MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng. Một nội dung quan trọng trong 15 nội dung của quản lý nhà nước về đất đai là: “Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Ý nghĩa của nội dung này được thể hiện qua việc xác lập được mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng, là căn cứ quan trọng, chứng từ pháp lý và là cơ sở để người sử dụng đất được đảm bảo khi thực hiện các hoạt động khai thác, sử dụng, bảo vệ và đầu tư kinh doanh vào đất.
Thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh trong những năm qua đã có sự phát triển mạnh mẽ về kinh tế, xã hội, đồng thời dân số tăng nhanh cùng với tốc độ đô thị hóa ngày càng cao kéo theo nhu cầu càng tăng về lương thực, về kinh doanh, dịch vụ, nhà ở. Điều đó đã tạo nên áp lực lớn đối với quỹ đất, đặc biệt là đất nông nghiệp. Chính vì vậy giá trị của đất ngày càng cao, từ đó sinh sinh ra hệ lụy là các vụ tranh chấp đất đai, các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai vẫn thường xảy ra. Trên thực tế, công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây viết tắt là cấp GCN) của thành phố Bắc Ninh trong thời gian qua tuy có nhiều thành tựu đáng kể, song gặp không ít những khó khăn do nhiều nguyên nhân khác nhau.
Việc đánh giá đúng thực trạng của công tác cấp GCN, tìm ra các giải pháp tháo gỡ các khó khăn, góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương là vấn đề cấp thiết. Vì lý do đó, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2019 – 2021. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Đánh giá thực trạng công tác cấp GCN trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2019 - 2021. - Đánh giá những thuận lợi, khó khăn của công tác cấp GCN trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2019 – 2021.
- Đề xuất những giải pháp khắc phục những khó khăn của công tác cấp GCN trên địa bàn thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2019 – 2021. Yêu cầu của đề tài - Nắm vững các quy định trong Luật Đất đai và các văn bản dưới luật về công tác đăng ký đất đai và cấp GCN. - Thu thập đầy đủ tài liệu và số liệu về việc giao đất, cấp GCN tại địa phương. - Các số liệu thu thập, điều tra phải chính xác, phản ánh trung thực khách quan.
- Phân tích, so sánh, đánh giá lấy các quy định trong văn bản pháp luật đất đai của các cấp, các ngành làm chuẩn. - Kiến nghị và đề xuất đưa ra phải có tính khả thi, phù hợp với thực trạng và điều kiện của địa phương. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở lý luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1.
Một số khái niệm liên quan đến việc đăng ký cấp GCN 1. Khái niệm về đăng ký đất đai Công việc đầu tiên để cấp Giấy chứng nhận đó là đăng ký đất đai: Đăng ký đất đai thực chất là đăng ký quyền sử dụng đất, đây là một thủ tục hành chính do cơ quan nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất. Theo khoản 15, Điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”. Tại khoản 1, Điều 95, Luật Đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu”.
Khái niệm về GCN Theo khoản 16, Điều 3, Luật Đất đai 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”. Khái niệm về hồ sơ địa chính Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan. Nội dung này được quy định cụ thể tại khoản 1, Điều 3, Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT. Vai trò của công tác cấp GCN 1.
Đối với Nhà nước - Công tác cấp GCN giúp Nhà nước nắm chắc được tình hình đất đai, biết rõ các thông tin chính xác về số lượng và chất lượng, đặc điểm về tình hình hiện trạng của việc quản lý sử dụng đất. - Cấp GCN là căn cứ pháp lý đầy đủ giải quyết mối quan hệ về đất đai, cũng là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng đất. - GCN là cơ sở pháp lý giúp Nhà nước xử lý vi phạm về đất đai. - Từ việc nắm chắc tình hình đất đai, Nhà nước sẽ thực hiện phân phối lại đất theo quy hoạch, kế hoạch chung thống nhất.
Nhà nước thực hiện quyền chuyển giao, quyền sử dụng từ các chủ thể khác nhau. Cụ thể hơn nữa là Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất và thu hồi đất. Vì vậy cấp GCN là một trong những nội dung quan trọng trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Đối với người sử dụng đất - GCN là giấy tờ thể hiện mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất.
Giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất yên tâm đầu tư trên mảnh đất của mình. - GCN là điều kiện để người sử dụng đất được bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của mình trong quá trình sử dụng đất. - GCN là điều kiện để đất đai được tham gia vào thị trường bất động sản. Đối với các đối tượng liên quan khác - Đối với ngân hàng, các tổ chức tín dụng thì GCN là căn cứ để các ngân hàng, tổ chức tín dụng đồng ý cho vay vốn kinh doanh, sản xuất.
- Đối với các doanh nghiệp, công ty cổ phần thì GCN là căn cứ để xác nhận vốn góp bằng quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không nhằm đảm bảo việc kinh doanh có hiệu quả. 4 - Đối với người đầu tư vào đất đai (nhưng không sử dụng trực tiếp) thì GCN là căn cứ pháp lý để người đầu tư an tâm về khoản đầu tư của mình. - Đối với các cá nhân, tổ chức tham gia vào thị trường bất động sản thì GCN là cơ sở để họ nắm các thông tin cần thiết khi quyết định mua, thuê,. quyền sử dụng đất của mảnh đất đó.
Cơ sở thực tiễn của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1. Các văn bản do Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội ban hành Sau Cách mạnh tháng 8 năm 1945, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa đã ban hành các văn bản pháp luật về thống nhất quản lý đất đai, các văn bản về ruộng đất trước đây đều bị bãi bỏ. Tháng 11 năm 1953, Hội nghị ban chấp hành Trung ương Đảng lần thứ V đã nhất trí thông qua Cương lĩnh ruộng đất. Tháng 12/1953, Quốc hội thông qua Luật cải cách ruộng đất nhằm xoá bỏ chế độ phong kiến, thực hiện khẩu hiệu “người cày có ruộng”.
- Năm 1959, Hiến pháp ra đời và quy định 3 hình thức sở hữu ruộng đất, đó là: Sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân. - Năm 1980, Hiến pháp ra đời đã quy định hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai là hình thức sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý trong cả nước. - Ngày 29/12/1987 Luật Đất đai được Quốc hội thông qua, trong đó nêu rõ: “ĐKĐĐ, lập và quản lý HSĐC, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp GCN là một trong 7 nội dung quản lý nhà nước về đất đai”. - Hiến pháp năm 1992 ra đời khẳng định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân”.
- Luật Đất đai năm 1993 được thông qua ngày 14/07/1993. - Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội khóa XI thông qua ngày 26/11/2003 có hiệu lực ngày 01/07/2004 và quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu” và nêu lên 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai trong đó nội dung cấp GCN, lập HSĐC và đăng ký biến động đất đai là một nội dung quan trọng được tái khẳng định. 5 - Hiến pháp năm 2013 đã nêu: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý…”. - Luật Đất đai năm 2013 quy định về ĐKĐĐ, cấp GCN, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai.
Các văn bản do Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ ban hành Ngày 24/06/1977, Chính phủ đã ban hành quyết định QĐ169/CP với nội dung thống kê đất đai trong cả nước, tạo cơ sở cho công tác quản lý đất đai được thuận lợi hơn.