CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận Đề tài được nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận của các quan điểm, đường lối, chính sách, chủ trương của Đảng và Nhà nước ta về đất đai. Theo bản Hiến pháp năm 1992 và bản sửa đổi, bổ sung Hiến pháp năm 2013 đã chỉ rõ toàn bộ đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.
Để cụ thể hơn trong vấn đề Nhà nước thay mặt toàn dân quản lý về đất đai, Luật đất đai 2003 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”[23]; Luật đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này”.[24] Từ những chính sách quản lý về đất đai này, Nhà nước ta đã ban hành các quy định cụ thể về từng đối tượng sử dụng đất, hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng đất. Mỗi đối tượng sử dụng đất sẽ được nhà nước quy định quyền hạn, nghĩa vụ khác nhau. Khi nhà nước thực hiện việc cho thuê đất cho từng đối tượng sử dụng đất thì có nghĩa là Nhà nước đã trao cho họ các quyền định đoạt về đất đai, đồng thời người sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ liên quan cho Nhà nước theo đúng quy định pháp luật hiện hành.
Để thay mặt Nhà nước thực hiện chức năng quản lý về đất đai, Luật đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 đã quy định phân cấp quản lý từ UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung đến UBND cấp huyện và UBND cấp xã (riêng Ban Quản lý Khu kinh tế được quy định riêng về thẩm quyền tương đương như được UBND cấp tỉnh ủy quyền cho thuê đất). Việc phân cấp quản lý nhằm mục đích quản lý tốt hơn quỹ đất Quốc gia, đảm bảo việc sử dụng đất 6 đúng quy hoạch, kế hoạch, đúng phạm vi ranh giới và mục đích sử dụng đất; không làm lãng phí quỹ đất, hủy hoại đất đai và môi trường sinh thái (điều 12 Luật đất đai 2013).[24] - Tầm quan trọng của công tác cho thuê đất Tổng diện tích tự nhiên của một phạm vi lãnh thổ nhất định là không đổi, nhưng khi sản xuất phát triển, dân số tăng, quá trình đô thị hóa diễn ra với tốc độ nhanh thì nhu cầu của con người đối với đất đai cũng ngày càng gia tăng. Có nghĩa cung là cố định, cầu thì luôn có xu hướng tăng. Điều này dẫn đến những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng đất và giữa các mục đích sử dụng đất khác nhau.
Vì vậy để sử dụng đất có hiệu quả và bền vững, quản lý đất đai được đặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết. Quản lý đất đai đảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước. Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng đất trong điều kiện hệ thống pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai. Mặt khác, quản lý đất đai còn có vai trò quan trọng trong hướng tới mục tiêu phát triển.
Công tác quản lý đất đai dựa trên nguyên tắc quan trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. Do đó quản lý, sử dụng đất đai là một trong những hoạt động quan trọng nhất của công tác quản lý hành chính Nhà nước nói chung và quản lý, sử dụng đất của các tổ chức nói riêng. Theo số liệu thống kê năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, diện tích đã giao, cho thuê sử dụng trên phạm vi cả nước là 26.743 ha, chiếm 81,08% tổng diện tích tự nhiên. Trong đó, hộ gia đình cá nhân trong nước đang sử dụng 15.479 ha, chiếm 47,97% tổng diện tích của cả nước và chiếm 59,17% diện tích đất của các đối tượng sử dụng; các tổ chức trong nước đang quản lý, sử dụng 10.932 ha, chiếm 31,76% tổng diện tích cả nước và chiếm 39,17% tổng diện tích đất đã giao cho các đối tượng sử dụng (trong đó cơ quan đơn vị quản lý Nhà nước ở các cấp đang quản lý sử dụng 7 2.210 ha, chiếm 7,38% tổng diện tích của cả nước; tổ chức kinh tế đang sử dụng 3.672 ha, chiếm 10,06% tổng diện tích cả nước; tổ chức sự nghiệp công lập đang sử dụng 4.970 ha, chiếm 13,45% tổng diện tích của cả nước; tổ chức khác đang sử dụng 292.080 ha, chiếm 0,88% tổng diện tích cả nước).
