phần mở đầu và kết luận và kiến nghị, luận văn gồm 3 chƣơng: Chƣơng 1: Cơ sở khoa học và pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Chƣơng 2: Thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội. Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội. 5 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com CHƢƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ VỀ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1.
Cơ sở khoa học về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất 1. Các quyền về đất đai và tài sản gắn liền với đất 1. Đất đai Đất là tài nguyên thiên nhiên, ban tặng cho loài ngƣời, đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con ngƣời, là sản phẩm của tự nhiên, có trƣớc lao động, là điều kiện tự nhiên của lao động; đất đai là lãnh thổ quốc gia; đất đai là tài sản quý hiếm, có giới hạn và không thể tái tạo; đất đai là tƣ liệu sản xuất không thể thay thế trong sản xuất nông lâm, ngƣ nghiệp; đất đai là di sản của các thế hệ loài ngƣời [5]. Lời nói đầu của Luật Đất đai 1993 xác định: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, quốc phong và an ninh”.
Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay;” [18]. Sở hữu đất đai a) Quyền sở hữu: Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật. (Bộ Luật Dân sự , 2015, Điều 158) Quyền khác đối với tài sản: 1. Quyền khác đối với tài sản là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác.
Quyền khác đối với tài sản bao gồm: a) Quyền đối với bất động sản liền 6 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com kề; b) Quyền hƣởng dụng; c) Quyền bề mặt. (Bộ Luật Dân sự , 2015, Điều 159) b) Sở hữu đất đai Có 3 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu nhà nƣớc (chủ sở hữu là nhà nƣớc); Sở hữu tập thể (chủ sở hữu làtập thể); Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân ); Theo Karl Marx: “Toàn thể một xã hội, một nƣớc và thậm chí tất thảy các xã hội cùng sống trong một thời đại hợp lại, cũng đều không phải là kẻ sở hữu đất đai. Họ chỉ là ngƣời có đất đai ấy, họ chỉ đƣợc phép sử dụng đất đai ấy và phải truyền lại cho các thế hệ tƣơng lai sau khi đó làm cho đất đai ấy tốt hơn lên nhƣ những ngƣời cha hiền vậy”. Karl Marx khẳng định “ Quyền tƣ hữu về ruộng đất là vô lý.
Nói đến quyền tƣ hữu về ruộng đất, chẳng khác gì nói đến quyền sở hữu cá nhân đối với đồng loại của mình. Trong chế độ tƣ hữu về tƣ liệu sản xuất thì chế độ tƣ hữu về ruộng đất là vô lý nhất”. Karl Marx cũng đã dự báo: “Vận động xã hội sẽ quyết định là ruộng đất chỉ có thể là sở hữu của nhà nƣớc; sự tập trung toàn quốc những tƣ liệu sản xuất sẽ trở thành cơ sở toàn quốc của một xã hội gồm những tổ chức liên hợp của những nguồn sản xuất bình đẳng và tự do, tiến hành lao động xã hội theo một kế hoạch chung và hợp lý. Đó là các mục tiêu nhân đạo của sự vận động kinh tế vĩ đại của thế kỷ XIX đang dẫn đến” [7].
Ở Việt Nam, theo quy định của Hiến pháp 1980,1992,2013 Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu.3 Quyền sử dụng đất Theo nguyên tắc, chủ sở hữu đất đai có 3 quyền: chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất đai ; Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu , vì vậy chỉ có Nhà nƣớc mới có 3 quyền năng đó, còn ngƣời sử dụng đất chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng đất đai. Đất đai luôn là một vấn đề đƣợc nhà nƣớc và xã hội quan tâm nhiều ngƣời quan tâm và chú ý. Cũng vì thế mà Nhà nƣớc ta đã cho ra đời và không ngừng hoàn thiện bộ luật đất đai nhằm bảo vệ quyền lợi cũng nhƣ trách nhiệm, nghĩa vụ mà ngƣời dân cần tuân theo. Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và do Nhà nƣớc làm chủ sở hữu.
Theo Điều 17 Luật Đất 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đai 2013 thì Nhà nƣớc theo đó trao quyền sử dụng đất cho ngƣời dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Luật cũng chứng nhận quyền sử dụng đất đối với những ngƣời sử dụng đất ổn định và quy định về quyền cũng nhƣ nghĩa vụ chung của ngƣời sử dụng đất [18]. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên đƣợc coi trọng, khi quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế xã hôi nhƣ hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất phát sinh nhiều vấn đề phức tạp. Vì thế việc tìm ra một cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng hợp lý đảm bảo hài hòa các lợi ích là rất cần thiết, và nếu đạt đƣợc điều đó thì sẽ thúc đẩy nên kinh tế phát triển và xã hội ổn định.
Ngƣợc lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận động quan hệ đất đai tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bƣớc tiến của nên kinh tế - xã hội đất nƣớc. Do đó, để bảo vệ và thực thi chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nƣớc ta là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nƣớc thống nhất quản lý, nhân dân đƣợc trực tiếp sử dụng và có quyền của ngƣời sử dụng đất, Nhà nƣớc ta đã đƣa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Luật Đất đai 2013 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nƣớc cũng nhƣ quy định rõ quyền hạn, trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của ngƣời sử dụng đất [11, 12,13, 14]. Cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai mà Đảng đề ra và Nhà nƣớc ta thực hiện nhƣ ngày nay là hoàn toàn hợp lý, phù hợp với thực tiễn.
Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nƣớc ta đã bƣớc đầu đáp ứng đƣợc những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan hệ đất đai tồn tại và phát sinh.Tuy nhiên với xu hƣớng luôn luôn vận động, luôn luôn phát triển và thực tế còn nhiều khó khăn tồn tại trong công tác quản lý và sử dụng đất đai hiện nay đòi hỏi Nhà nƣớc phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra những văn bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế những văn bản không còn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản đất đai. Đây sẽ là cơ sở vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm hiệu quả 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đem lại lợi ích cao nhất. Quyền sở hữu nhà ở a) Khái niệm về Nhà ở 1. Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Nhà ở riêng lẻ là nhà ở đƣợc xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập. Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cƣ đƣợc xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cƣ đƣợc xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Nhà ở thương mại là nhà ở đƣợc đầu tƣ xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trƣờng. Nhà ở công vụ là nhà ở đƣợc dùng để cho các đối tƣợng thuộc diện đƣợc ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.
Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện đƣợc tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật. Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nƣớc cho các đối tƣợng đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này. b) Sở hữu nhà ở Các nƣớc đều áp dụng chế độ đa sở hữu về nhà ở ( Nhà nƣớc, tập thể và các nhân). Luật Nhà ở 2014 nƣớc ta quy định: Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở: Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tƣ xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mƣợn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy định của pháp luật.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này có quyền sở hữu đối với nhà ở đó theo quy định của Luật này. Đối tƣợng đƣợc sở hữu nhà ở tại Việt Nam: 1.