MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi Quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng. Từ ngàn xưa con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển và ngày càng nhận thức được vai trò tầm quan trọng của đất đai. Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm. Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, tuy nhiên giao dịch mua bán vẫn diễn ra ngầm chủ yếu là hình thức mua bán trao tay, tự cam kết giữa người mua và người bán.
Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Lần đầu tiên được “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi”. Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trường bất động sản gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ. Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao, Luật Đất đai 1987 ra đời, tiếp theo nó là Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013.
Luật Đất đai 2013 ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, coi đất đai là tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Cho nên đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá. Việt Nam đang trong quá trình hội nhập và phát triển, tốc độ phát triển kinh tế không ngừng và đô thị hoá mạnh mẽ đã dẫn tới nhu cầu về đất ở ngày càng tăng nhanh, đồng nghĩa với nó là tính phức tạp của thị trường bất động sản ngày càng cao. Điều đó đòi hỏi phải có những giải pháp cụ thể để điều tiết thị trường bất động sản theo hướng phát triển lành mạnh.
2 Việc xác định giá đất có ý nghĩa quan trọng nhằm xử lý tốt các quan hệ đất đai như: Xác định tiền sử dụng đất, tiền thuế đất, đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, tính thuế sử dụng đất. Giá đất là một phạm trù kinh tế tồn tại khách quan trong hoạt động kinh tế - xã hội, giá đất cũng là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường. Đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong sự phân phối đất để người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay thì công tác quản lý nhà nước về đất đai là rất quan trọng.
Thành phố Thái Nguyên nói chung và phường Phan Đình Phùng nói riêng đang từng bước thay đổi với nhiều dự án đầu tư. Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác định giá đất nói riêng thì đất đai cần phải được định giá. Do vậy việc nghiên cứu xác định giá đất và biến động giá là vấn đề rất quan trọng. Đứng trước những vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của ThS.
Trương Thành Nam, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá biến động giá đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013-2015”.2 Mục tiêu nghiên cứu - Mục tiêu tổng quát: Đánh giá biến động giá đất tại phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 – 2015 nhằm đưa ra những thành tựu và hạn chế còn tồn tại về giá đất và đề xuất giải pháp khắc phục làm cho giá đất ổn định trong thời gian tới. - Mục tiêu cụ thể: + Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên. + Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2013 – 2015. 3 + Yếu tố ảnh hưởng đến sự biến động giá đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng.
+ Đề xuất một số giải pháp thích hợp nhằm bình ổn giá đất trên địa bàn phường phan đình phùng trong thời gian tới.3 Yêu cầu của đề tài - Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của phường Phan Đình Phùng. - Tìm hiểu công tác định giá đất tại phường Phan Đình Phùng. - Khái quát được thực trạng của giá đất ở tại phường Phan Đình Phùng. - Thu thập và tổng hợp các thông tin có liên quan đến giá đất ở.
- Đánh giá đúng thực trạng biến động giá đất ở trên địa bàn phường Phan Đình Phùng trong giai đoạn 2013 – 2015. - Xác định và phân tích các yếu tố tác động đến giá đất trên địa bàn phường Phan Đình Phùng. - Đề xuất định hướng một số giải pháp giúp bình ổn giá đất của phường Phan Đình Phùng.4 Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu: + Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân. + Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn - Ý nghĩa trong thực tiễn: Tìm hiểu được thực tế về thị trường BĐS của phường Phan Đình Phùng nói riêng và thành phố Thái Nguyên nói chung.
Đồng thời tìm ra những mặt tích cực và tiêu cực của sự biến động giá đất trên địa bàn phường, từ đó đề xuất các giải pháp thích hợp, phù hợp tạo sự bình ổn giá đất với điều kiện thực tế của phường Phan Đình Phùng cũng như trên địa bàn thành phố Thái Nguyên. 4 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học của đề tài nghiên cứu 2.1 Cơ sở lý luận của đề tài Đất đai là sản vật tự nhiên, có giới hạn về không gian và không thể di dời được. Sự hiện diện của đất đai tự nhiên không gắn với lao động xã hội; lao động xã hội chỉ tác động, khai thác để đất đai từ trạng thái hoang hóa sang trạng thái sử dụng vào mục đích xác định, từ vật có đặc tính không có giá trị thành vật mang đặc tính chuyển tải giá trị. Giá trị mà đất đai chuyển tải trên thị trường bất động sản người ta vẫn gọi là “giá đất”.
Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng như giải quyết các vấn đề đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất, nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất; giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất, sự phát triển xã hội. Nếu giá đất phản ánh đúng sẽ thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường BĐS ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trường BĐS, điều tiết quan hệ cung - cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất và thị trường bất động sản.2 Cơ sở thực tiễn Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 5 Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.3 Cơ sở pháp lý của đề tài. Các văn bản của Nhà nước.
- LuậtĐấtđaingày26tháng11năm2003 - LuậtĐấtđaingày29tháng11năm2013 - Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc hội. -Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2004): Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. -Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2007): Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004. - Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2007): Nghị định số 153/2007/NĐ- CPngày 15/10/2007 của Chính phủ về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản.
- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2009): Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư. - Nghị định 44/2014/NĐ – CP ngày 15/5/2014 của chính phủ quy định về giá đất. -Căn cứ Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày ngày 14 tháng 11 năm 2014 củaChính phủ quy định về khung giá đất. - Căn cứ Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/ 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Nghị định 76/2015/NĐ – CP ngày10/9/2015 quy định chi tiết thi hành một số điều của luật kinh doanh bất động sản 6 - Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004.