Các tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài đang sử dụng 45.221 ha chiếm 0,14% tổng diện tích của cả nước và chiếm 0,17% tổng diện tích đất của các đối tượng sử dụng. Cộng đồng dân cư và cơ sở tôn giáo đang sử dụng 401.109 ha, chiếm 1,49% tổng diện tích đất đã giao cho các đối tượng sử dụng. Còn lại diện tích đất nhà nước giao cho các đối tượng quản lý là 6.312 ha, chiếm 18,92% tổng diện tích cả nước.[6] Việc cho thuê đất không chỉ phát huy được nguồn lực của đất đai, làm tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả, mà nó còn thể hiện sự công bằng, chính sách ưu việt của Nhà nước đối với các chủ thể sử dụng đất. Đồng thời chính sách cho thuê đất đã và đang tạo lập được hành lang pháp lý cơ bản để kêu gọi đầu tư, thu hút đầu tư trong nước và nước ngoài, đã tạo điều kiện phát triển các ngành kinh tế, phát triển các khu công nghiệp, khu đô thị, góp phần đẩy nhanh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
Cơ sở thực tiễn Trên cả nước Việt Nam hiện nay có 18 Khu kinh tế ven biển đã được Thủ tướng Chính phủ quy hoạch và chấp thuận phát triển đến năm 2020, tầm nhìn từ năm 2025 đến 2030. Có 08 Khu kinh tế ven biển được Chính phủ ưu tiên phát triển, gồm: nhóm khu kinh tế Chu Lai - Dung Quất (Quảng Nam, Quảng Ngãi), khu kinh tế Đình Vũ - Cát Hải (Hải Phòng), khu kinh tế Nghi Sơn (Thanh Hoá), khu kinh tế Phú Quốc (Kiên Giang), khu kinh tế Vũng Áng (Hà Tĩnh), khu kinh tế Nam Phú Yên (Phú Yên), khu kinh tế Vân Đồn (Quảng Ninh) và khu kinh tế Định An (Trà Vinh).[27] 8 Đánh giá sơ bộ về Khu kinh tế phát triển thì đối với Khu kinh tế Chu Lai kể từ khi được thành lập (năm 2003) đến ngày 30/9/2016, tổng số dự án trên địa bàn Khu kinh tế Chu Lai là 117 dự án với tổng vốn đầu tư 2.154,459 triệu USD (33 dự án FDI với tổng vốn đăng ký hơn 1.014,134 triệu USD, trong đó dự án Khu nghỉ dưỡng Nam Hội An với vốn đăng ký giai đoạn 1: 650 triệu USD); 74 dự án đi vào hoạt động với vốn thực hiện 922,897 triệu USD (trong đó 16 dự án FDI, vốn thực hiện hơn 61,856 triệu USD)[23]. Để đạt được những thành tựu này, tỉnh Quảng Ngãi nói chung và Ban Quản lý Khu kinh tế Chu Lai nói riêng đã thực hiện tốt chính sách kêu gọi đầu tư, trong đó có các chính sách ưu đãi về thuê đất, như: Thời gian thuê đất tối đa theo quy định của pháp luật Việt Nam về khu kinh tế; Tiền thuê đất: được miễn trong suốt thời gian thực hiện dự án hoặc miễn giảm trong một thời gian nhất định tùy quy mô và tính chất của dự án; đối với đất trong các khu công nghiệp đã hoàn chỉnh hạ tầng được áp dụng đơn giá thuê đất có khả năng cạnh tranh cao; Được đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật về giao thông, điện, nước, thông tin liên lạc đến ranh giới khu chức năng; Dự án trong khu công nghiệp, được đầu tư hệ thống hạ tầng giao thông, điện, nước, thông tin liên lạc đến ranh giới dự án.[28] Riêng đối với Khu kinh tế Vũng Áng, UBND tỉnh Hà Tĩnh cũng đã ban hành quy định về chính sách ưu đãi đầu tư trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh, trong đó có một số chính sách đặc thù riêng trong Khu kinh tế Vũng Áng, nên kể từ khi thành lập Khu kinh tế Vũng Áng đến năm 2016 Ban Quản lý Khu kinh tế đã thu hút kêu gọi tổng số dự án đã đăng ký đầu tư là 118 dự án với tổng mức đầu tư hơn 12 tỷ USD. Tuy nhiên, việc cho thuê đất, ký hợp đồng thuê đất mới đạt được tổng số 71 dự án, với tổng diện tích đất là 2.293,33 ha đất mặt nước.[2] Như vậy, so với Khu kinh tế Chu Lai thì mặc dù tổng số dự án đã đăng ký đầu tư nhiều hơn nhưng số dự án đã được cho thuê đất lại ít hơn.
Việc này, 9 đặt ra cho ta vấn đề phải tìm giải pháp để khắc phục những tồn tại hạn chế để đẩy nhanh tiến độ cho thuê đất trong Khu kinh tế Vũng Áng. Cơ sở pháp lý Năm 1987, Luật Đất đai ra đời, đánh dấu một cột mốc quan trọng của hệ thống pháp luật về đất đai. Luật Đất đai đầu tiên của chúng ta quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài” [19].
Nhưng trong thực tế thực hiện, Luật Đất đai năm 1987 đã bộc lộ quá nhiều hạn chế, nên đã không kích thích được năng lực sản xuất cho nền kinh tế. Luật Đất đai năm 1993 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nguyên tắc giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Đồng thời, giao quyền sử dụng đất và kèm theo các quyền khác như: quyền chuyển đổi, quyền thừa kế, quyền thế chấp, quyền cho thuê, quyền chuyển nhượng nhằm tăng cường tính tự chủ và lợi ích kinh tế được đảm bảo về mặt pháp lý cho những người sử dụng đất[22]. Một số nội dung chính liên quan đến cho thuê đất như quy định Nhà nước cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất; Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất; Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất.
