Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Lý do chọn đề tài và bối cảnh thực tiễn

Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt và là thành phần thiết yếu của môi trường sống, đồng thời là địa bàn phân bố dân cư cùng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Sau khi Luật Đất đai năm 2013 chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2014, công tác quản lý nhà nước về đất đai tiếp tục khẳng định nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Trong hệ thống các nội dung quản lý nhà nước, công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD đất) giữ vai trò then chốt nhằm thiết lập cơ sở pháp lý, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời tạo điều kiện để người dân an tâm đầu tư sản xuất và đưa đất đai tham gia vào thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, tiến độ và kết quả cấp GCNQSD đất trên phạm vi cả nước vẫn còn tồn tại tình trạng chậm trễ, không đồng đều giữa các vùng miền do các nguyên nhân khách quan và chủ quan. Tại phường Đồng Bẩm (thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên), quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng với sự xuất hiện của các dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật và khu đô thị mới (như Khu đô thị Picenza, Khu nhà ở HUDS), làm phát sinh khối lượng lớn biến động đất đai và nhu cầu cấp GCNQSD đất. Nhằm làm rõ thực trạng, nhận diện các vướng mắc và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý địa chính tại địa phương, tác giả Bùi Thị Mai Ly đã thực hiện khóa luận tốt nghiệp chuyên ngành Quản lý Đất đai với đề tài: “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Đồng Bẩm, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2015 - 2017”.

Mục tiêu nghiên cứu

Khóa luận xác định 03 mục tiêu cụ thể:

  1. Đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Đồng Bẩm giai đoạn 2015 - 2017 theo thời gian, theo loại đất và theo đối tượng sử dụng đất.
  2. Đánh giá ý kiến của người dân và cán bộ quản lý về công tác cấp GCNQSD đất tại phường Đồng Bẩm.
  3. Đánh giá những khó khăn, tồn tại và đề xuất các giải pháp khắc phục nhằm hoàn thiện công tác cấp GCNQSD đất trên địa bàn phường trong thời gian tới.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

  • Đối tượng nghiên cứu: Kết quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Đồng Bẩm, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên.
  • Phạm vi không gian: Toàn bộ địa bàn hành chính phường Đồng Bẩm, thành phố Thái Nguyên.
  • Phạm vi thời gian: Số liệu thứ cấp phục vụ đánh giá được thu thập trong giai đoạn 2015 - 2017. Thời gian triển khai thực địa và điều tra nghiên cứu đề tài diễn ra từ ngày 21/08/2017 đến ngày 14/11/2017.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung pháp lý và cơ sở lý luận

Khóa luận vận dụng hệ thống lý luận quản lý nhà nước về đất đai và căn cứ vào các văn bản quy phạm pháp luật qua các thời kỳ:

  • Luật Đất đai: Luật Đất đai năm 1993 (và các Luật sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001); Luật Đất đai năm 2003; Luật Đất đai năm 2013 (Điều 22 quy định 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai; Điều 166 quy định quyền của người sử dụng đất; Điều 5 và Điều 169 về đối tượng đăng ký; Điều 7 về người chịu trách nhiệm; Điều 98 về nguyên tắc cấp giấy; Điều 105 về thẩm quyền cấp giấy).
  • Hệ thống Nghị định của Chính phủ: Nghị định số 64/CP (1993); Nghị định số 60/CP (1994); Nghị định số 176/1999/NĐ-CP; Nghị định số 38/2000/NĐ-CP; Nghị định số 12/2002/NĐ-CP; Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; Nghị định số 198/2004/NĐ-CP; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP; Nghị định số 44/2008/NĐ-CP; Nghị định số 88/2009/NĐ-CP; và các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 gồm Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP.
  • Nghị quyết và Thông tư hướng dẫn: Nghị quyết số 755/2003/NQ-UBTVQH11; Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11; Thông tư số 346/TT-TCĐC (1998); Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC; Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT; Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT; Thông tư số 117/2004/TT-BTC; Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT; Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT; Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT; Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT; Thông tư số 76/2014/TT-BTC; Thông tư số 77/2014/TT-BTC.
  • Khái quát các mẫu GCNQSD đất: Phân tích 04 mẫu giấy chứng nhận được ban hành qua các thời kỳ: Mẫu theo Quyết định 201/QĐ/ĐK năm 1989 (bìa đỏ); Mẫu theo Nghị định 60/CP năm 1994 (bìa hồng và bìa trắng); Mẫu theo Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT và Quyết định 08/2006/QĐ-BTNMT (bìa đỏ và bìa trắng); Mẫu theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP và Thông tư 17/2009/TT-BTNMT (màu hồng cánh sen áp dụng thống nhất).

