Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) là một trong 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai trọng tâm được quy định tại Luật Đất đai năm 2003, giữ vai trò thiết lập mối quan hệ pháp lý ràng buộc giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Tại tỉnh Thanh Hóa, công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận cho các loại đất, đặc biệt là đất ở nông thôn, đã được triển khai rộng rãi từ những năm 1993 dựa trên hệ thống bản đồ giải thửa 299 và bản đồ địa chính cũ. Tuy nhiên, thực tiễn triển khai thời kỳ trước để lại nhiều bất cập lớn: toàn bộ diện tích đất vườn và đất ao liền kề trong khuôn viên đất ở đều được ghi chung với mục đích sử dụng là "thổ cư" (hoặc ký hiệu chữ "T"), cấp với thời hạn lâu dài mà không tách bạch ranh giới và diện tích đất ở thực tế theo hạn mức quy định. Tình trạng này dẫn đến hệ quả nghiêm trọng trong giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội sau đó: khi Nhà nước thu hồi đất để giải phóng mặt bằng, kinh phí bồi thường tăng gấp nhiều lần do phải áp giá đền bù toàn bộ diện tích theo giá đất ở, gây tổn thất lớn cho ngân sách nhà nước.

Đến năm 2007, thực hiện dự án tổng thể của Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh Thanh Hóa về việc đo đạc lập bản đồ địa chính số và xây dựng lại hệ thống hồ sơ địa chính thống nhất trên toàn tỉnh, ranh giới, diện tích, hình thể và đối tượng sử dụng đất tại xã Văn Nho (huyện Bá Thước) có nhiều sự thay đổi căn bản. Đồng thời, Chính phủ đã ban hành mẫu giấy chứng nhận thống nhất mới theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP (ngày 19 tháng 10 năm 2009) về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trước đòi hỏi chuẩn hóa cơ sở dữ liệu đất đai nhằm quản lý chặt chẽ ở cả ba cấp hành chính (tỉnh, huyện, xã) và bảo đảm quyền, nghĩa vụ hợp pháp của người dân, tác giả Hà Hoàng Anh đã thực hiện khóa luận tốt nghiệp với đề tài: “Đánh giá công tác cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã Văn Nho, huyện Bá Thước, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2011 – 2014”.

Mục đích nghiên cứu của đề tài được xác định gồm 3 nội dung:

  1. Tìm hiểu và đánh giá công tác cấp đổi GCNQSDĐ trên địa bàn xã Văn Nho, huyện Bá Thước, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2011 – 2014;
  2. Giải quyết các vấn đề còn tồn tại trong quá trình cấp GCNQSDĐ;
  3. Thực hiện công bằng nhằm ổn định tình hình chính trị trong địa phương đối với công tác cấp GCNQSDĐ nói riêng.

Nhiệm vụ và mục tiêu nghiên cứu cụ thể bao gồm:

  1. Nắm bắt các điều kiện cơ bản về tự nhiên, kinh tế, xã hội của địa phương;
  2. Đánh giá kết quả đạt được của công tác đăng ký đất đai, cấp đổi GCNQSDĐ cho 15 xóm thuộc xã Văn Nho trong giai đoạn 2011 – 2014; làm rõ thuận lợi, khó khăn và rút ra bài học kinh nghiệm nhằm hoàn thiện công tác cấp đổi;
  3. Đề xuất một số phương án khắc phục những hạn chế, tồn tại trong công tác đăng ký đất đai, cấp đổi GCNQSDĐ làm cơ sở để công tác quản lý nhà nước về đất đai được chặt chẽ, thống nhất.

Về ý nghĩa nghiên cứu: Về mặt học tập và nghiên cứu khoa học, đề tài giúp sinh viên vận dụng kiến thức lý thuyết đã học vào thực tiễn chuyên môn ngành Quản lý đất đai. Về mặt thực tiễn, việc đánh giá giúp làm rõ năng lực quản lý nhà nước về đất đai tại địa bàn cấp xã, từ đó cung cấp căn cứ đề xuất các giải pháp khả thi để tháo gỡ khó khăn, hoàn thiện quản lý đất đai thời gian tới.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

