Luận văn thạc sĩ đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất với các dự án nhà chung cư trên địa bàn thành phố vinh tỉnh nghệ an

Luận văn thạc sĩ đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở tại các dự án chung cư trên địa bàn thành phố Vinh, Nghệ An.

• Tác giả: Trần Thị Thu Nga
• Người hướng dẫn: PGS. Nguyễn Khắc Thái Sơn
• Trường học: Đại học Nông Lâm - Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Quản lý đất đai
• Đề tài: Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất các dự án nhà chung cư trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2017
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
• DANH MỤC CÁC BẢNG
• DANH MỤC CÁC HÌNH
• MỞ ĐẦU
• Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
• Ý nghĩa của đề tài
• 1. Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
• 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
• 1.1.1. Cơ sở lí luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• 1.1.2. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
• 1.1.3. Khái quát những qui định chung về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• 1.1.3.1. Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất
• 1.1.3.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất
• 1.2. Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận qsd đất trên thế giới và ở Việt Nam
• 1.2.1. Tình hình đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một số nước trên thế giới
• 1.2.2. Tình hình đăng ký đất đai ở Việt Nam trước và sau khi luật đất đai 2013 ra đời
• 1.2.3. Tình hình cấp Giấy chứng nhận QSD đất tại tỉnh Nghệ An
• 1.2.4. Tình hình cấp Giấy chứng nhận QSD đất tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
• 2. Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
• 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
• 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
• 2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu
• 2.2.1. Thời gian nghiên cứu
• 2.2.2. Địa điểm nghiên cứu
• 2.3. Nội dung nghiên cứu
• 2.4. Phương pháp nghiên cứu
• 2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp
• 2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
• 2.4.3. Phương pháp so sánh, tổng hợp, phân tích, xử lí số liệu và biểu đạt thông tin
• 3. Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 3.1. Giới thiệu khái quát về các chung cư và quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
• 3.1.1. Các khu chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
• 3.1.2. Quy trình thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận QSH nhà ở cho người mua căn hộ trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
• 3.1.3. So sánh quy trình cấp Giấy chứng nhận QSH nhà ở theo quy định của pháp luật đất đai
• 3.2. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chung cư trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
• 3.2.1. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An từ năm 2013 – 2016 theo giai đoạn thời gian
• 3.2.2. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà chung cư trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An từ năm 2013 – 2016 theo dự án
• 3.2.3. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà chung cư tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An từ năm 2013 – 2016 theo đơn vị hành chính
• 3.3. Sự tham gia của các bên liên quan trong công tác về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất với nhà chung cư
• 3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết chung của cán bộ và người mua căn hộ về cấp Giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho các căn hộ chung cư
• 3.3.2. Đánh giá của các cán bộ quản lý đối với các yếu tố liên quan đến lĩnh vục cấp Giấy chứng nhận
• 3.3.3. Đánh giá của Tổ chức, người mua căn hộ đối với các yếu tố liên quan đến lĩnh vục cấp Giấy chứng nhận
• 3.4. Khó khăn, tồn tại, nguyên nhân và giải pháp hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận nhà chung cư tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
• 3.4.1. Khó khăn, tồn tại và nguyên nhân trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà chung cư tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
• 3.4.2. Giải pháp hoàn thiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà chung cư tại thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An
• KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO
• PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quy trình pháp lý quan trọng nhằm xác nhận quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức. Tại dự án chung cư TP Vinh, việc cấp giấy chứng nhận đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất và nhà ở. Quy trình này bao gồm việc thu thập hồ sơ, xác minh thông tin, và cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại TP Vinh được thực hiện theo Luật Đất đai 2013, đảm bảo tính minh bạch và công bằng.

1.1. Quy trình cấp giấy chứng nhận

Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại dự án chung cư TP Vinh bao gồm các bước: nộp hồ sơ, xác minh thông tin, kiểm tra hiện trạng, và cấp giấy chứng nhận. Hồ sơ cần đầy đủ các giấy tờ pháp lý như hợp đồng mua bán, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, và các tài liệu liên quan. Quy trình này đảm bảo tính chính xác và tuân thủ pháp luật, giúp người dân yên tâm về quyền sử dụng đất của mình.

