Đánh giá chuyển quyền sử dụng đất tại TX Phú Thọ 2015-2017 - Luận văn ThS Nguyễn Minh Nam

Đánh giá chi tiết quá trình chuyển quyền sử dụng đất tại TX Phú Thọ giai đoạn 2015-2017. Phân tích các quy định, thủ tục và những vấn đề phát sinh.

• Tác giả: Nguyễn Minh Nam
• Người hướng dẫn: GS. Nguyễn Thế Hùng
• Trường học: Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh giá công tác chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2015 - 2017
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Thái Nguyên

Tóm tắt

I. Tổng quan về chuyển quyền sử dụng đất tại TX Phú Thọ

Chuyển quyền sử dụng đất là hoạt động pháp lý quan trọng trong quản lý đất đai. Thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ là địa phương có tốc độ đô thị hóa nhanh. Giai đoạn 2015-2017, hoạt động chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất diễn ra sôi động. Tổng số hồ sơ đăng ký đạt gần 5.000 trường hợp. Diện tích đất đăng ký chuyển quyền lên đến hàng triệu mét vuông. Thị trường bất động sản tại các phường trung tâm như Hùng Vương, Âu Cơ phát triển mạnh. Nhu cầu về đất ở tăng cao kéo theo số lượng giao dịch tăng nhanh qua từng năm. Công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất được chính quyền địa phương quan tâm triển khai. Hệ thống văn bản pháp luật về đất đai ngày càng hoàn thiện tạo hành lang pháp lý rõ ràng. Việc đánh giá thực trạng giúp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.

1.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình theo quy định pháp luật. Các hình thức chính bao gồm chuyển nhượng, tặng cho và thừa kế quyền sử dụng đất. Chuyển nhượng là hình thức phổ biến nhất, chiếm tỷ lệ lớn trong tổng số hồ sơ. Tặng cho thường xảy ra giữa các thành viên trong gia đình. Thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo di chúc hoặc pháp luật. Mỗi hình thức có quy trình và thủ tục riêng theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.

1.2. Cơ sở pháp lý điều chỉnh hoạt động chuyển quyền

Hoạt động chuyển quyền sử dụng đất được điều chỉnh bởi hệ thống pháp luật hoàn chỉnh. Luật Đất đai năm 2013 là văn bản pháp luật gốc quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết về đăng ký đất đai. Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính. Tại địa phương, UBND thị xã Phú Thọ ban hành các quyết định triển khai cụ thể. Hệ thống pháp lý này đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho các bên tham gia giao dịch.

II. Phân tích thực trạng chuyển quyền sử dụng đất 2015 2017

Giai đoạn 2015-2017, thị xã Phú Thọ ghi nhận 4.979 hồ sơ đăng ký chuyển quyền sử dụng đất. Tổng diện tích đất đăng ký đạt hơn 1,4 triệu mét vuông. Tỷ lệ hồ sơ hoàn thành thủ tục đạt 74,51% với 3.730 trường hợp. Phường Hùng Vương dẫn đầu về số lượng hồ sơ với 667 trường hợp đăng ký. Phường Âu Cơ đứng thứ hai với 596 hồ sơ, chiếm 11,91% tổng số. Các phường trung tâm có nhu cầu chuyển quyền cao hơn vùng ngoại vi. Đất ở đô thị là loại hình được giao dịch nhiều nhất. Thị trường bất động sản phát triển theo hướng tăng trưởng qua các năm. Năm 2017 có số lượng hồ sơ nhiều hơn so với năm 2015. Kết quả phản ánh quá trình đô thị hóa và phát triển kinh tế của địa phương.

2.1. Phân bố hồ sơ theo địa phương

Phường Hùng Vương có 667 hồ sơ đăng ký chuyển quyền sử dụng đất. Tỷ lệ hồ sơ hoàn thành thủ tục đạt 79,76%, cao nhất toàn thị xã. Phường Âu Cơ xếp thứ hai với 596 hồ sơ, diện tích 167.954,40 mét vuông. Hai phường trung tâm này chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giao dịch. Phường Trường Thịnh có ít hồ sơ nhất với 259 trường hợp. Sự chênh lệch phản ánh khác biệt về cơ sở hạ tầng và mức sống giữa các khu vực.