  • Đối tượng nghiên cứu: Thực trạng công tác cấp đổi GCNQSDĐ và các yếu tố điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý đất đai có liên quan.
  • Phạm vi không gian: Toàn bộ địa bàn hành chính xã Văn Nho, huyện Bá Thước, tỉnh Thanh Hóa (bao gồm 15 thôn, xóm).
  • Phạm vi thời gian: Nghiên cứu dữ liệu công tác cấp đổi giai đoạn từ năm 2011 đến hết ngày 31/12/2014. Thời gian triển khai thực hiện đề tài tại thực địa từ ngày 20/01/2014 đến ngày 30/04/2014.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận thiết lập khung lý luận và căn cứ pháp lý dựa trên các quy định pháp luật đất đai của Nhà nước từ trung ương đến địa phương:

  • Cơ sở lý luận: Khẳng định GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất (khoản 2 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003). Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, sổ sách, bản đồ chứa đựng thông tin tự nhiên, kinh tế - xã hội và pháp lý của đất đai, bắt buộc lập thành 3 bộ lưu giữ tại 3 cấp: UBND cấp xã, Phòng Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) cấp huyện, và Sở TN&MT cấp tỉnh. Bộ hồ sơ địa chính bao gồm 4 thành phần cốt lõi: Bản đồ địa chính, Sổ địa chính, Sổ mục kê đất đai, và Sổ theo dõi biến động đất đai.
  • Khung văn bản quy phạm pháp luật trung ương:
    • Luật Đất đai năm 2003 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2004), trọng tâm là Điều 50 (quy định cấp giấy cho hộ gia đình, cá nhân có hoặc không có giấy tờ), Điều 83 và Điều 84 (quy định hạn mức giao đất ở tại nông thôn và đô thị), cùng các điều khoản xác định diện tích đất ở đối với thửa đất có vườn, ao hình thành trước hoặc sau ngày 18/12/1980.
    • Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai năm 2003, xác định trình tự, thủ tục cấp đổi GCNQSDĐ thời gian không quá 28 ngày làm việc; quy định bắt buộc thu hồi giấy chứng nhận cũ; quy định ghi tên cả vợ và chồng nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung; thực hiện theo nguyên tắc không truy thu hoặc hoàn trả nghĩa vụ tài chính khi đổi giấy do sai số đo đạc bản đồ số mới theo chỉ đạo của UBND tỉnh Thanh Hóa tại Công văn số 643/UBT ngày 23/02/2001.
    • Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ TN&MT hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính và quy định các mẫu sổ bộ: Sổ địa chính (Mẫu số 01/ĐK), Sổ mục kê đất đai (Mẫu số 02/ĐK), Sổ theo dõi biến động đất đai (Mẫu số 03/ĐK).
    • Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 và Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ TN&MT ban hành quy định về mẫu GCNQSDĐ.
    • Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 và Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thống nhất toàn quốc gồm 5 nội dung chính.
  • Khung văn bản chỉ đạo của địa phương:
    • Quyết định số 1883/2005/QĐ-UBND ngày 16/09/2005 của UBND tỉnh Thanh Hóa: Quy định hạn mức đất ở khi giao đất tại các xã miền núi, vùng cao tối đa là 400 m²; hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất có vườn, ao sử dụng trước ngày 18/12/1980 tối đa là 1.000 m²; trường hợp sử dụng từ ngày 18/12/1980 đến trước 01/07/2004 thì hộ có từ 1 - 4 khẩu hạn mức là 400 m², từ khẩu thứ 5 trở lên cộng thêm 100 m²/khẩu (tối đa không quá 1.000 m²).
    • Quyết định số 1597/2007/QĐ-UBND ngày 10/08/2007 của UBND tỉnh Thanh Hóa: Quy định việc điều chỉnh cấp đổi GCNQSDĐ đối với thửa đất ở có vườn, ao đã cấp vượt hạn mức do không tách diện tích đất ở và đất vườn, ao mà ghi chung là "Thổ cư", "Đất ở" hoặc "T". Đặt hạn mức đất ở khi cấp đổi đối với xã miền núi không quá 1.000 m²/hộ; hộ có nhiều thế hệ chung sống đủ điều kiện tách hộ được cộng thêm tối đa 400 m²/hộ tách (tổng cộng thêm không quá 800 m²). Thời gian giải quyết: UBND cấp xã không quá 20 ngày làm việc, Phòng TN&MT không quá 15 ngày, UBND cấp huyện ký quyết định không quá 07 ngày, và trao trả giấy tại xã trong 03 ngày làm việc.
    • Các công văn hướng dẫn của Phòng TN&MT huyện Bá Thước: Công văn số 110/CV-TN&MT (ngày 10/03/2009), Công văn số 964/CV-TN&MT (ngày 31/12/2009), Công văn số 657/CV-TN&MT (ngày 21/10/2010).
    • Các kế hoạch và công văn triển khai của UBND xã Văn Nho: Công văn số 56/CV-UBND (ngày 29/06/2010), Công văn số 10/CV-UBND (ngày 08/02/2012), Kế hoạch số 07/KH-UBND (ngày 09/03/2012), Kế hoạch số 11/KH-UBND (ngày 28/03/2012).

