Chương I, Luật Đất đai năm 2013) cụ thể như sau; 1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. Hình thức này là phương thức đơn giản nhất của chuyển quyền sử dụng đất.
Trong thực tế việc chuyển đổi quyền sử dụng đất là “dồn điền, đổi thửa” khắc phục được tình trạng manh mún ruộng đất và thực hiện theo chủ trương của Nhà nước. Vì vậy được thực hiện đồng loạt ở những địa phương đồng bằng; Trên thực tế hiện nay pháp Luật đất đai hạn chế hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất, vì vậy chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với hộ gia Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 11 đình, cá nhân trong cùng một đơn vị cấp xã. Tại Luật đất đai năm 2013 hình thức này bị hạn chế hơn, chỉ cho chuyển đổi đối với đất nông nghiệp trong cùng đơn vị cấp xã. Như vậy, theo pháp luật đất đai hiện hành thì hai chủ sử dụng các loại đất không phải là đất nông nghiệp liền kề nhau muốn đổi với nhau cho vuông vắn để tiện sử dụng là không được mà hai bên đều phải làm thủ tục chuyển nhượng cho nhau phần diện tích đất muốn đổi.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của chuyển QSDĐ mà thực chất là “đổi quyền sử dụng đất lấy tiền hoặc hiện vật tương đương không thời hạn”, tức là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Trên thực tế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác với việc mua bán đất đai ở chỗ: Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện trong thời gian được giao quyền sử dụng, cũng như trong phạm vi hạn mức mà pháp luật quy định; Nhà nước có quyền điều tiết địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất (khi chuyển đất nông nghiệp sang dùng vào mục đích khác). Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển quyền sử dụng đất mà thực chất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh.
Việc góp vốn này thường xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp sức lao động, công nghệ, máy móc… theo thỏa thuận. Tuy nhiên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất chỉ được coi là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất khi sau việc góp vốn phải hình thành pháp nhân Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Nếu sau khi góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất mà không hình thành pháp nhân mới thì việc góp vốn này không được coi là chuyển quyền sử dụng đất; vì thực chất trong trường hợp này quyền sử dụng đất chưa được chuyển sang chủ thể khác. Trường hợp tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất bằng hình thức góp vốn; Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển.
Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung; 1. Thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế QSDĐ là một hình thức của chuyển quyền sử dụng đất, mà thực chất là “chuyển giao quyền sử dụng đất từ người chết sang người còn sống”, tức là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. Hiến pháp năm 1992 có hiệu lực.
Bộ luật Dân sự coi quyền sử dụng đất là một tài sản dân sự đặc biệt; Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo qui định của pháp luật. Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo qui định của Bộ luật dân sự về thừa kế. Dưới đây là một vài qui định cơ bản về thừa kế: - Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã chết mà tự thống nhất được với nhau, thể hiện bằng biên bản họp gia đình phân chia tài sản thừa kế thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứ vào sự tự nguyện thống nhất đó mà làm giấy tờ cho họ hưởng thừa kế; - Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà không tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia; nếu toàn bộ di chúc hợp pháp thì phân chia hết theo di chúc, nếu di chúc có một phần hợp pháp, một phần không hợp pháp thì phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc; Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 13 - Nếu không có di chúc thì phân chia tài sản theo quy định của pháp luật về ba hàng thừa kế, nếu toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc có phần di chúc không hợp pháp thì phần tài sản trong phần di chúc không hợp pháp phải phân chia theo quy định của pháp luật về ba hàng thừa kế; - Phân chia tài sản thừa kế theo quy định của pháp luật là phân chia theo 3 hàng thừa kế, những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau, những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản (Điều 676, Bộ luật dân sự năm 2005); + Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết; + Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết; cháu ruột của người đã chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại; + Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
Tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có qui định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng các qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật.
Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ 1. Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất * Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất quy định tại điều 168 Luật Đất đai năm 2013, như sau: + Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ và góp vốn quyền sử dụng đất khi có GCN QSDĐ.
Đối với trường hợp chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế QSDĐ thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có GCN QSDĐ hoặc đủ điều kiện để cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.