Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học của đề tài 1. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ.Do người sử dụng đất hiểu biết chưa hết về ngữ nghĩa của từ “bảo lãnh” nên trong khi thực hiện luật Đất đai 2013 ở một số địa phương xảy ra việc kẻ xấu lừa người có quyền sử dụng đất bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất cho chúng vay tiền rồi bỏ trốn.
Vì vậy, từ ngày 01/07/2014, Luật Đất đai 2013 có hiệu lực, đã sửa hình thức “bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất” thành hình thức “thế chấp bằng quyền sử dụng đất có bên thứ ba tham gia”.Như vậy đến khi thực hiện Luật đất đai năm 2013 chỉ có 7 hình thức chuyển quyền là:chuyển đổi quyền sử dụng đất; chuyển nhượng quyền sử dụng đất; cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất; thừa kế quyền sử dụng đất; cho tặng quyền sử dụng đất; thế chấp bằng quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, chúng ta có thể chia thành các hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau: * Chuyển đổi quyền sử dụng đất Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển quyền sử dụng đất, mà thực chất là "đổi đất lấy đất" giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại điều 78, 79 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15 /5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013. Tại điều 44 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15 /5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp được quy định đây là một trong những điểm mới mà Luật Đất đai 2003 và các Nghị định, thông tư không quy định.
* Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất phổ biến nhất của chuyển quyền sử dụng đất mà thực chất chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị, người nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người có đất một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả những chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất. * Tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật, tuy nhiện trong rất nhiều trường hợp người dân lợi dụng hình thức này để trốn thuế, vì thế Nhà nước có quy định cụ thể những trường hợp được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp phải chịu các loại thuế này. * Thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 Từ khi Nhà nước thừa nhận đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt và được tham gia vào thị trường, người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi thì quyền sử dụng đất trở thành tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự. Theo khoản 1 điều 179 của Luật Đất đai 2013 quy định quyền thừa kế quyền sử dụng đất: Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế QSDĐ đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó. * Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một loại tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động. Tại điều 179 của Luật Đất đai 2013 quy định quyền của người sử dụng đất đối với việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Điều kiện để thực hiện các quyền chuyển QSDĐ Luật đất đai năm 2013 quy định tại khoản 1 và khoản 2, Điều 188: Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ thì phải đảm bảo 4 điều kiện như sau: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 1- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; 2- Đất không có tranh chấp; 3- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; 4- Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài ra đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai năm 2013. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất quy định tại điều 168 Luật đất đai năm 2013. Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình được quy định tại điều 168 Luật Đất Đai 2013 như sau: - Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận QSDĐ.
Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trường hợp người sử dụng đất được thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền. - Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.
Quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Điều 167 luật đất đai 2013 quy định: 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau: a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này. Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này; b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.
Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 9 hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.