Đặt vấn đề Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt. Quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, xã hội ngày càng phát triển làm cho giá trị của đất tăng lên và nguồn tài nguyên đất ngày càng cạn kiệt đi do con người khai thác và sử dụng chưa hợp lý. Trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa ở nước ta hiện nay thì việc sử dụng đất và quản lý đất đai luôn là một vẫn đề mà đảng và nhà nước quan tâm hàng đầu. Chuyển quyền sử dụng đất là nội dung quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai và nó có quan hệ mật thiết với các nội dung khác.
Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện với các hình thức như: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp. Điều này đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện các quyền liên quan đến đất đai. Thúc đẩy các quan hệ mua bán hợp tác kinh doanh và tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế xã hội. Đầm Hà là một huyện ở miền Đông của tỉnh Quảng Ninh.
Phía tây bắc giáp huyện Bình Liêu, phía đông bắc giáp huyện Hải Hà, phía tây nam giáp huyện Tiên Yên và phía đông nam giáp biển. Trong những năm qua, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu – Nhà nước và chủ sử dụng đất đai trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được một số thành tích nhất định xong vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do vậy, để thấy được những mặt tồn tại và những yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà nước và chủ sử dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đạt được, từ đó rút ra những bài học, kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất. Xuất phát từ vẫn đề trên, được sự nhất trí của ban giám hiệu trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Ban chủ nghiệm khoa Quản lý Tài nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo TS.
Nông Thu Huyền, em tiến hành nghiên cứu đề tài :“Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đầm Hà, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn từ 2015-2017 ”. Mục tiêu đề tài - Điều tra được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Đầm Hà - Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm 2015 đến năm 2017 của huyện Đầm Hà - Đánh giá được sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển quyền sử dụng đất và đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tượng. - Đánh giá được nguyên nhân từ đó đưa ra các kiến nghị và đề xuất các giải pháp cho các cấp có thẩm quyền phải phù hợp với thực tế của địa phương và phù hợp với luật pháp do Nhà nước quy định nhằm đẩy mạnh công tác ở địa phương. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa về học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu sẽ rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác chuyển QSD đất nói riêng. Đề xuất những ý kiến nhằm giúp cơ quan chức năng ở địa phương có những phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, vướng mắc ở địa phương h 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở pháp lý của đề tài Văn bản pháp quy của nhà nước quy định liên quan tới công tác chuyển quyền - Hiến pháp năm 2013 - Hiến pháp năm 1992 - Luật đất đai 2013 ngày 29/11/2013 trong đó bao gồm có 7 hình thức chuyển quyền : chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị QSD đất.
Luật thuế sử dụng đất và nhà ở; - Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất - Bộ luật dân sự năm 2005 - Bộ luật dân sự năm 2015 - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành Luật Đất đai. - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ về thi hành Luật Đất đai. - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ về giá đất; - Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất. - Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/04/2005 hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính - Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSD đất, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/06/2016 hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người SDĐ thực hiện nghĩa vụ tài chính. h 4 - Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 về sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP- BTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSD đất, tài sản gắn liền với đất. Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT/BTP-BTNMT ngày 23/06/2016 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ tư pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người SDĐ. - Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ tài nguyên và Môi trường về việc ban hành quy định về GCN QSD đất. - Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT/BTP-BXD-BTNMT-NHNN ngày 21/05/2007 của Bộ tư pháp, Bộ xây dựng, Bộ tài nguyên và Môi trường, Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn một số nội dung về đăng ký thế chấp nhà ở. - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ tài nguyên và Môi trường Quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư số 20/2011/TT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 giữa bộ tư pháp và bộ tài nguyên và môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về việc ban hành Quy định bổ sung về việc cấp GCN QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSD đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. - Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính - Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất h 5 - Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ tài nguyên và Môi trường Quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Cơ sở lý luận của đề tài Chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Chuyển quyền sử dụng đất bao gồm có 7 hình thức chuyển quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong luật đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này vẫn diễn ra sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của nhà nước.
Đến luật đất đai 2003 nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện. Nhà nước thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn và thừa kế quyền sử dụng đất. Các quyền này có trong luật đất đai 1993. Tuy vậy luật đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần cho phù hợp.
Sau 10 năm thực hiện đã thu được những thành quả góp phần vào công tác quản lý và sử dụng đất. Song quá trình thực hiện luật đất đai năm 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới của đất nước với sự đổi mới và phát triển đất nước trong thời kì công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Để khắc phục những tồn tại trong luật đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh quan hệ về đất đai, tại kì họp thứ 4, quốc hội khóa XI thông qua luật đất đai 2003. Đến luật đất đai 2013 Nhà nước không bổ sung thêm quyền được chuyển quyền sử dụng đất cho người sử dụng, ngoài ra cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền sử dụng đất.
Như vậy việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất đối với các trường hợp sau : h 6 - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp - Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng - Đất đang có tranh chấp. Cơ sở thực tiễn của đề tài Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nước.