1.2. Pháp lý dự án chung cư

Pháp lý dự án chung cư Nghệ An là yếu tố quan trọng trong việc cấp giấy chứng nhận. Các dự án phải đảm bảo đầy đủ giấy tờ pháp lý như quy hoạch, giấy phép xây dựng, và các thủ tục liên quan. Việc tuân thủ pháp lý giúp tránh các rủi ro pháp lý và đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà. Giấy tờ pháp lý dự án chung cư cần được kiểm tra kỹ lưỡng trước khi cấp giấy chứng nhận.

II. Đánh giá dự án chung cư TP Vinh

Đánh giá dự án chung cư TP Vinh là quá trình phân tích và đánh giá hiệu quả của các dự án chung cư trên địa bàn thành phố. Việc đánh giá bao gồm kiểm tra chất lượng xây dựng, tính pháp lý, và quy trình cấp giấy chứng nhận. Chung cư TP Vinh Nghệ An đã đạt được nhiều thành tựu trong việc cấp giấy chứng nhận, nhưng vẫn còn một số hạn chế cần khắc phục.

2.1. Thực trạng cấp giấy chứng nhận

Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại dự án chung cư TP Vinh cho thấy tỷ lệ cấp giấy chứng nhận đã tăng đáng kể từ năm 2013 đến 2016. Tuy nhiên, vẫn còn một số dự án chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý, dẫn đến việc chậm trễ trong cấp giấy chứng nhận. Cần có giải pháp để đẩy nhanh quy trình này.

2.2. Khó khăn và giải pháp

Khó khăn trong việc cấp giấy chứng nhận bao gồm thiếu hồ sơ pháp lý, chậm trễ trong xử lý thủ tục, và sự phức tạp trong quy trình. Giải pháp hoàn thiện bao gồm tăng cường nhân lực, cải thiện quy trình, và nâng cao nhận thức của người dân về tầm quan trọng của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

III. Quyền sử dụng đất tại dự án chung cư

Quyền sử dụng đất tại dự án chung cư là quyền hợp pháp của người sử dụng đất và nhà ở. Tại dự án chung cư TP Vinh, quyền này được đảm bảo thông qua việc cấp giấy chứng nhận. Việc xác định rõ quyền sử dụng đất giúp người dân yên tâm đầu tư và sử dụng đất lâu dài.

3.1. Quyền lợi của người sử dụng

Quyền lợi của người sử dụng đất bao gồm quyền sử dụng, chuyển nhượng, và thừa kế. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở là cơ sở pháp lý để bảo vệ các quyền lợi này. Người sử dụng cần hiểu rõ quyền lợi của mình để tránh các tranh chấp pháp lý.

3.2. Tranh chấp và giải quyết

Tranh chấp quyền sử dụng đất thường xảy ra do thiếu giấy tờ pháp lý hoặc hiểu lầm về quyền sử dụng. Giải pháp giải quyết tranh chấp bao gồm hòa giải, kiện tụng, và sử dụng các dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp. Việc giải quyết tranh chấp kịp thời giúp ổn định xã hội và bảo vệ quyền lợi người dân.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Vinh là trung tâm kinh tế, văn hóa và chính trị của tỉnh Nghệ An với tổng diện tích tự nhiên 104,96 km2, quy mô dân số 435.208 người phân bố tại 16 phường và 9 xã. Sau khi được công nhận là đô thị loại 1 theo Quyết định số 1210/QĐ-TTg ngày 5/9/2008 của Thủ tướng Chính phủ, tốc độ đô thị hóa tại thành phố Vinh diễn ra mạnh mẽ, kéo theo sự bùng nổ của thị trường bất động sản với 96 dự án quy hoạch trên diện tích hơn 820 ha, dự kiến cung ứng khoảng 45.000 căn biệt thự, nhà liền kề và căn hộ chung cư. Tính đến giai đoạn khảo sát, đã có 67 dự án được Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An giao đất với tổng diện tích hơn 238 ha, đóng góp cho ngân sách nhà nước hơn 284 tỷ đồng tiền sử dụng đất từ năm 2012.

