Đánh giá công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư tại thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định

Luận văn thạc sĩ nghiên cứu đánh giá công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư của một số dự án trên địa bàn thị xã an nhơn, khảo sát thực trạng, phân tích nguyên nhân, đề xuất

• Tác giả: Trần Quốc Kha
• Người hướng dẫn: TS. Lê Thanh Bồn
• Trường học: Trường Đại học Nông Lâm Huế
• Chuyên ngành: Tài nguyên và Môi trường nông nghiệp
• Đề tài: Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại An Nhơn, Bình Định
• Loại tài liệu: luận văn
• Năm xuất bản: 2016
• Địa điểm: Huế

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• TÓM TẮT
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
• 1.1. Bất động sản
• 1.2. Giá đất
• 1.3. Định giá đất
• 1.4. Giải phóng mặt bằng
• 1.5. Bồi thường thiệt hại
• 2. CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. Đối tượng nghiên cứu
• 2.2. Phạm vi nghiên cứu
• 2.3. Nội dung nghiên cứu
• 2.4. Phương pháp nghiên cứu
• 2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu, tài liệu
• 2.4.2. Phương pháp điều tra khảo sát thực địa
• 2.4.3. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và đánh giá
• 3. CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 3.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế, xã hội thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định
• 3.1.1. Đặc điểm tự nhiên
• 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội
• 3.1.3. Thuận lợi, khó khăn, thách thức và áp lực của các vấn đề kinh tế, xã hội đối với đất đai
• 3.2. Tình hình quá trình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và bố trí tái định cư của các dự án nghiên cứu trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định
• 3.2.1. Khái quát về 2 dự án
• 3.2.2. Các văn bản liên quan đến 02 dự án
• 3.2.3. Đánh giá việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất tại 02 dự án nghiên cứu
• 3.2.4. Đánh giá việc thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại 2 dự án
• 3.2.5. Ảnh hưởng của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và bố trí tái định cư đối với người dân có đất bị thu hồi của các dự án nghiên cứu trên địa bàn thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định
• 3.2.6. Kết quả chi tiết điều tra, phỏng vấn các hộ dân về tình hình thu hồi đất, bồi thường và hỗ trợ tại các dự án
• 3.2.7. Ảnh hưởng của việc thu hồi đất, bồi thường GPMB đến đời sống của người dân
• 3.3. Đề xuất các giải pháp cho việc thực hiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và bố trí tái định cư đạt hiệu quả cao
• 3.3.1. Giải pháp về chính sách
• 3.3.2. Giải pháp về tổ chức thực hiện
• 3.3.3. Giải pháp đảm bảo đời sống cho người dân có đất bị thu hồi
• 3.3.4. Các giải pháp khác
• KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Đánh giá công tác bồi thường tại An Nhơn Bình Định

Công tác bồi thường tại An Nhơn, Bình Định đã có những cải tiến đáng kể trong những năm gần đây. Tuy nhiên, vẫn tồn tại nhiều vấn đề cần giải quyết. Theo nghiên cứu, từ năm 2009 đến 2014, nhiều dự án đã được thực hiện với diện tích thu hồi đất từ 0,1 ha trở lên. UBND tỉnh Bình Định đã ban hành các văn bản quy định về giá đất và tài sản để đảm bảo quyền lợi cho người dân. Đời sống của người dân sau khi bị thu hồi đất đã có sự cải thiện, với thu nhập bình quân tăng lên đáng kể. Cụ thể, tại dự án I, thu nhập tăng 802.000 đồng/hộ/tháng, và tại dự án II, tăng 2.000 đồng/hộ/tháng. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều khó khăn trong việc thực hiện chính sách bồi thường, cần có những giải pháp kịp thời để nâng cao hiệu quả công tác này.

1.1. Tình hình thực hiện công tác bồi thường

Tình hình thực hiện công tác bồi thường tại An Nhơn cho thấy sự chuyển biến tích cực. Tuy nhiên, việc tổ chức thực hiện vẫn còn nhiều vướng mắc. Các hộ gia đình bị thu hồi đất đã chuyển đổi nghề nghiệp từ sản xuất nông nghiệp sang kinh doanh dịch vụ và các ngành nghề khác. Điều này cho thấy sự thích ứng của người dân với tình hình mới. Tuy nhiên, cần phải có sự hỗ trợ từ chính quyền để đảm bảo đời sống của họ không bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Việc thực hiện chính sách bồi thường cần phải được cải thiện để đảm bảo quyền lợi cho người dân và thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương.