Về phương pháp nghiên cứu, tác giả phối hợp bốn phương pháp thực tế:

  1. Phương pháp thu thập số liệu: Thu thập hệ thống bản đồ địa chính, số liệu khí tượng thủy văn, điều kiện kinh tế - xã hội, báo cáo quản lý nhà nước về đất đai; thu thập tài liệu thứ cấp lưu trữ tại UBND xã Văn Nho; kết hợp phỏng vấn trực tiếp cán bộ địa chính xã và các hộ dân thuộc diện điều chỉnh cấp đổi giấy chứng nhận.
  2. Phương pháp so sánh: Phân tích, so sánh các chỉ tiêu biến động hồ sơ tiếp nhận, hồ sơ đủ điều kiện và tỷ lệ cấp đổi qua từng năm (2011, 2012, 2013, 2014) để tìm nguyên nhân chuyển biến.
  3. Phương pháp kế thừa bổ sung: Kế thừa các chuỗi số liệu đo đạc, số mục kê, sổ địa chính cũ từ các năm 1989, 1994, 1996; bổ sung các dữ liệu hiệu chỉnh từ bản đồ địa chính số năm 2013.
  4. Phương pháp tổng hợp phân tích tài liệu số liệu: Chọn lọc, phân loại dữ liệu theo các tiêu chí chuyên đề quản lý đất đai và tổng hợp thành bảng biểu thống kê để đối chiếu, thảo luận.

Nguồn dữ liệu của đề tài: Toàn bộ số liệu sơ cấp và thứ cấp được cung cấp chính thức bởi UBND xã Văn Nho, Ban Địa chính xã Văn Nho và Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bá Thước.

Nội dung chính theo từng chương

Phần 1: Mở đầu

Tác giả trình bày tính cấp thiết của việc chuẩn hóa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo tinh thần Luật Đất đai 2003 và Nghị định 88/2009/NĐ-CP tại xã Văn Nho, nơi mà trước đây phần lớn giấy chứng nhận được cấp từ năm 1993 theo bản đồ 299 với sự nhầm lẫn giữa đất thổ cư và đất vườn ao. Phần này xác định rõ mục đích (3 điểm), mục tiêu (3 điểm), ý nghĩa lý luận và thực tiễn của công tác cấp đổi trong việc ngăn chặn thất thoát ngân sách khi bồi thường giải phóng mặt bằng, đồng thời lập lại trật tự quản lý hành chính về đất đai.

Phần 2: Tổng quan tài liệu

Hệ thống hóa tiến trình lịch sử quản lý ruộng đất tại Việt Nam từ Sắc lệnh bãi bỏ chế độ điền thổ thực dân sau Cách mạng tháng Tám năm 1945, Luật Cải cách ruộng đất năm 1953, qua các thời kỳ Luật Đất đai năm 1988, 1993 đến Luật Đất đai năm 2003. Làm rõ cơ sở lý luận của công tác đăng ký, lập hồ sơ địa chính và thẩm quyền cấp đổi giấy chứng nhận của UBND cấp huyện, cấp tỉnh. Phân tích chi tiết hệ thống căn cứ pháp lý từ trung ương đến địa phương, đặc biệt nhấn mạnh các quy chuẩn xác định hạn mức đất ở nông thôn, đất miền núi và quy trình 4 bước tiếp nhận - thẩm tra - ký duyệt - trao đổi giấy theo Quyết định số 1597/2007/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thanh Hóa.

Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu

Xác lập ranh giới nghiên cứu tại địa bàn xã Văn Nho trong khung thời gian 2011 – 2014 (thực tập từ 20/01/2014 đến 30/04/2014). Nội dung nghiên cứu tập trung vào 4 vấn đề chính:

  • Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội cơ bản của xã;
  • Hiện trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai của địa phương;
  • Đánh giá chi tiết tiến độ, kết quả cấp đổi GCNQSDĐ cho 15 thôn bản theo Quyết định 1597/2007/QĐ-UBND;
  • Phân tích nguyên nhân vướng mắc và rút ra các bài học kinh nghiệm. Quy định rõ 4 phương pháp thao tác gồm: thu thập số liệu, so sánh thời gian, kế thừa dữ liệu và phân tích tổng hợp.

Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Đây là nội dung trung tâm của khóa luận, phản ánh toàn diện hiện trạng tự nhiên, kinh tế - xã hội và diễn biến công tác cấp đổi:

  • Điều kiện tự nhiên: Văn Nho là xã vùng cao nằm ở phía Tây Nam huyện Bá Thước, cách thị trấn Cành Nàng 21 km và cách TP. Thanh Hóa hơn 120 km. Tổng diện tích tự nhiên là 3.303,55 ha. Địa hình trung du miền núi phức tạp, đồi núi bao bọc các thung lũng hẹp có độ dốc từ 0 – 20 độ; khí hậu chia 2 mùa (mùa hè 27 – 32°C, mùa đông 15 – 20°C, thấp nhất 9°C; lượng mưa trung bình 1.600 – 1.900 mm với 75% tập trung từ tháng 6 đến tháng 10, chịu ảnh hưởng của gió Lào và lũ quét). Nguồn nước mặt chủ yếu từ suối Văn Nho và suối Kỷ; nền địa chất đá mẹ gây khó khăn cho việc đào giếng, chủ yếu phải khoan qua lớp đá.
  • Điều kiện kinh tế - xã hội: Dân số xã có 5.605 - 5.625 người với 1.244 hộ, phân bổ trên 15 thôn (Khảng, Pọng, Lè, Tổ, Kịnh, Xà Luốc, Chuông, Na Cải, Chiềng Mòn, Chiềng Pháng, Kẻo Hiềng, Cha Kỷ, Chiềng Ban, Ấm, Đác). Tỷ lệ hộ nghèo năm 2012 chiếm tới 40% (561 hộ), Văn Nho thuộc diện xã nằm trong 62 huyện nghèo được Chính phủ hỗ trợ. Kinh tế dựa chủ yếu vào nông nghiệp (trồng lúa 389,49 ha, cây hàng năm 814,3 ha, chè 282 ha; đàn trâu 575 con, bò 22 con, lợn 4.500 con). Giá trị sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp năm 2013 đạt 11 tỷ đồng (ước cả năm đạt 13 tỷ đồng). Tuyến đường liên xã dài 14 km (đã nhựa hóa 8 km), đường tỉnh lộ 172 dài hơn 6 km rộng 6 m; 99,5% hộ dùng điện qua 8 trạm biến áp.
  • Hiện trạng sử dụng đất và tài liệu hồ sơ địa chính: Thống kê chi tiết diện tích 3 nhóm đất chính và hệ thống tài liệu địa chính qua các thời kỳ phục vụ cấp đổi (bản đồ 299, bản đồ số 2013 và hệ thống sổ mục kê, sổ địa chính).
  • Kết quả tiếp nhận, thẩm định và cấp đổi giấy chứng nhận giai đoạn 2011 – 2014: Thống kê chi tiết số lượng hồ sơ tiếp nhận, hồ sơ đủ điều kiện và chưa đủ điều kiện tại 15 thôn bản; tiến độ giải quyết cấp đổi thực tế qua từng năm 2011 (đạt 19,30%), 2012 (đạt 45,71%), 2013 (đạt 82,70%), và 2014 (đạt 84,04%).
  • Đánh giá tồn tại và giải pháp: Chỉ rõ các nguyên nhân khiến 114 hồ sơ chưa được cấp đổi (do người dân chưa hiểu hạn mức, tranh chấp ranh giới, hoặc GCNQSDĐ đang thế chấp tại ngân hàng); xây dựng hệ thống giải pháp trước mắt và lâu dài.

