Đặt vấn đề Hiện nay chúng ta không thể phủ nhận vai trò đất đai ngày càng trở nên quan trọng, nó gắn liền với sự tồn vong của một quốc gia, là tài sản quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, là điểm tựa cho mọi hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người. Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường phát triển mạnh, quá trình đô thị hóa diễn ra trên quy mô toàn cầu gây ra những lo ngại như: bùng nổ dân số, hiện tượng ô nhiễm môi trường, mất cân đối trong cơ cấu sử dụng đất trong khi quỹ đất có hạn thì việc sử dụng đất như thế nào là một bài toán khó. Tất cả những trở ngại đó là áp lực nặng nề đặt lên vai các nhà quản lý đất đai. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai phù hợp và hiệu quả, nhà nước ta đã sớm ban hành và hoàn thiện các văn bản luật để quản lý tài nguyên quý giá này: Mới đây nhất là luật đất đai năm 2003.
Và chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra thường xuyên từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến luật Đất Đai 1993, chuyển quyền mới được một cách có hệ thống và các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng. Trong quá trình thực hiện chuyển đổi, bổ sung Luật Đất Đai 2003 ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của luật Đất Đai 1993, những vấn đề về chuyển quyền sử dụng đất được quy định chặt chẽ và cụ thể về số hình thức chuyển quyền và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khá. Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà Nước đại diện quyền chủ sở hữu chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện luật đất đai.
Do đó, để thấy được những mặt tồn tại yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của nhà nước và chủ sử dụng trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất. 2 Qua thời gia học tập tại trường kết hợp với thực tiễn địa phương em thấy được sự quan trọng của công tác chuyển QSDĐ trong quản lý nhà nước về đất đai, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lí Tài Nguyên dưới sự hướng dẫn của cô giáo TS NGUYỄN THỊ LỢI em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Tam Nông tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2011-2013”. Mục tiêu của đề tài * Mục tiêu tổng quan Đánh giá được công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Tam Nông nhằm xác định được những kết quả đạt được và những tồn tại, yếu kém trong công tác chuyển QSDĐ tại địa phương. Từ đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, và khắc phục những tồn tại đó.
* Mục tiêu cụ thể - Điều tra được điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình sử dụng đất trên địa bàn huyện Tam Nông - Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2013 của huyện Tam Nông. - Điều tra sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển QSDĐ và đánh giá sự hiểu biết đó theo nhóm đối tượng. Yêu cầu của đề tài - Nắm được các quy định của nhà nước về công tác chuyển quyền sử dụng đất - Các số liệu điều tra thu thập chính xác, đầy đủ phản ánh trung thực khách quan công tác chuyển quyền tại địa phương - Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp. 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.
Cơ sơ khoa hoc của đề tài 2.1 Cơ sở pháp lí của đề tài Hiến pháp 1992 Luật đất đai 2003; ngày 26 tháng 11 năm 2003. Luật thuế thu tiền sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 Bộ luât dân sự 2005; ngày 14 tháng 6 năm 2005. Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004/ của chính phủ về thi hành luật đất đai năm 2003. Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/11/2006 của chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định 181/ 2004/NĐ-CP Nghị định số 114-CP ngày 5/9/1994 quy định chi tiết về thi hành luật thuế chuyển quyền sử dụng đất Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của chính phủ quy định phương pháp xác định đất và khung giá các loại đất Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của chính phủ quy định trình tự các bước, nội dung và trách nhiệm của các đơn vị, cá nhân có liên quan trong giải quyết thủ tục hành chính,chuyển đổi , chuyển nhượng, thừa kế,tặng cho quyền sư dụng đất Điều 99 nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định về nhận chuyển QSDĐ Thông tư của bộ tài chính số 78-TT-TCT ngày 30/9/1994 hướng dẫn thi hành nghị định số 114-CP ngày 5/9/1994 Thông tư 23/2006/TT-BTC của bộ tài chính về hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc ngân sách nhà nước theo quy định của chính phủ hướng dẫn thi hành luật đất đai.
Thông tư liên tịch 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT của bộ tư pháp và bộ tài nguyên môi trường về việc sửa đổi bổ sung một số quy định của thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005 của bộ tư pháp và 4 bộ tài nguyên và môi trường hướng dẫn về việc đăng kí thế chấp , bảo lãnh bằng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất. Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT/BTP-BTNM ngày 13/06/2006 của bộ tư pháp – bộ tài nguyên môi trường hướng dẫn việc công chứng , chứng thực hợp đồng , văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của bộ tài nguyên môi trường về việc hướng dẫn thực hiện một số điều của nghị định 181 /2004NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi hành luật đất đai. Thông tư 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Quyết định số 93/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương. Nghị quyết 92/2006/NQ-HĐND Về danh mục, mức thu, tỷ lệ điều tiết các khoản phí và lệ phí trên địa bàn tỉnh Phú Thọ Nghị quyết 227/2010/NQ-HĐND về mức thu, tỷ lệ điều tiết khoản thu lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Quyết định 40/2003/QĐ-UBND về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Phú Thọ Quyết định 3997/2009/QĐ-UBND ban hành quy định cụ thể một số điểm về quản lý, sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Phú Thọ Quyết định 24 về giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Phú Thọ Hướng dẫn 922 /HD-TNMT một số điểm về công tác cấp giấy chứng nhận QSDD,quyền sơ hữu nhà ở và tà sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Phú Thọ Hướng dẫn 1574/HD-TNMT một số nội dung về tổ chức thực hiện cấp GCNQSDĐ lần đầu tiên cho các hộ gia đình cá nhân Hướng dẫn 437/HD-UBND về trình tự thủ tục, hồ sơ khi thực hiện việc giao đất ở,cấp giấy CNQSDĐ thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế QSDĐ của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn huyện Tam Nông 5 2. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ.
Mặc dù, trong luật đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp các loại đất khác hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của nhà nước. Đến Luật Đất đai 1993, nhà nước đã thừa ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai đã có giá trị sử dụng và coi nó như một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ, Các quyền này được quy định tại điều 73 Luật Đất đai 1993.
Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần vào năm 1998 và năm 2001 cho phù hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu được kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lí đất đai của nhà nước trong thời kỳ đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng còn bộc lộ những điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kỳ CNH -HĐH. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật Đất đai 2003.
Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hóa hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung hình thức chuyển quyền dưới hình thức cho tặng QSDĐ và thủ tục cũng như có nhiều vấn đề khác liên quan. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển quyền sử dụng đất trong 3 trường hợp sau: - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp 6 - Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng. - Đất đang có tranh chấp.