1.2. Chính sách bồi thường và tái định cư

Chính sách bồi thường và tái định cư tại An Nhơn đã được quy định rõ ràng, nhưng thực tế triển khai vẫn gặp nhiều khó khăn. Các văn bản pháp quy liên quan đến bồi thường cần được cập nhật và hoàn thiện hơn nữa. Việc áp dụng giá đất bồi thường thường thấp hơn giá thị trường, dẫn đến sự không hài lòng của người dân. Cần có sự điều chỉnh để đảm bảo giá bồi thường sát với giá thị trường, từ đó nâng cao hiệu quả công tác bồi thường và tái định cư. Đề xuất các giải pháp cụ thể để cải thiện tình hình này là rất cần thiết.

II. Đánh giá công tác tái định cư tại An Nhơn Bình Định

Công tác tái định cư tại An Nhơn đã có những bước tiến nhất định, nhưng vẫn còn nhiều thách thức. Việc bố trí tái định cư cho các hộ dân bị thu hồi đất cần được thực hiện một cách đồng bộ và hiệu quả. Nhiều hộ dân sau khi bị thu hồi đất đã gặp khó khăn trong việc tìm kiếm nơi ở mới. Chính quyền địa phương cần có kế hoạch cụ thể để hỗ trợ người dân trong việc tìm kiếm nhà ở và ổn định cuộc sống. Đặc biệt, cần có các chương trình hỗ trợ tài chính và đào tạo nghề để người dân có thể nhanh chóng hòa nhập với cuộc sống mới.

2.1. Tình hình thực hiện chính sách tái định cư

Tình hình thực hiện chính sách tái định cư tại An Nhơn cho thấy nhiều hộ dân vẫn chưa được bố trí nơi ở ổn định. Việc thiếu hụt quỹ đất dành cho tái định cư đã gây ra nhiều khó khăn cho người dân. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng để đảm bảo quyền lợi cho người dân. Việc thực hiện chính sách tái định cư cần phải được cải thiện để đảm bảo người dân có nơi ở ổn định và cuộc sống không bị ảnh hưởng nghiêm trọng.

2.2. Đề xuất giải pháp cho công tác tái định cư

Để nâng cao hiệu quả công tác tái định cư, cần có các giải pháp cụ thể như: xây dựng quỹ đất dành cho tái định cư, hỗ trợ tài chính cho người dân, và tổ chức các chương trình đào tạo nghề. Chính quyền địa phương cần lắng nghe ý kiến của người dân để có những điều chỉnh phù hợp. Việc thực hiện các giải pháp này sẽ giúp người dân ổn định cuộc sống và góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.

III. Đánh giá hiệu quả công tác bồi thường và tái định cư

Đánh giá hiệu quả công tác bồi thường và tái định cư tại An Nhơn cho thấy nhiều kết quả tích cực, nhưng cũng còn nhiều vấn đề cần khắc phục. Việc cải thiện đời sống của người dân sau khi bị thu hồi đất là một trong những mục tiêu quan trọng. Tuy nhiên, cần có sự đồng bộ trong việc thực hiện chính sách bồi thường và tái định cư để đảm bảo quyền lợi cho người dân. Các giải pháp cần được đề xuất và thực hiện một cách kịp thời để nâng cao hiệu quả công tác này.

3.1. Hiệu quả kinh tế xã hội

Công tác bồi thường và tái định cư đã góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội của An Nhơn. Tuy nhiên, cần có sự đánh giá cụ thể về hiệu quả kinh tế - xã hội của các dự án. Việc thực hiện chính sách bồi thường cần phải được cải thiện để đảm bảo quyền lợi cho người dân và thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương.