Phương pháp thu thập và xử lý số liệu

  • Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập tài liệu, báo cáo tổng kết, số liệu thống kê - kiểm kê đất đai, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và hồ sơ địa chính lưu trữ tại các phòng ban thuộc Ủy ban nhân dân (UBND) phường Đồng Bẩm và các cơ quan chuyên môn thành phố Thái Nguyên.
  • Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp (Điều tra phỏng vấn bằng bảng hỏi):
    • Nhóm người dân: Thiết lập phiếu điều tra và phỏng vấn trực tiếp 30 hộ gia đình tại 03 tổ dân phố đại diện cho các khu vực của phường (gồm Tổ Làng Đông: 10 phiếu; Tổ Đồng Bẩm: 10 phiếu; Tổ Tân Hương: 10 phiếu), cơ cấu mẫu phân bổ đều theo các mức sống khá, trung bình và nghèo.
    • Nhóm cán bộ quản lý: Thực hiện điều tra 14 cán bộ tham gia trực tiếp vào công tác địa chính - hành chính, bao gồm: 01 Chủ tịch UBND phường, 01 Phó Chủ tịch UBND phường, 02 cán bộ địa chính phường và 10 tổ trưởng tổ dân phố trên địa bàn phường.
  • Phương pháp tổng hợp, xử lý và biểu đạt dữ liệu: Tổng hợp dữ liệu từ các báo cáo định kỳ theo tháng/năm, làm sạch số liệu, phân loại theo nhóm chỉ tiêu (thời gian, loại đất, đối tượng), sử dụng các công cụ thống kê mô tả để tính toán tỷ lệ phần trăm và trình bày kết quả qua hệ thống bảng biểu, biểu đồ so sánh.

Nội dung chính theo từng chương

Phần 1: Mở đầu

Trình bày tính cấp thiết của công tác đăng ký, cấp GCNQSD đất trong bối cảnh thực thi Luật Đất đai năm 2013. Xác định mục đích nghiên cứu, đối tượng, phạm vi không gian - thời gian, đồng thời nêu rõ ý nghĩa khoa học (cung cấp nguồn tư liệu thực chứng cho chuyên ngành Quản lý đất đai) và ý nghĩa thực tiễn (hỗ trợ chính quyền cơ sở nhận diện rào cản hành chính và quản lý kỹ thuật).

Phần 2: Tổng quan tài liệu nghiên cứu

Hệ thống hóa cơ sở lý luận về quản lý nhà nước đối với đất đai, các quyền hạn và nghĩa vụ của người sử dụng đất, khái niệm và nguyên tắc cấp GCNQSD đất. Làm rõ thẩm quyền, trình tự thủ tục hành chính tiếp nhận và xử lý hồ sơ cấp GCN theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Tổng thuật bối cảnh thực tiễn:

  • Cả nước: Cơ bản hoàn thành cấp GCNQSD đất lần đầu đạt tỷ lệ 94,9% diện tích cần cấp theo Nghị quyết số 30/2012/QH13 và các Chỉ thị số 1474/CT-TTg, Chỉ thị số 05/CT-TTg.
  • Tỉnh Thái Nguyên: Tính đến ngày 30/11/2016, toàn tỉnh đã cấp được 246.656,85 ha (đạt 93,69% diện tích cần cấp), trong đó đất tổ chức đạt 49.070,08 ha (89,88%) và đất hộ gia đình, cá nhân đạt 197.586,77 ha (94,68%).
  • Thành phố Thái Nguyên: Năm 2017 có tổng diện tích tự nhiên 18.970,56 ha; đã cấp 30.482 GCN cho 87.998 hộ gia đình, cá nhân (18.027,17 ha) và 829 tổ chức (989,72 ha).

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Quy định chi tiết đối tượng nghiên cứu là kết quả cấp GCNQSD đất tại phường Đồng Bẩm; xác định 04 nội dung nghiên cứu trọng tâm; mô tả thiết kế nghiên cứu kết hợp giữa số liệu hành chính thứ cấp và phương pháp điều tra xã hội học sơ cấp (30 hộ dân và 14 cán bộ).

Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Tập trung phân tích các dữ liệu thực địa tại địa bàn phường Đồng Bẩm:

  • Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội: Phường có diện tích tự nhiên 402,00 ha, nằm phía Bắc giáp phường Chùa Hang, phía Nam giáp phường Trưng Vương và Túc Duyên, phía Đông giáp xã Linh Sơn, phía Tây giáp phường Quang Vinh. Nằm trên trục Quốc lộ 1B, cách trung tâm thành phố Thái Nguyên 2 km. Dân số năm 2017 là 6.986 người, mật độ 1.763 người/km², cơ cấu kinh tế: Dịch vụ - thương mại chiếm 65%, Nông nghiệp chiếm 23%, Tiểu thủ công nghiệp chiếm 12%; tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt 10,1%; thu nhập bình quân đầu người đạt 21 triệu đồng/người/năm.
  • Hiện trạng sử dụng đất năm 2017:
    • Đất nông nghiệp: 116,10 ha (thuyết minh chi tiết cơ cấu nông nghiệp gồm 166,47 ha tùy thời điểm chuyển dịch, trong đó đất trồng lúa nước chiếm diện tích lớn, đất lâm nghiệp 1,90 ha, mặt nước nuôi trồng thủy sản 0,02 ha).
    • Đất phi nông nghiệp: 266,10 ha (chiếm 66,32% diện tích tự nhiên), trong đó đất ở đô thị là 69,18 ha, đất phát triển hạ tầng kỹ thuật 139,10 ha, đất giao thông 56,20 ha, đất giáo dục - đào tạo 72,70 ha, đất quốc phòng 19,30 ha.
    • Đất chưa sử dụng: 19,10 ha (chiếm 4,73% diện tích tự nhiên), gồm đất bằng chưa sử dụng (16,20 ha) và đất đồi núi chưa sử dụng (2,90 ha).
  • Đánh giá kết quả cấp GCNQSD đất theo thời gian (2015 - 2017):
    • Năm 2015: Tiếp nhận 206 đơn (11,49 ha), cấp được 179 GCN (10,01 ha), đạt 86,89% số đơn và 87,12% diện tích. Các tổ có số giấy cấp cao gồm Đồng Bẩm (36 giấy), Văn Thánh (30 giấy), Làng Đông (27 giấy). Các tổ đạt tỷ lệ 100% gồm Ao Voi, Tân Thành 1, Nhị Hòa. Tồn đọng 27 hồ sơ (13,11%) do vướng đất quy hoạch sân bay quốc phòng và ranh giới không rõ ràng.
    • Năm 2016: Tiếp nhận 158 đơn (8,32 ha), cấp được 133 GCN (7,08 ha), đạt 84,18% số đơn và 85,09% diện tích (giảm 46 giấy so với năm 2015). Các tổ cấp nhiều nhất gồm Đồng Bẩm (21 giấy), Gia Bẩy (19 giấy), Làng Đông (19 giấy). Tồn đọng 25 hồ sơ (15,82%) do hồ sơ thiếu giấy tờ hợp lệ hoặc đất nằm trong quy hoạch.
    • Năm 2017: Tiếp nhận 70 đơn (3,74 ha), cấp được 56 GCN (2,99 ha), đạt 80,00% số đơn và 79,95% diện tích. Các tổ đạt 100% gồm Gia Bẩy (5/5), Ao Voi (4/4), Tân Thành 2 (6/6). Tồn đọng 14 hồ sơ (20,00%) do không rõ nguồn gốc đất và tranh chấp, lấn chiếm ranh giới.
  • Đánh giá kết quả cấp GCNQSD đất theo loại đất:
    • Đất nông nghiệp: Tổng số đơn tiếp nhận là 90 đơn (7,05 ha), cấp được 71 GCN (5,62 ha), đạt tỷ lệ 78,89% số đơn và 79,71% diện tích. Tồn đọng 19 đơn (1,43 ha, chiếm 21,11%). Phần lớn đất nông nghiệp được cấp GCN là đất trồng cây lâu năm.
    • Đất ở: Tổng số đơn tiếp nhận là 344 đơn (16,50 ha), cấp được 297 GCN (14,46 ha), đạt tỷ lệ 86,33% số đơn và 87,64% diện tích. Tồn đọng 47 đơn (2,04 ha, chiếm 13,67%). Đất ở chiếm tỷ trọng áp đảo về nhu cầu cấp giấy do ảnh hưởng trực tiếp từ các dự án khu đô thị mới.
  • Đánh giá ý kiến cán bộ và người dân: Tổng hợp nhận thức về quy trình hành chính, mức độ am hiểu Luật Đất đai 2013 và chỉ ra nguyên nhân vướng mắc thủ tục xuất phát từ việc thiếu giấy tờ nhân thân, tranh chấp thừa kế gia đình, ranh giới đo đạc sai lệch so với hiện trạng cũ.