Tuy nhiên, sự phát triển nóng của các dự án nhà ở cao tầng đã làm phát sinh nhiều bất cập trong công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tình trạng hàng nghìn hộ dân đã nhận bàn giao căn hộ và chuyển vào sinh sống nhiều năm nhưng vẫn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở diễn ra phổ biến tại nhiều dự án. Vấn đề nghiên cứu trọng tâm của đề tài là phân tích thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận cho 21 dự án nhà chung cư đã hoàn thành bàn giao trên tổng số 55 dự án chung cư được giao đất tại địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2013–2016. Mục tiêu cụ thể là đối chiếu quy trình thủ tục thực tế với khung pháp lý đất đai hiện hành, đánh giá mức độ tham gia và nhận thức của các chủ thể liên quan, nhận diện các điểm nghẽn hành chính và đề xuất giải pháp nhằm nâng cao tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận đạt trên 90%, bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người dân và tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai đô thị.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng lý luận về quản lý nhà nước đối với đất đai theo Điều 22 Luật Đất đai 2013, bao gồm 15 nội dung quản lý chuyên ngành, kết hợp với học thuyết thổ nhưỡng của Đôkutraiep về tính chất biến đổi và giá trị tài nguyên đặc biệt của đất đai dưới tác động của con người. Bên cạnh đó, đề tài tiếp thu kinh nghiệm quốc tế từ Hệ thống đăng ký Torrens của Úc khởi xướng từ năm 1857 (chuyển đổi số hoàn toàn từ năm 1990) và Luật Đăng ký Đất đai năm 2002 của Vương quốc Anh (vận hành hệ thống dữ liệu điện tử thống nhất từ năm 1994), qua đó khẳng định nguyên tắc Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp thông qua chứng thư pháp lý công khai.

Khung lý thuyết vận dụng các khái niệm nền tảng:

• Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất: Việc kê khai, xác lập tình trạng pháp lý vào hồ sơ địa chính theo khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai 2013.
• Nhà chung cư và cấu trúc sở hữu: Phân định ranh giới giữa phần sở hữu riêng (bên trong căn hộ) và phần sở hữu chung (hạ tầng, lối đi, kết cấu chịu lực) theo Điều 3 Luật Nhà ở 2014.
• Đăng ký biến động đất đai: Thủ tục bắt buộc trong thời hạn 30 ngày kể từ khi phát sinh giao dịch chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho căn cứ Điều 95 Luật Đất đai 2013.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Mẫu phôi thống nhất 4 trang hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen quy định tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT.
• Căn cứ pháp lý thi hành: Nghị định 43/2014/NĐ-CP (đặc biệt là Điều 72 quy định trình tự thủ tục cấp sổ cho người mua nhà dự án), Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT và Quyết định số 34/2013/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp chặt chẽ giữa nguồn dữ liệu thứ cấp và dữ liệu sơ cấp thực chứng trong khoảng thời gian từ tháng 7/2016 đến tháng 9/2017:

• Thu thập dữ liệu thứ cấp: Tổng hợp các báo cáo thống kê giai đoạn 2013–2016 từ Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh và thành phố Vinh, cùng các quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500 của 21 dự án chung cư.
• Thu thập dữ liệu sơ cấp: Cỡ mẫu điều tra gồm 123 đối tượng, được chọn theo phương pháp phân tầng ngẫu nhiên nhằm phản ánh đa chiều thực tế triển khai:
  • Nhóm hộ dân mua căn hộ chung cư: Khảo sát 90 hộ dân phân bổ đều tại 3 khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội đặc thù gồm khu vực trung tâm (phường Quang Trung - 30 phiếu), khu vực cận trung tâm (phường Vinh Tân - 30 phiếu) và khu vực ven đô (xã Nghi Phú - 30 phiếu).
  • Nhóm cán bộ quản lý: Điều tra 30 cán bộ chuyên trách, gồm 20 cán bộ thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh/thành phố và 10 cán bộ ban quản trị/ban quản lý tòa nhà.
  • Nhóm doanh nghiệp chủ đầu tư: Khảo sát 3 đại diện doanh nghiệp gồm Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Vinh, Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Ứng dụng Công nghệ Mới Tecco, và Công ty Cổ phần Thương mại và Dầu khí Nghệ An.
• Lý do lựa chọn phương pháp: Phương pháp phân tầng giúp so sánh tương quan nhận thức giữa các vùng không gian đô thị, trong khi phương pháp phân tích thống kê mô tả và so sánh đối chiếu bằng phần mềm xử lý dữ liệu giúp làm rõ độ vênh giữa quy định pháp luật và thực tiễn giải quyết hồ sơ tại bộ phận một cửa.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, tồn tại khoảng cách lớn giữa số lượng dự án được cấp đất và số lượng dự án hoàn tất cấp Giấy chứng nhận cho cư dân. Trong tổng số 55 dự án nhà chung cư được Ủy ban nhân dân tỉnh Nghệ An giao đất trên địa bàn thành phố Vinh, chỉ có 21 dự án đã thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ, đạt tỷ lệ 38,18%. Còn lại 34 dự án (chiếm 61,82%) vẫn đang trong giai đoạn thi công dở dang hoặc chưa đủ điều kiện hoàn công để nộp hồ sơ địa chính.

Thứ hai, tiến độ xử lý hồ sơ hành chính có chuyển biến nhưng vẫn còn độ trễ lớn. Mặc dù toàn tỉnh Nghệ An đã cấp Giấy chứng nhận đạt 84,64% diện tích cần cấp (trong đó đất ở đô thị đạt 109.624 Giấy chứng nhận), nhưng riêng phân khúc căn hộ chung cư tại thành phố Vinh vẫn gặp tắc nghẽn ở khâu thẩm định hiện trạng của Sở Tài nguyên và Môi trường. Quy định thời hạn 30 ngày theo Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thường bị kéo dài do chủ đầu tư chậm cung cấp hồ sơ hoàn công hoặc có vi phạm về mật độ xây dựng.

Thứ ba, sự bất đối xứng thông tin và nhận thức pháp lý giữa các bên tham gia rất rõ rệt. Kết quả khảo sát 123 mẫu cho thấy mức độ hiểu biết về quy trình thủ tục của cán bộ quản lý đạt trên 85%, trong khi nhận thức của người dân tại 3 khu vực chỉ đạt mức trung bình 48,6%. Cụ thể, tỷ lệ am hiểu thủ tục tại phường trung tâm Quang Trung đạt khoảng 56%, phường cận trung tâm Vinh Tân đạt 48%, và xã ngoại vi Nghi Phú chỉ đạt 42%.

Thứ tư, tình trạng giao dịch căn hộ thứ cấp phức tạp cản trở công tác cấp sổ. Khoảng 32% trường hợp hồ sơ bị trả lại hoặc chậm xử lý xuất phát từ việc người dân mua bán qua hợp đồng viết tay, chuyển nhượng nhiều lần qua các chủ sở hữu trung gian mà không thực hiện công chứng, chứng thực hoặc chưa hoàn thành nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo Thông tư 92/2015/TT-BTC.

Thảo luận kết quả

Các điểm nghẽn trong công tác cấp Giấy chứng nhận tại thành phố Vinh bắt nguồn từ ba nguyên nhân cốt lõi:

• Về phía chủ đầu tư: Nhiều doanh nghiệp hạn chế về năng lực tài chính, tự ý điều chỉnh công năng các tầng thương mại thành căn hộ ở mà chưa được cơ quan chức năng phê duyệt điều chỉnh quy hoạch 1/500, dẫn đến việc công trình không đủ điều kiện nghiệm thu hoàn công.
• Về phía cơ quan quản lý: Cơ chế phối hợp liên ngành giữa Chi cục Thuế thành phố Vinh, Phòng Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất chưa có hệ thống liên thông dữ liệu số, dẫn đến thời gian luân chuyển phiếu chuyển thông tin địa chính kéo dài.
• Về phía người mua nhà: Tâm lý ỷ lại vào chủ đầu tư và thói quen giao dịch không chính thức khiến việc thu thập chứng từ gốc gặp nhiều trở ngại.