3.2. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả

Để nâng cao hiệu quả công tác bồi thường và tái định cư, cần có các giải pháp cụ thể như: cải thiện quy trình bồi thường, tăng cường sự tham gia của người dân trong quá trình ra quyết định, và đảm bảo tính minh bạch trong công tác bồi thường. Việc thực hiện các giải pháp này sẽ giúp nâng cao hiệu quả công tác bồi thường và tái định cư, từ đó góp phần vào sự phát triển bền vững của địa phương.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong giai đoạn từ năm 2010 đến 2015, thị xã An Nhơn, tỉnh Bình Định đã triển khai nhiều dự án phát triển kinh tế - xã hội, trong đó công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (BT, HT & TĐC) đóng vai trò then chốt trong việc giải phóng mặt bằng (GPMB). Tổng diện tích đất thu hồi tại các dự án nghiên cứu có quy mô từ 0,1 ha trở lên, với sự tham gia của nhiều hộ gia đình và cá nhân bị ảnh hưởng. Mặc dù công tác bồi thường đã có nhiều cải thiện, nhưng vẫn còn tồn tại những vướng mắc làm chậm tiến độ dự án và ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng vốn đầu tư.

Mục tiêu nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng công tác BT, HT & TĐC tại các dự án trên địa bàn thị xã An Nhơn, phân tích ưu điểm, hạn chế và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác này. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào hai dự án tiêu biểu: mở rộng quốc lộ 19 và xây dựng kho mì tại xã An Tân. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc hoàn thiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, góp phần thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng, kinh tế - xã hội địa phương, đồng thời bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người dân bị thu hồi đất.

Theo số liệu điều tra, thu nhập bình quân của các hộ dân sau khi bị thu hồi đất tại hai dự án tăng lần lượt 802.000 đồng/hộ/tháng và 2.000 đồng/hộ/tháng so với trước khi thu hồi. Đồng thời, cơ cấu thu nhập chuyển dịch từ nông nghiệp sang dịch vụ và các ngành nghề phi nông nghiệp, phản ánh sự thay đổi tích cực trong đời sống người dân. Tuy nhiên, các khó khăn trong tổ chức thực hiện chính sách bồi thường và tái định cư vẫn cần được khắc phục để nâng cao hiệu quả công tác.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu dựa trên các lý thuyết và mô hình về quản lý đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư, bao gồm:

• Lý thuyết giá trị đất đai: Giá đất là công cụ kinh tế quan trọng phản ánh mối quan hệ giữa đất đai, thị trường và quản lý nhà nước. Giá đất được xác định theo mục đích sử dụng và thời điểm thu hồi, ảnh hưởng trực tiếp đến mức bồi thường.

• Mô hình bồi thường và tái định cư: Bao gồm các hình thức bồi thường bằng tiền, giao đất mới hoặc nhà ở mới, nhằm đảm bảo đời sống người dân không bị suy giảm sau khi thu hồi đất.

• Khái niệm giải phóng mặt bằng: Quá trình di dời nhà cửa, cây cối, công trình và dân cư để bàn giao mặt bằng sạch cho chủ đầu tư, là khâu quyết định tiến độ và hiệu quả dự án.

Các khái niệm chính được sử dụng gồm: bồi thường thiệt hại, hỗ trợ ổn định đời sống, tái định cư tự nguyện và bắt buộc, giá đất theo khung và giá thị trường, cũng như các văn bản pháp luật liên quan như Luật Đất đai 2013, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP và các Thông tư hướng dẫn.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng phương pháp kết hợp thu thập số liệu sơ cấp và thứ cấp:

• Nguồn dữ liệu thứ cấp: Thu thập các báo cáo, văn bản pháp luật, số liệu thống kê từ các cơ quan chức năng của thị xã An Nhơn và tỉnh Bình Định, các công trình nghiên cứu liên quan.

• Nguồn dữ liệu sơ cấp: Điều tra khảo sát thực địa, phỏng vấn trực tiếp 60 hộ dân bị thu hồi đất thuộc hai dự án nghiên cứu (30 hộ tại quốc lộ 19 và 30 hộ tại kho mì xã An Tân), cùng các cán bộ địa phương, Ban giải phóng mặt bằng và các tổ chức liên quan.

