Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu
Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không bị hao mòn qua quá trình sử dụng và là thành phần cốt lõi của môi trường sống, làm nền tảng phân bố các khu dân cư cùng hệ thống cơ sở hạ tầng kinh tế - xã hội. Giá đất là thước đo kinh tế phản ánh khả năng sinh lợi, trình độ khai thác quỹ đất và mức độ phát triển xã hội, đồng thời đóng vai trò then chốt giúp các chủ thể thị trường đưa ra quyết định giao dịch và hỗ trợ Nhà nước thực hiện các chính sách quản lý tài chính đất đai.
Thành phố Tuyên Quang được thành lập vào năm 2008 và được công nhận là đô thị loại III vào ngày 25 tháng 6 năm 2009. Là một đô thị trẻ với 13 đơn vị hành chính cấp xã, phường (gồm 07 phường nội thị và 06 xã ngoại thị), tốc độ đô thị hóa và phát triển kinh tế nhanh chóng đã thúc đẩy các giao dịch bất động sản tăng mạnh, kéo theo sự biến động phức tạp của giá đất ở. Thực tế công tác quản lý giá đất tại địa phương còn gặp nhiều khó khăn do sự chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá giao dịch thực tế trên thị trường tự do.
Để giải quyết vấn đề thực tiễn trên, khóa luận tốt nghiệp chuyên ngành Địa chính Môi trường của tác giả Đinh Thị Nhâm thực hiện đề tài "Đánh giá thực trạng biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2011 - 2013" dưới sự hướng dẫn của PGS. Nguyễn Khắc Thái Sơn tại Trường Đại học Nông Lâm – Đại học Thái Nguyên.
Mục tiêu tổng quát của đề tài là đánh giá thực trạng biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011 - 2013, xác định rõ các nguyên nhân gây biến động giá và đề xuất một số giải pháp bình ổn giá đất.
Các mục tiêu cụ thể bao gồm:
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế trên thị trường và giá đất do Nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011 - 2013.
- Nghiên cứu mức độ chênh lệch giữa giá đất thực tế và giá đất do Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh Tuyên Quang quy định năm 2013.
- Đề xuất một số giải pháp về giá đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai và phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn.
Đối tượng nghiên cứu của khóa luận là giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang theo giá giao dịch thực tế và theo quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang. Phạm vi nghiên cứu về không gian tập trung tại khu vực nội thị gồm 07 phường: Tân Hà, Nông Tiến, Minh Xuân, Tân Quang, Hưng Thành, Phan Thiết và Ỷ La. Phạm vi thời gian nghiên cứu dữ liệu biến động giá là giai đoạn 2011 - 2013, với thời gian thu thập và xử lý số liệu thực tế từ ngày 01/01/2014 đến ngày 30/04/2014 tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Tuyên Quang.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp
Khóa luận xây dựng hệ thống cơ sở lý thuyết và căn cứ pháp lý hoàn chỉnh dựa trên các văn bản quy phạm pháp luật và lý luận kinh tế đất đai:
- Cơ sở pháp lý: Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân ngày 26/11/2003; Luật Đất đai năm 2003; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; Nghị định số 42/2009/NĐ-CP về phân loại đô thị; Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; Thông tư số 145/2007/TT-BTC; Thông tư liên tịch số 02/2005/TTLT-BTNMT-BTC; Thông tư số 114/2004/TT-BTC; Quyết định số 302/TTg; cùng các Quyết định số 38/2010/QĐ-UBND, Quyết định số 28/2011/QĐ-UBND và Quyết định số 25/2012/QĐ-UBND của UBND tỉnh Tuyên Quang ban hành bảng giá đất định kỳ.
- Cơ sở khoa học định giá đất:
- Lý thuyết địa tô: Khẳng định địa tô là cơ sở hình thành giá đất. Trong đó, địa tô chênh lệch I thu được từ các thửa đất có độ màu mỡ và vị trí thuận lợi, kết nối hạ tầng tốt; địa tô chênh lệch II hình thành từ việc đầu tư thâm canh, cải tạo và xây dựng công trình trên đất. Sự khác biệt căn bản giữa giá đất đô thị và nông nghiệp phụ thuộc lớn vào vị trí và mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng.
