Đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất thị xã Phổ Yên, Thái Nguyên 2016-2018

Phân tích thực trạng và xu hướng chuyển quyền sử dụng đất tại Phổ Yên, Thái Nguyên. Cung cấp thông tin về quy định pháp lý, thị trường và cơ hội đầu tư hiệu

• Tác giả: Trịnh Văn Quân
• Người hướng dẫn: TS. Vũ Thị Thanh Thủy
• Trường học: Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên, giai đoạn 2016 - 2018
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Thái Nguyên

Tóm tắt

I. Tổng quan về chuyển quyền sử dụng đất Phổ Yên Thái Nguyên

Chuyển quyền sử dụng đất là hoạt động pháp lý quan trọng trong quản lý đất đai. Thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên có tổng diện tích tự nhiên 25.888,71 ha. Giai đoạn 2016-2018, địa phương này chứng kiến sự gia tăng đáng kể các giao dịch chuyển quyền. Đất nông nghiệp chiếm tỷ trọng lớn với 73,9% tổng diện tích. Đất phi nông nghiệp chiếm 26,1%. Các hình thức chuyển quyền phổ biến bao gồm chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho và góp vốn. Quá trình này chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Thị xã Phổ Yên nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc. Sự phát triển công nghiệp và đô thị hóa tạo áp lực lớn lên quỹ đất. Hoạt động chuyển quyền tăng mạnh phản ánh nhu cầu sử dụng đất ngày càng đa dạng. Công tác quản lý đất đai đối mặt nhiều thách thức mới. Việc đánh giá thực trạng giúp đề xuất giải pháp phù hợp cho địa phương.

1.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất

Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác theo quy định pháp luật. Các hình thức bao gồm chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho và góp vốn. Luật Đất đai 2013 quy định rõ điều kiện, trình tự thủ tục thực hiện. Người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp lệ. Đất không thuộc diện tranh chấp, kê biên thi hành án. Thời hạn sử dụng đất còn hiệu lực. Việc chuyển quyền phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

1.2. Thực trạng kinh tế xã hội thị xã Phổ Yên

Thị xã Phổ Yên thuộc tỉnh Thái Nguyên, nằm trong tam giác kinh tế Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh. Địa phương có vị trí giao thông thuận lợi với Quốc lộ 3 và cao tốc Hà Nội - Thái Nguyên. Kinh tế chuyển dịch theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Khu công nghiệp Điềm Thụy thu hút nhiều dự án đầu tư. Dân số tăng nhanh kéo theo nhu cầu đất ở, đất sản xuất. Đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ ở các phường trung tâm. Thu nhập bình quân đầu người tăng qua các năm.

II. Phân tích thực trạng chuyển quyền sử dụng đất Phổ Yên

Số liệu điều tra giai đoạn 2016-2018 cho thấy hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại Phổ Yên có xu hướng tăng. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến nhất. Đất ở nông thôn và đất trồng cây hàng năm được giao dịch nhiều. Các phường trung tâm có tỷ lệ chuyển quyền cao hơn xã vùng xa. Phần lớn giao dịch diễn ra giữa hộ gia đình, cá nhân. Giá trị chuyển nhượng biến động theo vị trí và loại đất. Thời gian giải quyết hồ sơ cải thiện đáng kể so với trước. Tuy nhiên, tình trạng vi phạm quy định vẫn tồn tại. Một số trường hợp chuyển nhượng không qua công chứng. Việc kê khai giá chuyển nhượng chưa phản ánh đúng giá thị trường. Công tác hậu kiểm sau chuyển quyền còn hạn chế. Tình trạng đất bỏ hoang sau nhận chuyển nhượng xảy ra ở một số khu vực.