• Phương pháp chọn mẫu: Lựa chọn mẫu ngẫu nhiên có chủ đích nhằm đảm bảo tính đại diện cho các nhóm đối tượng bị ảnh hưởng.

• Phân tích số liệu: Sử dụng phương pháp thống kê mô tả, phân tích so sánh trước và sau khi thu hồi đất, đánh giá tác động của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đến đời sống người dân.

• Timeline nghiên cứu: Nghiên cứu được thực hiện trong khoảng thời gian từ năm 2015 đến 2016, bao gồm giai đoạn thu thập dữ liệu, phân tích và đề xuất giải pháp.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Thực trạng công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng
   Từ năm 2009 đến 2014, thị xã An Nhơn đã thực hiện thu hồi đất với nhiều dự án có diện tích từ 0,1 ha trở lên. UBND tỉnh Bình Định đã ban hành các văn bản quy định giá đất, giá tài sản để bồi thường và hỗ trợ, nhằm ổn định đời sống và tạo việc làm cho người dân. Tuy nhiên, việc tổ chức thực hiện còn nhiều vướng mắc, làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng và dự án đầu tư.

2. Ảnh hưởng đến đời sống và thu nhập người dân
   Thu nhập bình quân của các hộ dân sau khi bị thu hồi đất tăng lên rõ rệt: tại dự án mở rộng quốc lộ 19 tăng khoảng 802.000 đồng/hộ/tháng, tại dự án kho mì xã An Tân tăng khoảng 2.000 đồng/hộ/tháng. Cơ cấu thu nhập chuyển dịch từ nông nghiệp sang dịch vụ và các ngành nghề phi nông nghiệp, với tỷ lệ thu nhập từ nông nghiệp giảm từ 20,91% xuống 13,62% tại dự án I và từ 45% xuống 15,97% tại dự án II.

3. Chất lượng tái định cư và hỗ trợ
   Các hộ dân được bố trí tái định cư với điều kiện sống cơ bản được cải thiện, tuy nhiên vẫn còn một số hộ gặp khó khăn trong việc ổn định sản xuất và việc làm mới. Việc hỗ trợ đào tạo nghề và tạo việc làm chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu, dẫn đến một số trường hợp thất nghiệp hoặc việc làm không ổn định.

4. Hạn chế trong công tác tổ chức và chính sách
   Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư còn tồn tại các bất cập như: giá bồi thường chưa sát với giá thị trường, thủ tục hành chính phức tạp, thiếu sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan, và chưa có kế hoạch tái định cư chi tiết phù hợp với đặc điểm từng dự án.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân của những hạn chế trên xuất phát từ sự chênh lệch giữa giá đất do nhà nước quy định và giá thị trường, gây khó khăn trong việc thỏa thuận bồi thường. So với các nghiên cứu trong nước và quốc tế, kết quả tại An Nhơn phản ánh tình trạng chung của nhiều địa phương khi thực hiện GPMB. Ví dụ, tại Trung Quốc và Hàn Quốc, việc xây dựng chính sách bồi thường linh hoạt, minh bạch và có sự tham gia của người dân giúp giảm thiểu tranh chấp và tăng hiệu quả thực hiện.

Việc thu nhập người dân tăng sau khi thu hồi đất cho thấy chính sách bồi thường và hỗ trợ đã phần nào giúp cải thiện đời sống, tuy nhiên sự chuyển dịch nghề nghiệp cần được hỗ trợ bài bản hơn để đảm bảo bền vững. Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ so sánh thu nhập trước và sau thu hồi đất, cũng như bảng phân tích cơ cấu thu nhập theo ngành nghề.

Kết quả nghiên cứu góp phần làm rõ thực trạng công tác BT, HT & TĐC tại thị xã An Nhơn, từ đó đề xuất các giải pháp phù hợp nhằm nâng cao hiệu quả công tác này, đồng thời góp phần phát triển kinh tế - xã hội địa phương.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện chính sách bồi thường
   Cần điều chỉnh khung giá đất sát với giá thị trường thực tế tại địa phương, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi đất. Thời gian thực hiện điều chỉnh nên được quy định rõ ràng trong vòng 1 năm để tạo sự ổn định và minh bạch.