2.2. Các vấn đề tồn tại trong công tác chuyển quyền

Thời gian giải quyết hồ sơ tại một số phường còn chậm so với quy định. Tỷ lệ hồ sơ chưa hoàn thành thủ tục chiếm khoảng 25,49%. Một số trường hợp vi phạm quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa. Tình trạng giao dịch đất chưa có giấy tờ pháp lý đầy đủ vẫn tồn tại. Công tác phối hợp giữa các cơ quan chuyên môn đôi khi chưa đồng bộ. Năng lực cán bộ tiếp nhận hồ sơ ở một số đơn vị cần được nâng cao.

III. Giải pháp nâng cao hiệu quả chuyển quyền sử dụng đất

Hoàn thiện thủ tục hành chính là giải pháp hàng đầu để cải thiện hiệu quả quản lý. Cần rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ theo cơ chế một cửa liên thông. Ứng dụng công nghệ thông tin vào quản lý dữ liệu đất đai giúp tăng tính minh bạch. Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai tập trung phục vụ tra cứu nhanh chóng. Đào tạo nâng cao chuyên môn cho cán bộ địa chính tại các phường xã. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra ngăn ngừa vi phạm. Phối hợp chặt chẽ giữa Văn phòng đăng ký đất đai và Phòng Tài nguyên Môi trường. Công khai quy trình, phí và lệ phí để người dân dễ dàng tiếp cận thông tin. Nâng cấp hạ tầng kỹ thuật phục vụ đo đạc, lập bản đồ địa chính. Xây dựng cơ chế phản hồi để người dân đóng góp ý kiến cải cách hành chính.

3.1. Hoàn thiện quy trình thủ tục hành chính

Áp dụng mô hình một cửa liên thông trong tiếp nhận và xử lý hồ sơ chuyển quyền. Chuẩn hóa quy trình tiếp nhận hồ sơ tại bộ phận một cửa thị xã Phú Thọ. Xây dựng hệ thống tiếp nhận hồ sơ trực tuyến để giảm tải cho bộ phận trực tiếp. Ban hành bảng niêm yết công khai thời gian giải quyết từng loại thủ tục. Thiết lập cơ chế giám sát việc tuân thủ thời hạn xử lý hồ sơ. Áp dụng phạt hành chính đối với cán bộ gây chậm trễ không có lý do chính đáng.

3.2. Nâng cao năng lực quản lý đất đai địa phương

Tổ chức các khóa tập huấn nghiệp vụ cho cán bộ địa chính định kỳ hàng quý. Cập nhật kiến thức pháp luật đất đai mới ban hành cho đội ngũ công chức. Đầu tư trang thiết bị hiện đại phục vụ đo đạc và quản lý hồ sơ địa chính. Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai số hóa toàn bộ hồ sơ chuyển quyền. Phối hợp với Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Phú Thọ trong đào tạo chuyên môn. Đánh giá hiệu quả công việc hàng năm để có phương án bố trí nhân sự phù hợp.

IV. Kết luận và ứng dụng kết quả đánh giá chuyển quyền đất

Kết quả nghiên cứu cho thấy công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị xã Phú Thọ đạt nhiều tiến bộ. Giai đoạn 2015-2017, tỷ lệ hồ sơ hoàn thành thủ tục đạt gần 75%. Các phường trung tâm như Hùng Vương, Âu Cơ có hoạt động giao dịch sôi động nhất. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại một số hạn chế về thời gian xử lý hồ sơ. Công tác phối hợp giữa các cơ quan chuyên môn cần được tăng cường hơn nữa. Kết quả đánh giá là cơ sở quan trọng để đề xuất giải pháp cải thiện. Ứng dụng công nghệ thông tin sẽ giúp nâng cao hiệu quả quản lý đất đai. Chính quyền địa phương cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp lý và quy trình thủ tục. Nghiên cứu này đóng góp vào kho tài liệu về quản lý đất đai tại Phú Thọ. Các địa phương khác có thể tham khảo mô hình đánh giá tương tự cho phù hợp.

4.1. Ý nghĩa của kết quả đánh giá đối với địa phương

Kết quả đánh giá cung cấp cái nhìn toàn diện về thực trạng chuyển quyền sử dụng đất. Dữ liệu nghiên cứu giúp chính quyền địa phương hoạch định chính sách đất đai phù hợp. Phân tích theo từng phường xã giúp xác định khu vực cần ưu tiên cải cách. Tỷ lệ hồ sơ hoàn thành thủ tục là chỉ số đánh giá hiệu quả quản lý nhà nước. Kết luận về nguyên nhân tồn tại giúp tập trung giải pháp đúng trọng tâm. Nghiên cứu tạo nền tảng cho các đề tài đánh giá tiếp theo tại Phú Thọ.