Phần 5: Kết luận và đề nghị

Khái quát các kết quả định lượng đã làm được, khẳng định công tác cấp đổi đã từng bước tháo gỡ bất cập về đất thổ cư lịch sử, thiết lập sự thống nhất hồ sơ địa chính ba cấp. Đề xuất các kiến nghị với UBND huyện Bá Thước và Phòng TN&MT về việc hỗ trợ giải quyết các hồ sơ tồn đọng và hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất tại địa phương.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận cung cấp các số liệu thực chứng cụ thể về công tác quản lý và cấp đổi đất đai tại xã Văn Nho tính đến cuối năm 2014:

1. Hiện trạng sử dụng đất đai xã Văn Nho

Tổng diện tích tự nhiên của xã là 3.303,55 ha, phân bổ theo cơ cấu các loại đất như sau:

STT Mục đích sử dụng đất Diện tích (ha) Cơ cấu (%)
I Đất nông nghiệp 2.831,84 85,70
1 Đất sản xuất nông nghiệp 858,64 25,90
- Đất trồng cây hàng năm (gồm lúa 556,07 ha) 302,57 9,16
- Đất trồng cây lâu năm 49,69 1,50
2 Đất lâm nghiệp (Rừng SX 1.623,51 ha; Rừng PH 300 ha) 1.923,51 58,30
3 Đất nuôi trồng thủy sản 2,28 0,07
II Đất phi nông nghiệp 287,73 8,70
1 Đất ở (đất ở nông thôn 77,17 ha) 177,17 3,06
2 Đất chuyên dùng (quốc phòng 20 ha, an ninh 0,9 ha, công cộng 8,6 ha...) 35,56 1,06
3 Đất nghĩa trang, nghĩa địa 12,00 0,36
4 Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng 32,27 1,00
5 Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp 0,43 0,01
III Đất chưa sử dụng 183,98 5,60
1 Đất bằng chưa sử dụng 6,39 0,23
2 Đất đồi núi chưa sử dụng 177,59 5,37
- Tổng diện tích đất tự nhiên 3.303,55 100,00

2. Hệ thống tài liệu địa chính phục vụ cấp đổi

Tài liệu phục vụ công tác cấp đổi GCNQSDĐ tại xã Văn Nho bao gồm hệ thống hồ sơ kỹ thuật được thành lập qua nhiều thời kỳ:

  • Hồ sơ địa giới hành chính: 01 quyển (lập năm 1996);
  • Bản đồ giải thửa 299: 57 tờ (lập năm 1989);
  • Bản đồ địa chính: 24 tờ (lập năm 1996 và đo đạc chỉnh lý năm 2013);
  • Hồ sơ kỹ thuật thửa đất: 40 quyển (giai đoạn 1996 - 2013);
  • Sổ biên bản xác định ranh giới, mốc giới thửa đất: 41 quyển (giai đoạn 1996 - 2013);
  • Sổ chỉnh lý bản đồ địa chính: 48 quyển (giai đoạn 1996 - 2013);
  • Sổ mục kê đất đai: 05 quyển (giai đoạn 2003 - 2013);
  • Sổ theo dõi cấp giấy chứng nhận: 08 quyển (lập năm 1994);
  • Sổ địa chính: 13 quyển (lập năm 1994).

3. Kết quả tiếp nhận và phân loại hồ sơ cấp đổi giai đoạn 2011 – 2014

Trong cả giai đoạn 2011 – 2014, trên địa bàn 15 thôn bản của xã Văn Nho có tổng cộng 504 hồ sơ thuộc diện phải thực hiện cấp đổi. Tổng số hồ sơ đã tiếp nhận là 446 hồ sơ (đạt tỷ lệ 88,49% so với tổng số hồ sơ phải cấp đổi; phần thuyết minh tác giả ghi nhận tỷ lệ tiếp nhận đạt 92,14%). Số hồ sơ đủ điều kiện cấp đổi là 375 hồ sơ; số hồ sơ chưa đủ điều kiện là 59 hồ sơ (chiếm 12,30% tổng số hồ sơ tiếp nhận).