Kết quả và đóng góp

Kết quả nghiên cứu chính kèm số liệu

Phân loại theo năm / loại đất Số đơn cần cấp (đơn) Số GCN cấp được (giấy) Tỷ lệ cấp theo đơn (%) Diện tích cần cấp (ha) Diện tích cấp được (ha) Tỷ lệ cấp theo diện tích (%)
Năm 2015 206 179 86,89 11,49 10,01 87,12
Năm 2016 158 133 84,18 8,32 7,08 85,09
Năm 2017 70 56 80,00 3,74 2,99 79,95
Tổng cộng giai đoạn 2015 - 2017 434 368 84,79 23,55 20,08 85,27
Trong đó: Đất nông nghiệp 90 71 78,89 7,05 5,62 79,71
Trong đó: Đất ở 344 297 86,33 16,50 14,46 87,64

Toàn bộ giai đoạn 2015 - 2017, phường Đồng Bẩm tiếp nhận 434 hồ sơ xin cấp GCNQSD đất với diện tích 23,55 ha, đã giải quyết cấp được 368 GCN với diện tích 20,08 ha. Số lượng hồ sơ tồn đọng chưa đủ điều kiện giải quyết là 66 hồ sơ (tương ứng 3,47 ha đất), tập trung vào các vướng mắc về nguồn gốc đất nông nghiệp chuyển đổi, hồ sơ mua bán viết tay chưa hợp thức hóa, đất nằm trong quy hoạch hạ tầng và đất liên quan đến sân bay quân sự.

Giải pháp và kiến nghị của tác giả

  1. Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật: Tăng cường tổ chức các buổi phổ biến quy định Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành tại từng tổ dân phố để người dân nắm rõ quyền lợi, nghĩa vụ tài chính và quy trình chuẩn bị hồ sơ địa chính.
  2. Nâng cao năng lực và cải cách hành chính: Nâng cao trình độ nghiệp vụ chuyên môn cho đội ngũ cán bộ địa chính cấp phường; công khai minh bạch quy trình, thủ tục hành chính, danh mục giấy tờ và thời gian giải quyết tại trụ sở UBND phường nhằm rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ.
  3. Đo đạc, rà soát và chỉnh lý hồ sơ địa chính: Đẩy mạnh công tác đo đạc, chỉnh lý bản đồ địa chính đối với các khu vực có biến động do đô thị hóa và xây dựng hạ tầng; giải quyết dứt điểm các trường hợp tranh chấp ranh giới giữa các hộ liền kề trước khi lập hồ sơ xét cấp GCN.
  4. Tăng cường phối hợp liên ngành: Tăng cường cơ chế phối hợp chặt chẽ giữa UBND phường Đồng Bẩm với Văn phòng Đăng ký đất đai và Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thái Nguyên để xử lý nhanh các hồ sơ có nguồn gốc phức tạp, đất xen kẹt hoặc đất thuộc diện điều chỉnh quy hoạch.

Đóng góp của khóa luận

Khóa luận đã hệ thống hóa và lượng hóa chi tiết số liệu kết quả cấp GCNQSD đất tại phường Đồng Bẩm trong chu kỳ 03 năm liên tiếp (2015 - 2017) sau khi Luật Đất đai 2013 đi vào thực tế. Công trình phản ánh bức tranh địa chính cơ sở tại một phường đang trong giai đoạn chuyển dịch đô thị hóa mạnh mẽ, cung cấp bộ dữ liệu thực chứng và chỉ rõ nguyên nhân cụ thể dẫn đến hồ sơ tồn đọng tại từng tổ dân phố.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

  • Hạn chế: Phạm vi nghiên cứu của đề tài giới hạn tại địa bàn phường Đồng Bẩm, thành phố Thái Nguyên trong khung thời gian từ 2015 đến 2017. Dung lượng mẫu khảo sát ý kiến người dân còn ở mức độ vừa phải (30 hộ gia đình tại 3 tổ dân phố) và mẫu cán bộ là 14 người, phản ánh đặc thù quản lý của một địa bàn cấp phường cụ thể.
  • Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng không gian nghiên cứu so sánh liên phường/xã trên địa bàn thành phố Thái Nguyên; kéo dài giai đoạn theo dõi số liệu sau năm 2017 để đánh giá tác động lâu dài của việc hoàn thành xây dựng các khu đô thị mới; nghiên cứu chuyên sâu về hiệu quả ứng dụng phần mềm hệ thống thông tin đất đai (LIS) và chuyển đổi số trong quản lý hồ sơ địa chính cơ sở.