4.2. Khuyến nghị áp dụng mô hình đánh giá cho các địa phương khác

Mô hình đánh giá chuyển quyền sử dụng đất có thể áp dụng cho các thị xã tương tự. Phương pháp phân tích số liệu hồ sơ theo địa phương phù hợp với điều kiện Việt Nam. Các chỉ tiêu đánh giá như tỷ lệ hoàn thành, diện tích đăng ký dễ dàng thu thập số liệu. Địa phương cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất trước khi áp dụng. Việc so sánh kết quả giữa các giai đoạn giúp theo dõi tiến bộ theo thời gian. Mô hình cần được điều chỉnh cho phù hợp với đặc điểm từng địa phương.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học 1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất Luật Đất đai 2003 chưa đưa ra khái niệm cụ thể thế nào về chuyển quyền sử dụng đất mà chỉ nêu về nhận chuyển quyền sử dụng đất như sau [8]: Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới. Tuy nhiên tại Điều 3 Luật Đất đai 2013 đã nêu ra khái niệm cụ thể về chuyển quyền sử dụng đất như sau [11]: Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Trong Luật Đất đai và các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đã đưa ra có 8 hình thức chuyển QSD đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSD đất, góp vốn bằng giá trị QSD đất. Chuyển đổi quyền sử dụng đất Theo Luật Dân sự 2005 chuyển đổi QSD đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSD đất. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay [9]. - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi QSD đất nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, huyện với người chuyển đổi.

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSD đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi QSD đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng xã, phường, huyện để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp. 4 - Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi QSD đất nông nghiệp theo chủ trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính (Điều 190 Luật Đất đai 2013)[11]. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSD đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSD đất. Nó là việc chuyển QSD đất cho người khác trên cơ sở có giá trị.

Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSD đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Điều 191 Luật đất đai 2013 có quy định về Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất [11]: 1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. Thừa kế quyền sử dụng đất Để thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩ chính trị xã hội.

5 * Quy định về người thừa kế Tại Điều 635 Luật Dân sự 2005 quy định [9]: Người thừa kế là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết. Trong trường hợp người thừa kế theo di chúc là cơ quan, tổ chức thì phải là cơ quan, tổ chức tồn tại vào thời điểm mở thừa kế. * Hình thức thừa kế Thừa kế được quy định có 2 hình thức: Thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật. - Thừa kế theo di chúc + Thừa kế theo di chúc được chia thành hai loại: ++ Di chúc phải được lập thành văn bản; nếu không thể lập được di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng.

++ Người thuộc dân tộc thiểu số có quyền lập di chúc bằng chữ viết hoặc tiếng nói của dân tộc mình. + Di chúc bằng văn bản bao gồm: 1. Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng; 2. Di chúc bằng văn bản có người làm chứng; 3.

Di chúc bằng văn bản có công chứng; 4. Di chúc bằng văn bản có chứng thực. + Di chúc miệng 1. Trong trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa do bệnh tật hoặc các nguyên nhân khác mà không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng.

Sau ba tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị huỷ bỏ. + Di chúc hợp pháp 1. Di chúc được coi là hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép; b) Nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của pháp luật. Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý.

Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực. Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này. Di chúc miệng được coi là hợp pháp, nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau đó những người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn năm ngày, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng hoặc chứng thực.

- Thừa kế theo pháp luật + Thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự thừa kế do pháp luật quy định. + Những trường hợp thừa kế theo pháp luật 1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong những trường hợp sau đây: a) Không có di chúc; b) Di chúc không hợp pháp; c) Những người thừa kế theo di chúc đều chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn vào thời điểm mở thừa kế; d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối quyền nhận di sản. Thừa kế theo pháp luật cũng được áp dụng đối với các phần di sản sau đây: a) Phần di sản không được định đoạt trong di chúc; b) Phần di sản có liên quan đến phần của di chúc không có hiệu lực pháp luật; c) Phần di sản có liên quan đến người được thừa kế theo di chúc nhưng họ không có quyền hưởng di sản, từ chối quyền nhận di sản, chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; liên quan đến cơ quan, tổ chức được hưởng di sản theo di chúc, nhưng không còn vào thời điểm mở thừa kế.

7 + Người thừa kế theo pháp luật 1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây: a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết; b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại; c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ loại quan hệ này. Tặng cho QSD đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không quy định trong luật nên chỉ thực tiễn trong phát sinh người ta cứ áp dụng các quy định các quy định của thừa kế sang để thực hiện. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Quyền góp vốn bằng giá trị QSD đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh.