Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là một tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu của sự sống, là địa bàn dân cư phát triển dân sinh, xây dựng các cơ sở kinh tế, xã hội, văn hóa, an ninh – quốc phòng. Không chỉ ngày nay chúng ta mới nhận thấy tầm quan trọng của đất đai mà lịch sử đã chứng minh bao thế hệ ông cha ta đã bỏ bao công sức, xương máu mới giữ gìn tạo lập vốn đất nhưng ngày hôm nay cũng chính vì vậy ông cha ta đã hiểu rõ tầm quan trọng của đất đai là “ Tấc đất, tấc vàng”. Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, việc đẩy mạnh công cuộc công nghiệp hóa hiện đại hoá đất nước dẫn đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng diễn ra ồ ạt, theo đó là nhu cầu sử dụng đất cho hoạt động nhà ở, kinh doanh, dịch vụ phát triển nhanh dẫn đến việc quỹ đất nông nghiệp ngày càng giảm mạnh. Vấn đề đặt ra cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai là phải có biện pháp quản lý chặt chẽ và có hiệu quả nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất cũng như tránh tình trạng xảy ra tranh chấp đất đai gây mất trật tự xã hội.
Xuất phát từ nhu cầu thực tế phát triển và hội nhập, Đảng và Nhà nước ta đã luôn quan tâm đến việc hoàn thiện hệ thống pháp Luật Đất đai. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất. Trên thực tế, chuyển QSDĐ là hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến Luật đất đai 1993 chuyển QSDĐ mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó.
Theo Luật Đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là : Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. 2 Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung thì Luật Đất đai năm 2003 ra đời và cho đến nay là Luật Đất Đai 2013. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất hiện nay bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Bỏ qua hình thức bảo lãnh bằng giá trị của Luật đất đai 2003.
Thị trấn Phố Ràng nằm tại nơi giao nhau của hai tuyến đường giao thông quan trọng là quốc lộ 70 và quốc lộ 279, có dòng sông Chảy chảy qua địa bàn đã tạo được nhiều thuận lợi để phát triển nền kinh tế - xã hội của thị trấn với những mũi nhọn đặc thù đồng thời giúp thị trấn tiếp thu nhanh tiến bộ khoa học, kỹ thuật và công nghệ. Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật đất đai. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về Đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất. Xuất phát từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm Khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm, dưới sự hướng dẫn của cô giáo Trần Mai Anh, em tiến hành thực hiện đề tài: “ Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn Phố Ràng, huyện Bảo Yên, tỉnh Lào Cai giai đoạn 2012– 2014”.2 Mục tiêu nghiên cứu.
Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại thị trấn Phố Ràng trong giai đoạn từ năm 2012 – 2014, đề xuất những giải pháp để đẩy 3 nhanh tiến độ phục vụ công tác chuyển quyền sử dụng đất cũng như hỗ trợ việc quản lý đất đai trên địa bàn thị trấn. Mục tiêu cụ thể. Xem xét tình trạng thực tế của từng hình thức chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện trên địa bàn thị trấn Phố Ràng – huyện Bảo Yên trong giai đoạn từ năm 2012 – 2014. Xác định được những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất và đề xuất hướng giải quyết những khó khăn đó.
Tìm hiểu được mức độ quan tâm và mức độ đánh giá của người dân về kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất.3 Yêu cầu của đề tài Thu thập số liệu, số liệu có liên quan đến đề tài nghiên cứu một cách khoa học và khách quan. Hiểu rõ và nắm vững các văn bản pháp luật có liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất. Xem xét tình trạng thực tế của từng hình thức chuyển quyền được thực hiện tại địa phương nhằm hoàn thiện công tác chuyển quyền sử dụng đất. Các giải pháp đưa ra phù hợp và mang tính khả thi cao.
Tìm hiểu được mức độ quan tâm và mức độ đánh giá của người dân về kết quả chuyển quyền sử dụng đất.4 Ý nghĩa của đề tài. Ý nghĩa học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế. Ý ngĩa trong thực tế: Việc đánh giá kết quả chuyển QSDĐ sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại phương, nhận ra được những vướng mắc trong công tác chuyển QSDĐ từ đó đưa ra những giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế, tồn tại, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước trong công tác chuyển QSDĐ. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học của đề tài 2.1 Cơ sở pháp lý của đề tài - Luật Đất đai 2013; - Phần 5 : Những quy định về chuyển quyền sử dụng đất ( điều 688 đến 735) của Bộ Luật Dân sự 2005; - Luật thuế nhà, đất 2010; - Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 2000; - Nghị định 43/2014/ND-CP ngày 15/05/2014 - Quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai năm 2013.
- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 – Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. - Nghị định 101/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 – Quy định về khung giá đất. - Thông tư 23/2006/TT-BTC ngày 24/03/2006 – Hướng dẫn xác định tiền sủ dụng đất đã trả có nguồn gốc ngân sách nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai - Thông tư số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 - Thông tư liên tịch về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. - Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT-BTP-BNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
- Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 - Quy định chi tiết một số điều của NĐ số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2013. 5 - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 - Quy định về hồ sơ địa chính. - Quyết định số 09/2015/QĐ-TTg ngày 25/03/2015 - Ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương - Quyết định số 74/2014/QĐ-UBND ngày 03/12/2014 của UBND tỉnh Lào Cai về việc thu lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Lào Cai 2.2 Cơ sở lý luận của đề tài. Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển QSDĐ đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện.
Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này được quy định tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần (vào năm 1998 và 2001) cho phù hợp; sau hơn 20 năm thực hiện đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì công nghiệp hóa - hiện đại hóa, luật đất đai cần khắc phục những hạn chế và 6 hoàn thiện hơn, do đó Quốc hội đã ban hành luật đất đai 2003 và hiện nay là luật đất đai 2013 Luật đất đai 2013 có nhiều điểm mới so với luật 2003,.
Cụ thể, Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất tương tự như Luật đất đai 2003, nhưng đã lược bỏ quyền bảo lãnh bằng giá trị. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong một phần dự án không còn là khái niệm mới trên thị trường, đặc biệt đối với tình hình kinh tế hiện nay mặc dù vẫn chưa được cho phép tại điều luật cũ. Mua bán và sáp nhập nên được xem là một hình thức đầu tư thay vì như là giải pháp cuối cùng của chủ đầu tư khi không thể tiếp tục triển khai dự án. Việc cho phép chuyển nhượng một phần dự án giúp tháo gỡ một nút thắt quan trọng trên thị trường.