- Lãi suất ngân hàng và quan hệ cung - cầu: Lãi suất ngân hàng có mối quan hệ nghịch đảo với nhu cầu đầu tư đất đai. Giá đất cân bằng được xác lập tại điểm giao cắt giữa đường cung (S) và đường cầu (D) trên thị trường; sự dịch chuyển của các nhân tố thu nhập, chính sách tín dụng và tâm lý kỳ vọng làm thay đổi trạng thái cân bằng thị trường theo các chu kỳ biến động.
- Nguyên tắc định giá đất: Tuân thủ nguyên tắc thay thế (giá trị thửa đất bị chi phối bởi giá của thửa đất tương đương có thể thay thế), nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất (sử dụng hợp pháp mang lại giá trị thu nhập ròng cao nhất) và nguyên tắc biến động (giá đất biến đổi theo các yếu tố cấu thành).
- Hệ thống nhân tố ảnh hưởng: Phân tích cụ thể các nhân tố thông thường (hành chính, nhân khẩu, xã hội, quốc tế, kinh tế), nhân tố khu vực (vị trí kinh tế, giao thông, hạ tầng kỹ thuật, môi trường, quy hoạch phân khu) và nhân tố cá biệt của thửa đất (diện tích, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, vị trí tiếp giáp ngõ/ngách, thời hạn sử dụng).
- Kinh nghiệm quốc tế: Đánh giá mục tiêu và cơ chế định giá đất tại các quốc gia như Úc, Hungary, Tajikistan, Guinea, Malaysia, Singapore, Thái Lan; đồng thời tổng kết 05 phương pháp định giá phổ biến: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí (giá thành), phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư.
Tác giả đã triển khai kết hợp các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau:
- Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp: Thu thập hồ sơ quản lý đất đai, báo cáo thống kê, số liệu kinh tế - xã hội và các quyết định ban hành bảng giá đất từ Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Tuyên Quang.
- Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp: Thực hiện khảo sát thực địa và phỏng vấn trực tiếp với quy mô 68 phiếu điều tra tại 07 phường nội thị, phân thành 03 nhóm đối tượng: cán bộ quản lý địa chính cấp thành phố/phường, người dân tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất và người môi giới bất động sản.
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu: Lựa chọn 15 tuyến đường, phố đại diện phản ánh sự phát triển kinh tế và có biến động giá đất mạnh, chia làm 03 nhóm:
- Nhóm đường, phố trung tâm: Quang Trung, Tân Trào, Chiến Thắng Sông Lô, 17/8.
- Nhóm đường, phố cận trung tâm: Trần Hưng Đạo, Lê Duẩn, Tân Trào (đoạn nối tiếp), Trường Chinh, Phan Thiết.
- Nhóm đường, phố xa trung tâm: Nguyễn Văn Cừ, Bình Thuận, Đường dẫn Cầu Tân Hà, Lê Lợi, Bình Ca, Kim Quan.
Trên mỗi tuyến đường, khảo sát chi tiết theo 04 vị trí đất (Vị trí 1: mặt tiền đường chính; Vị trí 2, 3, 4: các ngõ, ngách theo độ sâu và độ rộng đường vào).
- Phương pháp so sánh, tổng hợp và phân tích: So sánh chuỗi số liệu giá đất thực tế qua các năm 2011, 2012, 2013 và đối chiếu trực tiếp giữa giá thị trường với khung giá quy định của UBND tỉnh.
- Phương pháp xử lý số liệu: Nhập liệu, thống kê và tính toán tỷ lệ tăng trưởng, tỷ lệ chênh lệch bằng phần mềm Microsoft Excel.
Nội dung chính theo từng chương
Phần 1: Mở đầu
Trình bày tính cấp thiết của công tác quản lý giá đất trong bối cảnh đô thị hóa sau khi thành lập thành phố Tuyên Quang. Xác định hệ thống mục tiêu nghiên cứu tổng quát và cụ thể, các yêu cầu khoa học cần đạt được, cùng ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài đối với công tác đào tạo chuyên ngành Địa chính Môi trường và hỗ trợ quản lý nhà nước tại địa phương.
Phần 2: Tổng quan các vấn đề nghiên cứu
Hệ thống hóa toàn diện cơ sở pháp lý về định giá đất tại Việt Nam từ Luật Đất đai năm 1993 đến Luật Đất đai năm 2003, các Nghị định số 80/CP, 87/CP, 188/2004/NĐ-CP, 123/2007/NĐ-CP. Phân tích sâu sắc bản chất kinh tế của giá đất thông qua lý thuyết địa tô, lãi suất ngân hàng và cân bằng cung - cầu. Tổng kết các nguyên tắc định giá (thay thế, sử dụng hiệu quả nhất, biến động), các nhóm nhân tố ảnh hưởng tới giá đất, mối quan hệ giữa giá đất với quản lý tài chính và thị trường bất động sản. Khái quát bài học kinh nghiệm định giá đất từ các nước trên thế giới và thực tiễn phát triển thị trường đất đai Việt Nam qua các thời kỳ lịch sử.
Phần 3: Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu
Xác định đối tượng nghiên cứu là giá đất ở thực tế và giá đất quy định tại 07 phường nội thị thành phố Tuyên Quang trong thời gian từ 01/01/2014 đến 30/04/2014. Thiết kế khung nội dung nghiên cứu bao gồm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý nhà nước về đất đai, thực trạng giá đất quy định và giá thực tế. Chi tiết hóa phương pháp điều tra xã hội học với 68 phiếu khảo sát và phương pháp chọn mẫu 15 tuyến đường đại diện chia theo 03 nhóm khu vực và 04 vị trí đất, cùng quy trình xử lý dữ liệu bằng phần mềm Excel.
Phần 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Đây là phần nội dung trọng tâm của khóa luận, phản ánh toàn bộ kết quả điều tra và phân tích:
- Điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội: Thành phố nằm ở phía Nam tỉnh Tuyên Quang, có sông Lô chảy qua trung tâm; tiếp giáp huyện Yên Sơn và Sơn Dương; kết nối mạng lưới giao thông qua Quốc lộ 2, Quốc lộ 37, Quốc lộ 2C. Độ cao trung bình khu vực nội thành là 26,5 m. Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân giai đoạn 2006 - 2010 đạt 14,8%/năm; thu ngân sách năm 2011 đạt 380,96 tỷ đồng; GDP bình quân đầu người năm 2011 đạt 1.145 USD/người/năm. Cơ cấu kinh tế năm 2011 gồm: Dịch vụ - thương mại chiếm 57,65%; Công nghiệp - Xây dựng chiếm 36,96%; Nông, lâm nghiệp và thủy sản chiếm 5,39%. Dân số tính đến ngày 31/12/2011 đạt trên 110.000 người (dân số nội thị là 71.961 người); lực lượng lao động là 58.119 người với tỷ lệ có việc làm đạt 93%.
- Tình hình quản lý nhà nước về đất đai: Thành phố đã lập quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 cho 07 phường nội thị và xã An Tường, quy hoạch chi tiết 1/500 trung tâm các xã; hoàn thành đo đạc bản đồ địa chính tại 8/13 xã, phường từ năm 1997. Nguồn thu ngân sách từ đất giai đoạn từ 01/07/2004 đến 30/09/2010 đạt trên 295 tỷ đồng (tăng 7,1 lần so với năm 2004), trong đó tiền sử dụng đất chiếm phần lớn (trên 242 tỷ đồng), tiền thuê đất trên 16 tỷ đồng, thuế nhà đất trên 15 tỷ đồng, lệ phí trước bạ trên 12 tỷ đồng, thuế chuyển quyền sử dụng đất trên 4 tỷ đồng, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất trên 3 tỷ đồng, thuế sử dụng đất nông nghiệp 603,3 triệu đồng và tiền phạt vi phạm hành chính về thuế đất là 362,2 triệu đồng. Tiếp nhận 158 đơn thư khiếu nại, tố cáo và tranh chấp đất đai (trong đó 154 đơn thuộc thẩm quyền, đã giải quyết thành công 147 đơn, đang giải quyết 07 đơn).
