Khóa luận đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất phường Hoàng Văn Thụ - Đại học Nông Lâm Thái Nguyên

Khóa luận đánh giá kết quả công tác chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2016-2018 trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên. Phân tích tình hình

• Tác giả: Vũ Thành Vinh
• Người hướng dẫn: ThS. Nguyễn Thùy Linh
• Trường học: Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2016-2018 trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ - thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
• Loại tài liệu: Khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Thái Nguyên

Tóm tắt

I. Tổng quan về chuyển quyền sử dụng đất phường Hoàng Văn Thụ

Chuyển quyền sử dụng đất là hoạt động pháp lý quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế và quy hoạch đô thị. Giai đoạn 2016-2018, phường Hoàng Văn Thụ thuộc thành phố Thái Nguyên chứng kiến sự biến động đáng kể trong lĩnh vực này. Nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng, phân tích nguyên nhân và đề xuất giải pháp quản lý hiệu quả. Địa bàn phường có vị trí trung tâm, quá trình đô thị hóa nhanh, tạo điều kiện cho các giao dịch đất đai. Kết quả phân tích cung cấp cái nhìn toàn diện về tình hình chuyển nhượng, cho thuê và tặng cho quyền sử dụng đất. Đây là cơ sở khoa học cho công tác quy hoạch và quản lý đất đai tại địa phương.

1.1. Đặc điểm địa lý và hành chính phường Hoàng Văn Thụ

Phường Hoàng Văn Thụ nằm ở trung tâm thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. Diện tích tự nhiên của phường tương đối nhỏ, mật độ dân số cao. Đây là khu vực tập trung nhiều cơ quan, trường học và dịch vụ. Quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, tạo áp lực lớn lên quỹ đất. Hệ thống hạ tầng giao thông, kỹ thuật được đầu tư đồng bộ. Những yếu tố này tác động trực tiếp đến giá trị và nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất.

1.2. Cơ sở pháp lý điều chỉnh hoạt động chuyển quyền sử dụng đất

Hoạt động chuyển quyền sử dụng đất chịu sự điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật. Luật Đất đai 2013 là đạo luật gốc, quy định các hình thức chuyển quyền. Các nghị định, thông tư hướng dẫn chi tiết trình tự, thủ tục thực hiện. Tại địa phương, quyết định của UBND tỉnh Thái Nguyên cũng áp dụng. Hệ thống pháp luật này đảm bảo tính minh bạch, bảo vệ quyền lợi các bên. Việc tuân thủ pháp luật là yếu tố then chốt cho mọi giao dịch đất đai.

II. Phân tích thực trạng chuyển quyền sử dụng đất 2016 2018

Giai đoạn 2016-2018, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại phường diễn ra sôi động. Chuyển nhượng là hình thức phổ biến nhất, với số lượng hồ sơ tăng dần qua các năm. Năm 2016 có 63 hồ sơ, năm 2017 tăng lên 16 hồ sơ từ tổ chức cho cá nhân. Năm 2018, số hồ sơ tiếp tục tăng, đặc biệt hình thức cá nhân nhận từ tổ chức. Hoạt động cho thuê, cho thuê lại cũng ghi nhận nhiều giao dịch. Tặng cho quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ nhỏ hơn nhưng vẫn diễn ra đều đặn. Diện tích đất tham gia giao dịch biến động, phản ánh nhu cầu thực tế. Kết quả này cho thấy thị trường đất đai tại phường có tính thanh khoản cao.

2.1. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức chiếm ưu thế. Tổng số hồ sơ chuyển nhượng trong ba năm đạt con số ấn tượng. Cá nhân nhận chuyển nhượng từ cá nhân là phổ biến nhất. Tổ chức cũng tham gia tích cực với vai trò bên chuyển nhượng. Diện tích đất chuyển nhượng dao động từ vài trăm đến vài nghìn mét vuông. Giá trị giao dịch tăng theo thời gian, phản ánh sự phát triển của thị trường. Việc đăng ký chuyển nhượng được thực hiện đúng quy trình pháp luật.

2.2. Hiện trạng cho thuê và tặng cho quyền sử dụng đất

Bên cạnh chuyển nhượng, cho thuê đất cũng là hoạt động phổ biến. Đối tượng thuê đa dạng, từ cá nhân đến tổ chức kinh doanh. Thời hạn thuê thường ngắn, phù hợp nhu cầu sản xuất kinh doanh. Tặng cho quyền sử dụng đất chủ yếu xảy ra trong nội bộ gia đình. Thủ tục tặng cho yêu cầu công chứng hợp đồng chặt chẽ. Diện tích đất tặng cho thường nhỏ, mang tính chất hỗ trợ. Cả hai hình thức này đều được đăng ký biến động đầy đủ tại cơ quan quản lý.

III. Đánh giá các vấn đề và nguyên nhân trong chuyển quyền

Đánh giá cho thấy một số vấn đề nổi cộm trong chuyển quyền sử dụng đất. Tình trạng vi phạm quy hoạch xây dựng còn xảy ra sau khi nhận chuyển nhượng. Một số giao dịch chưa đảm bảo đầy đủ điều kiện pháp lý. Giá đất biến động mạnh, gây khó khăn cho công tác quản lý thuế. Nguyên nhân chính xuất phát từ nhận thức pháp luật của người dân chưa đầy đủ. Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai đôi khi chưa kịp thời. Năng lực cán bộ địa chính cơ sở cũng cần được nâng cao hơn. Sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý đôi lúc chưa nhịp nhàng. Những vấn đề này làm giảm hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.

3.1. Những bất cập trong thực hiện quy trình chuyển quyền

Quy trình chuyển quyền đôi khi bị rút ngắn, bỏ qua bước thẩm định. Hồ sơ nộp chưa hợp lệ nhưng vẫn được hướng dẫn bổ sung nhiều lần. Thời gian giải quyết hồ sơ có lúc vượt quá quy định. Tình trạng người dân phải đi lại nhiều lần vẫn còn xảy ra. Một số hợp đồng chưa được công chứng theo đúng quy định. Việc xác minh nguồn gốc đất đôi khi chưa triệt để. Những bất cập này ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

3.2. Nguyên nhân của các tồn tại trong chuyển quyền đất đai

Nguyên nhân đầu tiên là sự thay đổi nhanh chóng của hệ thống pháp luật. Người dân và doanh nghiệp khó cập nhật kịp thời các quy định mới. Cơ sở vật chất, trang thiết bị tại bộ phận một cửa còn hạn chế. Số lượng hồ sơ lớn trong khi biên chế cán bộ có hạn. Tình trạng đầu cơ đất đai gây biến động giá, ảnh hưởng thị trường. Một số trường hợp lợi dụng khe hở pháp luật để trục lợi. Sự thiếu thống nhất trong cách hiểu và áp dụng pháp luật cũng là nguyên nhân.

IV. Giải pháp nâng cao hiệu quả chuyển quyền sử dụng đất

Để nâng cao hiệu quả quản lý, cần triển khai đồng bộ nhiều giải pháp. Trước hết, tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai. Đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn cho cán bộ địa chính phường. Đơn giản hóa quy trình hành chính, áp dụng công nghệ thông tin. Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tập trung, liên thông. Tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các vi phạm. Khuyến khích người dân tham gia giám sát hoạt động chuyển quyền. Hợp tác chặt chẽ giữa các cơ quan tài nguyên, thuế, xây dựng. Các giải pháp này nhằm hướng tới thị trường đất đai minh bạch, bền vững.

4.1. Hoàn thiện cơ chế chính sách và quy trình thủ tục

Cần rà soát, đề xuất sửa đổi các quy định còn bất cập. Ban hành quy trình nội bộ rõ ràng, thời hạn cụ thể cho từng bước. Áp dụng mạnh mẽ dịch vụ công trực tuyến mức độ 3, 4. Chuẩn hóa mẫu hồ sơ, tài liệu hướng dẫn cho người dân. Xây dựng hệ thống tiếp nhận và xử lý phản ánh, kiến nghị. Đơn giản hóa các loại giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất. Mô hình một cửa liên thông cần được nhân rộng và nâng cao chất lượng.

4.2. Nâng cao năng lực quản lý và giám sát thị trường

Đầu tư nâng cấp hạ tầng công nghệ thông tin cho hệ thống quản lý đất đai. Đào tạo nâng cao trình độ tin học cho cán bộ, công chức. Xây dựng đội ngũ cán bộ địa chính chuyên nghiệp, tận tụy. Thiết lập kênh thông tin giá đất để tham chiếu, chống khai sai. Tăng cường công tác hậu kiểm sau khi đăng ký biến động. Phát huy vai trò của Mặt trận Tổ quốc và các đoàn thể giám sát. Xử lý nghiêm các tổ chức, cá nhân môi giới bất hợp pháp.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Đặt vấn đề Đất đai không chỉ là chỗ tựa, chỗ đứng để lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng, mọi tác động của con người vào cây trồng đều dựa vào đất và thông qua đất đai. Hầu hết các nước trên thế giới đều phải xây dựng một nền kinh tế trên cơ sở phát triển nông nghiệp dựa vào khai thác tiềm năng của đất, lấy đó làm bàn đạp cho việc phát triển các ngành khác. Vì vậy việc tổ chức sử dụng nguồn tài nguyên đất đai hợp lý, có hiệu quả là nhiệm vụ quan trọng đảm bảo cho nông nghiệp phát triển bền vững. Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất.

Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến luật đất đai 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền, cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo luật đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. Trong quá trình thực hiện và sau 2 lần sửa đổi, bổ sung (vào năm 1998, 2001) hoạt động chuyển quyền sử dụng đất thu được những thành tựu đáng kể góp vốn phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển.

