu tư phù hợp.
   • Use case: Đánh giá chi phí đầu tư, dự toán nghĩa vụ tài chính khi triển khai dự án.

3. Các chuyên gia, nhà nghiên cứu trong lĩnh vực quản lý đất đai và bất động sản

   • Lợi ích: Tham khảo các phương pháp định giá đất, phân tích thực trạng và đề xuất giải pháp quản lý đất đai.
   • Use case: Phát triển nghiên cứu sâu hơn về giá đất và thị trường bất động sản tại các địa phương khác.

4. Sinh viên, học viên cao học chuyên ngành quản lý đất đai, kinh tế bất động sản

   • Lợi ích: Nắm bắt kiến thức thực tiễn về công tác xác định giá đất và quản lý nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực bất động sản.
   • Use case: Tham khảo tài liệu học tập, làm luận văn, nghiên cứu khoa học.

Câu hỏi thường gặp

1. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định như thế nào?
   Giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định dựa trên giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định, áp dụng các phương pháp định giá như phương pháp thặng dư, so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập. Ví dụ, tại dự án Khu đô thị mới Nam Lê Lợi, phương pháp thặng dư được sử dụng chủ đạo để phản ánh giá trị tiềm năng phát triển của đất.

2. Tại sao thời điểm xác định giá đất lại quan trọng?
   Thời điểm xác định giá đất ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Nếu thời điểm xác định giá không trùng với thời điểm giao đất, có thể dẫn đến chênh lệch giá đất so với thị trường thực tế, gây khó khăn trong quản lý và thu ngân sách.

3. Những yếu tố nào ảnh hưởng lớn nhất đến giá đất?
   Các yếu tố chính gồm vị trí địa lý, quy hoạch sử dụng đất, hạ tầng kỹ thuật, tính pháp lý của đất, cung cầu thị trường và chính sách nhà nước. Ví dụ, đất ở trung tâm thành phố Quảng Ngãi có giá cao hơn đất ở vùng ven do vị trí thuận lợi và hạ tầng phát triển.

4. Phương pháp thặng dư trong định giá đất là gì?
   Phương pháp thặng dư xác định giá đất bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển dự án trừ đi tổng chi phí phát triển, phản ánh giá trị đất dựa trên tiềm năng phát triển và lợi nhuận kỳ vọng. Đây là phương pháp phù hợp với các dự án có quy hoạch và tiềm năng phát triển cao.

5. Làm thế nào để khắc phục vướng mắc trong công tác xác định giá đất?
   Cần đồng bộ thời điểm xác định giá với thời điểm giao đất, tăng cường kiểm soát điều chỉnh quy hoạch, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, nâng cao năng lực cán bộ và xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất minh bạch. Các giải pháp này đã được đề xuất và áp dụng tại thành phố Quảng Ngãi nhằm nâng cao hiệu quả quản lý.

Kết luận

• Công tác xác định giá đất tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thành phố Quảng Ngãi đã được triển khai theo quy định pháp luật, sử dụng phương pháp thặng dư làm chủ đạo để phản ánh giá trị thực của đất.
• Thực trạng cho thấy còn tồn tại các vướng mắc như thời điểm xác định giá chưa đồng bộ, điều chỉnh quy hoạch sau khi xác định giá, tiến độ giải phóng mặt bằng chậm.
• Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bao gồm vị trí, hạ tầng, quy hoạch, pháp lý và thị trường, phù hợp với các nghiên cứu trong và ngoài nước.
• Đề xuất các giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả công tác xác định giá đất, đảm bảo nguồn thu ngân sách và thúc đẩy phát triển đô thị bền vững.
• Nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn cho các cơ quan quản lý, nhà đầu tư, chuyên gia và học viên trong lĩnh vực quản lý đất đai và bất động sản.

Next steps: Triển khai các giải pháp đề xuất, cập nhật chính sách pháp luật, nâng cao năng lực cán bộ và xây dựng hệ thống dữ liệu giá đất minh bạch.

Các cơ quan quản lý và nhà đầu tư cần phối hợp chặt chẽ để thực hiện các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản tại Quảng Ngãi.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận về vấn đề nghiên cứu 1. Giá đất Trong các nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu đó là sự biểu hiện về mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét trên phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất; là mệnh giá của quyền sở hữu đối với một diện tích đất xác định, trong không gian, thời gian xác định và trong các điều kiện, hoàn cảnh cụ thể xác định.

