MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ có quyền sử dụng đất nên Nhà nước luôn quan tâm đến công tác quản lý và sử dụng đất đai, đặc biệt là công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản làm hàng lang pháp lý cho công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì vậy thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Việt Nam trong những năm gần đây đã và đang dần vận hành theo xu hướng công khai, minh bạch. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại nhiều bất cập làm giảm hiệu lực quản lý Nhà nước về lĩnh vực quản lý đất đai, điều này đỏi hỏi chứng ta phải tiếp tục hoàn thiện và khắc phục những tồn tại của vấn đề chuyển quyền sử dụng đất cũng như nhiều vấn đề liên quan khác.
Thành phố Sông Công mới phát triển vài năm trở lại đây nên nhu cầu về quỹ đất để phục vụ xây dựng cơ sở hạ tầng, phục vụ sản xuất và đời sống sinh hoạt đang gia tăng mạnh mẽ. Thành phố đã thực hiện nhiều dự án san lấp nhằm tăng quỹ đất cho quy hoạch nhiều khu dân cư, mở rộng giao thông đô thị, Vì vậy, hoạt động chuyển nhượng đất trong những năm gần đây ngày càng sôi động, nhộn nhịp hơn. Song song với sự phát triển mạnh mẽ, thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về Đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sở hữu trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai tại thành phố Sông Công ta cần đánh giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất.
Xuất phát từ thực tế và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyênvà sự hướng dẫn của TS. Nguyễn Quang Thi tôi tiến hành thực hiện đề 2 tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Sông Công, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2020 - 2022”. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Sông Công giai đoạn 2020 -2022. - Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Sông Công qua ý kiến của cán bộ quản lí và người dân.
- Đánh giá thuận lợi, khó khăn tồn tại và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Sông Công 1. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong việc chuyển quyền sử dụng đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp. - Ý nghĩa thực tiễn: Giúp học viên củng cố những kiến thức đã học và tiếp xúc thực tế với những vấn đề nghiên cứu. Đồng thời giúp Nhà nước quản lý tốt các giao dịch về đất đai từ đó giảm khiếu kiện, giảm các giao dịch trái phép về đất đai, từ đó góp phần tăng thu cho ngân sách Nhà nước.
3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở lý luận của chuyển quyền sử dụng đất 2. Các khái niệm Đất đai là nền tảng để định cư và tổ chức các hoạt động kinh tế xã hội, nó không chỉ là đối tượng lao động mà còn là tư liệu sản xuất không thể thay thế được, nó có vai trò quan trọng trong sự tồn tại và phát triển của đất nước. Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người nó cần cho sự sự tồn tại và phát triển.
Theo học giả người Nga Docutraiep “Đất là một vật thể thiên nhiên cấu tạo độc lập lâu đời do kết quả quá trình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố hình thành đó là: sinh vật, đá mẹ, khí hậu, địa hình và thời gian”. Các nhà khoa học thổ nhưỡng khẳng định nguồn gốc ban đầu của đất là từ các loại đá mẹ trong thiên nhiên lâu đời bị phá hủy dần dần dưới tác động của các yếu tố sinh học, lý học, hóa học. Đất đai được định nghĩa là một khu vực cụ thể của bề mặt trái đất bao gồm tất cả các thuộc tính ngay ở trên và dưới bề mặt bao gồm khí hậu, thổ nhưỡng, địa hình, hệ thống thủy văn bề mặt, lớp trầm tích gần bề mặt, nước ngầm, quần thể động thực vật và mọi hoạt động của con người trong quá khứ và hiện tại như ruộng bậc thang, hệ thống thủy lợi, đường giao thông, các tòa nhà… Đất là một vật thể sống, một “vật mang” của các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất, con người tác động vào đất cũng chính là tác động vào các hệ sinh thái. Đất là tài nguyên không tái tạo là thành phần của môi trường thiên nhiên, của sinh quyển và có mối quan hệ mật thiết với các tài nguyên thiên nhiên khác (như khoáng sản, nước, thực vật,.
Trong nghiên cứu về sử dụng đất, đất đai được nhìn nhận là một nhân tố sinh thái bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởng nhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất * Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất: Theo điều 3 khoản 10 Luật Đất đai năm 2013: "Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông 4 qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất" - Chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị.
Trong trường hợp này người nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. - Thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. - Tặng cho quyền sử dụng đất Là một hình thức chuyển quyền quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào.
Nó thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. - Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác để cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc này có thể 5 xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc là sức lao động, máy móc., theo thỏa thuận. Trình tự, thủ tục, văn bản liên quan đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại điều 79 Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2015 của Chính phủ và một số điều trong Luật Đất đai năm 2013.
Hợp đồng, văn bản giao dịch liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại điều 64 Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2015 của Chính phủ; một số điều trong Luật Đất đai năm 2013 và phần 5 Bộ Luật dân sự Việt Nam năm 2005. * Khái niệm về giá trị quyền sử dụng đất: Theo Luật Đất đai năm 2013 có 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Theo điều 3 khoản 20 Luật Đất đai năm 2013: "Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định". Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 2.1 Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi QSDĐ là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ.
Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. Hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp phải là người trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác với người chuyển đổi. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho QSDĐ nông nghiệp do đó cho hộ gia đình cá nhân khác trong một xã, phường, thị trấn để thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp. 6 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dồn điền đổi thửa (Khoản 1 Điều 78 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP).2 Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ.
Nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.