Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Các nội dung liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất 1.1 Điều kiện thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất Khi người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền sử dụng đất muốn thực hiện các hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì phải đảm bảo 4 điều kiện quy định tại Điều 188, Luật Đất đai năm 2013 như sau: - Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; - Đất không có tranh chấp; - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất Theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 cho biết thực hiện các quyền chuyển đổi. chuyện nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn sử dụng đất theo quy định của Luật này. Cụ thể như sau: 1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển quyền sử dụng đất, mà thực chất là "đổi đất lấy đất" giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 Theo điều 102 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP và điều 190 của Luật Đất đai 2013 quy định: “hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất, do chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác thì chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng xã, phường, thị trấn cho hộ gia đình, cá nhân khác để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp và không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển đổi quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ”. Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định tại điều 126 của Luật Đất đai 2003 [23] và điều 147 của Nghị định 181/2004/NĐ- CP và điều 78, 79 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15 /5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013. Tại điều 44 của Nghị định 43/NĐ-CP ngày 15 /5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp được quy định đây là một trong những điểm mới mà Luật Đất đai 2003 và các Nghị định, thông tư không quy định. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất phổ biến nhất của chuyển quyền sử dụng đất mà thực chất chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị, người nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người có đất một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả những chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất (Nguyễn Thị Lợi, 2007).
Chuyển nhượng QSDĐ khác với việc mua bán đất tại chỗ: - Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển QSDĐ chỉ được thực hiện trong thời gian được giao quyền sử dụng, cũng như trong phạm vi hạn mức mà pháp luật quy định. - Nhà nước có quyền điều tiết địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển QSDĐ, thuế SDĐ và tiền SDĐ (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015). Tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người quyền sử dụng đất không thu lại tiền Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 hoặc hiện vật nào cả.Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ quan hệ này Đây là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người chuyển quyền sử dụng đất không thu lại tiền hoặc hiện vật, tuy nhiện trong rất nhiều trường hợp người dân lợi dụng hình thức này để trốn thuế, vì thế Nhà nước có quy định cụ thể những trường hợp được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp phải chịu các loại thuế này (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). Thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Từ khi Nhà nước thừa nhận đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt và được tham gia vào thị trường, người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất rộng rãi thì quyền sử dụng đất trở thành tài sản dân sự đặc biệt nên người sử dụng đất có quyền để thừa kế. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự. Theo khoản 1 điều 179 của Luật Đất đai 2013 quy định quyền thừa kế quyền sử dụng đất: Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế QSDĐ đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử dụng đất của mình như một loại tài sản dân sự đặc biệt để góp Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 với người khác cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền hoặc sức lao động, công nghệ, máy móc… theo thỏa thuận.
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó hình thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung (Nguyễn Khắc Thái Sơn,2015). Tại điều 179 của Luật Đất đai 2013 quy định quyền của người sử dụng đất đối với việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác với cho thuê lại quyền sử dụng đất. Cho thuê quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng của mình cho người khác mà đất đó không có nguồn gốc đất thuê. Còn cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác mà đất đó có nguồn gốc là đất thuê (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007). Cho thuê khác cho thuê lại về nguồn gốc đất.
Trường hợp cho thuê đất là đất không có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước; trường hợp cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê của Nhà nước. Để tránh tình trạng các đối tượng thuê đất của Nhà nước không sử dụng mà tìm người cho thuê lại để hưởng chênh lệch, pháp luật đất đai quy định chỉ được cho thuê lại QSDĐ với trường hợp người sử dụng thuê của Nhà nước đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015). Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất đem quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.vn LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hoặc mua chịu hàng hoá trong một thời gian nhất định theo thoả thuận. Hiện nay, Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất (bao gồm cả thế chấp quyền sử dụng đất có bên thứ 3 tham gia) một cách rộng rãi nhưng quy định là chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi thế chấp rộng hơn, không chỉ giới hạn là các tổ chức tín dụng mà mở rộng ra tất cả các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam (Luật đất đai năm 2013). Thế chấp QSDĐ trong quan hệ tín dụng là một quy định đã giải quyết được một số vấn đề cơ bản sau: − Tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình, cá nhân được vay vốn phát triển sản xuất, đáp ứng nhu cầu cấp thiết chính đáng của người lao động.