Để biểu đạt trực quan các phát hiện này, số liệu nghiên cứu có thể được hệ thống hóa qua Bảng tổng hợp tiến độ cấp Giấy chứng nhận phân theo 8 đơn vị hành chính và Biểu đồ cột so sánh mức độ am hiểu pháp luật giữa cán bộ chuyên môn và cư dân tại 3 phân vùng đô thị. So sánh với các đô thị lớn tại Việt Nam, thành phố Vinh có tỷ lệ dự án vướng mắc pháp lý hoàn công tương đương (khoảng 30%–40%), song mức độ chuyển đổi thủ tục hành chính sang môi trường điện tử còn chậm hơn, đòi hỏi các giải pháp can thiệp có tính hệ thống.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm giải quyết triệt để các tồn tại và hoàn thiện công tác cấp Giấy chứng nhận nhà chung cư trên địa bàn thành phố Vinh, nghiên cứu đề xuất 4 nhóm giải pháp trọng tâm:

1. Rút ngắn và chuẩn hóa quy trình tiếp nhận, thẩm định hồ sơ: Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nghệ An chủ trì phối hợp với Ủy ban nhân dân thành phố Vinh rà soát, cắt giảm thời gian kiểm tra hiện trạng công trình từ 30 ngày xuống tối đa 20 ngày làm việc. Mục tiêu nâng tỷ lệ giải quyết hồ sơ đúng hạn đạt tối thiểu 95% trong giai đoạn 2018–2020.
2. Xây dựng và vận hành cơ sở dữ liệu địa chính số liên thông: Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Nghệ An phối hợp với Cục Thuế tỉnh số hóa 100% hồ sơ nhà chung cư tại 21 dự án hiện hữu và 34 dự án đang triển khai. Thiết lập cơ chế trao đổi dữ liệu điện tử để xác định nghĩa vụ tài chính trong vòng 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, hoàn thành triển khai trước quý IV năm 2019.
3. Siết chặt thanh tra, giám sát trật tự xây dựng và nghĩa vụ tài chính dự án: Thanh tra Sở Xây dựng cùng Ủy ban nhân dân thành phố Vinh thực hiện kiểm tra định kỳ 100% các công trình cao tầng ngay từ giai đoạn thi công móng và phần thô. Kiên quyết không cho phép mở bán căn hộ đối với các chủ đầu tư chưa hoàn tất nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách (đảm bảo thu hồi đủ số tiền nợ đọng từ tổng quỹ 284 tỷ đồng đã xác lập).
4. Đẩy mạnh phổ biến pháp luật và tư vấn pháp lý cộng đồng: Ủy ban nhân dân các phường, xã (trọng tâm là phường Quang Trung, Vinh Tân và xã Nghi Phú) phối hợp với các tổ chức đoàn thể phát hành cẩm nang hướng dẫn thủ tục cấp sổ hồng, tổ chức bàn tư vấn lưu động tại các nhà sinh hoạt cộng đồng chung cư, phấn đấu nâng tỷ lệ người dân am hiểu quy trình pháp lý lên trên 80% trong vòng 12 tháng.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và kết quả nghiên cứu của luận văn mang lại giá trị thực tiễn và học thuật cho 4 nhóm đối tượng chính:

1. Cán bộ quản lý nhà nước tại các cơ quan tài nguyên môi trường và xây dựng: Cán bộ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Nghệ An và Ủy ban nhân dân thành phố Vinh có thể sử dụng luận văn làm tài liệu thực chứng để đánh giá các nút thắt trong quy trình một cửa, từ đó tham mưu điều chỉnh Quyết định số 34/2013/QĐ-UBND và hoàn thiện các quy chế phối hợp liên ngành.
2. Doanh nghiệp và chủ đầu tư phát triển dự án bất động sản: Các công ty xây dựng và kinh doanh nhà ở (như Tecco, Handico 30, Vinaconex 9...) tham khảo để nắm vững quy chuẩn hoàn thiện hồ sơ hoàn công, kiểm soát sai lệch thiết kế so với bản vẽ 1/500 và chủ động thực hiện nghĩa vụ tài chính nhằm bàn giao Giấy chứng nhận đúng tiến độ cam kết cho khách hàng.
3. Giảng viên, học viên cao học và nghiên cứu sinh chuyên ngành Quản lý đất đai: Khai thác bộ khung phương pháp luận kết hợp dữ liệu thứ cấp và mẫu khảo sát sơ cấp 123 phiếu thực địa, làm tài liệu tham khảo cho các đề tài nghiên cứu về quản trị đất đai đô thị và đánh giá chính sách công.
4. Cư dân, tổ chức và cá nhân mua căn hộ chung cư: Người dân chuẩn bị hoặc đã nhận bàn giao nhà chung cư tại các đô thị loại 1 nắm rõ quyền lợi, thành phần hồ sơ bắt buộc (hợp đồng mua bán, biên bản bàn giao, hóa đơn tài chính) và các bước thực hiện nghĩa vụ thuế để tự bảo vệ quyền sở hữu tài sản hợp pháp của mình.

Câu hỏi thường gặp

Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà chung cư gồm những giấy tờ gì?

Theo Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và quy định tại bộ phận một cửa thành phố Vinh, hồ sơ người mua nộp gồm: Đơn đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất (theo mẫu quy định), Hợp đồng mua bán căn hộ hợp pháp, Biên bản bàn giao nhà và các chứng từ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tư.

Thời gian kiểm tra hiện trạng nhà chung cư của Sở Tài nguyên và Môi trường là bao lâu?

Căn cứ khoản 2 Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ từ chủ đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, công trình xây dựng và gửi văn bản thông báo kết quả kiểm tra cho chủ đầu tư cùng Văn phòng đăng ký đất đai.

Tại sao nhiều hộ dân tại các khu chung cư thành phố Vinh vào ở lâu năm vẫn chưa được cấp sổ hồng?

Nguyên nhân chủ yếu do chủ đầu tư tự ý thay đổi thiết kế so với quy hoạch chi tiết 1/500, chưa hoàn thành nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, hoặc do hồ sơ giao dịch căn hộ thứ cấp qua nhiều đời chủ thiếu hợp đồng công chứng và chứng từ nộp thuế theo quy định.

Cơ quan nào có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ chung cư là cá nhân?

Căn cứ Điều 105 Luật Đất đai 2013, Ủy ban nhân dân cấp huyện (Ủy ban nhân dân thành phố Vinh) có thẩm quyền ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Mẫu khảo sát của luận văn được phân bổ như thế nào để đảm bảo tính khách quan?

Tác giả đã tiến hành điều tra 123 mẫu thực tế, phân bổ cân đối giữa 90 hộ dân tại 3 phân vùng không gian (phường trung tâm Quang Trung, phường cận trung tâm Vinh Tân, xã ven đô Nghi Phú), 30 cán bộ chuyên trách tại các cơ quan quản lý và 3 doanh nghiệp đầu tư bất động sản tiêu biểu trên địa bàn.

Kết luận

• Luận văn đã phân tích toàn diện thực trạng công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại 55 dự án chung cư trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn 2013–2016.
• Kết quả chỉ ra mới có 21 dự án hoàn tất cấp Giấy chứng nhận cho người mua căn hộ (chiếm 38,18%), phản ánh tỷ lệ tồn đọng hồ sơ còn lớn do vướng mắc về hoàn công xây dựng và nợ đọng nghĩa vụ tài chính.
• Khảo sát thực tế 123 đối tượng làm rõ sự chênh lệch lớn về mức độ am hiểu thủ tục pháp lý giữa cán bộ quản lý (trên 85%) và người dân (48,6%), đặc biệt tại khu vực ven đô như xã Nghi Phú (42%).
• Đề xuất hệ thống 4 giải pháp đồng bộ gồm: rút ngắn thời gian thẩm định xuống dưới 20 ngày, số hóa liên thông dữ liệu đất đai - thuế, siết chặt thanh tra xây dựng và tăng cường tuyên truyền pháp luật.
• Xác định lộ trình hành động đến năm 2020 nhằm nâng tỷ lệ cấp Giấy chứng nhận nhà chung cư tại thành phố Vinh đạt trên 90%, bảo đảm an sinh xã hội và sự phát triển minh bạch của thị trường bất động sản.

Công trình nghiên cứu của tác giả Trần Thị Thu Nga cung cấp hệ thống luận cứ khoa học và thực tiễn vững chắc cho công tác quản lý đô thị tại tỉnh Nghệ An. Quý độc giả, nhà nghiên cứu và cán bộ chuyên ngành có thể khai thác các số liệu chi tiết trong luận văn để ứng dụng vào việc nâng cao hiệu lực quản lý đất đai và hoàn thiện quy trình cấp Giấy chứng nhận bất động sản tại các địa phương trên toàn quốc.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở khoa học của đề tài 1. Cơ sở lí luận của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1. Khái niệm đất đai, vai trò của đất đất đai đối với sự phát triển kinh tế xã hội * Khái niệm về đất đai Theo tác giả Đôkutraiep định nghĩa: Đất là một vật thể tự nhiên được hình thành do sự tác động tổng hợp của năm yếu tố là: Khí hậu, đá mẹ, địa hình, sinh vật và thời gian.

Đất được xem như một thể sống, nó luôn luôn vận động, biến đổi và phát triển. Đối với trồng trọt thì có thêm yếu tố con người. *Vai trò của đất: Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống và là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành, các lĩnh vực của xã hội.

Trong gia đoạn hiện nay, khi nước ta xây dựng một nước công nghiệp hóa, hiện đại hóa và mở cửa hội nhập quốc tế như tham gia vào các tổ chức kinh tế, thương mại nhất là gia nhập WTO thì đất đai vẫn giữ một vị trí then chốt trong tất cả các ngành. Đồng thời đất đai là nguồn lực cơ bản quan trọng nhất góp phần cho sự phát triển của đất nước. * Phân loại đất: Theo quy định tại Luật đất đai năm 2003 và Luật đất đai 2013, đất đai được phân thành ba nhóm như sau: - Nhóm đất nông nghiệp, - Nhóm đất phi nông nghiệp, - Nhóm đất chưa sử dụng. 5 Tuy nhiên, Luật đất đai năm 2013 [8] quy định chi tiết cụ thể từng loại đất trong các nhóm trên cụ thể: - Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối;Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh; - Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan; Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, 6 phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở; - Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

Quản lý nhà nước về đất đai * Khái niệm: Quản lý nhà nước là dạng quản lý xã hội mang tính quyền lực nhà nước, được sử dụng quyền lực nhà nước để điều chỉnh các quan hệ xã hội và hành vi hoạt động của con người để duy trì, phát triển các mối quan hệ xã hội, trật tự pháp luật nhằm thực hiện chức năng và nhiệm vụ của Nhà nước. [Nguyễn Khắc Thái Sơn- Giáo trình quản lý nhà nước- [9] Quản lý nhà nước về đất đai là tổng hợp các hoạt động của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện và bảo vệ quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất đai; đó là các hoạt động nắm chắc tình hình sử dụng đất; phân phối và phân phối lại quỹ đất đai theo quy hoạch, kế hoạch; kiểm tra giám sát quá trình quản lý và sử dụng đất; điều tiết các nguồn lợi từ đất đai. [Nguyễn Khắc Thái Sơn- Giáo trình quản lý nhà nước- [9] Các quan hệ đất đai là các quan hệ xã hội trong lĩnh vực kinh tế, bao gồm: quan hệ về sở hữu đất đai, quan hệ về sử dụng đất đai, quan hệ về phân phối các sản phẩm do sử dụng đất mà có. Bộ luật Dân sự quy định "Quyền sở hữu bao gồm quyền chiêm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật ".

Từ khi Luật đất đai thừa nhận quyền sử dụng đất là một loại tài sản dân sự đặc biệt (1993) thì quyền sở hữu đất đai thực chất cũng là quyền sở hữu một loại tài sản dân sự đặc biệt. Vì vậy khi nghiên cứu về quan hệ đất đai, ta thấy có các quyền năng của sở hữu nhà nước về đất đai bao gồm: quyền chiếm hữu đất đai, quyền sử dụng đất đai, quyền định đoạt đất đai. Các quyền năng này được Nhà nước thực hiện trực tiếp bằng việc xác lập các chế độ pháp lý về quản lý và sử dụng đất đai. Nhà nước không trực tiếp thực hiện các quyền năng này mà thông qua hệ thống 7 các cơ quan nhà nước do Nhà nước thành lập ra và thông qua các tổ chức, cá nhân sử dụng đất theo những quy định và theo sự giám sát của Nhà nước.

Hoạt động trên thực tế của các cơ quan nhà nước nhằm bảo vệ và thực hiện quyền sở hữu nhà nước về đất đai rất phong phú và đa dạng, bao gồm 15 nội dung đã quy định ở Điều 22, Luật Đất đai 2013. Quản lý nhà nước về đất đai nhằm mục đích: Bảo vệ quyền sở hữu nhà nước đối với đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất; Đảm bảo sử dụng hợp lý quỹ đất đai của quốc gia; Tăng cường hiệu quả sử dụng đất; Bảo vệ đất, cải tạo đất, bảo vệ môi trường. Yêu cầu của công tác quản lý đất đai là phải đăng ký, thống kê đất đầy đủ theo đúng quy định của pháp luật đất đai ở từng địa phương theo các cấp hành chính * Vai trò của Quản lý nhà nước về đất đai. Quản lý nhà nước về đất đai có vai trò quan trọng cho sự phát triển của kinh tế- xã hội và đời sống nhân dân.

Cụ thể là: - Thông qua hoạch định chiến lược, quy hoạch, lập kế hoạch phân bổ đất đai có cơ sở khoa học nhằm phục vụ cho mục đích kinh tế- xã hội và đất nước; bảo đảm sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, đạt hiệu quả cao. Giúp cho Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, giúp cho người sử dụng đất có các biện pháp để bảo vệ và sử dụng đất có hiệu quả hơn; - Thông qua việc ban hành và tổ chức thực hiện pháp luật đất đai tạo cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi chính đáng của các tổ chức kinh tế, các doanh nghiệp, cá nhân trong những quan hệ về đất đai; - Thông qua công tác đánh giá phân hạng đất, Nhà nước quản lý đất đai về số lượng và chất lượng để làm căn cứ cho các biện pháp kinh tế- xã hội có hệ thống, có căn cứ khoa học nhằm sử dụng đất có hiệu quả - Thông qua việc ban hành và thực hiện hệ thống chính sác về đất đai như chính sách thuế, chính sách giá, chính sách đầu tư.Nhà nước kích thích các tổ chức, các chủ thể, các cá nhân sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm đất đai nhằm nâng cao khả năng sinh lợi của đất, góp phần thực hiện mục tiêu kinh tế- xã hội của cả nước và bảo vệ môi trường sinh thái. Sự cần thiết phải cấp Giấy chứng nhận QSD đất. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.

Nhà nước giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và mọi người sử dụng đất đều phải tiến hành đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo Luật đất đai năm 2013, đăng ký đất đai là bắt buộc và được thực hiện đối với những người đang sử dung đất. Việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là việc cần thiết vì: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở bảo vệ lợi ích của người sử dụng đất và lợi ích của toàn xã hội. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giúp nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất đai, đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, tiết kiệm, hợp lý và hiệu quả nhất.