Qua đó, giá đất có thể được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Trên thực tế dù là ở các nước có nền kinh tế thị trường đầy đủ hay nền kinh tế thị trường chưa đầu đủ thì giá đất luôn tồn tại hai mức giá hay còn gọi là hai giá: giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất với các bên khác có liên quan trong điều kiện thị trường mở và cạnh tranh; giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ cho mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Cả hai loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó các mức giá đất thị trường thường được xác lập trước các mức giá đất Nhà nước quy định; giá đất Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường thường ở trạng thái động.

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu (Điều 4 Luật đất đai năm 2013)[26]. Nội hàm của quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước được pháp luật thể chế hoá với các nội dung chủ yếu sau: - Thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai, bao gồm: Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất; quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; định giá đất. - Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như: Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại. - Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, ch thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 4 định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Theo qui định tại Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013thì: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”[26]. Trước đó, Luật Đất đai năm 2003 cũng từng qui định về giá đất tại khoản 23 Điều 4: “Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Có thể thấy, so với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 đã có sự khái quát hóa khái niệm về giá đất hơn trước, để phù hợp với sự phát triển đa dạng của giá đất hiện nay. Giá trị quyền sử dụng đất Theo quy định tại khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 thì “Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.

Tài chính về đất đai Quản lý tài chính về đất đai là việc Nhà nước sử dụng các công cụ tài chính để quản lý, điều tiết tình hình sử dụng đất đai nhằm góp phần đạt được mục tiêu của quản lý Nhà nước về đất đai Tùy thuộc vào từng giai đoạn lịch sử khác nhau, việc sử dụng các công cụ tài chính đất đai cũng có những khác biệt nhằm đáp ứng mục tiêu quản lý, điều kiện phát triển của nền KT-XH và chế độ xã hội cụ thể. Ở nước ta hiện nay, ngoài chính sách quản lý nhà nước về giá đất thì cơ chế chính sách quản lý tài chính về đất đai của nước ta được thực hiện thông qua các nguồn thu tài chính từ đất đai, bao gồm:Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê; Thuế sử dụng đất; Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai. * Thu tiền sử dụng đất: Nhà nước giao QSDĐ là việc Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao QSDĐ cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất [26]. Nhà nước tiến hành giao đất dưới hai hình thức: giao đất có thu tiền sử dụng đất và giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận QSDĐ [26]. Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 Căn cứ của việc giao đất không thu tiền sử dụng đất là đối tượng được giao đất mà tính chất và chức năng của chúng thực hiện các chức năng đại diện chủ sở hữu đất. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, những công trình phục vụ lợi ích quốc gia, công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật phục vụ quốc kế dân sinh của chính nhân dân lao động thì khi giao đất, Nhà nước không thu tiền sử dụng đất. Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam và Luật Đất đai qua các thời kỳ đã quy định, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó người được giao đất không phải là chủ sở hữu về đất đai được giao.

Người được giao đất phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất một lần theo quy định và được thực hiện các quyền về sử dụng đất như: “quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế tặng cho QSDĐ, quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất…” [26] và các quyền chung của người sử dụng đất quy định tại điều 166 Luật Đất đai. Căn cứ tính tiền sử dụng đất hiện nay là trên cơ sở diện tích đất và giá đất. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao đất do ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh) ban hành theo quy định của Chính phủ. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất trong trường hợp đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất là giá đất trúng đấu giá [16].

Diện tích thu tiền sử dụng đất là diện tích đất được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc cấp giấy chứng nhận QSDĐ [16]. Có thể thấy rằng, việc giao đất có thu tiền sử dụng đất ngoài việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai cho ngân sách nhà nước thực hiện các nhiệm vụ phát triển KT-XH thì việc thu tiền sử dụng đất có tác dụng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, gắn trách nhiệm của chủ thể sử dụng đất trong việc quản lý, khai thác đất đai được Nhà nước giao. Bên cạnh đó, mục tiêu giao đất có thu tiền sử dụng đất là giải pháp để đảm bảo an sinh xã hội, tạo điều kiện về đất ở cho người dân. * Thu từ tiền thuê đất: Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 thì: Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước trao QSDĐ bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.

Luật Đất đai năm 2013 quy định: Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất [26]. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây: Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. - Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định. - Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ, hoạt động khoáng sản, đất sản xất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm, đất cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khác.

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh. - Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, đất thực hiện các dự án đầu tư nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở để cho thuê. - Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc. - Tổ chức sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp.

- Đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh[26]. Chủ thể được Nhà nước cho thuê đất ngoài nghĩa vụ phải nộp tiền thuê đất cho Nhà nước thì chỉ được sử dụng đất trong thời hạn cho thuê và được sử dụng một số quyền hạn chế nhất định theo luật định.