Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Khóa luận tốt nghiệp "Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất của phường Trung Thành – thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 - 2015" do sinh viên Nguyễn Tùng Lâm thực hiện năm 2016, chuyên ngành Địa chính môi trường, Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS.TS. Phan Đình Binh.

Về bối cảnh thực tiễn và lý do chọn đề tài, tác giả phân tích đất đai là tài nguyên không tái tạo, có vị trí cố định trong không gian, vừa là đối tượng vừa là công cụ lao động đặc biệt. Kể từ Luật Đất đai năm 1988, hệ thống pháp luật đất đai Việt Nam đã trải qua các mốc sửa đổi lớn vào các năm 1993, 2003 và 2013 nhằm thích ứng với kinh tế thị trường. Tại phường Trung Thành – khu vực nằm ở cửa ngõ phía nam thành phố Thái Nguyên, có các trục giao thông huyết mạch chạy qua như Quốc lộ 3, đường Cách Mạng Tháng Tám và tuyến đường sắt Hà Nội – Thái Nguyên – các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng sôi động. Việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất bên cạnh những thành tích đạt được vẫn bộc lộ những vướng mắc trong khâu tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật. Do đó, việc khảo sát và đánh giá khách quan công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương trong giai đoạn chuyển giao thi hành Luật Đất đai 2003 sang Luật Đất đai 2013 là yêu cầu cấp thiết nhằm phục vụ công tác quản lý nhà nước.

Mục tiêu nghiên cứu của khóa luận được phân định rõ ràng thành hai cấp độ:

  • Mục tiêu tổng quát: Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Trung Thành trong giai đoạn 2013 - 2015 nhằm xác định các kết quả đạt được, chỉ ra những tồn tại, yếu kém tại địa phương, từ đó đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.
  • Mục tiêu cụ thể:
    1. Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình sử dụng đất trên địa bàn phường Trung Thành.
    2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2013 - 2015 của phường Trung Thành.
    3. Điều tra sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển quyền sử dụng đất và đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tượng.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Trung Thành giai đoạn 2013 - 2015.
  • Phạm vi nghiên cứu: Tập trung đánh giá hoạt động của 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai năm 2003 (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất) trong khung thời gian từ năm 2013 đến hết năm 2015 trên địa bàn hành chính phường Trung Thành, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết của đề tài dựa trên việc phân tích bản chất pháp lý của quyền sử dụng đất tại Việt Nam từ Luật Đất đai 1987 (chỉ cho phép chuyển quyền trong phạm vi hẹp với đất nông nghiệp), Luật Đất đai 1993 (chính thức công nhận đất đai có giá trị và cho phép chuyển quyền với 5 hình thức ban đầu) đến Luật Đất đai 2003 (mở rộng đầy đủ 8 hình thức) và Luật Đất đai 2013. Tác giả làm rõ 4 điều kiện bắt buộc để thực hiện quyền theo Điều 106 Luật Đất đai 2003: có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, và đất đang trong thời hạn sử dụng.

Hệ thống văn bản pháp lý được tác giả trích dẫn và sử dụng làm căn cứ thẩm định bao gồm:

  • Luật Đất đai 2003 và hệ thống văn bản hướng dẫn: Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành luật; Nghị định số 198/2004/NĐ-CP và Thông tư số 117/2004/TT-BTC về thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận, thu hồi đất và thực hiện quyền; Nghị định số 44/2008/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 198/2004/NĐ-CP; Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT và Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
  • Luật Đất đai 2013 và các nghị định, thông tư thi hành: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP (về giá đất), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP (về thu tiền sử dụng đất), Nghị định số 46/2014/NĐ-CP (về tiền thuê đất), Nghị định số 47/2014/NĐ-CP (về bồi thường hỗ trợ tái định cư); các Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường số 23/2014/TT-BTNMT, 24/2014/TT-BTNMT, 25/2014/TT-BTNMT, 28/2014/TT-BTNMT, 29/2014/TT-BTNMT, 30/2014/TT-BTNMT.
  • Các quy định về quy trình giải quyết thủ tục hành chính theo cơ chế một cửa do Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên ban hành năm 2009 và hướng dẫn chuyên môn của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên năm 2007.

