Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa - xã hội, an ninh - quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta tốn bao công sức, xương máu mới tái lập bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay. Đất đai là nguồn tài nguyên không thể thay thế, đất đai rất cần thiết và phục vụ cho nhiều lợi ích của tất cả các ngành, các lĩnh vực. Song đất đai không phải là nguồn tài nguyên vô hạn vì vậy việc quản lý, sử dụng hợp lý tài nguyên đất là rất cần thiết.
Đặc biệt trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa hiện nay, việc sử dụng và quản lý đất đai là vấn đề bức xúc mà Đảng và Nhà nước đặt lên vấn đề quan tâm hàng đầu. Song song với đó nhà nước đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý nguồn tài nguyên này. Chuyển quyền sử dụng đất là việc xóa bỏ quyền sử dụng đất của chủ thể sử dụng và xác lập quyền sử dụng đất cho người khác theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới. Chuyển quyền sử dụng đất là hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa đến nay, tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng và là một trong những quyền lợi của người sử dụng đất đã được quy định trong luật đất đai.
Việc quy định các hình thức chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lí vững chắc nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lí đất đai, đảm bảo cho việc thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của nhà nước cũng như của chủ sử dụng đất, góp phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước. h 2 Túc Duyên là một phường thuộc thành phố Thái Nguyên, có quy mô 285 ha đất tự nhiên, dân số 11.875 người, là nơi đặt trụ sở làm việc của các cơ quan Đảng, Chính quyền và Đoàn thể thành phố. Những năm vừa qua, việc thực hiện quyền, nghĩa vụ của nhà nước và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai tại xã đã đạt nhiều thành tích đáng kể, song vẫn gặp những khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật Đất đai, trong đó có công tác chuyển quyền sử dụng đất. Chính vì vậy, để thấy được những thuận lợi, khó khăn, những hạn chế tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất, cần có những đánh giá khách quan những kết quả đạt được từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm và đưa ra giải pháp khắc phục để công tác quản lý, sử dụng đất đạt được hiệu quả cao.
Xuất phát từ những yêu cầu đó, được sự nhất trí của Ban Giám hiệu nhà trường và sự hướng dẫn của thầy giáo TS.Nguyễn Đức Nhuận, cùng sự đồng ý của UBND phường Túc Duyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 – 2017”. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Túc Duyên, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên từ năm 2015 – 2017. - Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và nguyên nhân tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa bàn phường. - Đề xuất những giải pháp khắc phục tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường trong thời gian tới.
Ý nghĩa của đề tài 1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học - Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi, khó khăn của chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương. h 3 - Nắm vững những quy định của Luật đất đai năm 2013 và những văn bản dưới Luật về đất đai của Trung ương và địa phương về công tác chuyển quyền sử dụng đất. Ý nghĩa trong thực tiễn - Rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng.
- Đề xuất ý kiến nhằm cơ quan chức năng ở địa phương có những phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương. h 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở lý luận Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động do chuyển quyền sử dụng đất. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng với đất nông nghiệp, như chuyển đổi, còn chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện.
Nhà nước đã thừa nhận quyền sử dụng đất đai có giá trị và coi nó là một hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Tuy vậy, Luật Đất đai 1993 đã được soạn thảo với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1998 và năm 2001) cho phù hợp với tình hình thực tiễn. Sau 10 năm thực hiện đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai năm 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới đất nước trong thời kì công nghiệp hóa – hiện đại hóa.
Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai năm 1993, đồng h 5 thời là hành lang pháp lí điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003. Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng mở rộng thêm hình thức cho tặng quyền sử dụng đất, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn với mọi loại đất. Luật Đất đai 2013, tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Bổ sung một số hành vi nghiêm cấm như cấm nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với gia đình, cá nhân; cấm thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển QSDĐ trong 3 trường hợp sau: - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp; - Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật qui định không được chuyển quyền sử dụng; - Đất đang có tranh chấp 2. Cơ sở pháp lý - Hiến pháp 2013 - Luật Đất đai năm 2013 được thông qua kì họp thứ 6 ngày 9/12/2013, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/7/2014 - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai; h 6 - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về Hồ sơ địa chính; - Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của liên bộ: Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên & Môi trường Hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất; - Thông tư số 34/2014/TT- BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai; - Quyết định số 340/2013/QĐ-UBND ngày 17/9/2013 của UBND tỉnh Tuyên Quang về việc phê duyệt quy hoạch sử dụng đất đến 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kì đầu (2011-2015) thành phố Tuyên Quang; - Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND ngày 10/11/2014 của UBND tỉnh Tuyên Quang về việc ban hành Đơn giá Đo đạc địa chính, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Các văn bản của UBND Tỉnh Thái Nguyên - Quyết định số 140/QĐ - UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên; - Quyết định số 141/QĐ - UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên ; - Tài liệu hướng dẫn số 1748/HĐ - STNMT ngày 18/09/2007 của Sở Tài nguyên và Môi trường về việc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai theo cơ chế “một cửa” tại cấp huyện , cấp xã trên địa bàn tỉnh. h 7 - Quyết định số 37/2009/QĐ - UBND của UBND Tỉnh Thái Nguyên : Phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2010. Cơ sở thực tiễn Cùng với sự phát triển của Thế giới, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước để hội nhập quốc tế. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng trở nên sôi động.
Vì vậy nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước về lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như toàn xã hội.