Giá trị tham khảo

  • Đối tượng tham khảo: Sinh viên, học viên chuyên ngành Quản lý Đất đai, Quản lý Tài nguyên và Môi trường, Luật Kinh tế - Luật Đất đai, Địa chính và Phát triển Nông thôn.
  • Giá trị nội dung: Cung cấp khung phương pháp thu thập, xử lý và phân tích số liệu địa chính cấp xã/phường; quy trình tổng hợp số liệu cấp GCNQSD đất theo các chiều kích thời gian, mục đích sử dụng đất và đơn vị hành chính cơ sở (tổ dân phố); mẫu thiết kế câu hỏi khảo sát nhận thức cộng đồng và cán bộ chuyên trách về thủ tục hành chính đất đai.

Câu hỏi thường gặp

1. Tỷ lệ cấp GCNQSD đất tổng thể trên địa bàn phường Đồng Bẩm giai đoạn 2015 - 2017 đạt mức bao nhiêu?

Trong cả giai đoạn 2015 - 2017, phường Đồng Bẩm tiếp nhận 434 đơn đăng ký (diện tích 23,55 ha) và đã cấp được 368 GCNQSD đất (diện tích 20,08 ha), đạt tỷ lệ 84,79% tính theo số đơn và 85,27% tính theo diện tích đất đăng ký.

2. Sự khác biệt về kết quả cấp GCNQSD đất giữa đất ở và đất nông nghiệp tại phường Đồng Bẩm là gì?

Đất ở có nhu cầu và kết quả cấp cao hơn rõ rệt với 297/344 đơn được cấp (đạt 86,33% về đơn và 87,64% về diện tích, tương ứng 14,46 ha). Trong khi đó, đất nông nghiệp đạt tỷ lệ thấp hơn với 71/90 đơn được cấp (đạt 78,89% về đơn và 79,71% về diện tích, tương ứng 5,62 ha) do diện tích đất nông nghiệp đang có xu hướng giảm dần và chuyển mục đích sang phát triển đô thị.

3. Những nguyên nhân chính khiến 66 hồ sơ bị tồn đọng chưa thể cấp GCNQSD đất trong giai đoạn nghiên cứu là gì?

Các nguyên nhân chính bao gồm: hồ sơ đăng ký của người dân bị thiếu các giấy tờ chứng minh nguồn gốc (giấy tờ mua bán viết tay, thiếu chứng minh nhân dân, giấy tờ chuyển nhượng cũ); đất phát sinh tranh chấp hoặc lấn chiếm ranh giới giữa các hộ liền kề/nội bộ gia đình; đất nằm trong chỉ giới quy hoạch xây dựng các dự án khu đô thị mới; và một phần diện tích vướng đất thuộc sân bay quốc phòng chưa xác định rõ ranh giới pháp lý.

4. Quy mô và cơ cấu mẫu điều tra khảo sát sơ cấp trong khóa luận được thực hiện như thế nào?

Khảo sát sơ cấp được thực hiện trên 02 nhóm đối tượng: nhóm người dân gồm 30 hộ gia đình thuộc 03 tổ dân phố đại diện (Tổ Làng Đông: 10 hộ, Tổ Đồng Bẩm: 10 hộ, Tổ Tân Hương: 10 hộ, chia đều theo mức kinh tế khá, trung bình, nghèo); nhóm cán bộ quản lý gồm 14 người (01 Chủ tịch phường, 01 Phó Chủ tịch phường, 02 cán bộ địa chính phường và 10 tổ trưởng tổ dân phố).

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Bùi Thị Mai Ly đã phản ánh toàn diện thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại phường Đồng Bẩm, thành phố Thái Nguyên trong giai đoạn 2015 - 2017 với tỷ lệ giải quyết đạt 84,79% số đơn đăng ký. Công trình làm rõ sự chuyển dịch cơ cấu đất đai theo hướng gia tăng tỷ trọng đất ở đô thị và phân tích cụ thể các rào cản kỹ thuật, pháp lý dẫn đến hồ sơ tồn đọng. Hệ thống giải pháp được đề xuất trong khóa luận bám sát thực tiễn quản lý địa chính cơ sở, mang lại giá trị tham khảo hữu ích cho công tác quản lý tài nguyên đất đai tại địa phương.