Chương 1: Tổng quan về đăng ký biến động quyền sử dụng đất ở nước ta Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu. 3 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở NƢỚC TA 1. Vai trò của công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất 1.
Khái niệm đăng ký đất đai và đăng ký biến động sử dụng đất Đăng ký đất đai Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính do nhà nước quy định và tổ chức thực hiện, có tính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất; nó thực hiện đồng thời cả hai việc: vừa ghi vào hồ sơ địa chính của cơ quan nhà nước để phục vụ cho yêu cầu quản lý của nhà nước đối với đất đai theo quy hoạch và pháp luật, vừa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. Đăng ký đất đai nhằm đảm bảo (bảo vệ) mục tiêu sở hữu toàn dân về đất đai; làm cơ sở, căn cứ để Nhà nước quản lý đất đai (nắm chắc, quản lý chặt quỹ đất đai quốc gia); đồng thời là cơ sở để Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong việc sử dụng đất; bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp về đất đai của người sử dụng đất. Công tác đăng ký đất đai phải chấp hành đúng luật đất đai và các yêu cầu quy định kỹ thuật của ngành địa chính như: đăng ký đúng người, đúng diện tích, đúng mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng và các quyền lợi khác theo quy định của pháp luật. Phải thiết lập đầy đủ hồ sơ, tài liệu, thể hiện chính xác, thống nhất thông tin theo đúng quy cách của từng loại trên tất cả các tài liệu pháp lý có liên quan.
Công tác đăng ký đất đai gồm có đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai 4 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đăng kí đất đai lần đầu Đăng kí đất đai lần đầu được tổ chức thực hiện trên phạm vi cả nước để thiết lập hồ sơ địa chính cho toàn bộ đất đai và cấp GCN quyền sử dụng đất cho tất cả các chủ sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Đăng kí đất đai hay đăng kí quyền sử dụng đất là quá trình ghi vào hồ sơ địa chính về quyền sử dụng đất đối với một thửa đất xác định và cấp giấy GCN quyền sử dụng đối với thửa đất đó nhằm chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đăng kí quyền sử dụng đất là thủ tục hành chính do nhà nước quy định và tổ chức thực hiện, có tính bắt buộc với mọi người sử dụng đất. Đăng kí quyền sử dụng đất của Luật đất đai năm 2003 quy định: Việc đăng kí quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau: 1.
Người đang sử dụng đất chưa được cấp GCN quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, cho tặng, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của luật này. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất đã có GCN quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất.
Người sử dụng đất theo bản án hay quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành. 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đăng kí biến động đất đai Đăng kí biến động quyền sử dụng đất là việc làm thường xuyên của cơ quan hành chính Nhà nước mà cụ thể là ngành Địa chính nhằm cập nhật thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích các hiện tượng kinh tế, xã hội phát triển trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất đai. Đăng kí biến động đất đai được thực hiện đối với một thửa đất đã xác định một chế độ sử dụng cụ thể. Tính chất cơ bản của đăng kí biến động quyền sử dụng đất là xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng kí theo quy định của pháp luật, trên cơ sở đó thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa chính và chỉnh ký hoặc thu hồi GCN quyền sử dụng đất.
Chỉ những thửa đất đã đăng kí quyền sử dụng đất và được cấp GCN mới được cập nhật biến động. Đăng ký biến động về sử dụng đất thực hiện đối với thửa đất đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thay đổi về nội dung đã ghi trên Giấy chứng nhận được thực hiện đối với các trường hợp: + Người sử dụng đất thực hiện các quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất); [4] + Người sử dụng đất được phép đổi tên; + Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích thửa đất; + Chuyển mục đích sử dụng đất; + Có thay đổi thời hạn sử dụng đất; + Chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; + Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất; + Nhà nước thu hồi đất. Đăng ký biến động về sử dụng đất có những đặc điểm khác với đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu: 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Đăng ký biến động về sử dụng đất thực hiện đối với một thửa đất đã xác định một chế độ sử dụng cụ thể; sự thay đổi bất kỳ nội dung nào liên quan đến quyền sử dụng đất hay chế độ sử dụng của thửa đất đều phải phù hợp với quy định của pháp luật; do đó tính chất công việc của đăng ký biến động là xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo quy định pháp luật. Vì vậy quá trình thực hiện đăng ký biến động phải xác lập căn cứ pháp lý của sự thay đổi theo quy định của pháp luật (lập hợp đồng, tờ khai thực hiện các quyền, quyết định chuyển mục đích hoặc gia hạn sử dụng đất, quyết định đổi tên tổ chức; biên bản hiện trường sạt lở đất…); trên cơ sở đó thực hiện việc chỉnh lý hồ sơ địa chính và chỉnh lý hoặc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tóm lại đăng kí biến động đất đai có những đặc điểm cơ bản sau: - Dựa trên cơ sở hồ sơ đăng kí đất đai ban đầu. - Không cần thiết phải có hội đồng tư vấn trong quá trình xét duyệt. - Được tiến hành thường xuyên, tồn tại song song với quá trình sử dụng đất. Vai trò của đăng ký biến động sử dụng đất đối với công tác quản lý đất đai Hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng đối với công tác quản lý đất đai điều này được thể hiện thông qua sự trợ giúp của hệ thống đối với các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai.
Chính vì vậy, việc đăng ký biến động trong hồ sơ địa chính cũng đóng một vai trò vô cùng quan trọng trong công tác quản lý đất đai. Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho các nhà quản lý trong quá trình ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ chức thi hành các văn bản đó. Thông qua hệ thống hồ sơ địa chính mà trực tiếp là sổ đăng ký biến động đất đai nhà quản lý sẽ nắm được tình hình biến động đất đai và xu hướng biến động đất đai từ cấp vi mô cho đến cấp vĩ mô. Trên cơ sở thống kê và phân tích xu hướng biến động đất đai kết hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội của từng cấp nhà quản lý sẽ hoạch định và đưa ra được các chính sách 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com mới phù hợp với điều kiện thực tế nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội tại từng cấp.
Ví dụ thông qua thống kê, phân tích tình hình biến đống sử dụng đất của thành phố Hà Nội trong giai đoạn 5 năm từ năm 2000 đến năm 2005 nhà quản lý nhận thấy xu hướng biến động chủ yếu ở thành phố là từ đất nông nghiệp sang đất phục vụ cho công nghiệp và dịch vụ. Dựa trên kết quả của quá trình phân tích xu hướng biến động kết hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội của thành phố giai đoạn 10 năm từ 2006 đến 2015 là tiếp tục đẩy mạnh phát triển công nghiệp và dịch vụ, nhà quản lý sẽ đưa ra các chính sách mới để tiếp tục đẩy mạnh sự phát triển của ngành công nghiệp và dịch vụ. Một số chính sách mới có thể là: khuyến khích các nhà đầu tư trong nước, ngoài nước đầu tư vào Hà Nội bằng cách giảm thuế xuất khẩu cho các mặt hàng công nghiệp. Không thu tiền thuê đất 3 tháng đầu đối với các doanh nghiệp mới thành lập trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ.
Công tác đăng ký biến động sẽ trợ giúp cho công tác thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Nếu như bản đồ địa chính được cập nhật thường xuyên thì nhà quản lý chỉ cần khái quát hóa là thu được nội dung chính của bản đồ hiện trạng sử dụng đất với độ tin cậy rất cao. Hơn thế nữa với sự trợ giúp của công nghệ thông tin thì công việc này trở nên dễ dàng hơn rất nhiều, thậm chí chúng ta có thể lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất từng năm chứ không phải là 5 năm một lần như quy định hiện hành. Công tác đăng ký biến động trợ giúp công tác quy hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất là một trong ba công cụ quan trọng để quản lý sử dụng đất ở cả cấp vi mô và vĩ mô. Tuy nhiên vấn đề quy hoạch không khả thi hiện nay đang là vấn đề nhức nhối.