2. Tăng cường công tác tổ chức thực hiện
   Thành lập Ban chỉ đạo giải phóng mặt bằng cấp thị xã với sự phối hợp chặt chẽ giữa các phòng ban, chính quyền địa phương và các bên liên quan nhằm đẩy nhanh tiến độ GPMB. Chủ thể thực hiện là UBND thị xã và các cơ quan chức năng, với mục tiêu rút ngắn thời gian GPMB xuống dưới 6 tháng cho mỗi dự án.

3. Nâng cao chất lượng tái định cư và hỗ trợ việc làm
   Xây dựng kế hoạch tái định cư chi tiết, đảm bảo điều kiện sống và sinh kế cho người dân. Đồng thời, triển khai các chương trình đào tạo nghề, hỗ trợ vay vốn ưu đãi để người dân chuyển đổi nghề nghiệp hiệu quả. Thời gian thực hiện trong vòng 2 năm sau khi thu hồi đất, do Sở Lao động - Thương binh và Xã hội phối hợp với địa phương thực hiện.

4. Tăng cường tuyên truyền và tham gia của người dân
   Tổ chức các buổi đối thoại, tuyên truyền chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để người dân hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ, từ đó giảm thiểu khiếu kiện. Chủ thể thực hiện là UBND các xã, phường, với kế hoạch triển khai định kỳ hàng quý.

5. Xây dựng hệ thống giám sát và đánh giá
   Thiết lập cơ chế giám sát độc lập về công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm phát hiện sớm các vướng mắc, sai phạm và kịp thời xử lý. Thời gian thực hiện liên tục trong suốt quá trình triển khai dự án, do các tổ chức xã hội và cơ quan chức năng phối hợp thực hiện.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và phát triển đô thị
   Giúp hoàn thiện chính sách, nâng cao hiệu quả quản lý và tổ chức thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, từ đó thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội địa phương.

2. Các nhà đầu tư và chủ đầu tư dự án
   Hiểu rõ quy trình, chính sách và các khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng để chủ động phối hợp với chính quyền và người dân, giảm thiểu rủi ro và đảm bảo tiến độ dự án.

3. Các tổ chức nghiên cứu và đào tạo trong lĩnh vực quản lý đất đai, phát triển đô thị
   Cung cấp cơ sở dữ liệu thực tiễn, làm tài liệu tham khảo cho các nghiên cứu tiếp theo về chính sách bồi thường và tái định cư.

4. Người dân và cộng đồng bị ảnh hưởng bởi thu hồi đất
   Nắm bắt quyền lợi, nghĩa vụ và các chính sách hỗ trợ, từ đó chủ động tham gia vào quá trình giải phóng mặt bằng, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Câu hỏi thường gặp

1. Công tác bồi thường tại An Nhơn có những điểm mạnh nào?
   Công tác bồi thường đã được cải thiện rõ rệt với các văn bản quy định phù hợp, thu nhập người dân sau thu hồi đất tăng lên và cơ cấu nghề nghiệp chuyển dịch tích cực, góp phần ổn định đời sống.

2. Nguyên nhân chính gây chậm tiến độ giải phóng mặt bằng là gì?
   Chủ yếu do vướng mắc trong xác định giá bồi thường chưa sát với giá thị trường, thủ tục hành chính phức tạp và thiếu sự phối hợp đồng bộ giữa các cơ quan liên quan.

3. Người dân bị thu hồi đất được hỗ trợ những gì?
   Hỗ trợ bao gồm bồi thường về đất và tài sản, bố trí tái định cư bằng nhà ở hoặc đất ở mới, hỗ trợ đào tạo nghề và tạo việc làm nhằm ổn định cuộc sống.

4. Làm thế nào để nâng cao hiệu quả công tác tái định cư?
   Cần xây dựng kế hoạch tái định cư chi tiết, đảm bảo điều kiện sống tốt hơn hoặc tương đương trước khi thu hồi đất, đồng thời hỗ trợ đào tạo nghề và tạo việc làm cho người dân.

5. Vai trò của chính quyền địa phương trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư?
   Chính quyền địa phương là chủ thể tổ chức thực hiện, phối hợp các bên liên quan, tuyên truyền vận động người dân, giải quyết khiếu nại và giám sát quá trình thực hiện để đảm bảo quyền lợi người dân và tiến độ dự án.