2.1. Kết quả đạt được trong chuyển quyền sử dụng đất

Giai đoạn 2016-2018, số hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất được giải quyết tăng đều qua các năm. Tỷ lệ hồ sơ giải quyết đúng hạn đạt trên 90%. Hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động hiệu quả. Thủ tục hành chính được rút gọn, tạo thuận lợi cho người dân. Đội ngũ cán bộ chuyên môn được đào tạo bài bản.Ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý hồ sơ đất đai. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt kết quả tích cực. Minh bạch hóa thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

2.2. Hạn chế và vấn đề tồn tại

Một số hạn chế được ghi nhận trong giai đoạn nghiên cứu. Tình trạng chuyển nhượng đất nông nghiệp trái phép vẫn xảy ra. Giá kê khai trên hợp đồng thấp hơn giá thực tế giao dịch. Điều này gây thất thu thuế cho ngân sách nhà nước. Một số diện tích đất sau chuyển nhượng không được sử dụng đúng mục đích. Quy hoạch sử dụng đất chưa đồng bộ với quy hoạch xây dựng. Năng lực cán bộ địa chính cấp xã còn hạn chế. Giải quyết tranh chấp đất đai kéo dài. Nhận thức pháp luật về đất đai của người dân chưa đầy đủ.

III. Giải pháp nâng cao hiệu quả chuyển quyền sử dụng đất

Để nâng cao hiệu quả quản lý chuyển quyền sử dụng đất, nhiều giải pháp cần được triển khai đồng bộ. Hoàn thiện hệ thống pháp luật đất đai là nhiệm vụ cấp bách. Đơn giản hóa thủ tục hành chính giúp giảm thời gian và chi phí. Ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai cần được đẩy mạnh. Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tập trung, liên thông. Nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ làm công tác đất đai. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm. Xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường. Đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai. Khuyến khích người dân thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản. Hoàn thiện hệ thống thuế tài sản gắn với đất đai. Tăng cường phối hợp giữa các cơ quan liên quan trong quản lý đất đai.

3.1. Giải pháp về hoàn thiện thể chế và chính sách

Sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn. Ban hành quy định cụ thể về khung giá đất sát thị trường. Hoàn thiện quy định về đăng ký biến động đất đai. Xây dựng quy trình chuẩn hóa thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Ban hành tiêu chí đánh giá hiệu quả sử dụng đất sau chuyển quyền. Quy định rõ trách nhiệm của từng cơ quan trong quản lý đất đai. Sửa đổi quy định về thuế chuyển quyền sử dụng đất. Hoàn thiện cơ chế giám sát hoạt động chuyển quyền đất đai.

3.2. Giải pháp về tổ chức thực hiện và giám sát

Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nâng cao năng lực cán bộ địa chính. Đầu tư hạ tầng công nghệ thông tin phục vụ quản lý đất đai. Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai điện tử liên thông. Thành lập bộ phận tiếp nhận và giải quyết hồ sơ một cửa chuyên nghiệp. Tăng cường thanh tra, kiểm tra định kỳ và đột xuất. Xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm quy định đất đai. Tổ chức đối thoại định kỳ với người dân về chính sách đất đai. Phối hợp chặt chẽ giữa chính quyền địa phương và cơ quan chuyên môn.

IV. Kết luận và ứng dụng đánh giá chuyển quyền đất Phổ Yên

Nghiên cứu đánh giá tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại thị xã Phổ Yên giai đoạn 2016-2018 mang lại nhiều kết quả có giá trị. Hoạt động chuyển quyền diễn ra sôi động, phản ánh sự phát triển kinh tế xã hội địa phương. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chiếm tỷ trọng chủ đạo. Đất ở và đất sản xuất nông nghiệp được giao dịch nhiều nhất. Kết quả nghiên cứu cho thấy công tác quản lý có nhiều tiến bộ. Tuy nhiên, vẫn còn tồn tại một số vấn đề cần giải quyết. Tình trạng vi phạm quy định về chuyển quyền đất đai chưa được kiểm soát triệt để. Giá kê khai chuyển nhượng thấp hơn thực tế gây thất thu thuế.Ứng dụng của nghiên cứu rộng rãi cho nhiều đối tượng. Cơ quan quản lý nhà nước sử dụng kết quả để điều chỉnh chính sách. Nhà đầu tư tham khảo thông tin về thị trường đất đai địa phương. Người dân hiểu rõ quyền lợi và nghĩa vụ khi thực hiện giao dịch đất đai.

4.1. Kết quả nghiên cứu chính

Nghiên cứu đã hệ thống hóa cơ sở lý luận và pháp lý về chuyển quyền sử dụng đất. Đánh giá toàn diện thực trạng chuyển quyền tại thị xã Phổ Yên giai đoạn 2016-2018. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động chuyển quyền. Xác định nguyên nhân của các tồn tại, hạn chế. Đề xuất hệ thống giải pháp hoàn thiện công tác quản lý. Số liệu thu thập từ 250 phiếu điều tra và phỏng vấn sâu. Dữ liệu thứ cấp từ báo cáo của Phòng Tài nguyên Môi trường. Phương pháp nghiên cứu kết hợp định tính và định lượng đảm bảo độ tin cậy.