Phương pháp nghiên cứu thực tế gồm hai hợp phần:

  • Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Tiếp cận báo cáo thống kê định kỳ, tài liệu lưu trữ của Ủy ban nhân dân phường Trung Thành, số liệu kiểm kê đất đai các năm 2013 và 2014, hồ sơ địa chính, hồ sơ tiếp nhận giải quyết chuyển nhượng và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
  • Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Tiến hành phỏng vấn trực tiếp bằng bảng hỏi được thiết kế sẵn đối với mẫu điều tra gồm 70 người, phân bổ theo 3 nhóm đối tượng:
    • Nhóm 1 (10 người - ký hiệu CBQL): Gồm 2 cán bộ địa chính phường, 6 cán bộ công chức/viên chức nhà nước và 2 cán bộ đã nghỉ hưu trên địa bàn.
    • Nhóm 2 (30 hộ gia đình, cá nhân - ký hiệu NDSXPNN): Đại diện các hộ buôn bán và sản xuất phi nông nghiệp.
    • Nhóm 3 (30 hộ gia đình, cá nhân - ký hiệu NDSXNN): Đại diện các hộ trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
  • Phương pháp xử lý dữ liệu: Toàn bộ thông tin định lượng từ tài liệu lưu trữ và phiếu khảo sát xã hội học được tổng hợp, xử lý bằng phần mềm Microsoft Excel.

Nội dung chính theo từng chương

Phần 1: Mở đầu

Tác giả trình bày tính cấp thiết của đề tài xuất phát từ đặc tính khan hiếm của đất đai và quá trình đô thị hóa nhanh chóng tại thành phố Thái Nguyên nói chung và phường Trung Thành nói riêng. Phần này xác định mục tiêu tổng quát, 3 mục tiêu cụ thể, chỉ rõ ý nghĩa học tập và thực tiễn của công tác nghiên cứu đánh giá việc thực thi pháp luật đất đai ở cấp cơ sở.

Phần 2: Tổng quan tài liệu

Chương này hệ thống hóa toàn diện cơ sở khoa học, cơ sở pháp lý và cơ sở thực tiễn của công tác quản lý đất đai. Tác giả phân tích nội dung, ý nghĩa kinh tế - pháp lý của 8 hình thức chuyển quyền; quy định thời điểm thực hiện quyền đối với từng loại đất và đối tượng nhận chuyển quyền theo Điều 98, Điều 99 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP. Đồng thời, văn bản mô tả chi tiết quy trình luân chuyển hồ sơ 8 bước theo cơ chế "một cửa" đối với các thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế với thời hạn tối đa 18 ngày làm việc (không tính thời gian hoàn thành nghĩa vụ tài chính), cùng các bước đăng ký thế chấp, xóa thế chấp, cho thuê và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Nêu rõ đối tượng, phạm vi nghiên cứu 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất tại phường Trung Thành từ năm 2013 đến năm 2015. Xác định 3 nội dung trọng tâm và hệ thống chỉ tiêu theo dõi tương ứng. Thiết lập phương pháp thu thập số liệu thứ cấp từ văn phòng địa phương và phương pháp điều tra sơ cấp thông qua 70 phiếu phỏng vấn chia theo 3 nhóm đối tượng, xử lý dữ liệu qua bảng tính Excel.

Phần 4: Kết quả nghiên cứu

Đây là phần trọng tâm của khóa luận, phản ánh toàn diện các dữ liệu thực tế tại địa bàn:

  1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội: Phường Trung Thành có diện tích tự nhiên 319,60 ha với 31 tổ dân phố, cách trung tâm thành phố 8 km. Địa hình đồi bát úp, độ cao nền từ 20 - 21m (đỉnh gò đạt 50 - 60m). Khí hậu có nhiệt độ trung bình năm 22 - 23°C, lượng mưa trung bình 1674 mm (85% tập trung vào tháng 6, 7, 8, 9). Hệ thống thủy văn có suối Phú Xá và suối Vó Ngựa. Về kinh tế, giá trị sản xuất công nghiệp tăng bình quân 15%/năm với hơn 30 công ty, doanh nghiệp. Hạ tầng kỹ thuật gồm các trục đường nhựa chính: Cách Mạng Tháng Tám (2,3 km), Gang Thép (1,35 km), Phố Hương (1,95 km), Lưu Nhân Chú (1,05 km) và 34 km đường ngõ xóm được bê tông hóa theo cơ chế đối ứng 50% nhà nước hỗ trợ - 50% nhân dân đóng góp.
Chỉ tiêu biến động lao động Đơn vị Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015
Tổng số dân Người 13.224 - -
Tổng số hộ Hộ 3.662 3.693 -
Hộ nông nghiệp Hộ 366 366 366
Hộ phi nông nghiệp Hộ 3.638 3.839 3.870
Tổng số lao động Lao động 2.619 2.652 2.668
Lao động nông nghiệp Lao động 964 955 951
Lao động phi nông nghiệp Lao động 1.655 1.697 1.708
  1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2013: Phân tích cơ cấu đất đai trên địa bàn phường Trung Thành tính đến ngày 31/12/2013.
Nhóm và loại đất chính Mã loại đất Diện tích (ha) Cơ cấu (%)
Tổng diện tích tự nhiên 319,60 100,00
1. Nhóm đất nông nghiệp NNP 178,55 55,86
- Đất sản xuất nông nghiệp SXN 164,22 51,38
+ Đất trồng cây hàng năm CHN 90,09 28,18
Trong đó: Đất trồng lúa LUA 67,85 21,22
Đất trồng cây hàng năm khác HNK 22,24 6,95
+ Đất trồng cây lâu năm CLN 74,13 23,19
- Đất lâm nghiệp (rừng sản xuất) LNP/RSX 4,50 1,40
- Đất nuôi trồng thủy sản NTS 9,83 3,07
2. Nhóm đất phi nông nghiệp PNN 138,51 43,34
- Đất ở đô thị ODT 71,68 22,42
- Đất chuyên dùng CDG 62,02 19,40
+ Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp CTS 5,78 1,80
+ Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp CSK 10,51 3,28
+ Đất có mục đích công cộng CCC 45,73 14,30
- Đất tôn giáo, tín ngưỡng TTN 0,03 0,009
- Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 0,76 0,23
- Đất sông suối, mặt nước chuyên dùng SMN 4,02 1,25
3. Nhóm đất chưa sử dụng (bằng) CSD/BCS 2,54 0,80
  1. Đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất:
  • Chuyển đổi quyền sử dụng đất: Giai đoạn 2013 - 2015 không phát sinh trường hợp nào. Nguyên nhân do tập quán sản xuất manh mún hộ gia đình và tình trạng tự thỏa thuận đổi ruộng ngầm không thực hiện đăng ký với cơ quan có thẩm quyền.
  • Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Diễn ra sôi động với 100% giao dịch thực hiện giữa cá nhân với cá nhân, không có hồ sơ bị từ chối hay trả lại.
Năm Tổng số trường hợp Tổng diện tích (m²) Đất nông nghiệp (m²) Đất ở (m²) Số GCN đã cấp
2013 124 23.600 14.530 9.070 124
2014 140 29.300 13.700 15.600 140
2015 156 34.100 13.200 20.900 156
Tổng 420 87.000 41.430 45.570 420
  • Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất: Không ghi nhận hồ sơ chính thức nào trong giai đoạn 2013 - 2015. Nguyên nhân do người dân tự thỏa thuận ngắn hạn, không muốn ràng buộc thủ tục hành chính phức tạp.
  • Các hình thức tặng cho, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn và đánh giá nhận thức: Được tổng hợp qua hệ thống bảng biểu thống kê từ 4.4 đến 4.15 và các biểu đồ phân tích tỷ lệ hiểu biết đúng giữa cán bộ và các nhóm dân cư.

Phần 5: Kết luận và đề nghị

Đưa ra kết luận tổng quát về công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Trung Thành, khẳng định các mặt làm được trong quản lý hồ sơ chuyển nhượng và chỉ ra hạn chế về mặt thủ tục, quá trình cập nhật văn bản mới; kiến nghị các giải pháp cụ thể với chính quyền cấp phường và thành phố.

