ĐẶt vẤn ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng. Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai 2013 đã nêu rõ: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý” và “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”. Trong tất cả các điều kiện cần thiết để quá trình sản xuất được thực hiện, tạo ra của cải vật chất, cơ sở cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người thì đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Các Mác từng nói: “Đất là mẹ, sức lao động là cha, sản sinh ra mọi của cải vật chất”.
Chính vì vậy, quá trình khai thác sử dụng đất đai phải luôn gắn liền với sự phát triển của xã hội. Xã hội càng phát triển thì nhu cầu sử dụng đất của con người ngày càng tăng trong khi đất đai thì hữu hạn, cả về chất lẫn về lượng. Trong thời kỳ đổi mới như hiện nay, nền kinh tế nước ta là nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần vận hành theo cơ chế thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước; phát triển theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cùng với việc gia nhập WTO thì nhu cầu SDĐ để phục vụ cho phát triển nền kinh tế xã hội, An ninh - Quốc phòng là điều tất yếu. Thành phố Thái Nguyên là nơi tập trung nguồn lao động dồi dào từ các tỉnh thành trong vùng Đông Bắc đến làm cho nhu cầu SDĐ tăng nhanh.
Đặc biệt là địa bàn phường Phan Đình Phùng - nơi đang có tốc độ đô thị hóa cao, nằm ở vị trí trung tâm thành phố. Và khi đất đai được thừa nhận là có giá trị làm cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở nên sôi động và có nhiều diễn biến phức tạp. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức điều phối đất đai làm cho đất đai được sử dụng hiệu quả hơn, tạo mối quan hệ đất đai mới mà chủ yếu là đối với người có nhu cầu SDĐ và nhà ở thật sự. Bên cạnh đó việc chuyển nhượng trên cũng gây nên những điều bất cập như: tạo nên những cơn sốt đất, giá đất tăng cao, tình e 2 trạng đầu cơ tích lũy đất, dẫn đến đất đai tập trung vào một số người sử dụng không hiệu quả.
Họ muốn thu được lợi nhuận thông qua việc chuyển nhượng cho người khác. Chính những thực trạng trên tạo ra những khó khăn trong việc Quản lý nhà nước về đất đai. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời được sự phân công của Khoa Quản lý tài nguyên – Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo TS. Hà Xuân Linh, tôi tiến hành thực hiện nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng, TP Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014” để có cái nhìn đúng đắn về công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phát huy ưu điểm, hạn chế những nhược điểm và khắc phục những tồn tại trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn phường.
Mục đích của đề tài Đánh giá được kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2012- 2014 để tìm ra những thuận lợi và khó khăn của công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Phường từ đó đề xuất các giải pháp thích hợp góp phần làm lành mạnh công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng trong thời gian tới. Mục tiêu nghiên cứu 1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa phường Phan Đình Phùng giai đoạn 2012-2014. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Phan Đình Phùng.
- Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2012 -2014. - Đánh giá sự hiểu biết của người dân trên địa bàn phường về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Tìm hiểu những nguyên nhân của những tồn tại, khó khăn trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Phan Đình Phùng và đề xuất một số giải pháp khắc phục. Yêu cầu của đề tài - Thu thập tài liệu, số liệu liên quan đến đề tài nghiên cứu một cách khoa học và khách quan.
- Nắm vững nội dung quản lý và sử dụng đất đai tại Luật Đất đai 2013, nắm rõ các văn bản pháp luật liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Tìm hiểu sự hiểu biết của người dân sống trên địa bàn phường Phan Đình Phùng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. - Những giải pháp phải phù hợp với thực tế địa phương. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa học tập: Qua thời gian thực tập giúp sinh viên vận dụng nhũng kiến thức đã học vào thực tế, làm quen với môi trường làm việc sau khi ra trường.
- Ý nghĩa thực tế: Hiểu rõ công tác quản lý Nhà nước tại cơ sở. Giúp tìm hiểu rõ nguyên nhân chuyển nhượng và những vướng mắc trong công tác chuyển nhượng. Từ đó kiến nghị những biện pháp để khắc phục những hạn chế, tồn tại, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước trong công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương. e 4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.
Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở lý luận của đề tài Trước khi Luật Đất đai 1993 có hiệu lực, Nhà nước ta không cho phép người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình và do đó thuật ngữ này cũng chưa xuất hiện. Người dân hay dùng từ “mua bán đất” để chỉ sự sang nhượng này và thường là “chuyển nhượng chui” không thông qua Nhà nước. Hiến pháp 1980 và theo đó là Luật Đất đai 1987 đã nghiêm cấm người dân mua bán đất đai dưới mọi hình thức, điều 5, Luật Đất đai 1987 quy định “Nghiêm cấm việc mua, bán.
đất đai dưới mọi hình thức”, tại điều 53 “Người nào mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô, hủy hoại đất đai hoặc có hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai thì bị xử phạt hành chính. ” dưới nhiều hình thức khác nhau. Đến khi Hiến pháp 1992 ra đời đã có những quy định mở và phù hợp với sự phát triển của nền kinh tế thị trường. Ngay sau đó, Luật Đất đai 1993 được ban hành với những qui định rất mới về quản lý Nhà nước về đất đai và quyền của những người sử dụng đất.
Điều 1 Luật Đất đai 1993 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”, do đó người dân chỉ có quyền sử dụng về đất đai mà không có quyền sở hữu và chiếm hữu, vì vậy thuật ngữ “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” ra đời. Chuyển nhượng QSD đất là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất cho người khác theo những quy định của pháp luật hiện hành. Cơ sở pháp lý Trên cơ sở Luật Đất đai đã xác định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Luật Đất đai cũng quy định Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng ổn định lâu dài.
Hơn nữa Nhà nước bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất “người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế” đã tạo điều kiện lưu thông đất đai trong cơ chế thị trường nhưng đất đai vẫn thuộc sở hữu của Nhà nước. - Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 1992, ngày 15/04/1992 được Quốc hội thông qua. - Hiến pháp sửa đổi nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 2013, ngày 28/11/2013 được Quốc hội thông qua. - Luật Đất đai 2003, ngày 26 tháng 11 năm 2003 được Quốc hội thông qua.
- Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, ngày 29 tháng 11 năm 2013 được Quốc hội thông qua. - Bộ Luật Dân sự năm 2005, ngày 14 tháng 06 năm 2005 được Quốc hội thông qua. - Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21 tháng 11 năm 2007. - Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân số 26/2012/QH13 ngày 22 tháng 11 năm 2012.
* Các văn bản dưới Luật. - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ về Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013. - Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về Hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003. - Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10 tháng 11 năm 2014 của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất. - Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ. - Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
e 6 - Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 về việc hướng dẫn công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. - Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 06 năm 2014 của Bộ tài chính về việc hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 08 năm 2013 của bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định số 65/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân. - Thông tư 92/2007/TT-BTC ngày 31 tháng 07 năm 2007 của Bộ tài chính về việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc ngân sách nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật Đất đai.