4.2. Khuyến nghị ứng dụng thực tiễn

Chính quyền thị xã Phổ Yên cần triển khai các giải pháp đề xuất. Ưu tiên ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai. Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai tập trung, liên thông các cấp. Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính lĩnh vực đất đai. Tăng cường đào tạo cán bộ chuyên môn. UBND tỉnh Thái Nguyên nhân rộng mô hình quản lý hiệu quả. Các địa phương khác tham khảo cách tiếp cận nghiên cứu. Nghiên cứu tiếp theo mở rộng phạm vi và thời gian thu thập dữ liệu.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Cơ sở khoa học của đề tài 1. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển quyền sử dụng đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp Luật Đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động do chuyển quyền sử dụng đất.

Mặc dù trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển quyền sử dụng đất như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán, nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước. Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế quyền sử dụng đất. Các quyền này được nếu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993.

Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần vào năm 1998 và 2001 cho phù hợp. Sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật Đất đai 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước trong thời kì công nghiệp hoá - hiện đại hoá. Để khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chình các quan hệ về đất đai, tại kì họp thứ 4, Quốc hội khoá XI thông qua Luật Đất đai 2003.

5 Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất và thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác liên quan. Về quyền của người sử dụng đất tại Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 quy định các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Quyền này trong 10 năm qua đã gây không ít sự cố “trong giao dịch dân sự và người hứng chịu nhiều rủi ro là tổ chức tín dụng”. Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 không quy định quyền bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất.

Luật Đất đai 2013 Nhà nước không bổ sung thêm quyền được chuyển quyền sử dụng đất cho người sử dụng, ngoài ra cụ thể hoá hơn về các quyền chuyển quyền sử dụng đất. Khái quát chung về chuyển quyền sử dụng đất 1. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất Tại Khoản 10, Điều 3, Luật đất đai năm 2013 quy định: “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất” (Luật Đất đai, 2013). Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất * Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của các cơ quan có thẩm quyền được quy định trong bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai.

Hộ gia đình cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, phường với hộ gia đình, cá nhân khác theo Điều 179 Luật đất đai 2013 (Luật Đất đai, 2013). 6 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được nhà nước giao đất hoặc do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong cùng một xã, phường, phường thuận tiện cho sản xuất nông nghiệp. Hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp theo chủ trương chung về “Dồn điền đổi thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí đo đạc. * Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng.

Hiện nay Luật Đất đai 2013 cho phép chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi khi đất có đủ 4 điều kiện đã nêu ở Điều 188, ngoài ra: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ các trường hợp quy định tại điều 191 Luật Đất đai như sau: - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. - Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. 7 - Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó (Luật Đất đai, 2013).

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). * Quyền tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ quan hệ này. Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng trước đây không có luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp dụng những quy định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.

Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). * Quyền thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của Bộ Luật dân sự và pháp luật về đất đai. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa xã hội.

8 Từ Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và cho phép người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng rộng rãi theo quy định của pháp luật. Từ đó quyền sử dụng đất được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo quy định của Luật Dân sự về để thừa kế. Nguyên tắc chung: - Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã chết mà thỏa thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà chia; - Nếu toàn bộ di chúc hợp pháp hoặc phần nào của di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc; - Nếu không có di chúc hoặc toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc phần nào không hợp pháp thì chia những phần không hợp pháp theo pháp luật; - Chia theo pháp luật là chia theo ba hàng thừa kế, người trong cùng một hàng được hưởng như nhau, chỉ khi không có người này ở hàng trước thì người đứng hàng sau mới được hưởng: - Hàng 1 gồm: Vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, mẹ nuôi, cha nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết; - Hàng 2 gồm: Ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại; - Hàng 3 gồm: Cụ nội, cụ ngoạicủangườichết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).

* Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi quyền sử dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp này có thể 9 xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp cái khác như sức lao động, công nghệ, máy móc,… theo thoả thuận. Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hoá phát triển.