Tổng quan nghiên cứu

Huyện Đoan Hùng thuộc tỉnh Phú Thọ có tổng diện tích tự nhiên là 30.285,23 ha, bao gồm 27 xã và 01 thị trấn. Trong giai đoạn 2017-2019, tốc độ tăng trưởng kinh tế của địa phương duy trì đà tăng trưởng tích cực từ 6,59% năm 2017 lên 7,25% năm 2018 và đạt 7,78% vào năm 2019. Đi cùng sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng tăng tỷ trọng công nghiệp và dịch vụ từ 39,75% lên 59,54%, nhu cầu sử dụng đất ở trên địa bàn ngày càng gia tăng mạnh mẽ.

Tuy nhiên, đặc thù địa hình đồi núi chiếm tới 66,33% tổng diện tích tự nhiên khiến quỹ đất bằng phẳng để quy hoạch các khu dân cư mới trở nên khan hiếm. Thêm vào đó, khoảng cách chênh lệch giữa khung giá đất do Nhà nước quy định và giá giao dịch thực tế trên thị trường tự do tiềm ẩn nguy cơ thất thu ngân sách, phát sinh các giao dịch ngầm khó kiểm soát và nguy cơ trục lợi đất đai.

Đề tài tập trung nghiên cứu thực trạng và kết quả tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án trọng điểm: điểm dân cư khu Đồng Ao (thôn Xuân Áng, xã Chí Đám), điểm dân cư Cống Bục (khu Tân Thịnh, thị trấn Đoan Hùng) và điểm dân cư Đồng Đĩa (khu Phú Thịnh, thị trấn Đoan Hùng) trong khung thời gian 2017-2019.

Mục tiêu chính là phân tích hiệu quả kinh tế, tác động xã hội và công tác quản lý nhà nước về đất đai. Nghiên cứu mang ý nghĩa khoa học và thực tiễn sâu sắc khi cung cấp căn cứ hoàn thiện cơ chế xác định giá khởi điểm, gia tăng nguồn thu ngân sách địa phương phục vụ nâng cấp hạ tầng và bảo đảm an sinh xã hội cho hơn 115.419 người dân toàn huyện.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu vận dụng lý thuyết địa tô chênh lệch của Karl Marx nhằm luận giải bản chất sự gia tăng giá trị đất đai dựa trên vị trí địa lý thuận lợi và mức độ đầu tư cơ sở hạ tầng. Bên cạnh đó, đề tài kết hợp lý thuyết cân bằng cung cầu thị trường bất động sản và lý thuyết đấu giá mức hai của nhà kinh tế học William Vickrey để phân tích cơ chế hình thành giá và hành vi trả giá của các đối tượng tham gia đấu giá.

Về phương diện định giá tài sản, đề tài hệ thống hóa 4 phương pháp định giá đất cơ bản theo quy định tại Nghị định 44/2014/NĐ-CP và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, bao gồm: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư.

Hệ thống khái niệm cốt lõi được xây dựng gồm: quyền sử dụng đất như một loại hàng hóa đặc biệt, giá sàn khởi điểm đấu giá, cơ chế đấu giá công khai minh bạch và thị trường bất động sản cấp huyện vùng trung du Bắc Bộ.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu thứ cấp được thu thập toàn diện từ các niên giám thống kê, báo cáo kinh tế - xã hội giai đoạn 2017-2019 của UBND huyện Đoan Hùng, hệ thống hồ sơ địa chính của Phòng Tài nguyên và Môi trường, cùng khung pháp lý điều chỉnh gồm Quyết định 01/2017/QĐ-UBND và Quyết định 12/2018/QĐ-UBND của UBND tỉnh Phú Thọ.

Nguồn dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua phiếu điều tra với tổng cỡ mẫu là 130 đối tượng. Cỡ mẫu được phân bổ thành 2 nhóm độc lập: nhóm 1 gồm 30 cán bộ chuyên môn (10 cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, 10 cán bộ UBND huyện, 10 cán bộ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất); nhóm 2 gồm 100 người dân trực tiếp tham gia đấu giá tại 3 dự án (34 người tại dự án Đồng Ao, 33 người tại dự án Cống Bục và 33 người tại dự án Đồng Đĩa).

Phương pháp chọn mẫu áp dụng là chọn mẫu phân tầng kết hợp ngẫu nhiên thuận tiện, bảo đảm tính đại diện cho cả cán bộ quản lý, người trúng đấu giá và người không trúng đấu giá trên địa bàn huyện.

Lý do lựa chọn phương pháp phân tích thống kê mô tả, phương pháp so sánh và mô hình hóa dữ liệu trên phần mềm Excel là nhằm lượng hóa chính xác tỷ lệ chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá trúng thực tế, đồng thời kiểm định mức độ hài lòng của cộng đồng đối với quy trình tổ chức đấu giá trong suốt timeline nghiên cứu 3 năm từ 2017 đến 2019.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại 3 dự án đã tạo nguồn thu ngân sách vượt trội cho huyện Đoan Hùng. Giá trúng đấu giá bình quân tại các phiên đấu giá cao hơn từ 1,2 lần đến 5,4 lần so với giá sàn khởi điểm do cơ quan quản lý ban hành, bổ sung nguồn vốn đối ứng quan trọng cho ngân sách cấp huyện và cấp xã.

Thứ hai, tỷ lệ đấu giá thành công tại các điểm quy hoạch đô thị đạt mức tuyệt đối. Điển hình tại thị trấn Đoan Hùng, cả 2 dự án Cống Bục (khu Tân Thịnh) và Đồng Đĩa (khu Phú Thịnh) đều đạt tỷ lệ giao dịch thành công 100% số ô đất đưa ra đấu giá ngay trong phiên mở bán đầu tiên nhờ sở hữu vị trí thuận lợi tiếp giáp các trục đường giao thông chính.

Thứ ba, kết quả khảo sát thực địa từ 130 phiếu điều tra khẳng định có 86,7% cán bộ quản lý và 82,0% người tham gia đấu giá đánh giá quy trình bỏ phiếu kín trực tiếp đã bảo đảm tính minh bạch, giảm thiểu hiện tượng tiêu cực và tạo sự cạnh tranh lành mạnh.

Thứ tư, vẫn còn khoảng cách trong công tác định giá sàn ban đầu: 24,0% người tham gia khảo sát cho rằng giá khởi điểm tại một số vị trí nông thôn như xã Chí Đám chưa bắt kịp tốc độ tăng trưởng 12,6% của tổng mức bán lẻ và dịch vụ tiêu dùng năm 2019.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính dẫn tới sự chênh lệch lớn giữa giá trúng thầu và giá khởi điểm là do nhu cầu đất ở thương mại tăng mạnh, xuất phát từ vị trí địa lý đắc địa của huyện nằm tại nút giao Quốc lộ 2 và Quốc lộ 70 kết nối liên tỉnh Phú Thọ - Tuyên Quang - Yên Bái.

So với các thành phố lớn như Hà Nội hay Đà Nẵng, việc tổ chức đấu giá tại huyện Đoan Hùng có quy mô phân lô nhỏ gọn hơn, phù hợp trực tiếp với năng lực tài chính của người dân địa phương, từ đó hạn chế tối đa tình trạng bỏ cọc sau trúng đấu giá.

Về mặt trực quan hóa, toàn bộ dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ cột kép thể hiện tương quan giữa giá sàn và giá trúng tại từng vị trí phân lô, đi kèm bảng thống kê mô tả cơ cấu nghề nghiệp và mức độ hài lòng của 100 hộ dân tham gia.

Các phát hiện này chứng minh đấu giá quyền sử dụng đất là giải pháp tối ưu giúp huyện Đoan Hùng vừa tăng thu ngân sách, vừa kiểm soát thị trường bất động sản minh bạch theo đúng quy hoạch phát triển kinh tế 2017-2019.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, hoàn thiện công tác quy hoạch chi tiết và giải phóng mặt bằng sạch: UBND huyện Đoan Hùng chỉ đạo Trung tâm Phát triển quỹ đất phối hợp UBND cấp xã hoàn thiện 100% hạ tầng kỹ thuật gồm đường giao thông, hệ thống thoát nước và mạng lưới cấp điện trước khi mở bán, thực hiện liên tục trong giai đoạn 2021-2023.

Thứ hai, chuẩn hóa phương pháp xác định giá khởi điểm: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đoan Hùng chủ trì phối hợp với các tổ chức tư vấn thẩm định giá chuyên nghiệp áp dụng linh hoạt phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thặng dư, mục tiêu giữ biên độ sai lệch giữa giá sàn và giá thị trường dưới mức 10%, hoàn thành điều chỉnh định kỳ vào quý 1 hàng năm.

Thứ ba, đẩy mạnh số hóa quy trình và triển khai đấu giá trực tuyến: Hội đồng đấu giá tài sản huyện áp dụng công nghệ thông tin vào công khai hồ sơ quy hoạch, phấn đấu giảm 40% chi phí vận hành và rút ngắn thời gian xử lý thủ tục hành chính từ 30 ngày xuống 15 ngày, hoàn thành thử nghiệm trong giai đoạn 2021-2022.

Thứ tư, tăng cường thanh tra, giám sát nghĩa vụ tài chính: Chi cục Thuế khu vực và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất giám sát chặt chẽ tiến độ nộp tiền, bảo đảm 100% người trúng nộp đủ tiền sử dụng đất trong thời hạn 30 ngày theo quy định, áp dụng chế tài cấm tham gia tối thiểu 2 năm đối với các hành vi thông đồng dìm giá hoặc bỏ cọc gây nhiễu loạn thị trường.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nhóm 1: Cán bộ lãnh đạo và chuyên viên quản lý đất đai tại UBND cấp huyện, Phòng Tài nguyên và Môi trường. Tài liệu cung cấp căn cứ thực tế để xây dựng phương án đấu giá, thẩm định giá sàn và quản lý quy hoạch phân lô khu dân cư nông thôn kết hợp đô thị.

Nhóm 2: Các thẩm định viên và doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản. Luận văn là tài liệu tham khảo chi tiết về cách thức thu thập số liệu thị trường và vận dụng phương pháp định giá so sánh trực tiếp tại khu vực trung du miền núi.

Nhóm 3: Giảng viên, học viên cao học và sinh viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Kinh tế nông nghiệp. Công trình đóng vai trò là bài mẫu chuẩn mực về phương pháp điều tra thực địa với cỡ mẫu 130 phiếu khảo sát và quy trình xử lý dữ liệu định lượng trên phần mềm Excel.

Nhóm 4: Các nhà đầu tư và người dân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Nghiên cứu giúp người tham gia nắm vững quy trình pháp lý, quy chế bỏ phiếu, nghĩa vụ tài chính và cách thức nhận định giá trị đất ở trên địa bàn huyện Đoan Hùng.

Câu hỏi thường gặp

Câu hỏi 1: Mục tiêu cốt lõi của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đoan Hùng là gì? Trả lời: Mục tiêu trọng tâm là huy động tối đa nguồn lực tài chính từ quỹ đất để đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, đồng thời thu hẹp khoảng cách giữa giá đất Nhà nước quy định và giá thị trường, phục vụ hơn 115.419 người dân tại 27 xã và 1 thị trấn trong giai đoạn 2017-2019.

Câu hỏi 2: Nghiên cứu được triển khai với cỡ mẫu điều tra bao nhiêu và gồm những ai? Trả lời: Đề tài tiến hành khảo sát 130 đối tượng, bao gồm 30 cán bộ chuyên môn thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường, UBND huyện và 100 người dân tham gia đấu giá tại 3 dự án Đồng Ao, Cống Bục và Đồng Đĩa.

Câu hỏi 3: Vì sao giá trúng đấu giá tại thị trấn Đoan Hùng lại cao hơn nhiều so với khu vực nông thôn? Trả lời: Thị trấn Đoan Hùng có mật độ dân số cao 381 người/km2 và sở hữu lợi thế giao thương sầm uất trên Quốc lộ 2 với doanh thu bán lẻ năm 2019 đạt 1.880 tỷ đồng, thúc đẩy nhu cầu nhận quyền sử dụng đất để kinh doanh thương mại tăng vọt.

Câu hỏi 4: Khung pháp lý chủ đạo điều chỉnh các phiên đấu giá đất trong giai đoạn nghiên cứu gồm những gì? Trả lời: Hoạt động đấu giá đất tại huyện tuân thủ Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Nghị định 17/2010/NĐ-CP, cùng các văn bản hướng dẫn cụ thể của UBND tỉnh Phú Thọ như Quyết định 01/2017/QĐ-UBND và Quyết định 12/2018/QĐ-UBND.

Câu hỏi 5: Giải pháp trọng tâm nào được đề xuất để ngăn chặn tình trạng thổi giá rồi bỏ cọc? Trả lời: Tác giả đề xuất xây dựng hệ thống đấu giá trực tuyến minh bạch, nâng tỷ lệ đặt cọc, rút ngắn thời gian bàn giao mặt bằng còn 15 ngày và cấm tham gia đấu giá 2 năm đối với các cá nhân vi phạm nghĩa vụ tài chính.

Kết luận

  • Luận văn hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận và thực tiễn về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn miền núi, trung du phía Bắc.
  • Đánh giá chuẩn xác kết quả thực hiện tại 3 dự án điểm gồm Đồng Ao, Cống Bục và Đồng Đĩa thuộc huyện Đoan Hùng trong giai đoạn 2017-2019.
  • Dữ liệu thực nghiệm từ 130 phiếu khảo sát chứng minh đấu giá đất giúp tăng thu ngân sách từ 1,2 đến 5,4 lần so với giá khởi điểm và bảo đảm tính công khai.
  • Chỉ rõ những tồn tại về xác định giá sàn và đề xuất 4 nhóm giải pháp đột phá về quy hoạch, thẩm định giá, số hóa và thanh tra tài chính.
  • Cung cấp khung tham chiếu có giá trị ứng dụng cao cho các địa phương trong công tác quản lý tài nguyên đất giai đoạn 2021-2025.

Đóng góp lớn nhất của công trình là đã lượng hóa mối quan hệ giữa phương pháp định giá sàn và hiệu quả đấu giá thực tế tại cấp huyện. Để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai trong giai đoạn tới, các cơ quan ban ngành cần nhanh chóng áp dụng các giải pháp chuyển đổi số và công khai quy hoạch mặt bằng sạch. Hãy tham khảo toàn văn luận văn thạc sĩ để khai thác trọn vẹn kho dữ liệu phân tích chuyên sâu và ứng dụng vào thực tế quản lý tại địa phương.