Diễn biến tiếp nhận và phân loại hồ sơ theo từng năm được tổng hợp như sau:

Năm Tổng số hồ sơ phải cấp đổi Tổng số hồ sơ đã nộp Số hồ sơ đủ điều kiện cấp đổi Số hồ sơ chưa đủ điều kiện cấp đổi
2011 71 62 37 25
2012 61 49 33 16
2013 197 182 157 13
2014 175 153 148 5
Tổng cộng 504 446 375 59

Năm 2013 là năm tiếp nhận số lượng hồ sơ lớn nhất với 182 hồ sơ đã nộp trên 197 hồ sơ cần cấp đổi; năm 2012 có lượng hồ sơ ít nhất với 49 hồ sơ đã nộp trên 61 hồ sơ cần cấp đổi.

4. Kết quả thực hiện cấp đổi GCNQSDĐ giai đoạn 2011 – 2014

Theo bảng thống kê tổng hợp của khóa luận, tiến độ cấp đổi thực tế cho các hộ gia đình, cá nhân qua các năm cụ thể như sau:

Năm Số hồ sơ đề nghị cấp đổi Số hồ sơ đã cấp đổi Số hồ sơ chưa cấp đổi Tỷ lệ cấp đổi đạt (%)
2011 62 11 51 19,30
2012 49 33 16 45,71
2013 189 160 29 82,70
2014 153 135 18 84,04
Tổng cộng 453 339 114 57,93

(Ghi chú: Theo bảng tổng hợp, tỷ lệ cấp đổi chung đạt 57,93% dựa trên số liệu 339/453; trong phần văn bản luận giải, tác giả tính toán tỷ lệ đạt 67,83% dựa trên cơ sở các hồ sơ đã đủ thủ tục trình phê duyệt).

Tổng số hồ sơ chưa được cấp đổi còn tồn đọng là 114 hộ (chiếm 32,17% - 42,07%). Tỷ lệ cấp đổi thành công tăng dần từ 19,30% năm 2011 lên 84,04% vào năm 2014, cho thấy hiệu quả chuyển biến tích cực trong công tác tổ chức thực hiện tại địa phương.

5. Giải pháp tác giả đề xuất

Để khắc phục các vướng mắc, tác giả đề xuất hai nhóm giải pháp:

  • Giải pháp trước mắt:
    • Tăng cường công tác tuyên truyền, giải thích sâu rộng để nhân dân nắm vững quy định của Quyết định số 1597/2007/QĐ-UBND, hiểu rõ việc bóc tách đất vườn ao và xác định lại hạn mức đất ở không làm mất quyền sử dụng đất hợp pháp;
    • Phối hợp chặt chẽ giữa UBND xã, Phòng TN&MT huyện với các tổ chức tín dụng, ngân hàng trên địa bàn nhằm tạo cơ chế linh hoạt cho phép người dân mượn hoặc rút tạm thời GCNQSDĐ đang thế chấp vay vốn để thực hiện thủ tục cấp đổi theo bản đồ mới;
    • Tập trung xử lý dứt điểm 59 hồ sơ chưa đủ điều kiện và 114 hồ sơ đang tồn đọng.
  • Giải pháp lâu dài:
    • Kiện toàn, bồi dưỡng nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ pháp lý cho đội ngũ cán bộ địa chính xã;
    • Đầu tư trang thiết bị, ứng dụng công nghệ thông tin trong lưu trữ hồ sơ địa chính dạng số để đồng bộ dữ liệu ba cấp;
    • Hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất chi tiết tại các điểm dân cư nông thôn phù hợp với đặc thù phát triển kinh tế vùng cao.

6. Đóng góp của đề tài

Khóa luận đã phản ánh trung thực bức tranh thực thi chính sách đất đai tại một xã vùng cao thuộc huyện nghèo (Bá Thước). Đề tài đóng góp hệ thống số liệu chi tiết về 15 thôn bản, làm rõ sự chênh lệch giữa quy định pháp lý với thực tiễn cơ sở (trở ngại về phong tục, giấy tờ thế chấp ngân hàng, tâm lý giữ đất thổ cư cũ), cung cấp bài học kinh nghiệm có giá trị thực tiễn cho công tác quản lý đất đai địa phương.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận có một số hạn chế gắn liền với điều kiện thực tế được tác giả nêu ra:

  • Về thời gian và phạm vi: Thời gian thực tập tốt nghiệp ngắn (từ 20/01/2014 đến 30/04/2014) nên việc theo dõi kết quả giải quyết 114 hồ sơ tồn đọng sang năm 2015 chưa thể thực hiện trọn vẹn; nghiên cứu chỉ khu biệt tại địa bàn 1 xã vùng cao (Văn Nho) thuộc huyện Bá Thước nên chưa có sự đối sánh với các xã trung du hay đồng bằng.
  • Về kinh nghiệm nghiên cứu: Tác giả tự nhận định do thời gian không nhiều, tầm nhìn và kinh nghiệm thực tiễn của bản thân còn hạn chế nên một số nội dung phân tích chuyên sâu về biến động đất đai sau cấp đổi chưa được đào sâu toàn diện.
  • Về dữ liệu văn bản: Một số biểu bảng thống kê biến động đất đai chi tiết ở phần thảo luận bị ngắt quãng hoặc thiếu liên kết trong văn bản lưu trữ gốc.

Hướng nghiên cứu tiếp theo (rút ra từ phạm vi và hạn chế của đề tài):

  • Cần mở rộng nghiên cứu đánh giá công tác cấp đổi trên quy mô toàn huyện Bá Thước để đối chiếu sự khác biệt giữa các xã vùng cao và vùng thấp;
  • Đi sâu nghiên cứu cơ chế phối hợp liên ngành giữa Văn phòng Đăng ký đất đai và hệ thống Ngân hàng thương mại nhằm xây dựng quy trình cấp đổi thống nhất đối với các thửa đất đang là tài sản thế chấp vay vốn tín dụng;
  • Đánh giá tác động pháp lý và kinh tế của việc cấp đổi GCNQSDĐ đối với thị trường quyền sử dụng đất và công tác thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng tại địa phương trong giai đoạn tiếp theo.

Giá trị tham khảo

Bản khóa luận tốt nghiệp mang lại giá trị tham khảo thiết thực cho nhiều đối tượng:

  • Đối với sinh viên và học viên ngành Quản lý đất đai, Địa chính, Quản lý tài nguyên: Khóa luận là tài liệu tham khảo cụ thể về phương pháp thu thập, phân loại và xử lý hồ sơ địa chính cấp xã; minh họa rõ ràng cách thức đối chiếu giữa các hệ thống bản đồ qua các thời kỳ (Bản đồ giải thửa 299 năm 1989 và Bản đồ địa chính số năm 2013).
  • Đối với cán bộ địa chính xã và cơ quan quản lý đất đai cấp huyện: Cung cấp mô hình đánh giá thực tiễn việc triển khai Quyết định 1597/2007/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thanh Hóa; cung cấp các biểu mẫu và kinh nghiệm phân loại hồ sơ đủ điều kiện và chưa đủ điều kiện xử lý các vướng mắc liên quan đến đất vườn ao cấp vượt hạn mức lịch sử.
  • Nội dung đáng tham khảo nhất: Bảng thống kê hệ thống tài liệu địa chính lưu trữ qua các thời kỳ tại xã Văn Nho (Mục 4.3.1) và Bảng tổng hợp chi tiết kết quả tiếp nhận, giải quyết hồ sơ cấp đổi tại 15 thôn xóm giai đoạn 2011 – 2014 (Mục 4.3.2).

Câu hỏi thường gặp

1. Nguyên nhân chính dẫn đến việc xã Văn Nho phải thực hiện điều chỉnh, cấp đổi GCNQSDĐ giai đoạn 2011 – 2014 là gì?

Nguyên nhân xuất phát từ việc giấy chứng nhận cấp từ năm 1993 theo bản đồ 299 đã ghi gộp toàn bộ diện tích đất vườn và ao liền kề là đất "thổ cư" với thời hạn lâu dài, vượt hạn mức đất ở quy định. Khi Nhà nước thu hồi đất, tiền đền bù tăng cao gây thiệt hại cho ngân sách. Đồng thời, năm 2007 tỉnh Thanh Hóa đo đạc lập lại bản đồ địa chính số làm thay đổi ranh giới, diện tích thửa đất, và Chính phủ ban hành mẫu phôi giấy mới theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP, đòi hỏi phải cấp đổi để thống nhất dữ liệu quản lý ba cấp.

2. Hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất có vườn, ao tại xã Văn Nho được quy định cụ thể như thế nào?

Theo Quyết định số 1883/2005/QĐ-UBND và Quyết định số 1597/2007/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thanh Hóa áp dụng cho xã miền núi, vùng cao:

  • Trường hợp đất hình thành trước ngày 18/12/1980: hạn mức công nhận đất ở tối đa là 1.000 m²/hộ;
  • Trường hợp đất hình thành từ 18/12/1980 đến trước 01/07/2004: hộ có 1 – 4 nhân khẩu được công nhận 400 m², từ khẩu thứ 5 trở lên cộng thêm 100 m²/khẩu (tối đa không quá 1.000 m² và không vượt quá diện tích thực tế đang sử dụng);
  • Trường hợp có nhiều thế hệ đủ điều kiện tách hộ thì được cộng thêm tối đa 400 m²/hộ tách (tổng cộng thêm không quá 800 m²).

3. Hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ công tác cấp đổi tại xã Văn Nho gồm những tài liệu nào?

Hệ thống tài liệu bao gồm: 01 quyển hồ sơ địa giới hành chính (1996); 57 tờ bản đồ 299 (1989); 24 tờ bản đồ địa chính (1996 và đo đạc chỉnh lý 2013); 40 quyển hồ sơ kỹ thuật thửa đất (1996 - 2013); 41 quyển sổ biên bản mốc giới (1996 - 2013); 48 quyển sổ chỉnh lý bản đồ (1996 - 2013); 05 quyển sổ mục kê (2003 - 2013); 08 quyển sổ theo dõi cấp (1994); và 13 quyển sổ địa chính (1994).

4. Kết quả giải quyết hồ sơ cấp đổi GCNQSDĐ tại xã Văn Nho giai đoạn 2011 – 2014 đạt được những số liệu nào?

Trong giai đoạn 2011 – 2014, toàn xã có 504 hồ sơ phải cấp đổi; đã tiếp nhận 446 hồ sơ (đủ điều kiện 375, chưa đủ điều kiện 59). Về kết quả cấp đổi thực tế, xã đã tiếp nhận và giải quyết cấp đổi được 339 giấy chứng nhận trên tổng số 453 hồ sơ đề nghị (đạt tỷ lệ 57,93% theo bảng tổng hợp và 67,83% theo văn bản phân tích). Tỷ lệ cấp đổi tăng đều qua các năm: năm 2011 đạt 19,30%, năm 2012 đạt 45,71%, năm 2013 đạt 82,70%, và năm 2014 đạt 84,04%.

5. Những lý do chủ yếu khiến 114 hồ sơ đề nghị cấp đổi tại xã Văn Nho vẫn chưa được giải quyết là gì?

Các nguyên nhân chính bao gồm: người dân nộp hồ sơ muộn; hồ sơ có sai sót, vướng mắc ranh giới chưa đủ điều kiện thẩm định; một bộ phận người dân chưa hiểu rõ quy định tách đất vườn ao theo Quyết định 1597 nên còn thắc mắc về hạn mức đất ở bị điều chỉnh giảm; đặc biệt là nhiều hộ dân đã dùng GCNQSDĐ cũ thế chấp tại các ngân hàng để vay vốn sản xuất nên chưa thể rút giấy tờ nộp về UBND xã.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Hà Hoàng Anh đã phản ánh một cách hệ thống và trung thực thực trạng công tác cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại xã Văn Nho, huyện Bá Thước giai đoạn 2011 – 2014 theo Quyết định số 1597/2007/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thanh Hóa. Bằng phương pháp thống kê mô tả và đối chiếu tài liệu địa chính, công trình đã làm rõ kết quả giải quyết 339 hồ sơ cấp đổi, chỉ ra các nguyên nhân khiến 114 hồ sơ còn tồn đọng và phân tích các trở ngại đặc thù của một xã miền núi 135 nghèo về nhận thức pháp luật cũng như việc thế chấp tài sản tín dụng. Các kết quả định lượng và đề xuất giải pháp trong khóa luận cung cấp nguồn tư liệu thực tiễn hữu ích cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và nghiên cứu học thuật chuyên ngành Địa chính.