Bên cạnh đó, nền kinh tế này ngày càng phát triển nhất là trong lĩnh vực đất đai diễn ra ngày càng sôi động hơn và đa dạng mà luật đất đai 2003 bộc lộ nhiều điểm không phù hợp. Chính vì vậy, Luật đất đai 2013 ra đời nhằm khắc phục những tồn tại của luật đất đai 2003. Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho,thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Mặc 2 dù Nhà nước ta đã xây dựng khuôn khổ pháp lý cho sự ra đời và vận hành của thị trường chuyển quyền sử dụng đất theo xu hướng công khai minh bạch nhưng thực tế thi hành cho thấy các quy định về chuyển quyền sử dụng đất vẫn còn tồn tại một số bất cập làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước về loại thị trường này, thủ tục chuyển quyền còn phức tạp, phiền hà, gây tâm lý “ngại” làm thủ tục về đất đai đối với người dân.

Phường Hoàng Văn Thụ là một trong số những phường trọng điểm phát triển thuộc thành phố Thái Nguyên. Trong những năm qua, đặc biệt trong nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ sở hữu và chủ sử dụng đất trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn còn gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do vậy, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước và chủ sử dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đã đạt được từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất. Xuất phát từ những vấn đề trên em đã tiến hành nghiên cứu đề tài:“ Đánh giá kết quả công tác công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018”.

Mục tiêu nghiên cứu - Tìm hiểu về điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội; tình hình quản lý và sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. - Đánh giá thực trạng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại phường Hoàng Văn Thụ, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 – 2017. 3 - Tìm hiểu được mức độ quan tâm và mức độ hiểu biết của người dân về kết quả chuyển QSD đất tại phường Hoàng Văn Thụ. - Xác định những thuận lợi và khó khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất.

- Đề xuất 1 số biện pháp giải quyết những tồn tại nhằm đổi mới và khắc phục những hạn chế trong công tác chuyển QSD đất. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3. Ý nghĩa khoa học Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế. Trưởng thành hơn về chuyên môn cũng như tư duy, tổng hợp, phân tích trong làm việc độc lập và làm việc theo nhóm.

Ý nghĩa thực tiễn Việc đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo. 4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSD đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do chuyển QSD đất.

Bản chất của chuyển QSD đất là chuyển đổi hay nói cách khác là thay đổi chủ sử dụng đất. Trước khi Luật Đất đai 1987 ra đời, ở Việt Nam tồn tại 3 hình thức sở hữu về đất đai( sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước) thì chuyển quyền là hành vi tự phát, cơ quan quản lý đất đai các cấp không quan tâm. Khi Hiến pháp 1992 ra đời, đất đai được thừa nhận là một loại hàng hoá đặc biệt, có nghĩa là QSD đất có giá trị và được tham gia vào thị trường hàng hoá thông qua vật ngang giá là đồng tiền. Cụ thể hoá Luật đất đai 2003, khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai 1993.

Theo luật mới người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển QSD đất: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp QSD đất (Trường đại học Luật Hà Nội, 2009). Tuy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần ( Vào năm 1998 và năm 2001 ) cho phù hợp; sao 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, đã góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của Nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Xong, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì công nghiệp hoá – hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý để điều chỉnh quan hệ về đất đai, tại kì họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai lần thứ 3 ngày 26/11/2003 – đó là Luật Đất đai 2003.

Những vấn đề về chuyển QSD đất được quy định chặt chẽ và cụ thể 5 hơn so với luật đất đai 1993 cả về hình thức chuyển quyền( Thêm 3 hình thức chuyển QSD đất là tặng cho QSD, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSD đất) và thủ tục chuyển quyền cũng như nhiều vấn đề liên quan khác. Tuy Luật Đất đai 2003 khá chặt chẽ về cả nội dung và hình thức nhưng vẫn còn một số thiếu sót về các quy định của các hình thức chuyển QSD đất chính vì lẽ đó Nhà nước đã cho ra đời Luật đất đai 2013 bổ sung để hoàn chỉnh cho luật đất đai 2003 (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [4]. Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển QSD đất trong 3 trường hợp sau: - Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp.

- Đất giáo cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển QSD. - Đất đang tranh chấp 2. Một số khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất 2. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất.

Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. Đất được phép chuyển đổi quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp, lâm nghiệp trồng rừng và đất ở. Đối tượng được phép chuyển đổi là hộ gia đình cá nhân được Nhà nước giao đất để sử dụng Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải là người cùng một xã, phường, thị trấn với người chuyển đổi (Nghị định 43, Luật Đất đai 2013) [3],[4]. 6 Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo chủ trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí đo đạc.

Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá, trong trường hợp này người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 106 trên đây, cụ thể: - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ các trường hợp: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà Nhà nước không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. + Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình,cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.