- Hiện trạng sử dụng đất ở: Tổng diện tích đất ở đô thị khu vực nội thị năm 2013 là 393,91 ha, chiếm 11,08% diện tích đất phi nông nghiệp và 3,30% tổng diện tích đất tự nhiên khu vực nghiên cứu. Đất ở đô thị thành phố chiếm 61,20% tổng diện tích đất ở đô thị toàn tỉnh Tuyên Quang. Mức bình quân đất ở đô thị đạt 73 m²/người (toàn tỉnh là 65 m²/người). Mức bình quân phân bổ không đều giữa các phường: Ỷ La đạt 126 m²/người, Hưng Thành đạt 112 m²/người, Nông Tiến và Phan Thiết đạt 88 m²/người, Minh Xuân đạt 69 m²/người, Tân Hà đạt 57 m²/người, thấp nhất là phường trung tâm Tân Quang chỉ đạt 44 m²/người.
| STT |
Chỉ tiêu đất ở theo phường |
Diện tích bình quân (m²/người) |
| 1 |
Phường Ỷ La |
126 |
| 2 |
Phường Hưng Thành |
112 |
| 3 |
Phường Phan Thiết |
88 |
| 4 |
Phường Nông Tiến |
88 |
| 5 |
Phường Minh Xuân |
69 |
| 6 |
Phường Tân Hà |
57 |
| 7 |
Phường Tân Quang |
44 |
| - |
Bình quân khu vực nội thị TP Tuyên Quang |
73 |
| - |
Bình quân toàn tỉnh Tuyên Quang |
65 |
- Hiện trạng bảng giá đất do Nhà nước ban hành: Áp dụng theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP cho đô thị loại III, khung giá đất ở dao động từ mức tối thiểu 120.000 đồng/m² đến mức tối đa trên 19 triệu đồng/m². Theo bảng giá đất của UBND tỉnh Tuyên Quang ban hành giai đoạn 2011 - 2013 (Quyết định số 38/2010/QĐ-UBND, Quyết định số 28/2011/QĐ-UBND, Quyết định số 25/2012/QĐ-UBND), giá đất ở đô thị được giữ nguyên cố định trong suốt 3 năm, mức giá thấp nhất là 50.000 đồng/m² và cao nhất là trên 13 triệu đồng/m² tùy theo tuyến đường và vị trí.
- Biến động giá đất thực tế và mức độ chênh lệch (2011 - 2013): Giá đất thị trường tăng trưởng liên tục qua các năm, đặc biệt tập trung tại Vị trí 1 của các tuyến đường trung tâm (như đường Quang Trung, 17/8, Tân Trào, Chiến Thắng Sông Lô, Phan Thiết, Bình Thuận). Mức giá thực tế tại mặt đường Quang Trung và các trục chính đã chạm ngưỡng 28.000.000 - 30.000.000 đồng/m² vào năm 2013. Mức chênh lệch giá thực tế năm 2013 so với năm 2011 lên tới 361,4% và so với năm 2012 là 304,2%. Giá thị trường cao gấp 2 đến hơn 3 lần so với giá quy định trong bảng giá đất của UBND tỉnh.
Phần 5: Kết luận và kiến nghị
Tổng hợp các phát hiện chính về thực trạng biến động giá đất ở đô thị, phân tích sự bất cập khi bảng giá đất nhà nước không theo kịp biến động thị trường và đưa ra các đề xuất, kiến nghị quản lý đối với UBND tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND thành phố Tuyên Quang.
Kết quả và đóng góp
Khóa luận đã lượng hóa và làm sáng tỏ bức tranh toàn cảnh về thị trường đất ở tại 07 phường nội thị thành phố Tuyên Quang trong giai đoạn 2011 - 2013 với các kết quả cụ thể:
- Xác định diện tích đất ở đô thị nội thị đạt 393,91 ha (chiếm 61,20% đất ở đô thị toàn tỉnh), chỉ ra sự chênh lệch lớn về mật độ và diện tích đất ở bình quân giữa các phường lõi trung tâm (Tân Quang 44 m²/người) và các phường ven (Ỷ La 126 m²/người).
- Phản ánh thực trạng bảng giá đất của UBND tỉnh Tuyên Quang giữ nguyên không đổi trong 03 năm liên tiếp (2011 - 2013) với biên độ giá từ 50.000 đồng/m² đến trên 13.000.000 đồng/m², tạo ra độ trễ chính sách rất lớn trước sự vận động của thị trường.
- Đo lường sự bùng nổ của giá đất thực tế tại 15 tuyến phố khảo sát, ghi nhận giá đất Vị trí 1 nhóm đường trung tâm tăng vọt lên mức 28 - 30 triệu đồng/m² vào năm 2013, mức tăng trưởng đạt 304,2% so với năm 2012 và 361,4% so với năm 2011, dẫn đến sự chênh lệch lớn giữa hai mặt bằng giá.
| Nhóm tuyến đường điều tra |
Tuyến đường đại diện tiêu biểu |
Đặc điểm biến động giá đất thực tế (2011 - 2013) |
Mức độ chênh lệch so với bảng giá Nhà nước năm 2013 |
| Nhóm đường trung tâm |
Quang Trung, Tân Trào, Chiến Thắng Sông Lô, 17/8 |
Tăng rất mạnh ở VT1, giá thị trường đạt 28 - 30 triệu đồng/m² năm 2013; tăng tới 361,4% so với 2011 |
Giá thị trường cao hơn từ 2 đến trên 3 lần giá quy định của tỉnh |
| Nhóm đường cận trung tâm |
Trần Hưng Đạo, Lê Duẩn, Trường Chinh, Phan Thiết |
Tăng đều qua các năm, có sự phân hóa mạnh giữa mặt đường chính và các vị trí ngõ ngách |
Giá thị trường cao hơn đáng kể khung giá quy định |
| Nhóm đường xa trung tâm |
Nguyễn Văn Cừ, Bình Thuận, Đường dẫn Cầu Tân Hà, Lê Lợi, Bình Ca, Kim Quan |
Biến động cục bộ theo tiến độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng giao thông và các khu dân cư mới |
Chênh lệch vừa phải, giá đất thấp hơn rõ rệt nhóm trung tâm |
Trên cơ sở kết quả phân tích, tác giả đề xuất các giải pháp hoàn thiện quản lý giá đất và thị trường bất động sản:
- Giải pháp xây dựng và điều chỉnh bảng giá đất: Đảm bảo giá đất quy định tiếp cận sát giá chuyển nhượng thực tế trong điều kiện bình thường; chủ động điều chỉnh bảng giá khi giá thị trường biến động tăng/giảm từ 30% trở lên kéo dài liên tục từ 60 ngày hoặc khi có dự án nâng cấp hạ tầng.
- Giải pháp quản lý quy hoạch và phát triển đô thị: Hoàn thiện và công khai quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết 1/2000 và 1/500 nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ và sốt đất ảo.
- Giải pháp tài chính và thuế đất đai: Đẩy mạnh đấu giá quyền sử dụng đất công khai; hoàn thiện cơ chế xác định giá tính thuế chuyển quyền sử dụng đất để chống thất thu ngân sách nhà nước từ việc kê khai giá giao dịch thấp hơn thực tế.
- Giải pháp kỹ thuật nghiệp vụ: Hoàn thiện hồ sơ địa chính số, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cập nhật thường xuyên các biến động đất đai.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
- Hạn chế: Nghiên cứu được thực hiện trong khoảng thời gian từ tháng 01/2014 đến tháng 04/2014 với quy mô khảo sát 68 phiếu điều tra tại 07 phường nội thị; các giao dịch ngầm và tình trạng kê khai giá không đúng thực tế trong hợp đồng công chứng khiến việc thu thập dữ liệu giá thị trường hoàn toàn chính xác gặp nhiều khó khăn. Ngoài ra, nghiên cứu căn cứ trên hệ thống pháp luật của Luật Đất đai năm 2003 trước thời điểm Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành đầy đủ.
- Hướng nghiên cứu tiếp: Cần mở rộng phạm vi nghiên cứu ra toàn bộ 13 xã, phường của thành phố (bao gồm cả các xã ngoại thị đang trong quá trình chuyển đổi lên phường); ứng dụng công nghệ GIS kết hợp mô hình kinh tế lượng để xây dựng bản đồ giá đất tự động; nghiên cứu đánh giá tác động của khung giá và bảng giá đất mới được ban hành theo quy định của Luật Đất đai năm 2013.
Giá trị tham khảo
Khóa luận là nguồn tài liệu tham khảo hữu ích cho:
- Sinh viên, học viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Địa chính Môi trường, Kinh tế Tài nguyên và Bất động sản trong việc tham khảo phương pháp khảo sát giá đất, phương pháp phân nhóm tuyến đường và phân tích chênh lệch giá.
- Cán bộ quản lý tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Tuyên Quang, Sở Tài chính, Chi cục Thuế và UBND các phường trong việc nắm bắt thực trạng giá đất giai đoạn 2011 - 2013, phục vụ xây dựng bảng giá đất định kỳ và hoàn thiện chính sách tài chính đất đai tại các đô thị loại III.
Câu hỏi thường gặp
1. Cơ cấu kinh tế và GDP bình quân đầu người của thành phố Tuyên Quang năm 2011 được ghi nhận như thế nào trong khóa luận?
Năm 2011, GDP bình quân đầu người của thành phố Tuyên Quang đạt 1.145 USD/người/năm, tốc độ tăng trưởng GDP bình quân giai đoạn 2006 - 2010 đạt 14,8%/năm và thu ngân sách năm 2011 đạt 380,96 tỷ đồng. Cơ cấu kinh tế năm 2011 gồm: Dịch vụ - thương mại chiếm 57,65%; Công nghiệp - Xây dựng chiếm 36,96%; Nông, lâm nghiệp và thủy sản chỉ chiếm 5,39%.
2. Diện tích và mức bình quân đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang năm 2013 là bao nhiêu và phân bố ra sao giữa các phường?
Năm 2013, diện tích đất ở đô thị nội thị là 393,91 ha (chiếm 11,08% đất phi nông nghiệp và 61,20% đất ở đô thị toàn tỉnh). Mức bình quân đất ở đô thị đạt 73 m²/người (toàn tỉnh là 65 m²/người). Phường Ỷ La có mức bình quân cao nhất với 126 m²/người, tiếp theo là Hưng Thành (112 m²/người), Nông Tiến và Phan Thiết (88 m²/người), Minh Xuân (69 m²/người), Tân Hà (57 m²/người), và thấp nhất là phường trung tâm Tân Quang với 44 m²/người.
3. Khung giá đất ở do UBND tỉnh Tuyên Quang ban hành giai đoạn 2011 - 2013 có đặc điểm gì?
Bảng giá đất ở đô thị do UBND tỉnh Tuyên Quang ban hành (theo Quyết định số 38/2010/QĐ-UBND, Quyết định số 28/2011/QĐ-UBND, Quyết định số 25/2012/QĐ-UBND) được giữ nguyên ổn định, không có sự điều chỉnh trong suốt giai đoạn 2011 - 2013, với mức giá quy định thấp nhất là 50.000 đồng/m² và cao nhất là trên 13.000.000 đồng/m².
4. Mức độ biến động và chênh lệch giá đất thực tế tại các tuyến phố trung tâm giai đoạn 2011 - 2013 đạt mức cao nhất như thế nào?
Giá đất thực tế tại Vị trí 1 của nhóm đường trung tâm (Quang Trung, 17/8, Tân Trào, Chiến Thắng Sông Lô, Phan Thiết, Bình Thuận) tăng mạnh nhất, đạt mức 28.000.000 - 30.000.000 đồng/m² vào năm 2013. Tỷ lệ tăng giá năm 2013 lên tới 304,2% so với năm 2012 và 361,4% so với năm 2011, tạo ra khoảng cách chênh lệch lớn khi giá thị trường cao gấp 2 đến hơn 3 lần giá quy định của UBND tỉnh.
5. Đề tài đã sử dụng cỡ mẫu điều tra sơ cấp là bao nhiêu và phân bố trên các nhóm đối tượng nào?
Đề tài thực hiện điều tra sơ cấp với tổng quy mô 68 phiếu khảo sát phỏng vấn người dân tại 07 phường nội thị, kết hợp thu thập ý kiến từ 03 nhóm đối tượng: cán bộ quản lý địa chính tại thành phố và các phường, người dân có phát sinh giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, và những người làm công tác môi giới bất động sản.
Kết luận
Khóa luận tốt nghiệp của sinh viên Đinh Thị Nhâm đã phản ánh toàn diện thực trạng biến động giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011 - 2013 dựa trên cơ sở khoa học và dữ liệu khảo sát thực tế. Nghiên cứu chỉ ra sự bất cập lớn khi bảng giá đất của Nhà nước không thay đổi trong 03 năm liên tiếp, trong khi giá đất thị trường tại các trục đường trung tâm tăng vọt lên tới 30 triệu đồng/m² (gấp 2 đến hơn 3 lần giá quy định). Các giải pháp đề xuất về điều chỉnh giá đất, công khai quy hoạch, đẩy mạnh đấu giá và hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính có giá trị thực tiễn thiết thực đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương.
