Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Đất đai là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt, đóng vai trò nền tảng trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Trong bối cảnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa và gia tăng tốc độ đô thị hóa, giá trị của đất đai ngày càng tăng, kéo theo nhu cầu giao dịch, chuyển quyền sử dụng đất của người dân và tổ chức trở nên cấp thiết. Chuyển quyền sử dụng đất là một nội dung quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, bao gồm các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Đầm Hà là một huyện miền Đông của tỉnh Quảng Ninh, có vị trí thuận lợi khi có tuyến Quốc lộ 18A chạy qua và tiếp giáp biển. Những năm qua, việc thực thi quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trên địa bàn huyện đã đạt được những kết quả nhất định, song vẫn bộc lộ nhiều khó khăn, vướng mắc trong quá trình áp dụng Luật Đất đai năm 2013. Để đánh giá thực trạng công tác quản lý, nhận diện những tồn tại và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý đất đai tại địa phương, đề tài "Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đầm Hà, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn từ 2015-2017" đã được thực hiện.

Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài được xác định cụ thể như sau:

  1. Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Đầm Hà.
  2. Đánh giá kết quả thực hiện công tác chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2017 trên địa bàn huyện Đầm Hà theo 7 hình thức chuyển quyền.
  3. Đánh giá mức độ hiểu biết của người dân địa phương và cán bộ quản lý về các quy định chuyển quyền sử dụng đất theo từng nhóm đối tượng.
  4. Phân tích nguyên nhân của các tồn tại, từ đó đề xuất các giải pháp và kiến nghị phù hợp với thực tiễn địa phương và quy định pháp luật hiện hành.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn).
  • Phạm vi không gian: Toàn bộ địa bàn huyện Đầm Hà, tỉnh Quảng Ninh.
  • Phạm vi thời gian: Thu thập số liệu giai đoạn 2015 – 2017; thời gian thực hiện điều tra, khảo sát thực tế tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đầm Hà diễn ra từ ngày 25/02/2018 đến ngày 05/05/2018.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận được xây dựng dựa trên hệ thống cơ sở pháp lý, khung lý luận về quản lý đất đai và các phương pháp nghiên cứu thực tiễn:

Cơ sở pháp lý và khung lý luận

Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật được tác giả trích dẫn và sử dụng làm căn cứ bao gồm:

  • Hiến pháp năm 1992 và Hiến pháp năm 2013; Bộ luật Dân sự năm 2005 và Bộ luật Dân sự năm 2015.
  • Luật Đất đai năm 2013; Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp; Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất.
  • Các Nghị định của Chính phủ: Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 43/2014/NĐ-CP (quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai), Nghị định 44/2014/NĐ-CP (về giá đất), Nghị định 198/2004/NĐ-CP và Nghị định 45/2014/NĐ-CP (về thu tiền sử dụng đất), Nghị định 84/2007/NĐ-CP, Nghị định 88/2009/NĐ-CP.
  • Các Thông tư và Thông tư liên tịch: Thông tư 23/2014/TT-BTNMT (quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất), Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính), Thông tư liên tịch 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT (hướng dẫn luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính), Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT/BTP-BTNMT và Thông tư liên tịch 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT (về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất).

Về mặt lý luận, khóa luận làm rõ tiến trình phát triển của pháp luật đất đai qua các thời kỳ: từ Luật Đất đai 1987 (hạn chế quyền giao dịch), qua Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 đến Luật Đất đai 2013 thừa nhận đầy đủ giá trị kinh tế của đất đai và quy định rõ ràng 7 hình thức chuyển quyền, điều kiện thực hiện quyền (có Giấy chứng nhận, đất không tranh chấp, không bị kê biên, trong thời hạn sử dụng) và thời điểm thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Phương pháp nghiên cứu

  • Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập các báo cáo thống kê, tài liệu quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất, số liệu kinh tế - xã hội và hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đầm Hà, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Đầm Hà giai đoạn 2015 – 2017.
  • Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp: Khảo sát trực tiếp thông qua bộ câu hỏi trắc nghiệm đúng/sai với tổng số 56 phiếu điều tra, bao gồm 50 phiếu dành cho người sử dụng đất (chọn ngẫu nhiên) và 6 phiếu dành cho cán bộ quản lý đất đai đang công tác tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện.
  • Phương pháp thống kê, tổng hợp: Hệ thống hóa số liệu thành các bảng biểu theo chuỗi thời gian 3 năm nhằm đánh giá quy mô, diện tích và cơ cấu từng hình thức chuyển quyền.
  • Phương pháp phân tích, so sánh: Đối chiếu kết quả thực tế với các quy định pháp luật hiện hành và so sánh biến động qua các năm để rút ra nhận xét.

Nội dung chính theo từng chương

Phần 1: Mở đầu

Trình bày tính cấp thiết của việc đánh giá công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường quyền sử dụng đất tại một huyện miền núi, ven biển đang trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế như Đầm Hà. Xác định rõ mục tiêu tổng quát, 4 mục tiêu cụ thể và ý nghĩa học tập, thực tiễn của đề tài trong việc cung cấp căn cứ cho các cơ quan chuyên môn tại địa phương.

Phần 2: Tổng quan tài liệu

Hệ thống hóa toàn bộ cơ sở pháp lý và tiến trình lịch sử quy định pháp luật đất đai Việt Nam liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất. Trình bày chi tiết khái niệm, điều kiện và trình tự thủ tục hành chính tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất / Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với từng hình thức:

  • Thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp (theo phương án dồn điền đổi thửa hoặc giữa 2 hộ gia đình).
  • Thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất (quy trình 4 bước, thời hạn giải quyết không quá 10 ngày làm việc).
  • Thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh (giải quyết trong ngày hoặc không quá 3 ngày làm việc).
  • Thủ tục cho thuê, cho thuê lại (thời hạn không quá 10 ngày) và thủ tục góp vốn (thời hạn không quá 18 ngày làm việc).
  • Khái quát bối cảnh thực hiện công tác quản lý đất đai và chuyển quyền tại tỉnh Quảng Ninh.

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Thiết lập giới hạn nghiên cứu về không gian, thời gian và đối tượng (7 hình thức chuyển quyền); quy định cụ thể 4 nội dung nghiên cứu chính và chi tiết hóa 4 phương pháp thu thập, xử lý dữ liệu (sơ cấp 56 phiếu, thứ cấp, thống kê, phân tích).

Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Chương này tập trung trình bày các dữ liệu thực chứng thu thập được:

  1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và hiện trạng sử dụng đất huyện Đầm Hà:
    • Tổng diện tích tự nhiên: 60.710,33 ha; dân số năm 2015 là 54.575 người (mật độ 90 người/km² theo số liệu tổng quát và 140 người/km² theo bảng thống kê chi tiết các xã). Thị trấn Đầm Hà có mật độ cao nhất (2.993 người/km²), xã Quảng Lâm thấp nhất (25 người/km²).
    • Tăng trưởng kinh tế bình quân 2015 - 2017 đạt 12,2%. Cơ cấu kinh tế năm 2017: Nông, lâm nghiệp và thủy sản chiếm 72,14%; Dịch vụ chiếm 20,54%; Công nghiệp và xây dựng chiếm 6,98%.
    • Hiện trạng đất đai năm 2016: Đất nông nghiệp chiếm 55.457,75 ha (trong đó đất lâm nghiệp chiếm phần lớn với 47.781,72 ha); đất phi nông nghiệp chiếm 4.058,07 ha; đất chưa sử dụng chiếm 1.392,51 ha. Lũy kế đến hết năm 2016, huyện đã cấp 30.033 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.
  2. Thực trạng thực hiện 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất (2015 - 2017): Phân tích chi tiết số lượng trường hợp và diện tích biến động đối với từng hình thức chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp; chỉ ra nguyên nhân không phát sinh hồ sơ đối với chuyển đổi, cho thuê và góp vốn.
  3. Đánh giá ý kiến của người sử dụng đất và cán bộ quản lý: Phân tích kết quả điều tra 56 phiếu về mức độ hiểu biết pháp luật đất đai và quy trình thủ tục hành chính.
  4. Phân tích thuận lợi, khó khăn, nguyên nhân và giải pháp: Xác định các khó khăn từ địa hình miền núi, tập quán giao dịch trao tay và đề xuất 4 nhóm giải pháp khắc phục.

Phần 5: Kết luận và kiến nghị

Tổng kết các kết quả đạt được về mặt định lượng và định tính của khóa luận; đưa ra các kiến nghị đối với Ủy ban nhân dân huyện Đầm Hà và Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh nhằm nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai.

Kết quả và đóng góp

Số liệu thực tế công tác chuyển quyền sử dụng đất (2015 - 2017)

Trong giai đoạn 2015 - 2017, toàn huyện Đầm Hà đã tiếp nhận và giải quyết các trường hợp chuyển quyền sử dụng đất theo các hình thức cụ thể như sau:

STT Hình thức chuyển quyền Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 Tổng số trường hợp Tổng diện tích (ha) Đặc điểm đối tượng
1 Chuyển đổi QSDĐ 0 0 0 0 0,00 Không phát sinh
2 Chuyển nhượng QSDĐ 66 84 174 324 28,86 Cá nhân sang cá nhân
3 Tặng cho QSDĐ 42 12 78 132 9,54 Bố mẹ tặng cho con cái
4 Thừa kế QSDĐ 12 12 48 72 3,06 Nội bộ gia đình
5 Cho thuê, cho thuê lại 0 0 0 0 0,00 Giao dịch tự phát, không đăng ký
6 Thế chấp bằng giá trị QSDĐ 296 329 361 985 182,52 Cá nhân thế chấp cho tổ chức tín dụng
7 Góp vốn bằng giá trị QSDĐ 0 0 0 0 0,00 Không phát sinh
Tổng Toàn bộ các hình thức 416 425 661 1.513 223,98 (Văn bản ghi nhận 1.315 lượt)

Phát hiện chính từ kết quả nghiên cứu

  • Hình thức thế chấp chiếm tỷ trọng lớn nhất: Với 985 trường hợp (diện tích 182,52 ha), chiếm khoảng 65% tổng số trường hợp chuyển quyền được ghi nhận trong văn bản. Hoạt động thế chấp tăng đều qua các năm (từ 295 trường hợp năm 2015 lên 361 trường hợp năm 2017) do nhu cầu vay vốn ngân hàng để đầu tư mở rộng sản xuất, kinh doanh thương mại - dịch vụ của người dân.
  • Hoạt động chuyển nhượng tăng mạnh: Tổng cộng 324 trường hợp (28,86 ha), tăng từ 66 trường hợp (năm 2015) lên 174 trường hợp (năm 2017). 100% giao dịch diễn ra giữa cá nhân với cá nhân nhằm mục đích để ở và kinh doanh; toàn bộ hồ sơ đều được giải quyết hoàn tất đúng thủ tục.
  • Tặng cho và thừa kế diễn ra ở mức độ thấp: Tặng cho đạt 132 trường hợp (9,54 ha), chủ yếu là bố mẹ tách thửa tặng cho con khi lập gia đình ra ở riêng. Thừa kế chỉ ghi nhận 72 trường hợp (3,06 ha) do tập quán người dân địa phương chủ yếu thỏa thuận miệng phân chia tài sản, không lập văn bản có chứng thực.
  • Ba hình thức không phát sinh hồ sơ chính thức:
    • Chuyển đổi QSDĐ: Đất nông nghiệp phân tán, manh mún, xen kẽ đất ở nên người dân không có nhu cầu đổi ruộng và khó triển khai dồn điền đổi thửa.
    • Cho thuê, cho thuê lại: Thực tế có diễn ra nhưng các bên tự thỏa thuận ngầm, không đăng ký với cơ quan nhà nước.
    • Góp vốn bằng QSDĐ: Do người dân chủ yếu sản xuất tư nhân nhỏ lẻ hoặc quen góp vốn bằng tiền mặt, chưa hiểu rõ cơ chế góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.

Giải pháp tác giả đề xuất

  1. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm nâng cao nhận thức của người dân, hạn chế các giao dịch chuyển quyền trao tay không đăng ký.
  2. Tăng cường đào tạo chuyên môn, bổ sung biên chế cán bộ địa chính tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả để giải quyết hồ sơ đúng hạn.
  3. Hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính, ứng dụng công nghệ thông tin trong việc quản lý, cập nhật biến động đất đai và cơ sở dữ liệu địa chính.
  4. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất và xử lý kịp thời các hành vi vi phạm pháp luật đất đai trên địa bàn.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế: Quy mô mẫu điều tra xã hội học còn nhỏ (56 phiếu, gồm 50 người dân và 6 cán bộ), chưa bao quát hết được toàn bộ 10 xã, thị trấn của huyện Đầm Hà. Nghiên cứu chủ yếu phản ánh các giao dịch chính thức được đăng ký tại cơ quan quản lý, chưa định lượng và lượng hóa cụ thể quy mô của các giao dịch chuyển quyền ngầm (cho thuê trao tay, chuyển nhượng không qua công chứng).
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng phạm vi khảo sát thực tế đến từng cụm dân cư vùng sâu vùng xa; kéo dài chuỗi thời gian theo dõi sau năm 2017; nghiên cứu sâu hơn về cơ chế liên thông giải quyết nghĩa vụ tài chính điện tử tại Trung tâm Hành chính công huyện Đầm Hà.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là nguồn tài liệu tham khảo thiết thực cho:

  • Sinh viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Địa chính Môi trường, Luật Kinh tế khi nghiên cứu về công tác đăng ký biến động đất đai và đánh giá hiệu lực thi hành Luật Đất đai năm 2013 tại cấp cơ sở.
  • Cán bộ quản lý tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện tham khảo hệ thống hóa quy trình thủ tục hành chính, thời hạn giải quyết hồ sơ và các giải pháp khắc phục tình trạng giao dịch đất đai không chính thức ở vùng trung du miền núi.

Câu hỏi thường gặp

1. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất nào chiếm tỷ lệ cao nhất tại huyện Đầm Hà giai đoạn 2015 - 2017?
Hình thức thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ cao nhất với 985 trường hợp, đạt tổng diện tích 182,52 ha (chiếm khoảng 65% tổng số trường hợp chuyển quyền ghi nhận).

2. Vì sao trên địa bàn huyện Đầm Hà không phát sinh trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp nào trong 3 năm?
Do diện tích đất nông nghiệp của huyện phân bố manh mún, phân tán, nằm xen kẽ với đất ở của các hộ gia đình nên người dân không có nhu cầu đổi đất, đồng thời địa phương rất khó triển khai thực hiện chủ trương "dồn điền đổi thửa".

3. Thành phần hồ sơ đăng ký nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định trong khóa luận gồm những gì?
Hồ sơ gồm 01 bộ: Hợp đồng chuyển nhượng hoặc Hợp đồng tặng cho (02 bản); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính); các giấy tờ liên quan (giấy ủy quyền, giấy xác nhận nếu có); tờ khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân và hóa đơn nộp nghĩa vụ tài chính.

4. Thời hạn giải quyết thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng Đăng ký QSD đất huyện là bao lâu?
Đối với hồ sơ hợp lệ có Giấy chứng nhận, thủ tục được giải quyết ngay trong ngày làm việc (nếu nhận sau 15 giờ thì hoàn thành trong ngày làm việc tiếp theo); đối với hồ sơ có giấy tờ theo khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai thì thời gian không quá 03 ngày làm việc.

5. Cơ cấu mẫu điều tra khảo sát sơ cấp của đề tài được thực hiện như thế nào?
Khảo sát được thực hiện trên tổng số 56 phiếu điều tra bằng phương pháp phỏng vấn trực tiếp bảng hỏi trắc nghiệm đúng/sai, bao gồm 50 phiếu lấy ý kiến người sử dụng đất (chọn ngẫu nhiên) và 6 phiếu lấy ý kiến cán bộ quản lý đang công tác tại Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Đầm Hà.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Đồng Cao Cường đã hệ thống hóa cơ sở pháp lý và đánh giá chi tiết thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Đầm Hà giai đoạn 2015 – 2017 theo 7 hình thức của Luật Đất đai năm 2013. Kết quả cho thấy hoạt động thế chấp và chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát triển mạnh mẽ phục vụ nhu cầu vốn và nhà ở, trong khi các hình thức chuyển đổi, cho thuê và góp vốn chưa phát sinh đăng ký chính thức do đặc thù phân bố đất đai và tập quán giao dịch tự phát. Các giải pháp đề xuất về tuyên truyền pháp luật, bổ sung nhân lực và hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính là những đóng góp có tính ứng dụng thực tế cho công tác quản lý tài nguyên đất tại địa phương.