Kết luận

• Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại thị xã An Nhơn đã có nhiều tiến bộ, góp phần nâng cao đời sống người dân và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội địa phương trong giai đoạn 2010-2015.
• Thu nhập bình quân của các hộ dân bị thu hồi đất tăng lên, cơ cấu nghề nghiệp chuyển dịch tích cực từ nông nghiệp sang dịch vụ và các ngành nghề phi nông nghiệp.
• Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại các hạn chế về chính sách, tổ chức thực hiện và chất lượng tái định cư, ảnh hưởng đến tiến độ dự án và hiệu quả sử dụng vốn.
• Đề xuất các giải pháp hoàn thiện chính sách, tăng cường tổ chức thực hiện, nâng cao chất lượng tái định cư và hỗ trợ việc làm nhằm khắc phục các tồn tại.
• Nghiên cứu là cơ sở khoa học quan trọng để các cơ quan quản lý, nhà đầu tư và người dân tham khảo, đồng thời mở ra hướng nghiên cứu tiếp theo về công tác bồi thường và tái định cư tại các địa phương khác.

Các cơ quan chức năng và nhà đầu tư cần phối hợp chặt chẽ, áp dụng các giải pháp đề xuất để nâng cao hiệu quả công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, góp phần thúc đẩy phát triển bền vững thị xã An Nhơn và tỉnh Bình Định.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Bất động sản Bất động sản là tài sản không thể di dời được, bao gồm: - Đất đai. - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền đất đai kể cả các tài sản gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai.

- Các tài sản khác do pháp luật quy định. Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, tuy nó không thể di chuyển được nhưng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu. Do đó, bất động sản có tầm quan trọng đối với hoạt động kinh tế - xã hội. Vì thế, việc định giá bất động sản để áp giá bồi thường cần quy định rõ ràng, cụ thể để công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được đẩy nhanh tiến độ.

Giá đất Giá cả được xác định trên thị trường thể hiện bằng tiền và chính sự không ổn định của đồng tiền dẫn đến giá cả không ổn định nên thường định giá theo thời gian và giá cũng có giá trị theo thời gian. Giá đất được xác định là cầu nối các mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của nhà nước. Hay nói cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng đất và pháp luật. Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ quyền sử dụng đất và là căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và tính thuế đất.

Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm theo quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng. Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 4 Theo Giáo sư Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết mức giá này thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Mức giá cao nhất mà người bị thu hồi đất được trả chỉ bằng khoảng 70 - 80% giá thực tế. Trong thực tế thì luôn luôn tồn tại hai loại giá: Giá đất do nhà nước quy định và giá thị trường.

Giá thị trường thì luôn cao hơn giá nhà nước, mức độ chênh lệch giữa hai loại giá này xa hơn nếu đó là ở khu vực đô thị - nơi mà thị trường bất động sản phát triển. Như vậy, giá đất do nhà nước quy định để tính giá đất bồi thường, bồi thường thiệt hại càng sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thực tế địa phương thì công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường và bố trí tái định cư càng nhanh gọn và hiệu quả. Định giá đất Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đất đã được xác định tại một thời điểm xác định. Định giá đất giúp cho nhà nước có điều kiện nắm chắc để quản lý và điều tiết thị trường bất động sản, hướng thị trường bất động sản hoạt động tích cực lành mạnh.

Ngoài ra còn tăng thu ngân sách cho nhà nước, có điều kiện để thực hiện công bằng, hợp lý về quyền và nghĩa vụ đối với mọi người sử dụng đất. Vì vậy, việc xây dựng một hệ thống giá đất thống nhất, đồng bộ và sát với giá thực tế hơn là rất cần thiết để bồi thường, giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư. Giải phóng mặt bằng Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến việc di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình mới. Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình thành hội đồng giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ đầu tư mới.

Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các dự án và liên quan đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và cả của xã hội. Công tác giải phóng mặt bằng mang tính quyết định đến tiến độ của các dự án, là khâu đầu tiên thực hiện dự án. Trong đó đền bù thiệt hại là khâu quan trọng quyết định tiến độ giải phóng mặt bằng. Bồi thường thiệt hại Trong đời sống hàng ngày “bồi thường” là thuật ngữ được sử dụng trong trường hợp một người có hành vi gây thiệt hại cho người khác và họ phải có trách nhiệm bồi thường cho người bị thiệt hại do hành vi của mình gây ra; giá trị bồi thường thiệt hại bao gồm giá trị tổn thất thực tế, trực tiếp mà bên bị vi phạm phải chịu do bên vi phạm Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 gây ra và khoản lợi trực tiếp mà bên bị vi phạm đáng lẽ được hưởng nếu không có hành vi vi phạm.

Bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất thực chất là việc giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa nhà nước và người được giao đất, thuê đất, người bị thu hồi đất. Việc bồi thường thiệt hại về đất không giống với việc trao đổi, mua bán tài sản, hàng hoá trên thị trường. Nó vừa phải đảm bảo lợi ích của người bị thu hồi đất, nhưng đồng thời phải đảm bảo lợi ích của nhà nước, có nghĩa là phải giải quyết một cách hài hòa giữa các đối tượng tham gia [29]. Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất.

Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất (là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất) tại thời điểm có quyết định thu hồi [7]. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu. Vì vậy, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất. Có 2 loại bồi thường: Bồi thường về đất và bồi thường về tài sản.

Bồi thường về đất là bồi thường đối với toàn bộ diện tích đất nhà nước thu hồi theo nguyên tắc diện tích đất bị thu hồi bao nhiêu thì bồi thường bấy nhiêu. Diện tích đất bồi thường là diện tích đất hợp pháp được xác định lại trên thực địa thực tế đo đạc diện tích thu hồi của từng chủ sử dụng đất. Bồi thường về tài sản hiện có gắn liền với đất và các chi phí đầu tư vào đất bị nhà nước thu hồi gồm: Nhà, các công trình, vật kiến trúc, cây cối hoa màu, mồ mả, công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật gắn liền với đất đai bị thu hồi. Tái định cư Theo Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất thì tái định cư được giải thích là: Người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Nghị định này mà phải di chuyển chỗ ở thì được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau.

- Bồi thường bằng nhà ở. - Bồi thường bằng việc giao đất ở mới. - Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới. Như vậy có thể nói rằng: Tái định cư là việc người sử dụng đất được bố trí nơi ở mới bằng một trong các hình thức như bồi thường bằng nhà ở mới hoặc bồi thường Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 bằng giao đất ở mới hoặc bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới khi họ bị nhà nước thu hồi đất ở và phải di chuyển chỗ ở.

Tái định cư có hai hình thức: Tái định cư tự nguyện và tái định cư bắt buộc. Tái định cư tự nguyện là những người di chuyển một cách tự nguyện, muốn tìm những cơ hội mới; tái định cư bắt buộc là sự di chuyển không thể tránh khỏi khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển.[17] Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại đó. Vậy, tái định cư là hoạt động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung. Bản chất của công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường và hỗ trợ tái định cư Việt Nam đang ở trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước thì công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để giải phóng mặt bằng là một phần không thể xem nhẹ của nội dung phát triển, bởi vì nó là điều kiện tiên quyết để triển khai các dự án trong tiến trình chỉnh trang đô thị, phát triển các khu công nghiệp và xây dựng đất nước.

Tuy nhiên, để thực hiện tốt công việc này đòi hỏi phải tổ chức một cách chặt chẽ, hợp lý, khoa học nhằm đảm bảo được tính công bằng, hợp lý, hài hòa giữa lợi ích của nhà nước và người bị thu hồi đất, tạo mọi điều kiện cho người bị thu hồi đất sớm ổn định đời sống sinh hoạt và sản xuất tại nơi ở mới. Với quan điểm chung và về đạo lý thì cần phải xây dựng khu tái định cư có điều kiện sống ít nhất là bằng hoặc cao hơn so với điều kiện sống trước khi di dời. Ngoài ra còn phải quan tâm đến tập quán sản xuất, phong tục xã hội từng nhóm người, quan hệ họ hàng, cộng đồng.