Kết quả và đóng góp

Về kết quả chính kèm số liệu trong văn bản:

  • Địa phương đã quản lý tốt hồ sơ địa giới hành chính, cơ bản hoàn thành bản đồ địa chính tỷ lệ 1/500 và 1/1000 phục vụ việc xác lập ranh giới và cấp đổi giấy chứng nhận.
  • Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2013 - 2015 diễn ra liên tục tăng: từ 124 trường hợp (năm 2013) lên 140 trường hợp (năm 2014) và 156 trường hợp (năm 2015), đạt tổng số 420 trường hợp với 87.000 m² đất giao dịch hợp pháp (gồm 41.430 m² đất nông nghiệp và 45.570 m² đất ở), giải quyết cấp đủ 420 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
  • Ghi nhận thực tế 0 trường hợp đăng ký chuyển đổi quyền sử dụng đất và 0 trường hợp đăng ký cho thuê/cho thuê lại đất tại cơ quan hành chính nhà nước.

Về giải pháp và kiến nghị của tác giả:

  • Kiến nghị khắc phục tình trạng quá tải tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả theo cơ chế một cửa để đảm bảo trả kết quả đúng hẹn trong các thời điểm lượng hồ sơ tăng đột biến.
  • Đẩy mạnh công tác cập nhật, tập huấn và phổ biến kịp thời các văn bản quy phạm pháp luật mới phát sinh từ Luật Đất đai 2013 đến cán bộ quản lý cấp phường và người dân.
  • Tăng cường tuyên truyền, kiểm tra và hướng dẫn nhân dân thực hiện việc đăng ký giao dịch biến động đất đai bắt buộc, đặc biệt là với các quan hệ cho thuê đất và chuyển đổi đất nông nghiệp.

Đóng góp của khóa luận: Khóa luận đã cung cấp bộ số liệu thực chứng cụ thể về công tác tiếp nhận, xử lý và phân loại các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ở cấp phường trong giai đoạn chuyển đổi giữa Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013. Tác giả đã phân hóa mức độ hiểu biết pháp luật đất đai giữa các nhóm đối tượng cụ thể (cán bộ, hộ buôn bán phi nông nghiệp, hộ thuần nông), chỉ rõ độ vênh giữa quy định hành chính và tập quán giao dịch tự phát ngoài thực tế tại địa phương.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận chỉ ra một số hạn chế nội tại xuất phát từ thực tiễn địa phương và phạm vi nghiên cứu:

  • Tốc độ cập nhật, ban hành văn bản hướng dẫn và áp dụng các điểm mới của Luật Đất đai 2013 tại cấp phường còn chậm chạp, chưa đồng bộ.
  • Năng lực giải quyết của bộ phận một cửa có thời điểm bị quá tải khi hồ sơ nộp vào dồn dập, dẫn tới việc giải quyết hồ sơ đôi lúc chưa đáp ứng đúng mốc thời gian quy định.
  • Chưa bao quát và thu thập được các số liệu giao dịch chuyển nhượng, đổi đất hoặc cho thuê không chính thức (chuyển dịch ngầm, giao dịch viết tay không thông qua đăng ký biến động tại Ủy ban nhân dân phường).
  • Hướng mở tiếp theo: Nghiên cứu cần mở rộng phạm vi theo dõi sau năm 2015 để đánh giá toàn diện hơn tác động của các văn bản hướng dẫn Luật Đất đai 2013; đồng thời khảo sát sâu hơn về thực trạng tranh chấp phát sinh từ các giao dịch đất đai không đăng ký chính thức trên địa bàn các phường ngoại vi đang đô thị hóa.

