CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở khoa học của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1. Cơ sở lý luận của đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1. Khái niệm đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Thuật ngữ đăng ký đất đai nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thực chất là việc ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất đối với một thửa đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất khác, xác định và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của NSDĐ, người sở hữu tài sản. Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, sở hữu tài sản hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, sở hữu tài sản làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, sở hữu tài sản (Nguyễn Thị Hải Yến, 2016). Theo cách giải thích từ ngữ quy định tại Khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 thì: “Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”.2 Mục đích đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Mục đích của đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là kê khai và ghi nhận về tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 địa chính. Điều đó có ý nghĩa rất quan trọng, vừa là phương thức, vừa là công cụ để nhà nước nắm chắc tình hình sử dụng đất, làm cơ sở để nhà nước quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật, đảm bảo cho quỹ đất được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm, và có hiệu quả cao nhất.
Đăng lý quyền sử dụng đất là điều kiện thiết yếu để nhà nước thực hiện các biện pháp, các hoạt động về quản lý, nhằm lập lại trật tự trong sử dụng đất đai hiện nay. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được nhà nước bảo vệ quyền lợi sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp đối với các thửa đất, tài sản gắn liền với đất đã được đăng ký (Nguyễn Thị Hải Yến, 2016). Đặc điểm đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất - Thứ nhất, về cơ sở pháp lý: Đăng ký đất đai được điều chỉnh bởi Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành. Việc đăng ký đất đai được thể hiện thông qua hệ thống hồ sơ địa chính của Nhà nước.
- Thứ hai, về bản chất: Đăng ký đất đai là đăng ký xác lập quyền sử dụng đất và đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đăng ký quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do Nhà nước quy định, tổ chức thực hiện và có tính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất còn đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không có tính bắt buộc mà do nhu cầu của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất. - Thứ ba, về tính chất: Đăng ký đất đai là việc đăng ký thực hiện đối với loại tài sản đặc biệt. Đất đai là tài sản có giá trị đặc biệt vừa thể hiện ở giá trị sử dụng không thể thiếu và có ý nghĩa sống còn với mọi tổ chức, cá nhân.
Ngoài ra, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, do đó người đăng ký chỉ được hưởng quyền sử dụng đất trong khi đó quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật lại không đồng nhất giữa các thửa đất có mục đích sử dụng khác nhau, do loại đối tượng (tổ chức, cá nhân) khác nhau sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai thường có các tài sản gắn liền (gồm: nhà, công trình xây dựng, cây rừng, cây lâu năm…) mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại vị trí nhất định. - Thứ tư, về thẩm quyền giải quyết đăng ký đất đai: Việc đăng ký đất đai được thực hiện bởi Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc Chi nhánh Văn phòng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 đăng ký đất đai cấp huyện. Các cơ quan này sẽ tiến hành nghiên cứu, thẩm định hồ sơ và ghi nhận tình trạng pháp lý của đất.
- Thứ năm, về hình thức đăng ký gồm đăng ký đất đai lần đầu và đăng ký biến động đất đai: Hoạt động đăng ký đất đai xác lập cơ sở pháp lý về quyền của chủ sử dụng đối với đất đai. Do đó, các quyền năng của chủ thể sử dụng đất như quyền được chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp… chỉ có thể được thực hiện trên thực tế khi chủ thể hoàn thành việc đăng ký lần đầu hoặc đăng ký biến động đất đai. - Thứ sáu, các loại giấy tờ, tài liệu phổ biến trong hồ sơ đăng ký đất đai là: Đơn xin đăng ký; tài liệu đo vẽ bản đồ hoặc sơ đồ thể hiện thửa đất cần đăng ký; các tài liệu khẳng định thông tin định danh các chủ thể xin đăng ký, thông tin về việc đáp ứng các tiêu chuẩn được tiếp cận nguồn tài nguyên đất của các chủ thể xin đăng ký; các tài liệu, văn bản hợp pháp về các giao dịch, giao kết hoặc ý nguyện của chủ thể sử dụng đất hoặc thay đổi những thông tin đã đăng ký. - Thứ bảy, các nhiệm vụ, hành vi các chủ thể đăng ký và tổ chức đăng ký cần thực hiện là: Lập hồ sơ đăng ký theo quy định pháp luật; công chứng hoặc chứng thực các hợp đồng, di chúc, văn bản cho tặng; xác nhận của UBND cấp xã về một số điều kiện như sử dụng ổn định từ một mốc thời gian nhất định, phù hợp quy hoạch, không tranh chấp…; các cơ quan chuyên môn cấp tỉnh, cấp huyện thẩm định hồ sơ, đề xuất cơ quan Thuế xác định nghĩa vụ tài chính, đề xuất UBND cùng cấp quyết định cấp Giấy chứng nhận hoặc ký Giấy chứng nhận theo ủy quyền; xác định và thực hiện các nghĩa vụ tài chính; ký, phát hành và trao Giấy chứng nhận.
Vai trò của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vối đất - Đối với nhà nước: GCN là cơ sở cung cấp các thông tin quan trọng, phục vụ cho việc theo dõi và quản lý đất đai của nhà nước; đặc biệt trong công tác kiểm kê đất đai như: tổng diện tích tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, loại công trình. Việc cấp GCN nhằm giải quyết những vấn đề LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 tồn tại trong lịch sử quản lý và sử dụng đất đai. GCN là công cụ để nhà nước thực hiện các kế hoạch sử dụng đất đã đề ra, giúp việc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả. GCN đất là căn cứ để Nhà nước thu các khoản thuế, phí, lệ phí đúng đối tượng, tăng nguồn ngân sách cho nhà nước.
GCN là cơ sở để nhà nước giải quyết các vấn đề thường xảy ra trong quá trình sử dụng đất như tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai. GCN còn là căn cứ để nhà nước đền bù cho các hộ gia đình, cá nhân khi nhà nước thu hồi đất, góp phần đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng. Thông qua GCN, nhà nước quản lý được các hoạt động trao đổi mua bán đất đai làm minh bạch thị trường bất động sản. - Đối với người sử dụng đất: GCN là chứng thư pháp lý xác lập và bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, là cơ sở để người sử dụng đất yên tâm sử dụng và đầu tư nhằm sử dụng đất đai một cách tiết kiệm và hiệu quả trách lãng phí đất đai.
GCN là cơ sở cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất một cách thuận tiện. GCN là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các nghĩa vụ đối với nhà nước, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính như: nộp thuế trước bạ, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất.Người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, diện tích. đã ghi trong GCN. - Đối với các đối tượng khác: Hệ thống thông tin đất đai được xây dựng từ kết quả cấp GCN cung cấp thông tin một cách nhanh chóng, thuận tiện cho các cá nhân, tổ chức, các doanh nghiệp., nâng cao hiệu quả hoạt động xã hội, giúp thị trường đất đai phát triển lành mạnh.
GCN là căn cứ để các ngân hàng, tổ chức tín dụng ra quyết định cho vay vốn đối với người sử dụng đất thông qua hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, là căn cứ để xác nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần. Ngoài ra, GCN sẽ cung cấp các thông tin chính xác về thửa đất cho cá nhân, tổ chức khi tham gia mua bán quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.