Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Khái quát về đất phi nông nghiệp và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất 1. Khái quát về đất phi nông nghiệp Đất phi nông nghiệp là loại đất không sử dụng với mục đích làm nông nghiệp như: đất trồng cây hàng năm; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thủy sản; đất làm muối; đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các h́ nh thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh. Phân loại đất nông nghiệp Theo Luật đất đai năm 2013, Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau [11] a) Đất ở gồm đất ở nông thôn, đất ở tại đô thị; b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan; c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác; g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở.
Khái niệm về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất Theo luật đất đai năm 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” [11]. Vì vậy, GCNQSD đất là chứng thư pháp lí xác định quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Đây là một trong những quyền quan trọng được người sử dụng đất đặc biệt quan tâm. Thông qua GCNQSD đất, Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lí Nhà nước - chủ sở hữu đất đai với tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng.
Mặt khác GCNQSD đất còn có ý nghĩa xác định phạm vi giới hạn quyền và nghĩa vụ của mỗi người sử dụng đất được phép thực hiện (về mục đích, thời hạn và diện tích sử dụng). GCNQSD đất luôn bao gồm cả nội dung pháp lí và nội dung kinh tế. Trong một số quan hệ chuyển dịch quyền sử dụng đất, GCNQSD đất có giá trị như một “Ngân phiếu”. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên & Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận là một tờ có 04 trang mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền văn hoa trống đồng màu hồng cánh sen, gồm các nội dung sau đây: - Trang 1 gồm: Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắt đầu từ BA000001, được in mầu đen, dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường”. - Trang 2 in chữ mầu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở và công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận. - Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi khi cấp Giấy chứng nhận”.
- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay đổi khi cấp giấy chứng nhận”; những vấn đề cần lưu ý đối với người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất [2]. Cơ sở khoa học và các nhân tố ảnh hưởng đến công tác cấp GCNQSD đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1. Sự cần thiết và vai trò của cấp GCNQSD đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Sự cần thiết cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Hiện nay nước ta đang trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, đẩy mạnh công nghiệp hóa hiện đại hóa đất nước, mở ra cho đất nước nhiều triển vọng về phát triển kinh tế - xã hội.
Tuy nhiên, song song với những thuận lợi đó là hàng loạt những khó khăn và thách thức mà Nhà nước ta phải đối mặt. Để LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 đáp ứng được với quá trình trên, Đảng và Nhà nước ta đang từng bước tiến hành chủ trương, đường lối đổi mới toàn diện nền kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội của đất nước; phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa, có sự quản lý của Nhà nước. Và việc đảm bảo chế độ sở hữu của Nhà nước về đất đai là hết sức cần thiết, cần được thực hiện và hoàn thiện. Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế các đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội, hộ gia đình và cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) sử dụng một cách ổn định và lâu dài.
Khi giao đất, Nhà nước không chỉ giao cho người dân những quyền và nghĩa vụ nhất định đối với đất được giao mà Nhà nước c ̣òn bảo hộ cho họ những quyền và nghĩa vụ đó: Đó là việc cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các hộ dân khi họ được giao đất. Đối với nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao cho các tố chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất. Đây là một yêu cầu bắt buộc phải thực hiện đối với mọi đối tượng sử dụng đất trong các trường họp như: đang sử dụng đất chưa đăng ký, mới được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc thay đổi những nội dung quyền sử dụng đất đã đăng ký.
Chúng ta phải thực hiện việc đăng ký và cấp GCN bởi vì: - GCN là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng đất. Thông qua việc đăng ký và cấp GCN, cho phép xác lập một sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người sử dụng đất đai trong việc chấp hành luật đất đai. Đồng thời, việc đăng ký và cấp GCN sẽ cung cấp thông tin đầy đủ nhất và làm cơ sở pháp lý để Nhà nước LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm,… đất đai.
- GCN là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích trong phạm vi lănh thổ các cấp hành chính. Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ đối với toàn bộ đất đai, thì trước hết phải nắm vững toàn bộ các thông tin về đất đai theo yêu cầu của quản lý. Các thông tin cần thiết cho quản lý Nhà nước về đất đai bao gồm: - Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng, cần có các thông tin sau: tên chủ sử dụng đất, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng và cơ sở pháp lý.
- Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần có là: vị trí, hình thể, diện tích, loại đất Tất cả các thông tin trên phải được thế hiện chi tiết tới từng thửa đất.