Giá trị tham khảo

Khóa luận có giá trị tham khảo thiết thực đối với:

  • Sinh viên chuyên ngành Địa chính môi trường, Quản lý đất đai, Quản lý tài nguyên: Nắm vững cấu trúc, phương pháp thu thập số liệu hiện trạng và cách thức xử lý bảng biểu thống kê biến động đất đai cấp cơ sở.
  • Cán bộ địa chính - xây dựng xã, phường, thị trấn: Tham khảo quy trình luân chuyển hồ sơ 8 bước theo cơ chế một cửa, nhận diện các vướng mắc phổ biến trong khâu thẩm định hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế.
  • Người nghiên cứu về thị trường bất động sản địa phương: Sử dụng các chuỗi số liệu thực tế về quy mô diện tích giao dịch đất ở và đất nông nghiệp tại phường Trung Thành giai đoạn 2013 - 2015 phục vụ so sánh, đối chiếu.

Câu hỏi thường gặp

1. Trong giai đoạn 2013 - 2015, phường Trung Thành giải quyết bao nhiêu hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và diện tích là bao nhiêu?

Theo Bảng 4.3 trong văn bản, phường đã tiếp nhận và giải quyết thành công 420 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất với tổng diện tích 87.000 m² (trong đó đất nông nghiệp là 41.430 m², đất ở là 45.570 m²), cấp đủ 420 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có trường hợp nào bị trả lại hồ sơ. Số lượng giao dịch tăng đều qua các năm: 124 trường hợp (2013), 140 trường hợp (2014) và 156 trường hợp (2015).

2. Vì sao trong suốt 3 năm nghiên cứu không ghi nhận trường hợp chuyển đổi hoặc cho thuê/cho thuê lại đất nào tại cơ quan nhà nước?

Đối với chuyển đổi đất, nguyên nhân do tập quán sản xuất nông nghiệp quy mô hộ cá thể manh mún và tình trạng người dân tự thỏa thuận đổi ruộng cho nhau mà không thông qua chính quyền xác nhận. Đối với cho thuê/cho thuê lại đất, người dân thường tự thỏa thuận miệng hoặc giao dịch dân sự ngắn hạn, ngại tiếp cận các thủ tục hành chính tại cơ quan nhà nước.

3. Mẫu khảo sát đánh giá mức độ hiểu biết pháp luật của đề tài gồm những ai?

Đề tài thực hiện điều tra sơ cấp thông qua bảng hỏi đối với 70 đối tượng, chia làm 3 nhóm:

  • Nhóm 1 (CBQL): 10 người gồm 2 cán bộ địa chính phường, 6 cán bộ công chức/viên chức và 2 cán bộ nghỉ hưu.
  • Nhóm 2 (NDSXPNN): 30 hộ gia đình, cá nhân sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
  • Nhóm 3 (NDSXNN): 30 hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.

4. Cơ cấu sử dụng đất tại phường Trung Thành theo kiểm kê năm 2013 có đặc điểm gì?

Tổng diện tích tự nhiên của phường là 319,60 ha. Trong đó, nhóm đất nông nghiệp chiếm ưu thế với 178,55 ha (tỷ lệ 55,86%, đất trồng lúa chiếm 67,85 ha); nhóm đất phi nông nghiệp chiếm 138,51 ha (tỷ lệ 43,34%, đất ở đô thị là 71,68 ha, đất chuyên dùng là 62,02 ha); nhóm đất chưa sử dụng còn 2,54 ha (tỷ lệ 0,80%).

5. Thời gian chuẩn để giải quyết thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo cơ chế một cửa tại địa phương là bao lâu?

Theo quy định một cửa được tác giả trích dẫn, quy trình giải quyết thủ tục chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế gồm 8 bước với tổng thời gian thực hiện không quá 18 ngày làm việc (không tính thời gian công dân thực hiện nghĩa vụ tài chính với cơ quan thuế).

Kết luận

Khóa luận của tác giả Nguyễn Tùng Lâm đã phản ánh hệ thống và chi tiết bức tranh công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Trung Thành, thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2013 - 2015. Công trình cung cấp các số liệu định lượng xác thực về 420 hồ sơ chuyển nhượng đất đai hợp pháp, chỉ rõ khoảng trống trong công tác quản lý giao dịch chuyển đổi và cho thuê đất ở cấp cơ sở. Tài liệu mang lại nguồn tư liệu khoa học hữu ích cho công tác đào tạo chuyên ngành Quản lý đất đai và hỗ trợ nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương.